河南省平顶山市宏观市场分析报告

1、河河 南南 省省 平平 顶顶 山山 市市 宏宏 观观 市市 场场 分分 析报析报 告告 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行地产顾问（中国）有限公司所有，未经同 致行地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复 制和发布报告中的部分或全部内容。 2011.10 城市概况 城市概况城市概况平顶山市位于河南省中南部，因市区建在平顶山市位于河南省中南部，因市区建在“山顶平山顶平 坦如削坦如削”的平顶山下而得名。的平顶山下而得名。 19571957年建市，现辖年建市，现辖2 2市市4 4县县4 4区，总区，总 面积面积78827882平方公里，总人口平方公里，总

2、人口501.1501.1万。万。 地理位置：平顶山市位于河 南省中南部，东与许昌市的襄 城，漯河市的舞阳，驻马店市 的西平、遂平县交界；西与洛 阳市的汝阳、嵩县毗邻；南与 驻马店市的泌阳县，南阳市的 方城、南召县缘连；北与洛阳 市伊川县，郑州市的登封市， 许昌市的襄城县接壤。 行政区划：现辖汝州市、舞 钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、 郏县和新华、卫东、湛河、石 龙四个区，总面积7882 平方 公里，总人口501.1万。 平顶山交通：平顶山地处京 广和焦枝两大铁路干线之间， 境内铁路总长400公里。距河 南新郑国际机场100公里。许 平南、宁洛、郑尧、二广4条 高速公路穿境而过，与全国高 速公路网

3、络相连。 gdpgdp平顶山平顶山gdpgdp位于河南省位于河南省第第5 5位位。随着中原城市群的深化实施，。随着中原城市群的深化实施， 平顶山市经济进入多元化发展的轨道，城市经济增长速度可能会进一平顶山市经济进入多元化发展的轨道，城市经济增长速度可能会进一 步加快，从理论上讲步加快，从理论上讲房地产市场的发展也将会快速进入高速发展期！房地产市场的发展也将会快速进入高速发展期！ 2010年，平顶山市全年生 产总值1312.10亿元，比上年 增长11.20%； 平顶山市在全省范围处于中 上位置，2010年，gdp与省内 18个地级市相比排名第5位， 落后于临近的许昌、南阳两地。 启示启示 经济的

4、快速增长， 加上城市地位的加 速提升，为平顶山 市房地产行业带来 了良好的发展契机。 经济角度 平均增幅为平均增幅为13.73% 平顶山为平顶山为1312.10亿元，亿元， 同比增长同比增长11.20% 三产结构三产结构从历年三次产业占比图中我们发现，第二产业是整从历年三次产业占比图中我们发现，第二产业是整 个平顶山市的支柱产业，而第二产业的发达，将导致今后本市会个平顶山市的支柱产业，而第二产业的发达，将导致今后本市会 出现出现经济发展稳定、经济发展稳定、城市化进程加快等经济现象。城市化进程加快等经济现象。 2010年，平顶山市第一 产业增加值114.7亿元，增 长4.2%；第二产业增加值 8

5、69.4亿元，增长12%；第 三产业增加值328亿元，增 长11.6%。三次产业结构为 1：7.6：2.9，但是从数据 上看，第三产业6年平均增 长速度为15.95%，增长速 度超出gdp增长率。由此 可以看出，平顶山市第三 产业正处在高速发展期。 近年来，平顶山市经济 快速发展，第二产业为当 地支柱性产业。虽然目前 第三产业的gdp相对较小， 但由于第二产业发达所具 备的经济稳定与人员流动 性大的特点，城市未来的 第三产业发展空间仍然巨 大。 启示启示 平顶山市第三产业进入 快速发展通道，城市发 展加速。产业经济的快 速发展，将为房地产项 目带来稳定的客户群！ 经济角度 固定资产投资固定资产

