济南张马屯项目市场分析报告64页 (青苹果)

1、张马屯项/目/市/场/研/究/分/析目 录第一篇：项目市场环境分析3一、 东部宏观环境分析4二、房产市场总体化态势分析6（一）、房产市场总体分析6（二）、区域市场总体去化态势分析7 2.1 区域市场评估：10 22周边各案基本情况比较分析12 23周边个案价格比较分析15 24周边个案面积比较分析21 25周边个案房型比较分析23 26周边个案销售情况比较分析25 2.7 项目swot分析27 28区域客源分析30第二篇: 项目板块分析32一、 项目背景论述33二、周边配套分析35三、本案周边板块规划分析36第一篇：项目市场环境分析 时机、地段和产品已成为房地产开发成功关键的重要因素，香港地产

2、大亨李嘉诚曾经说过：“决定一个项目能否成功的关键，如果说地段因素占50%的话，那产品开发就能占到30%，广告策略则能占到20%的成功因素。” 可见，市场研究与推广策略，对一个项目成功开发的重要性；可以这么说一个项目在破土动工之前，就已经决定了这个项目的生死攸关大局、销售速度。一、东部宏观环境分析东部新城初露锋芒济南的东部新城是城市东部的核心组成部分，是省会城市的新中心和市民活动中心，其职能具有多样性：商业服务、金融贸易、文化体育、会议展览、生活居住和旅游休闲。按照规划设想，东部新城将建成人与自然共生的山水都市新区：卓越的生态环境，激发创造、充满魅力的文化氛围和具有活力与机遇的商务平台，旅游观光

3、、休闲健身的全新热点，安全、快速、便捷的交通网络使东部新城成为济南最热点的区域。城市的发展离不开土地经营，把土地经营好，也更有利于城市的发展。济南的东部城区层出不穷的大规划，带来了大投入的市政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加的方便，良好的市政设施同时带动了东城房地产的发展。 奥体中心 再现“泉城广场” 奥体中心落成以后东部将再添一座“泉城广场”。在奥体中心的中心区，省城将再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。 根据规划，在奥体中心东部场馆和西部体育场之间，还有一块很大的空闲地，济南市将参照泉城广场的标准，把这里打造成一个新型

4、的健身休闲广场。在这个新建的广场上，将设有喷泉、绿地、休闲坐椅以及各类健身器材，同时还将移植一些大树，让市民提前享受到绿荫。 奥体中心的规划再加上经十东路这条泉城大动脉，使该地段的市政设施将达到极高的水平，周边的地价在原先的基础上上了一个台阶，水涨船高，周围的房价也应声而起，以其旁边的某一房产项目为例，2001年刚一开始的时候只有1000多元每平方，但到目前为止，该项目房子的平均价格已经达到5000元每平方，这中间当然有这几年房价的普遍上升和经十东路开发的因素在起作用，但奥体中心的建设，和良好的市政配套所起到的作用也是巨大的，不能忽视的。 高新技术产业开发区 -基础设施一流 济南市高新技术产业

5、开发区在基础设施建设上下足了工夫。道路：一级混凝土路面，宽30-50米；供水：供水能力5万吨/日的东源水厂为用户提供标准优质自来水；电力：新区周围有姚家220千伏变电站，义河、辛河各110千伏变电站，可提供10千伏电压的电力。开发区还有220千伏变电站；通讯：18孔和24孔的通讯管道网连通市区。区内架设了光纤，宽带接入internet；供热：采取集中供热方式，为用户提供饱和蒸汽及采暖用热水，设计供热能力为60万平方米；供气：煤气主干线从新区穿过，新区内调压站和燃气管支网已运作良好；排水：采用雨污分流排水体系。有这些基础设施做保障，高新开发区距离市区相对虽然远一点，但显然东部已经成为济南的新都心

