704443536湖北黄冈团风商业步行街市场定位及初步规划建议151p

1、团风商业步行街团风商业步行街 市场定位及初步规划建议市场定位及初步规划建议 宏观市场宏观市场 环境分析环境分析 微观市场微观市场 环境分析环境分析 竞争市场竞争市场 环境分析环境分析 项目项目swotswot 分析分析 项目项目 定位定位 了解市场了解市场认清自己认清自己辨清对手辨清对手审时度势审时度势精准出击精准出击 知己知彼，方能百战不殆，准确出击。知己知彼，方能百战不殆，准确出击。 报告结构报告结构 了解项目所在城市的市场情况是进行房地产开发首要 条件，下面我们将从城市概况、经济环境、房地产行业发 展情况三个方面来阐述与分析我们所面临的市场环境，并 在此基础上对团风房地产发展趋势进行预测

2、。 宏观市场环境分析宏观市场环境分析 城市基本概况：城市基本概况： 三城交汇，鄂东门户。 处于武汉、鄂州、黄冈三座大中城市交汇处，北距武汉 市区50公里，南距黄冈市区21公里，是鄂东通往武汉的门户。 区位区位 交通交通路网健全，出行便利。 公路：106、318国道和江北一级公路贯穿全境，大（庆） 广（州）、武（汉）合（肥）两条高速公路在境内纵横交错 。 铁路：距武汉火车站 40公里以内，距黄州火车站28公里。 水路：长江岸线10余公里，建有5个港口码头，其中位于 罗霍洲的武汉新港团风作业区正在规划建设 。 航运：距离武汉天河国际机场70公里。 产产 业业 六大支柱产业，四个产业品牌。 全县形成

3、以钢结构、建筑建材、纺织服装、食品加工、电 子电器、医药化工为主的六大工业支柱产业。 2008年末在建和已投产工业项目达70多个，规模以上工业 项目达51家。其中，钢结构、建筑建材产业得到迅猛发展，共 引进钢结构企业20家，总投资32.6亿元，全部投产后可年创产 值100多亿元，创税收6亿元。 打造了“中国中部钢结构产业基地”、“楚天建筑之乡”、 “楚天鲁班镇”、“湖北石材之乡”等4个产业品牌。 土地肥沃，资源丰富。 有长江、巴河、举水三大水系，土地肥沃，是国家定名 的粮棉大县，马蹄、林果、畜牧、水产烟叶等名优特产均有 较大规模的生产基地。 境内林地面积44.2万亩，活林木储量53万立方米。

4、已探明全县有矿产资源35种，矿床点100多处，其中金、 铁、铅、钨等金属矿藏达30多个种类，花岗石、大理石、白 云石储量达23亿立方米，黄砂静态储量10亿吨，铁砂储量 2000万吨。 资资 源源 县城人口较多，但城区人口少，城镇化水平较低。 团风县版图838.4平方公里，辖13个乡镇，人口36.7万。目前， 团风县城区人口仅4.8万余人，城镇化水平比较低。 人人 口口 方高坪镇方高坪镇 团风县城团风县城 淋山河镇淋山河镇 回龙山镇回龙山镇 马曹庙镇马曹庙镇 总路咀镇总路咀镇 上吧河镇上吧河镇 团风县城团风县城4.814.81万人万人 方高坪镇人口方高坪镇人口2.842.84 万万 淋山河镇人口

5、淋山河镇人口6.526.52 万万 回龙山镇人口回龙山镇人口3.463.46 万万 马曹庙镇人口马曹庙镇人口2.432.43万万 上吧河镇人口上吧河镇人口3.513.51万万 总路咀镇人口总路咀镇人口2.582.58万万 团风县城周边紧邻的方高坪镇、回龙山镇等团风县城周边紧邻的方高坪镇、回龙山镇等6 6个乡镇共计人口个乡镇共计人口 21.3421.34万，便捷的交通使得本项目能够辐射以上区域人群，使之万，便捷的交通使得本项目能够辐射以上区域人群，使之 成为本项目住宅和商业消费客群的重要组成部分。成为本项目住宅和商业消费客群的重要组成部分。 近两年，团风县全力招商引资，城南、城北工业园快速崛起，