6、投资目前平顶山市固定资产投资的幅度相对较小，目前平顶山市固定资产投资的幅度相对较小， 但是随着政府对新区建设力度的加大、老城区城市改造的脚步加但是随着政府对新区建设力度的加大、老城区城市改造的脚步加 快，平顶山市今后的基础设施建设可能会有飞速的发展。快，平顶山市今后的基础设施建设可能会有飞速的发展。 2010年，平顶山市完 成城镇以上固定资产投资 712.9亿元，6年平均增长 速度为37.85%，远高于本 市gdp增长速度。 平顶山市固定资产投资 基数较小，占gdp比重较 小，与周边地市均有差距。 近年来随着房地产行业持 续走高与政府性导向行为， 本市固定资产投入将会进 入飞速增长期。 启示启

7、示 平顶山的固定资产投入 占gdp比重较少，随着政 府对新区建设，老城区 改造等一系列的投入， 平顶山市基础设施建设 将会有飞速的发展。 经济角度 随着平顶山市整体 经济水平的快速发展， 平顶山市人均gdp和 人均可支配收入均呈 现出快速增长的趋势。 同比增长率均在10个 百分点以上。伴随着 平顶山市居民经济条 件的逐步改善，平顶 山市居民对于物质和 精神方面的需求也将 会逐步提高。 平顶山市2010年 人均gdp达到26000 元，约合4074.2美元。 根据世界银行标准来 判断，平顶山市经济 发展正从快速发展期 迈向平稳发展期，在 此阶段人民以改善需 求为主。 启示启示 居民经济生活水平的

8、不断提高，必将使当地的购买力快速增强与当地滞后的生活 配套之间的矛盾凸显的淋漓尽致。所以目前正是行业面临快速发展的大好时机。 人均人均gdpgdp和可支配收入和可支配收入人均人均gdpgdp和可支配收入快速增长，从和可支配收入快速增长，从 理论上讲，这会使当地市民的消费观从解决最基本的生活开支，理论上讲，这会使当地市民的消费观从解决最基本的生活开支， 逐渐转变为改善自身的生活环境上，这是平顶山房地产行业目前逐渐转变为改善自身的生活环境上，这是平顶山房地产行业目前 面临的机会点。面临的机会点。 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 800-4,000us$4000-8,000us$8000

9、-20,000us$0-800us$ 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重 快速发展， 以数量为主，数量 与质量并重 超速发展 单纯数量型 改善需求为主改善需求为主 生存、改善需求兼 有 生存需求 n20102010年平顶山市人均年平顶山市人均gdp26000gdp26000元（元（4074.24074.2美元美元），置业需求提升），置业需求提升 经济角度 消费水平消费水平居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出 收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了平顶山市商业的繁收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促

10、进了平顶山市商业的繁 荣。荣。 2010年，平顶山市 城镇居民人均可支配收 入16208元，同比增长 10.10%。消费支出达到 11502元，同比增长 11.2%。支出收入比达 到70.96%。 与省内其他城市相比， 平顶山市人均收入仅低 于郑州、济源，位列全 省第三位，但是其消费 量却与郑州市基本持平， 从数据上可以说明，平 顶山市居民的消费意愿 较强，这种情况为今后 房地产行业的快速发展 奠定了基础。 启示启示 随着人民收入水平的 不断提高，平顶山市 民的消费习惯将极大 的促进地区商业繁荣， 尤其餐饮、娱乐等日 常性消费旺盛，是平 顶山市商业地产发展 的潜在利好。 经济角度 居民收入居民

11、收入平顶山市收入构成虽然较为单一，但是财产性收入增长平顶山市收入构成虽然较为单一，但是财产性收入增长 速度明显高于其他性质收入，从数据上表明当地居民在房地产行业的速度明显高于其他性质收入，从数据上表明当地居民在房地产行业的 消费意愿较为强烈。消费意愿较为强烈。 平顶山市25%高收入阶 层可支配收入为26200元， 但消费性支出仅为16652 元，从数据上支持了高端 项目在本市有一定的市场。 工资收入占总收入71%， 收入结构单一，对于外部 市场依赖性较强。08年平 顶山市居民的转移性收入 增长比例大幅度上升就说 明了这个问题。 经营性收入及财产性收 入均保持2位数增长，财 产性收入增长率达60

