房地产商品住宅项目价格体系专题培训报告

1、单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 房地产商品住宅项目价格体系 艾克咨询推荐： 专题培训报告 special training report 1 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 提纲 2 前言 适用范围 制定住宅销售价格的过程 住宅销售价格系数的制定原则 住宅销售价格系数的制定及评分 定价信息的调研与分析 单击此处编辑母版标题样式

2、 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 前言 一、意义 p在房地产市场中，【对房地产企业而言】，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；【对 购买者而言】，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素；【对市场营销而言】，房地产销售价格是决定预 期销售收入的最关键因素。 p房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。 p制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手段和强有力的经济杠杆。在制定

3、价 格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战 略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主要课题。 p住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。 3 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 前言 一、意义 p本培训的宏观指导性。不同的项目，由于其所处的区域不同，住宅产品的特征不同，因此其项目的个性也不相 同。在住宅产品开发、规划设计

4、过程中把握住宅单位的均好性，通过制定合理的销售价格系数，将不同的住宅单位产 品功能及性能进行量化，确定其销售价格，才能使住宅产品达到性价比的同一性和均匀度，实现销售速度的均匀性。 在使用本培训时，应因地制宜、因时制宜、因项目制宜，有机地结合本培训的宏观指导性，制定出合理的销 售价格系数，避免对本培训的过度依赖。 4 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 提纲 5 前言 适用范围 制定住宅销售价格的过程 住宅销售价格系数的制定原则 住宅销售价格系数的制定及评分 定价信

5、息的调研与分析 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 适用范围 p适用于大部分一、二、三线城市房地产住宅项目，均可参 照此培训制定销售价格系数。 p本培训仅限于住宅项目，公寓、商业、写字楼等非住 宅项目均不在本培训的研究范围之内。住宅项目一般由 别墅类、多层、小高层或高层住宅组成，各种物业类型遵循 总体规划布局分布于住宅小区内。 p别墅类包括【独栋别墅、双拼别墅、排屋（townhouse） 和花园洋房】； p多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯； p小高

6、层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住宅； p高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。 6 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 适用范围 p住宅小区总体规划布局形式分类（楼型分类）如下： p别墅类布置； p多层布置； p小高层布置； p高层布置； p别墅类、多层混合布置； p别墅类、小高层混合布置； 7 p别墅类、高层混合布置； p别墅类、多层、小高层混合布置； p别墅类、小高层、高层混合布置； p多层、小高层混合布置； p多层、高层混合布置； p多层、小

7、高层、高层混合布置； p小高层、高层混合布置； p别墅类、多层、小高层、高层混合布置； p其它住宅楼型布置形式。 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 提纲 8 前言 适用范围 制定住宅销售价格的过程 住宅销售价格系数的制定原则 住宅销售价格系数的制定及评分 定价信息的调研与分析 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 制定住宅销售价格的过

8、程 一、定价信息的调研和分析 p定价信息调研要求对住宅销售价格相关的市场信息及项目自身特征进行系统的收集、记录、整理和分析，只 有通过定价信息调查，才能了解置业者需要什么样的住房、需要多少面积的住房、对住宅小区内外环境的要求、 对地理位置的要求等等；了解项目自身的规划设计、环境设计、建筑设计等等产品特征，进而制定住宅产品的 产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略等。在这一过程中，需要调查并分析影响住宅销售价格的主要 因素，定价信息调研的主要内容会在下面详细阐述。 9 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客

9、户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 制定住宅销售价格的过程 二、确定项目总体均价及分期均价 p确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定了项目经营利润的高低，反映了开发商的 经营理念，一切销售价格制定过程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上， 洞察目标客户的价值取向，衡量目标客户的销售价格接受能力。有的项目规模较大，可能会分期进行开发，这 就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素， 在总体均价的基础上确定各个分期的均价。但是，住宅项目不论如何定价，最后都必须符合市场需求规律，接 受市场

10、的最后检验。 10 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 制定住宅销售价格的过程 三、制定销售价格系数、确定价格系数权重 p制定销售价格系数时主要考虑住宅产品个性特征对住宅单位单价的影响因素，例如朝向、景观、安静度、房 型、楼型、楼层等等；确定权重则要考虑住宅产品各因素对住宅单位单价的影响程度，由于住宅项目内部和外 部因素的差异，购买者对住宅的楼型、朝向、景观、噪音、楼层、房型等的重视和喜好程度不尽相同，故而价 格系数权重也不同，权重分值（比例）不同，将直接导致每一