6、 进入园区的规模企业迅速增多，解决了农村人口的就业问题，加 快了团风的城市化进程，为提升团风商业消费层次、增加住房需 求提供了较好的支撑。 人人 口口 2007年，全县完成生产总值21.19亿元，比上年增长39.9%； 2008年，全县完成生产总值29.58亿元，比上年增长39.6%。 经经 济济团风经济状况：团风经济状况： 2006-2008年团风县gdp增长趋势（亿元） 15.14 21.19 29.58 0 10 20 30 40 2006年2007年2008年 团风国民生产总值连年增长，势头十分迅猛。 团风城镇居民人均可支配收入不高，但增长速度较快。 2007年，团风县城镇居民人均可支

7、配收入为7002元，比 上年增长27.31%。 2008年，团风县城镇居民人均可支配收入为8618元，比 上年增长23.08% 人均收入水平人均收入水平 2007年，团风县社会消费品零售总额7.23亿元. 2008年，团风县社会消费品零售总额9.39亿元，比上年同 比增长28.4%。 社会消费水平社会消费水平 城市规划发展方向城市规划发展方向 得胜大道得胜大道 团风大道团风大道 普济路普济路 城北工业区城北工业区 城东工业区城东工业区 一心一心 团风县城将形成团风县城将形成“一心、一心、 双轴、二区双轴、二区”的发展格局。的发展格局。 城市发展的主方向为城市发展的主方向为“两两 轴轴”-得胜大

8、道和团风大道。得胜大道和团风大道。 同时还将以同时还将以“一心一心” ” -普普 济路济路为中心，对现有城区商业为中心，对现有城区商业 进行集中整合。进行集中整合。 “两区两区”是指城东和城北是指城东和城北 工业园的发展。工业园的发展。 目前城市发展的重心已转目前城市发展的重心已转 为以得胜大道和团风大道沿线为以得胜大道和团风大道沿线 为代表的新城区，为代表的新城区，随着新城的随着新城的 不断开发建设，本项目所处的不断开发建设，本项目所处的 普济路老城区城市地位必将受普济路老城区城市地位必将受 到一定程度冲击。到一定程度冲击。 远期规划团风城区将比现在扩大远期规划团风城区将比现在扩大5 5倍，

9、总体向东扩张，但商业服务中心仍在普济路与倍，总体向东扩张，但商业服务中心仍在普济路与 得胜大道区域。团风城区目前常住人口得胜大道区域。团风城区目前常住人口4.814.81万人，到万人，到20202020年团风城区居住人口将达到年团风城区居住人口将达到 1010万人以上。东面向方高坪方向是远景发展趋势万人以上。东面向方高坪方向是远景发展趋势 未来城市功能定位未来城市功能定位 得胜大道得胜大道 团风大道团风大道 普济路普济路 江北大道江北大道 规划居住区规划居住区 规划商业区规划商业区 规划行政区规划行政区 商业区：商业区：城市商业区主要集中城市商业区主要集中 在普济路和得胜大道沿线，是在普济路和

10、得胜大道沿线，是 政府规划的政府规划的“一心一心”，各类商，各类商 业将会集中整合做大做强。普业将会集中整合做大做强。普 济路作为老商业街的形象在市济路作为老商业街的形象在市 民心中已经根深蒂固，而得胜民心中已经根深蒂固，而得胜 大道的商业地位也逐步得到提大道的商业地位也逐步得到提 升。升。 居住区：居住区：政府规划的居住新区政府规划的居住新区 主要集中在上寨和江北大道一主要集中在上寨和江北大道一 带，目前约有带，目前约有400400亩为开发的亩为开发的 居住用地。居住用地。 政务区：政务区：目前团风的行政单位目前团风的行政单位 主要分布在城市两轴主要分布在城市两轴得胜大得胜大 道北段和团风大