12、%。 这也从数据上说明了本市 居民在房地产行业具有较 强的消费意愿。 启示启示 随着平顶山居民收入的不断提高，经营 性及财产性收入的快速增长，高收入人 群巨大的收支比，给投资房地产行业带 来巨大空间。但由于收入相对单一，受 外部政策经济环境影响较大。 经济角度 截止2009年末，平顶 山市人口规模达到 503.7万人。其中城镇 人口210.5万人，城镇 化率达到41.8%。低于 全国平均水平3个百分 点。 2003-2008年均提高 1.7个百分点，低于全 省0.1个百分点，高于 全国0.7个百分点。城 镇化率提升速度缓慢 。 据规划，到2013年， 平顶山城镇化率应达到 50%，进入全省前6

13、位， 2008-2013年均提高2 个百分点。按照人均住 宅面积26平方米计算， 意味着每年将有130万 平方米的市场需求。 人口角度人口角度平顶山市人口超过平顶山市人口超过500万，城镇化水平不足万，城镇化水平不足50%，位，位 列全省第七位。按照平顶山政府规划，列全省第七位。按照平顶山政府规划，2013年平顶山城镇化率要达年平顶山城镇化率要达 到到50%，城市新增人口量较大，购房需求不言而喻。，城市新增人口量较大，购房需求不言而喻。 启示启示 住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，平顶山市的城市格 局将出现一定的变化。 集中式发展集中式发展分散式发展分散式发展城

14、市规模扩大，人口增加，空间扩张城市规模扩大，人口增加，空间扩张 小型城市小型城市大都市区大都市区 主城 新 城 新 城 新 城 新 城 单中心城市扩张单中心城市扩张多中心发展多中心发展大都市化形成大都市化形成 国际都市发展进程模型国际都市发展进程模型 平顶山宏观环境 房地产市场 商品房销售商品房销售平顶山房地产市场呈现出快速发展但供应量与成平顶山房地产市场呈现出快速发展但供应量与成 交量均不稳定的趋势！通过平顶山近年来的房地产市场表现，说交量均不稳定的趋势！通过平顶山近年来的房地产市场表现，说 明其明其房地产市场尚不成熟！房地产市场尚不成熟！ 从数据上来看，从08至 10年，平顶山市房地产市

15、场发展进入快车道，单按 09年销售量来看，年销售 量为131.5万平方米，与预 估成交量基本上一致。从 成交均价上来看，成交均 价在09年一举突破2000元/ 的大关，而远高于08年 的市场均价丝毫未影响到 当年当年的成交面积，说 明平顶山市的房地产价位 潜力较大。 2010年平顶山市商品房 销售量达到174.17万， 环比上升32.39%，商品房 销售均价为2181.34元/， 环比上升7.62%。 以上数据来源：河南省统计局 房地产市场 商品房销售商品房销售平顶山市平顶山市20112011年上半年商品房销售共年上半年商品房销售共39.3839.38万，万， 商品房销售价格基本稳定，商品房销

16、售量呈现逐月递增态势。商品房销售价格基本稳定，商品房销售量呈现逐月递增态势。 2010年平顶山市商品房 销售174.17万，而 2011 年上半年平顶山市商品房 销售面积仅为39.38万， 2011年平顶山市商品房销 售量远远不如2010年； 2011年上半年平顶山市 商品房市场销售均价大幅 上升，约为3366元/，而 2010年平顶山市商品房市 场整体销售均价约为2027 元/。 以上数据来源：河南省统计局 住宅个案分析 个案分析个案分析选取平顶山重点项目及与项目存在正面竞争的个案选取平顶山重点项目及与项目存在正面竞争的个案 进行分析进行分析 城区城区 新城区新城区 天河盛世天河盛世 荣邦花

17、园荣邦花园 西城国际西城国际 大悦城大悦城 开发商开发商河南天河置业有限公司 位置位置矿工路西段体育场向西150米（原陶瓷厂） 规模规模占地面积4.7万，建筑面积16万，容积率3.37，总套数1288套 产品产品高层+80002层临街商业 户型户型 一房：无 两房：96， 约253套，套数占比24%，去化率100% 三房：129-152 ，约751套，套数占比71%，去化率60% 四房：168-191，约46套，套数占比4%，去化率30% 复式：328，约18套，套数占比1% 价格价格一期销售均价4000元/ 客户客户平顶山市内，企事业单位领导及个体私营业主为主 销售销售2009年开盘，销售已