11、住宅单位的积分不同。 11 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 制定住宅销售价格的过程 四、评分、制定计价参数及单价 p根据这些系数来确定住宅的计价参数及价格系数权重，并试算出每一套单位的销售价格。这种价格计算方法 对住宅单位的相关指标及权重系数进行了较为客观的评估，因而能够比较准确地反映出每一住宅单位合理、科 学的价格及各住宅单位之间地相互价格关系。 12 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直

12、 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 提纲 13 前言 适用范围 制定住宅销售价格的过程 住宅销售价格系数的制定原则 住宅销售价格系数的制定及评分 定价信息的调研与分析 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定原则 一、市场导向原则 p在制定住宅销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域、 同系列、同档次住宅项目的销售价格、目标客户群、核心竞争对手及项目其它指标等相关资料。在此基础

13、上， 充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计、环境设计、配套设施等自身的优劣势，制定 出合理的系数指标。 14 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定原则 二、住宅单位性价比分布均好性原则 p住宅单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相 成的关系，性能好的住宅单位，其销售价格也相对 较高，反之亦然。在制定销售价格系数过程中，需 要仔细研究项目特点及每一套单位的特性等信息， 并通过制定合理的销售价格系数、价格系数权重及 评分，使住

14、宅单位的性能与其市场价值匹配，项目 整体性价比分布均好，在保证总体均价的基础上， 使性能不同的住宅产品基本上达到相同的、合理的 销售速度。 15 案例：呼市永泰地产后巧报项目 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定原则 二、住宅单位性价比分布均好性原则 16 案例：呼市永泰地产后巧报项目 物业发展建议-项目整体规划建议（变电站不能拆迁） 住宅 超市 购物中心 厅堂步行街 酒店 公寓 北 厅堂步行街 酒店 地下超市 购物中心 公寓 住宅 备注：若

15、变电站可以拆迁，但仍在 本项目地块内，建议不做拆迁位置 处理，原因：1、发到任何位置不 如目前为止更合（紧邻公建和回迁 房，可弱化对住宅影响）；2、减 少成本。 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定原则 二、住宅单位性价比分布均好性原则 17 案例：呼市永泰地产后巧报项目 项目分期开发建议（方案一：变电站位置不变） 1期：预计销售时间2012年，开发回 迁区，尽快通过先拆迁西南地块，为 北侧的地块做平整准备工作。紧邻回 迁区部分同时开始销售，

16、利用较低较 高和总价培育市场。 3期：预计销售时间2015-2016年，类型：住宅及公 寓（两栋）。2016年商业开始动工。本地块有变电 站影响，但通过1期和2期的品牌培育和市场的认可， 同时此阶段商业配套的作用可以弱化影响，实现项 目的良好销售。 2期：此阶段销售时间在2013-2014年， 本项目依然在品牌培育期和快速回笼资 金时期，以较好的地块提高项目自身优 势，来实现相对较高价格和快速销售。 4期：此阶段销售时间在2017-2018年，地块比较完 整，西侧有学校配套，有利做收官产品，最终实现 本项目的高收益。同时因商业部分在此阶段基本成 型，剩余2栋公寓楼的投资价值凸现，在此阶段销售。

17、 学校 5期：预计建设时间2017-2018年， 酒店最后开发。 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定原则 二、住宅单位性价比分布均好性原则 18 案例：呼市永泰地产后巧报项目 项目分期开发建议（方案二：变电站位置改变） 1期：预计销售时间2012年，开发回 迁区，尽快通过先拆迁西南地块，为 北侧的地块做平整准备工作。紧邻回 迁区部分同时开始销售，利用较低较 高和总价培育市场。 学校 5期：酒店最后开发。 变电站设置在回迁区。避免对商品 房的

18、销售造成影响。 2期：受变电站的影响，以及有教育配套的 优势，此阶段开发本地块。地块校正，利 于做景观，可弱化变电站的影响。 3期：紧邻城市主干道和配套商业，此时酒店没 有建设，避免了酒店高度对此地块北侧楼栋的销 售影响。同时利用商业配套的动工来实现本项目 3期的高价格利润。 4期：地块完整且面积大，利于规划大面 积景观和楼王户型设计。 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定原则 三、权重合理性原则 p在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关