11、道，政务区建道北段和团风大道，政务区建 设已经初具规模设已经初具规模 本项目地处政府重点打造的商业街区普济路，同时兼具规划居住区的地段资源 优势，与城市功能规划融合的恰到好处，具有良好的发展前景。 崩坡路崩坡路 本案本案 房地产发现状：房地产发现状： 房地产市场尚不规范，住宅开发主体多元。 目前团风市场存在房地产企业开发、单位定向开发、私 人自建等多种住宅开发行为，房地产开发水平参差不齐。 住宅市场住宅市场 城市位处夹心地带，高端客户无形分流。 团风距离武汉市阳逻区仅一桥之隔，距离黄州市也仅半小 时车程，在目前团风发展水平很低、城市魅力不足的情况下， 大量高端客户选择到阳逻、黄州购房，客户分流

12、较为严重。 房地产市场刚刚起步，但市场发展十分迅猛。 团风县房地产从2007年开始起步发展，但最近两年尤其 是今年房地产开发十分活跃，不同规模、不同地段的项目同 期进行，住宅供应势头迅猛,预计明年新增开发量近10万方。 零星开发项目多，住宅供给总量小。 团风县地产开发逐渐活跃，在中心区、新城区等均有楼盘出 现，但大多推盘量小，开发速度慢，高峰期年均住宅开发总量 不到10万。 住宅价格较低，上涨速度较快。 目前团风住宅房价基本在11001500元/之间，与邻近城 市黄州、阳逻房价相比，房价水平较低，但与去年前年800 1000元/的房价相比，已有较大提升，后期房价上升空间依然 较大。 住宅市场住

13、宅市场 户型设计多样化，消费理念尚不明确。 目前市场供给产品比较丰富，有紧凑型、舒适型和豪华型， 但当地购房者对商品房认知有限，购买住房比较盲目，比较明 确的消费理念尚未形成。 住宅市场住宅市场 开发水平较低，楼盘品质总体不高。 大部分楼盘尚无较好的住宅开发理念，在建筑立面、景观 规划、配套建设等方面处于较低层次，楼盘品质不高。 建筑风格较为单一，欠缺选择余地。 目前市场大部分楼盘向色彩跳跃的现代德式风格靠拢，如 山河花园、康庄华府天地、得胜小区等，建筑视觉单一。 团风县城商业物业主要沿普济路、得胜大道两条主街分 布，商铺密集，人气旺盛，其中团风大道与得胜大道交汇处， 商业氛围最为浓厚。其他区

14、域商铺生存状况一般。 成熟商业主要沿普济路、得胜大道两条干道分布。 门面装修水平参差不齐，经营商品杂牌多，品牌少，档 次偏低。 商业市场商业市场 消费需求有限，商家喜新厌旧心里明显。 团风全县虽有38万人口，但常年外出务工者多，城区人 口较少，对商业的需求不大。 新建商业对老商业冲击严重，城市呈现新建一条街，则 衰落一条老街的规律。 商铺参差不齐，经营档次普遍较低。 传统铺面为主，商业形态单一。 住宅底商下的临街门面为主，少量综合型商场或超市开 始出现。临街门面经营水平参差不齐，超市业态有一定商机 市场，但发展水平较低。现有商业形态单一，尚未出现步行 街等新型商业体。 业态种类繁多，无序混杂分

15、布。 服装、餐饮、建材、家电等各种业态均有，但业态混杂， 分布杂乱，形象较差。 商家各自为政，商圈格局尚未形成。 团风县城商家各自为政，商业无序发展，在商业需求有 限的情况下，彼此之间竞争激烈，消费中心易随城建转移， 尚未形成统一公认的消费中心。 商业市场商业市场 住宅价格上涨空间大，未来房价有较大释放空间。 新建楼盘将注重品质建设，市场竞争将较为激烈。 消费者对住房认识将逐渐提高，购房行为将日趋理 性，挑选住宅将变得更为严谨。 住宅住宅 住宅住宅市场趋势预测市场趋势预测 商业商业 团风商业急需升级，核心商圈和商圈忠诚度将逐步 形成。 统一规划、统一管理、统一形象的高品质的新建商 业，将能促进

