北京圣馨苑项目整合推广策略方案(39页)

1、大隐于市 大道无形 圣馨苑项目整合推广策略方案 首先感谢贵公司给予的这次难得的合作机会，能够服务本项目我们不尽荣幸！ 豪宅 高档住宅 普通住宅 价值体系 高舒适度 性 价 比 价格与园林、建筑、户型等产品属性间配比合理度 地段、环境、产品相对要好 竞争层面竞争层面 竞争之道竞争之道 所处区域:第一使馆区，近临日坛公园 均 价： 36000元建筑平米 总 用 地：14344.5平方米 总 占 地：6605平方米 商业建面：30867平方米 公寓建面：61130平方米 户型面积：55平方米零居室 86平方米一居室的酒店式公寓 363平方米的总裁级官邸豪宅 开盘时间：2007/1/11 竞争优势：位

2、置，自然环境，人文环境 世界城世界城 所处区域:东直门国门商务区，南馆水景公园 均价： 38800元/建筑平米 总 户 数： 99户 户型面积： 3006001200平方米 装修状况: 精装修 开盘时间：座2007年月底 营销事件：重金礼聘意、马、港、台国际名师凝神苛创， 一代宗师陈幼坚、邱德光、harry lim创作样板间售楼处 装修设计；借取成龙买房做事件炒作等等 竞争优势：地段，环境，纯粹大户型，小体量成就的专 属性，通过事件营销形成的品牌效应 naga上院上院 所处区域：朝阳北路四至五环 北有1600亩国家森林公园 东有2000亩绿化隔离带 均价：31000元/建筑平米 总 户 数：首

3、批500套 户型面积：三期300-500平方米三、四居 二期247-562平方米三居和复式 装修状况：精装修 物业管理：新加坡高力物业管理公司 物 业 费：6元/平方米月 开盘时间：一期售完，三期2007/08/18 开发理念：现楼美景全成品 竞争优势：生态环境，园林景观，不一样的开发理念 星河湾星河湾 所处区域：西三环边，玉渊潭，中华世纪坛，军事博物馆 均价：35000元/平方米 总 户 数：300套 户型面积：1,2号楼300-400平三四居 3号楼400-500平方米三、四居，价格未定 装修状况：精装修 物业管理：第一太平戴维斯物业顾问公司(顾问管理) 物 业 费：6.8元/平方米月 竞

4、争优势：自然环境，纯粹大户型 缘溪堂缘溪堂 物业地址：西城区宣内大街西绒线胡同28号 占地面积：11700平方米 总 建 面：80000平方米 总批套数：469 套 可售套数：448 套 户型面积：135-400平米一居-三居，主力户型为一居 建筑类别：塔楼 装修状况：精装修 容 积 率：6.29 关于容积率 绿 化 率：30% 停 车 位：438个 物业管理：戴德梁行 物 业 费：7元/平方米月 开盘时间：2007/4/8 竞争优势：地段、自身高端配套 天安国汇天安国汇 洞悉市场：洞悉市场： 目前,在北京市区范围内,在售的单价处于30000-40000的项目共 20个, 其中城市公寓14个,

5、城市别墅6个户型面积区间大致相同， 总价区间相对统一，地段、环境、配套等公共资源占有率相对均 衡，这是豪宅市场同质化的一面。另一方面，各项目均有自身的 完整价值体系，具备竞争优势的差异化。 对于本案来讲所面临的状况： 市场存在竞争市场存在竞争 在激烈的竞争环境下，需要找到出口，在共性之上树立自身在激烈的竞争环境下，需要找到出口，在共性之上树立自身 个性，建立具有竞争力的个性，建立具有竞争力的价值体系价值体系 用核心价值制造差异， 创造更高的价值感 解决之道解决之道 具有相应的产品优势具有相应的产品优势 如：建筑户型，园林，装修等如：建筑户型，园林，装修等 它是奢侈品，拥有绝对高贵的价格它是奢侈

6、品，拥有绝对高贵的价格 对稀缺性资源的绝对占有对稀缺性资源的绝对占有 拥有绝对的品牌高度拥有绝对的品牌高度 拥有绝对专属的贵族化服务拥有绝对专属的贵族化服务 充分条件 （塔尖条件） 必要条件 （基石条件） 豪宅的价值体系结构豪宅的价值体系结构 豪宅之道豪宅之道 它是奢侈品，拥有绝对高贵的价格它是奢侈品，拥有绝对高贵的价格 对稀缺性资源的绝对占有对稀缺性资源的绝对占有 拥有绝对的品牌高度拥有绝对的品牌高度 拥有绝对贵族化的服务拥有绝对贵族化的服务 豪宅 还有重要的一点：只有绝少数人才能拥有的绝对限量版 项目白描项目白描 总用地面积:4137.4平方米 住宅总建面:18300平方米 位置：西单，占

7、据长安街核心地段 绿 化 率：30% 总 户 数：83户 建 筑：新古典主义 装修状况：精装修 户 型：200-500平米, 南北通透 售 价：30000-40000元/建筑平米 总 价：600万以上 物业管理：未确定 usp整合整合 资源占有度高资源占有度高 产品专属性强产品专属性强 圈层纯粹度高圈层纯粹度高 地理位置优越地理位置优越 仅仅83套小体量套小体量 户型面积大跨度小户型面积大跨度小 长安街，长安街，83户大房子户大房子 核心属性核心属性衍生价值衍生价值 长安御道长安御道, 盛世国府盛世国府 备选定位语：长安街，83户尊荣大宅 产品定位 注:御道供帝王通行的道路 一条街 一座宫殿