6、，开发区内象盛世花城、莱茵小镇、黄金时代的价格也相当坚挺。开发区的房价虽高但相当抢手，这些和开发区良好的市政设施是分不开的。 历山路、东外环 brt带动沿线大发展 和普通公交线路不同，快速公交线路拥有地面道路专用权、统一的收费系统、短暂的停留时间及豪华客运车等特点，被人们誉为“没有轨道的地面轻轨”。除了轻轨和地铁之外，快速公交成为许多大城市解决交通拥堵问题的又一个突破口。济南北园路的快速公交将要竣工，根据新的规划，历山路和东外环也将要建设快速公交系统，出行的方便很明显带动了沿线房产的发展，东城本来就是济南教育等资源相对集中的地区，再加上快速公交这些大的市政建设，所以东城一直引领着济南的房价。

7、小结： 纵观济南东城的发展，基本是大规划带动大的市政建设，通过市政建设的完善，再加上原先东部的优势条件，东部房产的发展也是自然的事情。市政作为人们对土地投资的物化体现对东城房产的发展起到的作用是显而易见的。二、房产市场总体化态势分析（一）、区域市场总体化态势分析通过针对本案所处区域（主要以工业北路沿线为主）在以下各个方面的归纳来分析，作为我们确立本案市场销售定价的一个参照依据和基准；同时也帮助我们确立并了解目标消费群体的特性。这样不但有助于小区的定位，也可以通过对目标消费群体、本案区域的商建配套设施、竞争个案的整体规划等来分析并规划本案小区会所和小区配套等方面的设置（避免重复建设），另外亦可通

8、过本栏分析来确立本案今后的主要诉求对象。2.1 区域市场评估：作为本案的辐射区域，高新区房地产市场的一举一动都将影响到本案。随着济南市新一轮现代化进程的快速推进，城市的总体布局结构和产业布局都面临着进一步的研究和确定、调整。根据市政府优化布局结构和加快济南整体发展的要求，结合高新区编制 2005-2007 年规划发展纲要的部署，规划局以东部产业带作为济南市都市圈经济开发的突破口，进行了针对性的研究分析。 重点规划建设“三区一城” - 四个区域 本案南部规划格局本项目北面规划是文化娱乐综合区，贤文路上有高科技农业生态园区及本案胶济铁路新规划未来火车北站，各项配套设施完善未定升值空间毋庸置疑！2.

9、2 周边各案基本情况比较分析案名基地面积（亩）建筑面积（万）容积率(%)楼层绿化率(%)性 质盛世花城173352.0高层、小高层41商品房莱茵小镇50122.4小高层35商品房时代新城120201.35多层40商品房鲍贤.商务公寓502.31.65小高层40旧村改房鲍青苑6051.5多层、小高层35旧村改房上海花园260281.61高层、多层40商品房农机小区10111.17多层40旧村改房分析与说明：1 本区域位于济南老市外郊区，发展历史较悠久，建筑密度大小不一，工业北路楼盘多数以旧村项目为主，小区规模都偏小基本上都在10000平米左右，往南高新区板块建筑规模较大，较为典型的如35万平米盛

10、世花城项目。2 旧村房楼盘一般以多层为主，也有小高层住宅如王舍人镇的鲍贤.商务公寓，而小高层在本区域南部楼盘较多。3 由于该区域基本上为多层及小高层，所以各楼盘的容积率大小不一，一般为1.5左右，莱茵小镇的容积率则达到了2.4。4 各区域的基地面积商品房面积占地较大，楼盘的绿化率也较高，所列7个楼盘中，有5个楼盘的绿化率未超过40%。目前济南市的大部分高档楼盘小区的绿化率都已超过了40%。但有些楼盘由于容积率偏高，为了消化这一不利因素，特意增大了绿化率，如莱茵小镇的容积率虽然很高，但它的绿化率也很高，达到了35%。5 本区域周边现在售的房子多数为旧村改造房子，真正商品房距离本案较远。多数集中在