16、核心商圈的快速形成。 新建品质商业对陈旧商业的冲击，必然会加快部分 商街的衰落，商业经营市场的竞争将变得更加残酷。 商业商业市场趋势预测市场趋势预测 项目技术指标项目技术指标 占地面积：占地面积：项目占地面积27843.71 土地用途：土地用途：住宅兼容商业 容积率：容积率：项目容积率控制在2-2.5之间 建筑密度：建筑密度：36%-45%。 绿地率：绿地率：30% 对商业、住宅的体量分配未作明确界定，项目可根据地块自身及市场行情灵活处理。 地理位置：地理位置：本项目位于团风县老城区中 心位置，普济路中段，与自来水厂隔路 相对。地块西邻普济路，东与崩坡路仅 隔一排2-4层私房，南北皆邻张家窑村

17、 民宅，东南面正对酒厂经济适用房。 占地规模：占地规模：项目总占地27843.71。 临街状况：临街状况：目前仅一面临街，西临商业 繁华的普济路，人流量较大，商业氛围 浓厚。 地块形状：地块形状：项目中段被一条规划路分为 东西两块，西边地块近似为梯形，东边 地块近似为长方形。 地块现状：地块现状：项目临普济路有一待迁的一 层商铺仍在经营，中心土地为附近居民 菜地，地块东南有一小型池塘。 微观市场环境分析微观市场环境分析 地块性质分析地块性质分析 普济路普济路 得胜大道得胜大道 团风大道团风大道 江北大道江北大道 本案本案 上寨上寨 崩坡路崩坡路 路网发达路网发达 交通便利交通便利 项目紧邻普济

18、路，距离得胜大道仅200米，两 条路皆为城市主干道，出行十分方便。 普济路：老城区主要商业街，沿路教育资源丰 富，人流量大，商业氛围浓厚。 得胜大道：连接新老城区的东西向主干道，路 面宽阔，沿街商铺林立，商业氛围正在逐步形成。 交通工具交通工具 多样多样 公交：目前，公交车1路、2路、3路均直接经过 本项目，连通城区主要道路，开往新汽车站。 摩托、自行车、三轮车：由于城区较小，居民日 常出行工具以摩托车和自行车为主；三轮车也比较受 城关居民的欢迎。 地块周边交通状况地块周边交通状况 配套丰富，居家生活十分便利。配套丰富，居家生活十分便利。 湖北省团风中学、团风楚天学校、团风小学、武汉 大学小太

19、阳幼儿园。其中，武汉大学小太阳幼儿园紧邻 本项目，是团风县最好的幼儿园之一；团风中学距离本 项目步行不到5分钟，是湖北省示范中学。 团风县中医院坐落于项目附近，普济大药房、安泰 大药房、济生大药房等几个药店分布项目周边，看病、 买药均非常便利。 农业银行、工商银行、建设银行、中国邮政储蓄。 利万家超市、百里购物中心、团风通信广场、海尔 电器专卖连锁；网吧、游戏以及各大小宾馆、招待所、 小吃店等遍布周边，业态全面，但分布杂乱，档次欠缺。 地块周边配套状况地块周边配套状况 教育设施：教育设施： 医疗配套：医疗配套： 金融配套：金融配套： 商业配套：商业配套： 居住环境较好，居住氛围浓厚居住环境较好

20、，居住氛围浓厚 项目所在地为团风县老城区，居住人口比较密集，居住氛围 浓厚，并且周边并无大的污染企业，空气质量比较好。 周边建筑私房较多，杂乱分布周边建筑私房较多，杂乱分布 项目周边2-5层的私房比较多，没有统一的规划，高矮不一， 排列杂乱，并且年代较为久远，看起来比较陈旧。 地块周边居住环境地块周边居住环境 人流量及消费量人流量及消费量 本项目所在地为团风县中心城区，区域内小区和私房聚集， 人口较为密集，因此人流量及消费量都较为可观。 周边有学校职工住宅楼、君信相地景等楼盘，自身有住宅 开发均可提供一定数量的新生固定消费人群。 地块周边商业环境地块周边商业环境 本项目所处的普济路一带为老城区