19、键的工作。权重不仅反映了各项系数分值之间的比例关系， 而且反映了各项系数在整个评分体系中的比例关系，这种比例关系直接影响到住宅单位系数总分值的高低，进 而影响到住宅单价。原则上，可以通过多种渠道获得确定权重的信息：一是通过市场调查，获得市场在售项目 的销售信息；二是以市场调查获得的客户反馈信息；三是组织公司有关人员对本项目进行权重评估，获得的内 部反馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等方法。通过对反馈信息的分析，预期市场（客户）对项目各个方 面（如景观、噪音、朝向、户型、楼型等）的喜好程度和关心程度，并据此制定出较为合理的价格系数权重。 19 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting

20、 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定原则 四、产品性能差异化原则 p住宅由于面积、朝向、视野、景观、楼层等因素的不同，业主对住宅楼型的喜好程度也不同，其产品性能亦 不同。在系数制定过程中，应综合各种不同因素，分析每一住宅单位的利弊，设置出合理的系数，使不同性能 差异的住宅分别得到不同的分值，在价格上体现合理差异，使之符合住宅单位的产品差异。 五、价格指导性原则 p分析住宅项目周边市场、配套和项目自身对价格产生影响的因素，进一步分析住宅单位的个性特征，明确这 种个性特征对住宅单位单价的影响程度

21、，运用市价比较法（详见下面案例），制定出合理的系数，并使系数与 与市场变化保持一致，使之对制定住宅销售价格具有明确的指导性。 20 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 提纲 21 前言 适用范围 制定住宅销售价格的过程 住宅销售价格系数的制定原则 住宅销售价格系数的制定及评分 定价信息的调研与分析 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！

22、住宅销售价格系数的制定及评分 一、销售价格系数制定及评分的程序 p项目组成立项目评分工作小组，构建销售价格系数体系，确定价格系数权重，并借助专业的评分方法对各住 宅销售价格系数进行综合评分，撰写项目住宅产品销售销售价格系数专题报告（以下简称“报告”）。完 成报告初稿后，要求及时将初稿报项目部审核，由项目部提出相关建议，通过反复沟通、交流及征求意见， 做修正成稿。 p对不同楼型布置的小区各种系数进行分析，确定整体均价。 p第三步确定项目内部价格体系。 22 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在

23、 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 系数制定及评分办法 p朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日 照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定 出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若 厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。 p景观系数：景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。 如果住宅单位面临公园、高尔夫球场

24、、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景 优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、 厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑 感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。 23 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 系数制定及评分办法 p朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特

25、的地理环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到日 照问题，因此各地买家对住宅朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定 出比较合理的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝北的则最低；若 厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，若都朝北，分值则最低，其它依此类推。 p景观系数：景观系数分值的高低一定程度上与视野开阔程度、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。 如果住宅单位面临公园、高尔夫球场、树林、湖泊、河流、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景 优美、景观较佳，生活在里面会感到轻松自然，这样的住宅单位一般系数分值较高；而临近闹

26、市区、垃圾站、 厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道路、铁路、公共厕所等视觉效果不佳、视野较差、压抑 感较强的住宅单位，其系数分值就会相对较低。 24 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 系数制定及评分办法 p物业类型系数：各楼盘所处的地区不同，买家对住宅楼型的需求也不尽相同，有的地区对多层有偏好，有的 地区则对小高层有偏好等；此外，即使楼盘是由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯

27、 三户或一梯多户等楼型设计不同而受到买家的喜好程度不同；而对别墅言，买家会喜好独栋别墅多一些，双拼 和叠拼别墅次之，最后是联排。因此，根据市场需求，分析买家的喜好，对不同楼型确定不同系数分值。 p安静度系数：噪音大小对人们居住安逸与否有着重要的影响，一般来说，安静、祥宁的住宅单位系数分值较 高；而一些邻近噪音源，如公路、铁路、高架桥、工厂、学校、闹市等地方的住宅，由于噪音较大，比较嘈杂， 影响到人们的正常生活、学习和工作，其系数分值自然较低。 25 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮

28、助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 系数制定及评分办法 p户型系数：因户型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、复式等）的不同、面积大小不同而导致系数分值 的不同，这种情况往往和市场需求有关。由于人们在不同房型、面积的住宅中生活的舒适感及精神感受不同， 其喜好程度也不尽相同。由于户型及户型面积不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的户型的系数分值不可 能很高，而倍受置业者特别喜爱之户型的系数分值会相对较高。 p私密性系数：随着人们生活水平的提高，买家对生活中的私密性越来越重视。因此住宅单位的私密性较好， 则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然。在此基础上，不