11、本案的南部。2.3 周边个案价格比较分析案名单价范围(元/平米)均价(元/平米)总价范围(万)主力总价(万)盛世花城4450-5000470035-11065莱茵小镇4200-5100450020-11363时代新城3580-4300390032-6341（现房价）鲍贤.商务公寓2650-3380290030-5340鲍青苑198019-2220上海花园3800-4650420030-8040农机小区2730-3350290027-3027分析与比较：1 本区域由于是位于会展中心较好地段，由此决定了该区域各楼盘的价位普遍较高。从均价来看，商品房当中时代新城最低，但也要达到3900元/平米；最高

12、的为盛世花城，为4700元/平米。2 该区域价位一般呈这样的分布，即越靠近会展中心往南价位越高，如果在工业北路两侧，则越靠近工业北路往西价位越高。三个旧村项目都在王舍人镇驻地不远处。房价也受南部产业带的景响，价格水涨船高，但由于小区用地性质、规模及配套等因素，故上述三楼盘的价位在本区域为最低。3 时代新城位于二环东路以内，属于本区域商品房价位较低的地段，由于此项目以多层为主，开发较早地价较低，现已经接近尾盘，房价格未有太大的浮动，故该楼盘的价位应较低。但该楼盘显然是要把自己定位于高档次楼盘，是在前几年本区域未有出现过大盘社区定位的。4 从均价来看，本区域的现有楼盘分两种情况：定位较高的商品房楼

13、盘均价在4200-4700元/平米，而定位相对较低的旧村房楼盘则把均价定在2900元/平米左右。5 该区域的主力总价呈现这样的情况：区域内高价位楼盘的主力总价在60万左右，区域内中价位楼盘则在40万左右。 6 据有关统计资料显示，当前我国的商品房空置量已超过30%，并且近几年中，该项指标每年呈增加趋势，济南是商品房开发量较大的地区，在未来可能导致供明显大于求的状况，从而引起房价的变化，这一点应引起我们的重视。2.4 周边个案面积比较分析案名面积范围(平米)主力面积(平米)盛世花城80-184140莱茵小镇93-184140-160时代新城105-163151、163（现售房源）鲍贤.商务公寓1

14、04-180147、156鲍青苑95-11195-111上海花园73-186103-138农机小区92、 9892、 98分析与说明：1 本区域楼盘主力面积范围跨度较大，为73-186平米，但进行细分后，仍可发现其中一些规律，即高档次楼盘的主力面积一般在140-150平米，中档次楼盘的主力面积在100-130平米。2 鲍青苑和农机小区的主力面积是区域中最小的，分别为95-111平米和92、98平米，定位于当地中等收入人士。盛世花城和莱茵小镇的主力面积相仿，都在140-160平米左右，显然是定位于高等收入人士中中下层人士。时代新城的尾盘四栋楼主力面积是区域中最大的，达150平米多，客户定位为周边

15、高等收入人士中的中上层人士。2.5 周边个案房型比较分析案名房型主力房型盛世花城一房、二房、三房、四房三房莱茵小镇一房、二房、三房、四房、复式三房、四房时代新城二房、三房、复式三房鲍贤.商务公寓二房、三房、四房二房、三房鲍青苑二房、三房、二房、三房上海花园一房、二房、三房、复式二房、三房农机小区二房、二房分析与说明：1 一房在本区域中虽有但房源面积较少，仅盛世花城、莱茵小镇、上海花园三个档次较高的有一房，且非主力房型。2 本区域大部分楼盘的主力房型为三房，少数楼盘有二房和四房作为主力房型的，如莱茵小镇和鲍贤.商务公寓、鲍青苑、上海花园的主力房型中有二房。3 复式房虽然不是本区域中的主力房型，但

16、由于本区域的客户层次较高，对复式房有一定需求，故本区域大部分商品楼盘都有复式房。2.6 周边个案销售情况比较分析案名公开日期销售率盛世花城20068一期销售50%莱茵小镇2005470%时代新城2004690%鲍贤.商务公寓2005595%鲍青苑2007380%上海花园200610（七期）99%农机小区200610（二期）15%分析与说明：1 到目前为止，本区域的大部分楼盘的销售情况较好，达到80%以上，由几个楼盘已达到95%以上。少数楼盘的销售率较低，如农机小区。2 鲍贤.商务公寓虽然不是在工业北路的最佳位置，但由于其采取低价策略，故销售情况良好，目前已达95%。莱茵小镇处于较为黄金的地段，