21、核心商业街，目前商业氛 围浓厚。邻近项目的得胜大道，为新兴的商业街，经过两年多 的发展，已日渐成熟。 西临的普济路：为团风最繁华的街道之一，商业门面分布比 较密集，目前以北段最为繁华，南段相对较差，本项目所处的 中段涵盖电信、通讯、宾馆、餐饮、服饰、婚纱摄影、超市、 等各种业态，数量与品种繁多。 北边不远的得胜大道：为城市新兴的商业街，连接新老城区 的主干道，商业氛围日渐浓厚，业态以超市、服装、建材等业 态为主。夹杂农资、美容等业态。 周边商业氛围周边商业氛围 地块周边商业环境地块周边商业环境 本项目周边商业以日常型商业为主，满足型商业较为欠缺。 商业业态发展处于较为基础的层次，尽管各类业态都

22、有涉及，但 业态层次较低、商业品牌较少、经营品类还不够丰富，特色较为 欠缺，商圈层次有待进一步提升。 周边商业档次周边商业档次 地块周边商业环境地块周边商业环境 对微观环境的分析，可初步判断： 本项目是一个地段中心、商业繁华、配套完善、交通 便捷、宜居宜商的优质物业！ 周边商业与住宅的较低层次发展为项目后期突破提供 了充足的空间，项目具有较大的发展潜力。 地块初步评价地块初步评价 竞争市场环境分析竞争市场环境分析 分别从住宅与商业两个方面出发，对本项目的竞争 市场进行分析，从中寻找项目突破的机遇。 住宅市场竞争分析住宅市场竞争分析 楼盘分布图 普济路普济路 得胜大道得胜大道 团风大道团风大道

23、江北大道江北大道 上寨路上寨路 崩坡路崩坡路 御景园御景园 君信君信相地景相地景 锦绣华府锦绣华府 康庄华府天地康庄华府天地 海天盛世广场海天盛世广场 玉环新居玉环新居 长青家园长青家园 本案本案 江北商贸城江北商贸城 项目名称项目名称地理位置地理位置开发商开发商楼盘规模楼盘规模工程进度工程进度 建筑结建筑结 构构 君信君信 相地景相地景 崩坡路 湖北君信房地产 开发有限公司 8栋多层 11990.06 一期4栋建至3 层 框架 锦绣华府锦绣华府 团风大道与 上寨路交汇处 湖北新欣长城房 地产开发有限公司 一期建面10216 二期建面35000 一期两栋已 建出地面3层 框架 御景园御景园实验

24、小学对面鑫茂房地产 15栋多层， 一期4栋 预计本月开工框架 康庄康庄 华府天地华府天地 得胜大道团风 新车站对面 湖北康庄置业 有限公司 总规模8万， 一期2.5万 4栋多层 一期4栋现房 二期规划中 全现浇 玉环新居玉环新居 团黄大道检 察院旁 湖北玉环建筑 工程有限公司 二期6栋基础 阶段 砖混 长青佳园长青佳园 普济路与粮 道街交汇处 团风供销长青 农产品交易中心 2栋多层5200 接近现房 9月交房 砖混 文化文化 新村小区新村小区 普济路与得胜 大 道交汇处附近 益鹏物业老板之一 与机关幼儿园联手 目前在建1栋 多层，共16套 主体封顶框架 盛世广场盛世广场 得胜大道新 车站旁 湖

25、北海天房地产 开发有限公司 2栋多层，底部 为2层裙楼商业 现房砖混 团风商城团风商城 商居楼商居楼 利万家超市背 后 2栋多层，约80套地基阶段砖混 生升家园生升家园 团风沿江路旁8栋多层现房砖混 住宅竞争楼盘基本资（一） 项目名称项目名称 建筑形态建筑形态 主力户型主力户型主力面积主力面积 均价均价 （元（元/ /） 销售情况销售情况 君信君信 相地景相地景 多层 （7层） 3室2厅 2室2厅 90120 1300元/ 已于9月27日开盘，120三 房3、4楼售罄。一次性9.8折、 按揭9.9折 锦绣华府锦绣华府多层 3室2厅 2室2厅 90132 1300元/ 中间楼层销售较快，5层、6