29、同住宅单位之间的对视程度、距离远近等等都会 影响到私密性系数分值。 26 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 系数制定及评分办法 p单边系数：住宅单位如果单边，其采光通风就会相对较好，故而该住宅单位的系数分值也会较高。一般而言， 对公寓而言，三面临空、且三面采光的房屋系数分值最高，二面临空、二面采光的房屋次之；对别墅而言，四 面临空的单体别墅系数分值最高，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的排屋最低。一般情况下，

30、单边系数可 以计入个别因素。 p个别因素系数：住宅单位的不同平面设计会使得系数分值不同，例如，开放空间、休闲空间、通风、采光、 双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高居住品质，而相应提高了住宅单位的系数分值；此外，设备层、转 换层等对住宅单位的系数分值也会产生一定的影响。案例：金隅时代城5#，3-5层东侧2米内有建筑物遮挡， 造成此层个别户型需要单独定价。 27 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 楼盘权重 本

31、项目季景沁园融科橄榄城宝星国际湖畔雅居鹿港澳洲康都 xabcdef 100%25%20%10%15%15%15% 均价(元/m2）权重8400（精装）68007500（毛坯） 8300（毛坯） 6600（毛坯） 7200（精装修） 折算毛坯均价(元/m2）720068007500830066006400 位置108788896 交通108767796 周边环境（安静系数）84467756 商服配套1297791067 公共教育设施65546655 规模86574856 景观85886867 户型结构（物业类型、 朝向129811810910 内部规划设施（私密性 系数）109897878 工程

32、进度1038510875 发展商知名度66454544 合计 100qxqaqbqcqdqeqf 10072717676857270 pi7301.41 6442.11 7105.26 7030.59 6600.00 6582.86 piwi1825.35 1288.42 710.53 1054.59 990.00 987.43 px6856.32 7199 案例1：望京k7区a、b组团基础数据价格预期 单项目评分总和 加权影响价值=本项目 总分/单项目评分总和* 毛坯价格 价格影响比例=加权影 响价值*楼盘权重比例 各项目价格影响比 例之和 入市价格=（考虑入市时间因素）现实 价*价格增长率

33、（或者经过营销手段可 实现的价格增幅） 28 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 29 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 30 东岸国

34、际2期珊瑚顶 总建筑面积总建筑面积占地面积占地面积27.727.7万，建筑面积万，建筑面积4343万万 ， 建筑类型及分布建筑类型及分布 108108栋（花园洋房、双拼别墅、联排别墅、独栋栋（花园洋房、双拼别墅、联排别墅、独栋 别墅）别墅） 推出楼栋推出楼栋第一批第一批1010栋花园洋房；第二批栋花园洋房；第二批6 6栋花园洋房栋花园洋房 总套数总套数12751275户户 推出套数推出套数500500多套多套 开盘时间开盘时间20092009年年6 6月月6 6日日 开盘户型面积开盘户型面积花园洋房花园洋房180-400180-400 开盘主力面积开盘主力面积180180、300300 开盘价

35、格开盘价格均价均价74007400元元/ / 在售价格在售价格均价均价90009000元元/ / 销售率销售率第一批剩余第一批剩余1010多套，多套，98%98%；第二批销售；第二批销售6060多套多套 去化面积去化面积约约8 8万万 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 独 栋独 栋 别别 墅墅 双拼别墅双拼别墅 花园洋房花园洋房 花园洋房花园洋房 联排别墅联排别墅

36、 花园洋房花园洋房 花花 园园 洋洋 房房 截止到2010年4月，东岸国际二期共推出16栋花园洋房，成交均价8800元/ 1 1 # # 2 2 # # 7 7 # # 8 8 # # 9 9 # # 1 01 0 # # 1 11 1 # # 1 21 2 # # 1 31 3 # # 1 41 4 # # 已已 推推 1 51 5 # # 1 91 9 # # 1 61 6 # # 2 02 0 # # 2 12 1 # # 2 22 2 # # 东岸国际2期珊瑚顶 31 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助

37、 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 32 平层户型复式户型 南北双 向三个 露台 主卧超大更 衣室 双阳台设置 中西 双厨 分置 室内庭院 生活阳台 次卧凸窗 室内庭院 主卧配置步入式衣 帽间及独立卫浴 东岸国际2期珊瑚顶 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 33 33 p东岸国际，