17、该楼盘将高品位作为一大卖点，由于地理位置优势，这一卖点受到客户的认可，销售率达到95%。时代新城诉求的是它的闹中取静，价位对客户也较有吸引力，因此该盘的销售情况也比较好，目前达到90%。上海花园由于所处地理位置优越，加之所定价位较为合理，因此楼盘的销售率较高，目前都已达到了99%。3 本区域中有少数楼盘的销售抗性较大，例如农机小区。该盘销售至今已有一年多，但仅销掉20套房子，销售率只有15%。经分析，我们发现该楼盘所处的地段因素外，一期建筑产品设计不合理，发展商二期通过提高楼盘的品质（如建设小高层建筑）手段来拉升价位，均价定在了2900元/平米，但显然该价位未得到客户认可，并且农机小区将其主力

18、面积定在95平米左右，得房率较低，市场定位不准确，这从另一方面导致农机小区市场抗性的大幅增加，由此该盘的销售情况不佳也就在情理之中了。因此农机小区在策划上的失败之处应引起我们的高度重视，引以为鉴。2.7 项目swot分析 项目分析（宗地） 优势： 1、区域位置优越 劣势： 1、轻轨运行的噪音污染2、交通便捷 2、小区东、西面环境较差3、未来公建商业设施齐全 3、小区南北规划划分二块地待添加的隐藏文字内容24、良好的居住环境 及现有旧房破坏了小区整体 5、本案区域占地面积最大 形象和大门选置的多样性6、市场知名度 机会：1、工业北路上尚未有中高档商品房 威胁： 1、发展商自身定位的不确定 有望通

19、过对单元总价的控制 2、竞争对手田园新城价格优势2、东部产业带的大力开发进程 3、入市时机的选择 工业北路的brt快速公交建立 4、销售价格定位的合理与否 未来火车北站的打造 ,都给本项目带来巨大开发机遇. 从swot分析中的四个象限内可以看出：本案项目的优势较为明显，但劣势所造成的影响也不容忽视，特别是周边的火车站噪音,是本案的一大劣势;而本项目入市时机及机遇也很重要,有待项在细节上的把握。2.8 区域客源分析调查区域构成：桑园路、济钢宿舍、王舍人镇、洪楼广场 、七里堡、高新开发区软件园等。抽样调查人数： 194位各群体显示统计数据分析如下：（一） 按年龄分 1 青年（在本区域生活、工作的）

20、由于本区域的楼盘价位普遍较高，而青年工作时间不长，积蓄不多，一般不能承受本区域的较高价位，因此到本区域来购买楼盘的年轻一族极少。2 中年（在本区域生活、工作的）该年龄段的购房族是本区域的主力客源。由于工作时间较久，有相当多的积蓄，因此对该区域的楼盘有购买力，特别是那些事业有成人士。3 老年（在本区域生活、工作的）从经济收入上来看，老年人也有相当的经济实力。但老年人从心理上来说，往往具有一种怀旧心理，不太愿意搬离原先的住所。本区域的购房消费者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人购房的目的并不是为了自己的居住，而是为子女购房，或者是作为投资。 调查意向客户群体图示(二) 按收入分1 月收入低于3

21、000元/月(165人，占调查人数的85%)该收入阶层对本区域的楼盘有较大抗性，如果他们想购房，一般不会选择这里，而选择房价相对较低的区域。2 月收入在3000元/月5000元/月(24人，占调查人数的13%)该阶层人士有能力购买本区域的商品房，但选择的对象主要是本区域中价位相对较低的楼盘，或者是价位较高楼盘中的小房型。3 月收入高于5000元/月（5人，占调查人数的2%）该收入段消费群是本区域中高价位楼盘的主要消费群。在本区域价位相对较低楼盘的购房者中也有一些这样的购房族，但一般是购买大房型或复式房。(三)、个体特征 1）年龄特征购房人群年轻化据当地各大售楼处及问卷市场统计得知，中青年是购房