26、 层房源充足 御景园御景园多层 3室2厅 2室2厅 80-90 、 107-135 预计1500 元/ 客户积累阶段 康庄康庄 华府天地华府天地 多层 紧凑3室2厅 舒适3室2厅 95115 115135 1330元/仅剩少量顶楼复式户型 玉环新居玉环新居多层 3室2厅 2室2厅 110130 1200 多元/ 尾盘，仅剩顶层或 1楼住宅少量 长青佳园长青佳园多层 3室2厅 2室2厅 113、132 101、114 均价1200 元/ 132仅剩顶层113还 余2楼、5楼及顶楼 114、108住宅较多 文化文化 新村小区新村小区 多层 3室2厅 2室2厅 104114 8090 均价1300

27、元/ 114的三房仅剩部分顶楼 80104剩余少量5层房源 盛世广场盛世广场多层3室2厅139157 均价1208 元/ 仅剩顶楼及少量中间楼层 团风商城团风商城 商居楼商居楼 多层3室2厅98120 预计1308 元/ 部分好楼层已经内部预定 生升家园生升家园多层 3室2厅 2室2厅 120-160850元/纠纷缠身，销售停滞 住宅竞争楼盘基本资料（二） 君信君信相地景相地景 项目概况： 该项目由湖北君信房地产开发有限公司开发，地处崩坡路 中段，总建筑面积11990.06，由8栋多层组成。产品以90-120 的三房为主，少量69和80两房为辅 。 项目优势： 处于城市中心位置，生活氛围浓厚。

28、 不临主干道，周边均为居民区，环境安静。 产品全现浇框架结构，具有一定品质感。 建筑组团布局，社区内部拥有景观中心，楼盘品质较高。 典型竞争楼盘点评 项目劣势： 所临道路较窄，街道形象一般，项目标志性不强。 对外交通一般，出行不太便利。 目前，周边近距离各项生活配套较为缺乏，日常生活不 够方便。 周边私房过多，建筑布局杂乱，视觉景观差。 销售情况 一期4栋多层主体已施工至3层，目前售楼部正式对外开 放，处于客户积累阶段，定于9月下旬开盘，具体价格待定。 典型竞争楼盘点评 锦绣华府锦绣华府 项目概况： 本项目位于团风县上寨国税局旁，总建筑面积为45216.8 ，其中目前在售的一期总建筑面积为10

29、216.8，为5栋多层。 户型非常丰富，面积区间为90-132。目前主体已经封顶。 项目优势： 项目紧邻团风主干道团黄大道，出行非常方便。 建筑品质在当地比较高。 总建筑规模约5万，在团风当地属于较大规模楼盘，规 模优势明显。 典型竞争楼盘点评 项目劣势： 户型差，为照顾底商大进深的需要，住宅开间小，进深 大，户型设置不够合理。 项目位置较偏，周边商业配套比较落后。 销售情况： 该项目将于9月20日开盘，目前具体价格尚未正式对外 公开，先交20000定金可在开盘当日获赠2000元黄商购物券的 优惠。 典型竞争楼盘点评 典型竞争楼盘点评 御景园御景园 项目概况： 本项目位于县实验小学对面，由15

30、栋多层住宅组成，规划 有成熟的小区配套与内部景观。目前处于前期勘探阶段，将于9 月底开工。产品面积区间为80-90 的两房、107-135的三房。 销售情况： 该项目目前处于前期客户积累阶段，预计年底开盘。 典型竞争楼盘点评 项目优势： 周边生活配套较为完善，近距离享有城市教育资源，正 对面为县实验小学 项目规模优势明显，其内部配套与小区景观优势明显， 领先团风市场 产品户型方正通透、面积相对紧凑，使单套总价得到有 效控制，增强了其市场竞争力。 项目劣势： 预计其未来价格要高出其他主要竞争楼盘，市场价格抗 性不可避免 康庄康庄华府天地华府天地 项目概况： 本项目位于团风县新车站对面，紧邻得胜大