8、一群人 稀缺资源下的纯粹豪宅 真正的富有是对资源的占有 一条街 一座宫殿 一群人 本项目 一条全中国乃至全世界都知道的大街一条全中国乃至全世界都知道的大街 外国人，通过这条街来了解中国外国人，通过这条街来了解中国 中国人，通过这条街来朝圣北京中国人，通过这条街来朝圣北京 对于所有人来讲，这条街是权利和文化的图腾对于所有人来讲，这条街是权利和文化的图腾 而对于这条街来说，所有人却又都是它的过客而对于这条街来说，所有人却又都是它的过客 没有人能够真正的拥有它没有人能够真正的拥有它 长安街 这是一条神圣威严的大道 绝对的稀贵，正是它的价值绝对的稀贵，正是它的价值 一条全中国乃至全世界都知道的大街一条

9、全中国乃至全世界都知道的大街 外国人，通过这条街来了解中国外国人，通过这条街来了解中国 中国人，通过这条街来朝圣北京中国人，通过这条街来朝圣北京 对于所有人来讲，这条街是权利和文化的图腾对于所有人来讲，这条街是权利和文化的图腾 而对于这条街来说，所有人却又都是它的过客而对于这条街来说，所有人却又都是它的过客 注定没有谁能够真正的拥有它注定没有谁能够真正的拥有它 但是，在这条街上能拥有一席之地却是大多数人深藏内心的梦想但是，在这条街上能拥有一席之地却是大多数人深藏内心的梦想 长安街 这是一条神圣威严的大道，代表了权利与地位、繁华与昌盛 绝对的稀贵，正是它的价值绝对的稀贵，正是它的价值 注：长安街

10、明朝永乐四年至十八年，与皇城同时建造，距今有注：长安街明朝永乐四年至十八年，与皇城同时建造，距今有600年的历史，其名取自盛唐时代的大都年的历史，其名取自盛唐时代的大都 城城“长安长安”，长治久安之意，长治久安之意 。又名。又名“天街天街”“”“御道御道” 户大宅 83 绝对专属的社区，绝对纯粹的圈层绝对专属的社区，绝对纯粹的圈层 一座为极少数人准备的理想宫殿一座为极少数人准备的理想宫殿 一群人 无论他们从事何种行业，无论他们从事何种行业， 也无论他们年轮几何，也无论他们年轮几何， 更无论他们走过怎样的创富历程，更无论他们走过怎样的创富历程， 也许，真的各不相同，但也无关紧要也许，真的各不相同

11、，但也无关紧要 因为有一点是相同的因为有一点是相同的 他们征服过不同的山头，他们征服过不同的山头， 而且始终相信而且始终相信“山高人为峰山高人为峰” 永远心怀梦想，通过抓住机遇，不断创造传奇、实现自我，永远心怀梦想，通过抓住机遇，不断创造传奇、实现自我， 富有挑战性，懂得自我犒赏富有挑战性，懂得自我犒赏 案名建议 盛世华都 备选案名：鹏睿天玺 皇家大道 御华都 solgan 御道天街，御景天下 备选：御道天街，纯粹豪宅 营销之道营销之道 平面媒体广告 如报纸杂志 电视广告 网络广告 路牌广告 软性宣传 公关活动 广告包装 销售物料售楼处/样板间 装修 接待服务礼仪化 项目现场：项目现场： 给客

12、户带来给客户带来不一样不一样的豪宅体验的豪宅体验 广告宣传：广告宣传： 树立品牌高度，引起市场关注树立品牌高度，引起市场关注 媒体之道一媒体之道一 目标客群行为习惯：目标客群行为习惯： 他们只关注跟自己相关或自己感兴趣的事，不愿浪费时间，生活圈较为高端 一、休闲 高档俱乐部高档俱乐部是他们经常出现的场所，如高尔夫俱乐部，京城俱乐部等，在此类场所投放dm等宣传资料 会起到相对直接的效果 他们每天看报纸报纸，关心金融和政治，看财经类和政闻类报纸，如经济观察报，财经时报，人民日报等 他们每天忙完回家会看会电视电视，但也只看他们感兴趣的栏目，如财经栏目及体育栏目。 二、出行 日常出行的交通工具为私车，

13、路途接触的媒体除了广播电台广播电台外，必不可少的还有路牌广告路牌广告 出差的频率相对高，所以在杂志媒体的选择上除了地产界的专业杂志地产界的专业杂志外，航空杂志航空杂志必不可少 三、工作 网络网络是其必不可少的信息接收渠道，可选择搜房、焦点等专业房地产网站 精准（渠道选择） 高效（媒体选择、投放内容及投放目的） 媒体之道二媒体之道二 硬性广告发布硬性广告发布 渠道要求：覆盖面广，针对性强渠道要求：覆盖面广，针对性强 报纸：报纸：经济观察报财经时报人民日报 电视：电视：财经栏目体育栏目 广播电台：广播电台：交通台 杂志：杂志：航空杂志地产专业杂志 路牌：路牌：长安街机场高速区域金融街区域 网络：网

14、络：搜房网焦点网新浪网等 手机短信：手机短信：用于与客户的时实沟通，具有很好的投放效果 高档俱乐部：高档俱乐部：dm直投 软性新闻宣传软性新闻宣传 渠道要求：行业性强，具专业性，权威性渠道要求：行业性强，具专业性，权威性 报纸：报纸：经济观察报财经时报人民日报 杂志：杂志：地产专业杂志 网络：网络：搜房网焦点网/新浪网等 投放目的：建立品牌形象，与市场形成沟通投放目的：建立品牌形象，与市场形成沟通投放目的：建立行业口碑投放目的：建立行业口碑 视觉表现 logo-1 应用于大理石墙面效果应用于大理石墙面效果 logo-2 应用于大理石墙面效果应用于大理石墙面效果 logo-3 应用于大理石墙面效

15、果应用于大理石墙面效果 演示完毕！谢谢！ majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9z

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