38、作为整个如意开发区甚至整个呼市的比较具有代表性的高端项目。 p从2006年进入呼市房地产市场以来，销售情况一直较好。项目成功塑造的高端形象，吸引了本地、周边盟市的高端群体。 p项目的优势在于一期的完美呈现为二期的销售奠定了良好的基础，且项目周边自然环境较好，产品设计突出舒适度，满足高端客群的 心理，09年销售情况一路飘红。 住宅销售价格系数的制定及评分 东岸国际2期珊瑚顶 其他竞品项目案例略 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案

39、例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 34 项目权重 分配表 项目权重备注 香格里30%同区同质 京能蓝色理想25%同区同质 绿地塞尚公馆30%同区同质 东岸国际5%同区不同质 万达广场10%不同区同质 合计100/ 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 35 地段价值 39 100% 产品素质 32 环境设计 6 开发品牌 8 物业品牌 8

40、 工程风险 7 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 36 p打分取值区间：-55 p打分方式：打本项目得分 p分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分

41、 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 37 影响因素权重 项目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 环境23 升值前瞻8%0018-1-80000 居住成熟度5%0000-1-51500 景观价值5%1521031515210 噪音影响3%0000390000 楼盘昭示性2%1200-1-21212 交通 交通路况6%1616318-1-616 公交线路3%00412-1-30000 配套 小区自有配套3%13-1-300-2-613 社区外配套4%0014-5-200000 合计39%1637

42、4021 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 38 影响因素权重 项目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 大项细项打分 得分 打分 得分 打分 得分打分得分打分得分 规模7 占地及总面积3%13-1-3132600 容积率3%26-1-341239412 车位比1%00-1-1552222 设计8% 主力户型4%3122831214-1-4 几梯几户2

43、%12-2-4482424 实用率2%-1-2-3-6123636 形象9 外观形象6%318-1-6424318212 公共装修3%26-1-3263939 设备8 设备智能化2%00-2-4-1-22424 电梯1%0000220000 供暖及制冷2%00-1-2000000 高科技技术应用3%13-1-3261313 合计32%48-27786548 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城

44、16#-18#价格体系论证 39 影响因素 权重 项目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 绿化率3%2600392613 设计方案2%12-1-2480000 设计公司1%-3-30011-1-1-2-2 合计6%5-21851 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 40 影响因素 权重 项目 香格里东岸国际

45、万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 开发商5%31515-1-515-1-5 承建商3%2626131313 合计8%2111-28-2 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 41 影响因素 权重 项目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 物业公司品牌5%150015

46、-2-10-3-15 物业收费标准3%-1-3-1-326-1-3-1-3 合计8%2-311-13-18 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 42 影响因素 权重 项目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分 现有工程形象3%26-3-9-1-32613 入住时间4%00-4-16-3-12-5-2028 合计

47、7%6-25-15-1411 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 43 六大影响因素 权重 项目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想 绿地塞尚公馆 比例得分得分得分得分得分 地理位置39%16374021 产品素质32%48-27786548 环境设计6%5-21851 开发质量8%2111-28-2 物业管理8%2-311-13-18 工程风险7%6-25-15-

48、1411 合计100%98-9945161 分值还原0.98%-0.09%0.94%0.51%0.61% 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 44 最终比准价格=项目报价94%+区域心理抗性因素 为保证价格比对结果的客观性，我们按照现有比对项目的市场均价进行综合折扣率后的价格作为最终项目比准价格： 分项 项 目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 项目均

49、价49009000530047005200 94折后均价46068460498244184888 区域抗性0500-50000 对比价格结果46068960448244184888 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 45 分项 项 目 香格里东岸国际万达广场京能蓝色理想绿地塞尚公馆 各项目最终比准均价46068960448244184888 本项目对比得分100.

50、98%99.91%100.94%100.51%100.61% 本项目比准价格4651.13888951.944524.134440.534917.82 比对项目比准权重0.30.050.10.250.3 权重后本项目比准价1395.34164447.597452.4131110.131475.35 本项目加价平均合计4880.82951 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体

51、系论证 46 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 47 项目影响力溢价项目营销力溢价 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 48 4880

52、元/m x 2% = 98元/m 考虑项目溢价增幅一般为1-3%，且对项目的营销力促进，取其风险较居中价值为：2%因 此本项影响力溢价的数值为： 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 49 项目最终均价 = 4880+ 98 = 4978元/m 即： 项目营销力 溢价 项目市场 影响力溢价 项目市场 比准均价 项目最终 实收均价 += 单击此处编辑母版标题样式 akc