18、近1年，现已二期推售，已推售面积12万平方米 卖点卖点区位优越、优质教育资源、内外部景观资源、二梯二户 配套配套 教育：红樱幼儿园、蓓蕾幼儿园、建设街小学、新程街小学、团结路小学、 实验高中、四十三中、四十六中、市二高、市十二中和市体校 ；职工医院、 新体育场、鹰城广场 以上数据来源：同致行市调搜集整理 住宅个案分析 天河盛世天河盛世仰仗地段和丰富的内外部配套资源，楼盘品质较高仰仗地段和丰富的内外部配套资源，楼盘品质较高 （以下的产品价格为二期） 住宅个案分析 天河盛世天河盛世户型设计方正合理，无明显缺点，但是创新点不多，户型设计方正合理，无明显缺点，但是创新点不多， 仅超大观景阳台设计较为突

19、出仅超大观景阳台设计较为突出 飘窗赠送半面积飘窗赠送半面积超大观景阳台超大观景阳台 住宅个案分析 天河盛世天河盛世有力证明了平顶山置业群体对地段价值和优质教有力证明了平顶山置业群体对地段价值和优质教 育资源的认可育资源的认可 地段地段 北临城市主干道矿工路，东侧 毗邻陈庄沟，位于原陶瓷厂地 块，自然资源和配套资源俱 佳 产品产品 虽然处于老城区，先天资源优 越，但是产品方面无太多创新， 产品全部为高层二梯二户设 计，居住舒适，但产品平 平没有形成较大的突破 价格价格 09年开盘，均价4000, 价格与 同区域其他项目未拉开明显差 距，销售速度较慢，去化率仅 56% 营销营销 无论是推广手法还是

20、包装策略， 都显得平庸，与其价格水平不 符，完全依仗其区位和资 源坐地起价 启示 是区域内未来最直接的竞争对手之一，二梯二户的高层住宅建筑形态，户型布局 合理但品质不高，中规中矩的行列式布局规划设计，销售一年至今仅约56%的销 售率，去化速度及去化率不理想。与区域内同类产品价格未拉开差距，客户以大 型企业中高层、私营业主为主，天河盛世的阶段性成功，充分利用了它优质的区 位及教育资源，证明了平顶山置业群体对区位价值、配套资源具备一定的认可程 度。对本项目来讲，地理位置优越，占据医疗、教育、金融、市政绿化等城市资 源。后期营销需借力造势。 以上数据来源：同致行市调搜集整理 住宅个案分析 天河盛世天

21、河盛世借鉴点与警示点借鉴点与警示点 借鉴点： 1、充分利用其绝佳的区位优势，打造具备较强市场竞争力的超大楼间距的高层产品，吸 引市场关注。 2、合理的价格策略，以一期尾盘作为价格拉动的基础，成功建立了客户对于项目二期 4000元的预期。 3、合理把握了平顶山客户素质不高的特点，利用直白、有冲击力的推广迅速占据客户心 理地位。 警示点： 1、推广手法、现场包装水平不高，应丰富营销手段，扩大项目的影响区域。 2、房地产项目营销的终极目标为对生活方式的营造，项目在生活方式、精神诉求方面表 现较为苍白，缺少高端项目应有的气质。 3、优质的教育资源及景观资源仅流于文字表现，展示的不够充分。 住宅个案分析

22、 荣邦花园荣邦花园城中村改造重点项目，依仗内外部景观资源占位城中村改造重点项目，依仗内外部景观资源占位 开发商开发商华诚荣邦地产股份有限公司 位置位置矿工路与诚朴路交汇处向北50米 规模规模占地面积72亩，建筑面积18万，容积率3.37，总套数1288套 产品产品32层高层住宅+2层临街商业 户型户型 一房：56，共计2套 两房：81-90， 124套，套数占比34% 三房：110-128 ，168套，套数占比45% 四房：134，60套，套数占比16% 复式：230，16套，套数占比4% 价格价格价格未定 客户客户来访客户以平煤职工、行政事业单位职工为主 销售销售09年下半年开盘，项目分三期