31、道，总建筑面 积约8万方，目前在售的一期总建筑面积2.5万平方米，为4栋多 层。户型非常丰富，既有紧凑型房源，又有舒适型房源，主力 面积区间95-135，还有少量80-92平米紧凑二房。目前一期已 是现房销售，二期正在施工中。 项目优势： 规模优势，本项目建筑面积约8万方，规模优势较为明显。 品质优势，外立面选用优质贴转、栋与栋之间有较大面积 的绿化，住宅品质较高。 户型优势，本项目推出的产品包含紧凑型和舒适型两种类 型，可以吸引不同需求的人。 典型竞争楼盘点评 项目劣势： 目前周边发展尚未成熟，生活氛围不浓厚。 项目地处新开发城区，周边生活配套尚不够完善 销售情况： 目前销售情况非常好，一期

32、平层销售完毕，仅剩少量顶层 复式户型，复式销售单价在1700元左右，底层算销售面积，赠 送复式上层面积。 典型竞争楼盘点评 玉环新居玉环新居 项目概况： 本项目位于团黄大道检察院旁，由湖北玉环建筑工程有限 公司开发。一期已是现房销售，二期正在规划中。目前在售房 源主要为130以上三房。 项目优势： 户型优势，本项目户型方正，南北通透，布局合理，符合 市场需求。 项目紧邻团风主干道团黄大道，出行非常方便。 典型竞争楼盘点评 项目劣势： 户型面积有些偏大，其三房为130-140居多，总价偏高， 销售抗性较大。 外立面较为落后，视觉效果不佳 销售情况： 目前一期尾盘销售，仅剩一层和顶层少量房源，二期

33、正 在规划中。 典型竞争楼盘点评 楼盘缺乏整体规划，大部分项目品质较低 目前市场楼盘大多为小规模零星开发，受地块先天条件限 制，地块规划缺乏应有的空间，同时，受成本、观念等因素制 约，项目在规划理念上也较为陈旧和落后，不能抓住市场变化 的需求。 建筑形态单一，多层建筑占统治地位 目前团风县开发的住宅建筑形态绝大多数为多层，仅有一 栋小高层出现。随着城市发展及土地价值的提升，小高层、高 层等高容积率产品将会逐渐增多，团风县住宅形态将更为多元 化。 住宅竞争环境小结 优质大盘年内入市，市场格局面临重新洗牌 随着锦绣华府、君信相地景和御景园等优质大盘在年内相 继入市，规模化与品质化逐渐会成为市场竞争

34、的关键点，市场 竞争趋于激烈，市场格局面临重新洗牌。 产品供给杂乱，功能布局、空间尺度把握不足产品供给杂乱，功能布局、空间尺度把握不足 市场上既有大面积舒适型户型，也有面积的紧凑型户型，产 品供给较为杂乱，并且户型设计水平较差，在功能布局和尺度 把握上有较大提升空间。 住宅竞争环境小结 目前市场开发楼盘规模大小不一，大则9万左右，小则几 千，大盘发展空间广阔，更易造成市场冲击，大多数小盘开 发水平局限，气势较弱，层次较低，难以提升市场竞争力。 楼盘规模大小不一，竞争差距明显。楼盘规模大小不一，竞争差距明显。 市场供给以市场供给以3 3室室2 2厅户型为主，厅户型为主，2 2室室2 2厅户型为辅

35、。厅户型为辅。 3室2厅产品供给最为丰富，是当前市场供给的主力。其面 积主要位于120140之间，户型较为舒适，逐步出现少量 108117的紧凑型3室2厅。 2室2厅供给量不多，但户型面积偏大，主要位于92115 之间，功能组织和尺度把握上比较粗放，在总价上的优势不够 明显。 住宅竞争环境小结 商业竞争环境分析 商业格局 新兴商家，势头向上新兴商家，势头向上 成成 熟熟 商商 街街 ， 发发 展展 稳稳 健健 黄商黄商 商业消失的老街商业消失的老街 普济路商业普济路商业 普济路是最早的商业街，商业发展比较成熟，住宅、 商铺、政府、学校、医院沿街而建，生活配套齐全。 以临街门面为主要商铺类型，服