22、主体人群，以2635岁的人群最为显著，占有很大比例（ 43 %），从20岁到40岁年龄段的占有71%； 附图： 2）购房特征首次购房的仍然是本项目的市场主体 3）文化程度文化水平在不断提升据统计潜在消费者的文化程度集中为高中至本科，占81%，为市场主体。 4）职业特征个休私营老板集中化私营企业的管理人员占 33 %，他们成为购房的主力军；其次是附近企业员工较多。附图： 5）交通工具的使用购房主体的交通工具仍为电动车为主，其次是公交车、私家车。 (四)、家庭特征 1） 家庭构成以三口之家（夫妻和一个小孩）为主，60 %，其次是四口之家和两口之家分别为35%和5%，这些构成购房的主体； 2） 家庭

23、收入据统计局最近调查统计得知，潜在消费者的总体平均家庭月收入为5802元，要高于普通市民，其中高学历者为3357元，年轻者为2153元，非土生土长的济南人为3860元，这三项本身又是相互交叉的。而具体到职业上则是济南人大型企业集团/外企管理人员5921元， /私企管理人员3237元，个体经营者为2470元。也因此，这些高收入者是市场的潜在消费主体。本区域3） 购房要素分析购房目的 购房要素的考虑价格为首选，占 35% ，其次是周边及区内环境因素占 38 % ，交通便利性占 32% %，地段占 10 %，由此可见，这几大因素是购房者考虑的首选，只要把这些需要的做好，也就不难得到购房者的认同； 附

24、图：通过对本项目方圆5公里，整个房产市场的供需对比，从产品形态、销售价格、供给量及销售率等的分析来得出市场目前基本的建筑供需态势和判断市场大势的基础，同时也为我们最终的价格定位提供一个较有说服力的参照比。（二）、区域房产市场总体分析1）房产市场需求一览表: （以工业北路为中轴线南至工业南路，北至黄河以北商品房二环东路以东，王舍人镇以西，数据来源我司市场研究部，根据各楼盘统计结果）购房总价20-30万元30-40万元40-50万元50万元以上需求比例25%30%25%20%房型面积60-8080-100110-130130以上需求比例19%35%27%19%建筑类型多层小高层高层-需求比例74.

25、7%20.3%5%-小区配套小区环境小区车位小区会所-需求比例62.8%53.9%31.4%-2） 产品形态分析就目前的房产市场来看，新开楼盘大多呈现出清新简约的建筑风格，同时小区的绿化设计也已从以往的强调高绿化率，“升华”为追求自然美景和生活意境相协调；如东部的盛世花城及莱茵小镇项目。3） 销售价格分析就我们统计分析，今年本市新开楼盘普遍采取了“产品策略”，即对自身开发项目力求完美，希望借此向目标客户展示最符合他们目前及今后需求的产品（包括房型格局、居住环境、配套设施等）；而同时在价格的制定上，则多采取按质定价的策略，很少采用“奇货可居”的高价策略和低价的“价格诱饵”策略。从中我们不难看出，

26、“价格的杠杆原理”在这里得到了最充分的发挥，发展商价格制定的合理与否，将直接影响到发展商的预期销售目标，并进而影响到发展商在最短时间段内获取最大利润的可能性；4） 主力房型分析时下购房主力正从高收入群体向中等收入群体转变，购房者的平均单位购房面积没有下降，而呈逐年上升的趋势。与此相随，购房者对于三房的青睐程度和选择比例也在增加。今年的新开楼盘，三房户型比例已与二房户型比例相近；三房面积以130平方米左右为主、二房面积以100平方米左右为主。随着济南房产市场购买需求的进一步提升，预计在今后几年内三房户型的需求比例还会增加，三房面积也会分化，130平方米以上的三房比例还会逐渐增加；总结：通过周边市