23、推售，一期为4、5、6号楼，共370套 卖点卖点周边配套完善、临近城东河景观带、社区主题水系景观 、六大主题公园 配套配套 内部：幼儿园、会所、教堂。外部：市一高、五条路小学、十三中、新华 路小学、长途汽车站、工行、建行、农行、酒店、洗浴 （以下的产品价格资料为一期） 以上数据来源：同致行市调搜集整理 住宅个案分析 荣邦花园荣邦花园户型南北通透，次卧西向设置不合理，进深大，整户型南北通透，次卧西向设置不合理，进深大，整 体采光不足，基本无创新点，仅有体采光不足，基本无创新点，仅有270270度飘窗设计度飘窗设计 飘窗赠送半面积飘窗赠送半面积 270270度观景飘窗度观景飘窗 荣邦花园荣邦花园依

24、托外部丰富配套资源和东河景观带，同时重点依托外部丰富配套资源和东河景观带，同时重点 打造内部水系景观及六大主题公园与之呼应，提升项目的居住打造内部水系景观及六大主题公园与之呼应，提升项目的居住 品质和价值品质和价值 住宅个案分析 u建筑设计：建筑设计： 超宽楼间距，百米超高层建筑， 简约俊朗的建筑造型，丰富城 市天际线，改善城市形象 u景观资源：景观资源： 社区内水系主题景观，营造出 生态园林庭院，结合社区外部 即将完成的城东河改造工程， 极大地丰富了社区内的自然景 观价值 u配套资源：配套资源： 平顶山市重点中学市一高，以 及市三中、市六中、新华路小 学、五条路小学，教育配套资 源完善，同时

25、医疗、金融、酒 店等配套丰富 启示 荣邦花园预计10年下半年开盘，是未来本项目潜在的竞争对手，其依托良好的外 外部景观及教育资源优势，在社区内部重点打造水系景观和主题公园，突出项目 的教育氛围和居住环境，拉动项目的价值，在户型设计上以紧凑型户型为主，从 销售部现场访谈来看，意向客户多为开发商内部客户资源，到访客户数量有限， 看重其居住和教育价值。因此，对于本项目而言，我们应重视项目资源优势的整 合作用，打造内部的居住舒适度，为成功开发标杆项目树立品牌。 住宅个案分析 荣邦花园荣邦花园借鉴点与警示点借鉴点与警示点 借鉴点： 1、充分预料到区域内比较激烈的市场竞争，成功找准项目自身作为市场补缺者的

26、市场定 位，通过对项目户型产品差异化的定位，将水系景观塑造成为项目的核心竞争力。 2、在客户积累期，充分利用开发商自身的客户资源快速蓄客，降低了开盘销售的风险。 警示点： 1、对于项目产品的创新度有限，产品设计比较单一，不能满足不断发展的市场需求。 2、营销推广的重点不够突出，使项目在客户积累期未能吸引更多的市场关注。 3、未对项目自身具备的潜在优势进行深度挖掘。 住宅个案分析 西城国际西城国际大盘优势，建筑产品创新、科技创新大盘优势，建筑产品创新、科技创新 开发商开发商河南亿嘉集团 位置位置建设路与西斜路交叉口以西 规模规模占地面积4000亩，建筑面积300万，容积率1.12，一期套数122

27、4套 产品产品别墅、多层、小高层、高层 户型户型 一房：无 两房：80-88， 276套，套数占比22% 三房：102-117 ，240套，套数占比20%；120-135，339套，套数占比28% 四房：165，339套，套数占比28% 复式：170-247，30套，套数占比2% 价格价格2780元/（一年前价格，售楼部调研得知开盘价格预计要高出此价格） 客户客户来咨询的客户多为煤矿的中高层、公务员、个体业主等 销售销售未开盘，预计分三期推售，一期为十里画廊，十栋高层及一栋写字楼，共1224套 卖点卖点 湛河景观带、6000亩生态园、架空层绿化，多功能城市综合体、客户全覆盖、中央 空调、24小