53、onsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 50 依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价为 这是依据最高限得出的理想状态的价格估算，而要在此基础上实现我们即定的阶段性销售目 标是存在一定风险的，并且应对未来变化的抗风险能力较弱。 思源希望依靠双方的共同努力，真正将本项目产品力、营销力、品牌力、市场影响力等方面 做到最好，最终实现既定目标！ 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在

54、房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 二、案例-确定整体均价 案例2：金隅时代城16#-18#价格体系论证 51 工程节点及楼栋特点； 促成前期积累客户的充分成交； 旺销局面打开二期开盘销售的序曲，带动后期销售； 占领区域价格空挡区，抢先一步占领市场。 根据工程节点及楼栋特点，进行销售计划的制定，整体价格发展低开高走的整体原则。 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅

55、销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定单楼栋户型价格体系 p楼层系数：对多层、小高层和高层住宅而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住宅单位单价有着 比较重要的影响。楼层系数分值的确定需要根据住宅层数来具体制定，不同楼型的住宅在不同的地区，其系数 分值制定标准是不一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体分析、具体楼型具体分析。一般而言， 对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最顶层（最底层）的则可能比它下面 （上面）三四个层面分值要低；对多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五层次之，一、 六层最低。 p在对住宅单位的某一系数评分过程中，应只

56、对影响该系数的影响因素进行分析，切忌参杂考虑其它系数的影 响因素，从而导致评分过程中不同系数影响因素的相互混淆，例如：对楼层系数评分过程中不考虑景观因素的 影响，对安静度系数评分过程中不考虑景观、朝向因素的影响。此外，若有顶层（底层）单位中送屋顶花园、 露台（地面花园、半地下室）、住宅单位中配送的空间（计入建筑面积、不计容积率）等情况，不可在任一系 数评分过程中予以考虑，需要单独计价。其它类似情况也需要各地区公司具体情况具体分析。 52 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户

57、成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定单楼栋户型价格体系 53 案例1：金隅时代城16#-18#价格体系论证 二期住宅均价定位楼座特征描述 p18#楼：户型由约130三居和90小复式组成，在16-18#楼中位置 最差，有底商，临街，景观优势最低，仅能欣赏东北方向园林景观，户 型面积区间非本市改善型客户最优考虑的面积区间。 p17#楼：户型由约100二居、约150三居和约180四居组成，三 楼之中综合素质居中，有底商，南侧为社区主入口，有噪音影响，景观 仅能欣赏东南侧及北侧，面积区间为本区域销售抗性相对较小的改善型 面积区间。 p16#楼：户型同17#楼，三楼中位置最佳，270园

58、林景观，无底商， 噪音小，户型面积区间同17#楼相对较受欢迎，但北侧有高层建筑 （15#）影响视野。 由上述楼栋剖析得出 三楼价值排序由低至高分别为：18#、17#、16#。 单击此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定楼栋价格体系 54 二期价差体系定位（住宅部分） p根据16、17、18#楼的楼座排布位置及户型组成得出整体的推盘节奏为18#17#16#； p基于销售价格的延续性与价格的平稳增长，以及近阶段最新出台的房产新政对

59、项目后期销售可能会产生的影响（本案二期主要 客群定位为改善型需求客户），综合考虑到户型面积区间相对较为接近于13、10#楼的楼栋为18#楼，均属于中小户型（90以 上），将18#楼均价与10#楼目前的成交均价（5100元/）持平因此，18#楼整体均价定位为5100元/； p根据项目正常的销售经验，项目价格一年的增幅为10%，本案2010年住宅销售楼栋为5栋，因此平均涨幅定位为2% （本案整 体均价为5000元/ 2% ）由此初步得出17#楼均价为5200元/，16#楼均价为5300元/。 因此，二期住宅整体销售成交均价预计不低于5000元/。 案例1：金隅时代城16#-18#价格体系论证 单击

60、此处编辑母版标题样式 akconsulting 艾克咨询 在房地产领域，我们一在房地产领域，我们一 直 在 帮 助 客 户 成 功直 在 帮 助 客 户 成 功！ 住宅销售价格系数的制定及评分 三、案例-确定楼栋价格体系 55 案例2：金隅时代城5#价格体系论证 p交通影响+30元/，5#楼位于小区南部，东侧和南侧临近市政路，离小区南门出口距离最近，出行便捷+30元/ p噪音影响-30元/，项目小区东侧和南侧有都临近市政路，因此5#临路影响-30元/； p商业影响-50元/，5#楼东侧及南侧受商业影响-50元/； p采光影响+0元/：南侧+50元/、东侧+30元/、西侧-30元/、北侧-50元