27、场环境分析可以看出，虽然本区域楼盘较多，但真正意义上的规模较大的楼盘却寥若晨星，地处大东区产业地带市场投资环境优良，目标发展空间较大，适合较大盘物业发展建设满足周围市场需求。第二篇: 项目板块分析一、项目背景论述1 1区位描述：本案位于济南市城区东北部王舍人镇张马屯村，北依工业北路城市主干道、南邻胶济铁路、西靠东区未来主干道贤文庄、东为城市规划道路，整个基地被东西城市规划道路分为南北二个居住区:北侧为村庄拆迁安置用地，并且已经建成一部分安置用房（90015.45平方米）,和待安置用房(面积为22万平方米)；南侧为商品房开发用地。具体数据如下：项目总用地面积约：72.27公顷（含代征城市道路、河

28、道、铁路、绿化带等）规划总建筑面积约为：110万平米左右总居住户数约为：8000余户其它数据：略（待定） 1 2现状分析本案地势较为平坦、拆迁量小，周边待建处多为庄稼田地，东、西、北均为城市道路，西侧为大辛庄遗址公园，东南部有一处规划中的轻轨站点。基地内现有20栋居住楼保留、北区东南侧有一现状古庙需要保留。 13市场规划根据济南历城区政府开发片区思路：工业北路片区将进行张马居住区经济适用房、商品房、田园新城中低价位商品房、工北汽贸城等三大项目的建设，总投资近30亿远人民币。其中，张马居住区占地在面积约为3200亩，（胶济线南侧195亩 ），工业北路贯穿村中，南部近胶济铁路、济南历城火车站货场。

29、14市场前景：随着东辅城和东部产业带的开发建设，张马屯必将成为济南主城和东部辅城的重要连接点，其地处中心区与东部辅城东西交通大动脉工业北路和未来城市规划快速路的交汇点，周边地区有较大的发展辐射空间。二、周边客群构成以距本案5公里为半径方位名称性质说明桑园路济南三十四中学老师100，学生8000本路线学校师生较多。 工会干部学院老师400，学生2000金融职业学院老师200，学生2000农科院幼儿园老师30，学生500济钢高级中学老师200，学生 2000农科院幼儿园老师150，学生500农科院宿舍共70户（生活区）工业北路将军路宿舍（生活区）本区域主以要工业电厂配以单位宿舍生活区交融。齐鲁制药

30、4000人（工业区）维尔康肉联厂（工业区）电建一公司电建二公司客车厂宿舍（生活区）维尔康肉联厂宿舍农科院500人（科研）兴湖苑小区（生活区）哈乐汽车（工业区）黄台火力发电厂工业区其中3000人农贸市场生活配套大辛店村村庄农村信用社生活配套交通局事业单位以汽车销售、物流、生活配套为主。工业北路 东部汽车城（汽车销售）陈家张马屯西村村庄鲁能润华（汽车销售）农村信用社生活配套生活配套幸福柳广场宿家张马村村庄中石油（加油站）济南宝胜电缆140人普利斯（饮用水）100人中国税务事业单位中成信润港（物流）30多人华瑞源二手车市场300多商户山东永君钢材市场90多家商户以汽车销售、工业区为主济南新北方车辆有

31、限公司（汽车销售）众海公安安全器材有限公司100人工业区开源路山东鲁桥建材有限公司120多人电子、新型建材、科贸、化工、装饰为主。山东凯莱电器设备公司100多人山东恒宇新能源有限公司10人山东耀华玻璃有限公司200人宝世达集团500人高新华能液压有限公司100人济南正达装饰公司物流中心10人济南茂茸电子有限公司100人济南富利佳食品有限公司40人山东恒利日用品有限公司80人洪涛装饰工业园（做门）80人济南鸿滕铝业厂500人济南奥科信密封材料公司7人济南美诺邦马科技有限公司20人济南万瑞制衣有限公司200人工业南路山东齐鲁宝源汽贸汽车销售济钢、小鸭集团及王舍人生活配套为主。环联商务酒店酒店王舍人