28、时热水 配套配套 内部配套：文体公园、会所、幼儿园、小学、中学、社区医院、生活服务设施，中 央空调、24小时热水 （一期） （以下的产品价格资料为一期） 以上数据来源：同致行市调搜集整理 住宅个案分析 西城国际西城国际户型种类达到了户型种类达到了23种之多，尤其以两房、三方户型种种之多，尤其以两房、三方户型种 类居多，入户花园、景观阳台、转角飘窗、户型合拼等创新点较多类居多，入户花园、景观阳台、转角飘窗、户型合拼等创新点较多 入户花园赠送半面积入户花园赠送半面积270270度观景飘窗度观景飘窗景观阳台送半面积景观阳台送半面积 住宅个案分析 西城国际西城国际平顶山市绝对的大盘，平顶山市绝对的大盘

29、，集旅游、居住、商业、办公、集旅游、居住、商业、办公、 休闲、观光为一体的滨水居住景园，综合价值高休闲、观光为一体的滨水居住景园，综合价值高 u建筑设计：建筑设计： 采用artdeco建筑风格，32 层高层薄板设计，一层大面积 进行架空处理，构建景观大堂， 减少了公摊面积； u景观资源：景观资源： 外部紧邻湛河水系及千亩生态 园林，将地块整体地形上抬， 形成坡地景观，7条南北绿色走 廊及多个景观文化休闲广场， 同时内部一层架空层与下沉式 花园构成立体景观； u科技创新：科技创新： 24小时热水和中央空调系统是 项目最大的科技创新亮点； u配套资源：配套资源： 每30户一家便利店，社区服务 中心

30、、健身场所、休闲广场， 九年一贯制学校、幼儿园、社 区医院、行政服务机构； u商业定位：商业定位： 国际家居广场、连锁百货超市、 饮食文化广场、精品建材市场、 主题商业步行街、商务金融中 心、星级酒店、大型商业卖场 启示 西城国际整体规模达到了300万，属于平顶山市超级大盘物业！现在一期为十里 画廊，其价值是依托湛河景观带及自身优秀的建筑设计和科技创新带动，建筑设 计方面参考了郑州的曼哈顿项目。结合本项目，应适当的在建筑设计和科技创新 方面打造亮点，凸显精品生活建筑内涵，拉开与竞争项目的竞争差距。 住宅个案分析 西城国际西城国际成功之处与待提升之处成功之处与待提升之处 借鉴点： 1、充分利用其

31、规模型大盘的优势，成功奠定项目的市场形象。 2、利用临近湛河景观带的优势，将湛河景观带塑造为项目的附加值。 3、营销推广方面在平顶山市项目区域内处于领先水平。 警示点： 1、对于大盘操作的经验不足，项目的大盘诉求与客户认知未能形成共鸣，抗性很可能制 约其项目销售价格的提升。 2、营销展示方面未能与其他项目形成明显区隔，大盘的营销启示没有凸显出来。 3、概念切换有不妥之处，如将湛河改为乌江，虽然概念较好，突出了景观的宏伟，但是 却不符合平顶山市民的习惯认知，客户难以形成直观的想象。 在售商业个案研究 市场在售商业项目分布市场在售商业项目分布 联盟鑫城、金石联盟鑫城、金石九天城、金建九天城、金建悦

32、和悦和 园、建宏园、建宏中央花园中央花园 项目项目 u联盟鑫城联盟鑫城 u金建金建悦和园悦和园 u建宏建宏中央花园中央花园 u春华春华国际茗都国际茗都 u金石金石九天城九天城 在售项目商业现状在售项目商业现状 区域在售商业项目 项目项目 名称名称 地址地址 面积面积 区间区间/ / 物型物型 结构结构 单价单价/ /元元/ / 基本基本 情况情况 销售销售 情况情况 金石九天 城 凌云路与园 林路交叉口 35-360 1层，局 部2层 全框架结 构，自由 分割 临园林路，凌云路 部分商铺目前售价 最高达3.6万元/ ； 北侧均价1.4万元/ 临街租金外铺3-4 元/月，内铺 1.5-2.5元/月 规划为两个专业市场，建材和汽配专业 市场，建材市场已经开业投入使用，临 园林路商铺已经投入使用，以中高端餐 饮为主（三锅演绎，燕之屋等），临凌 云路以及以东建材城商家已经基本全部 入驻(马可波罗等) 一期、二期商铺去化率达到 99%，商铺经营率达到95%， 部分空余商铺正在装修。三期 4万平米的两层商业未售，由 于所处地理位置全部规划为建 材市场，四期规划