32、镇政府政府驻地济钢40000余人工业区山东小鸭电器有限公司5000人济南华联超市生活配套农行建行工行齐鲁高新区医院济南第三人民医院济南化肥厂责任有限公司工业区调查分析说明： 配套方面： 本项目周围学校居多有济南三十四中学、工会干部学院、金融职业学院、农科院幼儿园、济钢高级中学、农科院幼儿园等主要集中在桑园路上，休闲场所有幸福柳广场，商场现有王舍人镇上的济南华联超市，金融部门较多有 农村信用社、建行、工行、农行等主要集中营在工业北路上，医院有第三人民医院在王舍人镇上，其它生活配套相对缺乏。 企业居多： 本区域主要是以高科技产业园、工业加工制造、热电厂、汽车销售为主产业链，其中有四家国营大型企业分

33、别是济钢厂、黄台发电厂及小鸭集团，齐鲁制药、这四家企业生产效益良好工人收入较高。 政府部门： 本项目地处王舍人镇驻地周边以王舍人政界机构为主体。 周围村庄： 本案为张马屯村庄周边较近的村庄有陈家张马屯西村、宿家张马村、大辛店村，工业北路以北村庄最多其次为王舍人镇周边较远村庄。 人口密度： 周边除以村民居住为主体人口外，多数是小型企业外来工人较多，人口相对二环东路板块稀疏，但几个大型企业人数较多，如济钢人数4万余职工、小鸭集团5000余人、齐鲁制药4000人，黄台电厂3000人、周边较近的中型企业如世达集团、济南鸿滕铝业厂职工人数都在500人之多，其它多数企业人数都在100人300人之间。 环境

34、评价： 属济南大工业区板块，大大小小的企业众多，虽然本板块交通便利，如不了解未来规划发展趋势，只看现在，本板图整体投资居住环境是较差的，给人的印象若用一句话概括就是：“工业区、村庄、田地”！三、本案周边板块规划分析本案地处工业北路沿线，根据济南市新的一轮规划，自本项目往北“田园新城”片区、往南贤文片区，往西农科院片区、往东工业片区已经全面规划落实进入实施阶段。中低档商品房“田园新城”可纳10万人居住田园新城住宅项目的村民安置区工程，自2006年就已被列入建设部a级住宅性能认定工作计划，由建设部发放预审证书，并在建设部备案。 田园新城可供10万人居住，西距主城区中心15公里，北至国际机场23公里

35、，南距奥体政务中心10公里，交通便利；南临工业北路(刘志远路贯穿南北)，紧邻高新区中心区、东部产业带，便于解决居住与就业的矛盾。同时，田园新城用地南侧的工业北路规划为快速路，北侧规划有济南铁路客运北站；南北贯穿用地中部的刘志远路为城市主干道，北接铁路客运北站，南连工业北路，并与工业北路规划留有互通立交口，未来的出行条件将更为便捷。与此同时，该田园新城周边配套设施也十分完善，学校、银行、医院、超市、商场、农贸市场等一应俱全，电、暖、煤气及通讯、网络均可就近接通。农科院片区 集科研旅游为一体 规划范围东至大辛河，西靠二环东路，北临小清河，南至胶济铁路，规划总用地公顷。片区的功能定位为集科研、生产、

36、生活、旅游服务为一体的综合性城市片区。规划城市建设用地规模公顷，规划居住人口万人。 片区北借华山，东引大辛河、北亲小清河，形成“一带、两轴、六区”的空间结构。区公建中心结合农科院科研核心区设置。充分利用二环东路、工业北路快速交通线，打通电建路、化纤厂路，强化片区与铁路以南的联系，片区内形成“三纵一横”的干道框架并结合次干道设置环行自行车林阴道。 工业北路汽车城凸现工北汽车城全面招商位于工业北路中段，王舍人片区内，以王舍人镇为 主体规划而成，位于东部产业带西部，总体规划确定为独立工业区。全片区总面积57.4平方公里，现有耕地1984公顷。王舍人片区是济南市的传统工业基地，重点发展冶金、石化、轻工业，目前分布有济南钢铁厂、小鸭集团、轻骑集团、炼油厂和化工集