36、饰、超市、手机、 家电等为主要经营业态。缺乏餐饮、娱乐休闲场所。共 有门面近400家，商业总体量约1.5万平方米。 商业竞争环境分析 典型商业体分析典型商业体分析 得胜大道商业得胜大道商业 得胜大道是连接新老商业的交通干道，经过两年多 的发展，其商业氛围也日渐成熟，但其经营业态多而杂 乱，主要是家居、建材、家电、服装、美容、超市，缺 乏有效的规划和引导。 得胜大道北面共有标准商铺100多间，南面商铺约 140间。商业体量约1万平方米。 黄商团风购物广场黄商团风购物广场 该广场是团风最大的综合购物广场，广场周围道路四通八 达，新汽车站的建立，将加大广场周边区域的人流量，该区域 将成为团风商业发展

37、的方向，而团风购物广场也将成为新商业 圈的中心。 广场经营业态丰富，一楼包含家电、餐饮、首饰、超市、 箱包,二楼主要是服装，三楼家具为主，电脑为补充。 一、二层总面积5000，年租金70万。其紧邻底层商铺： 单间3040 ，底层租金10001200元/月月，平均3040元/ 平方米。 商业竞争环境分析 装修后的超市共2层，单层面积2000平方米，商家自有。其 临街门面单间将近40平方米，年租金1.5万元。 商铺1、2层，但仅售1楼，1楼商铺30间。 邻客运站价最高，然后价格逐次降低，价差主要为200元/ ， 57007000元/均有。单间商铺40左右，商铺进深12米。 目前商铺大多已经投入使用

38、，月租500600元每间。 海天盛世广场商铺海天盛世广场商铺 利万家超市利万家超市 商业竞争环境分析 金穗大厦金穗大厦 金穗大厦标准商铺25间，转角铺一间，共计约4000平方米。 临街底层铺面：月租15001800元/间，铺面5080 。 单位租金：30元/左右。 上层铺面：家私城：1000，月租金10元/ 。 金穗批发超市：240 ，已被商户130万元整体买下。 商业竞争环境分析 中国电信大楼中国电信大楼 瑞新电脑：200 ，年租金3万5左右。直接临街脸面约150 ，其余还有内部维修及生活区。 工商银行：上下两层500 ，年租金13万，二层平均租金 约21元/ 。 商业竞争环境分析 上下2层

39、，可分层也可连体卖。，标准商铺进深16米，开间 4米。商业售价待定。据称已引进黄商，二楼商业将主要发展 棋牌室、茶楼等。 锦绣华府锦绣华府 成熟商业租金价格及业态分布成熟商业租金价格及业态分布 街道名称街道名称商业类型商业类型铺面特点铺面特点租金价格租金价格经营业态经营业态 普济路普济路 北段北段 临街商业 面宽3.6米 进深810米 3035 元/月 以服装鞋帽饰品等为主，各种 业态兼有，如电器、床品、文 具、药店、杂货、网吧、珠宝、 美容美发、移动、联通、银行 等，业态较为杂乱。 普济路普济路 中段中段 临街商业面宽3.6米 进深810米 2535 元/月 以服装鞋帽为主，眼镜、文具、 书

40、店、饰品等业态为辅。 普济路普济路 南段南段 临街商业 铺面约30 2025 元/月 以低档服饰为主，夹杂各类业 态，如诊所、副食等。 得胜大道得胜大道 黄商旁铺面3040 30元/月 左右 以超市、服装、建材等业态为 主。夹杂农资、美容等业态。 团风大 道 崩坡路之 间 铺面3040 旧铺2230 元/月 新铺3035 元/月 黄商引领，业态较多，布局较 杂。其中，五金、建材等业态 较多，同时，穿插窗帘、美容、 美发、日杂、副食、低档餐饮、 水果、宾馆、酒店等。 崩坡路 普济路段 铺面3040 3040元/ 月 以精品服饰、便利超市、家电 卖场等为主，夹杂窗帘布艺、 美容美发等业态。 商业竞

41、争环境分析 新兴商业现状新兴商业现状 项目名称项目名称 商业形态商业形态 商业类型商业类型临街情况及销售价格临街情况及销售价格商铺现状商铺现状经营业态经营业态 锦绣华府锦绣华府 临街2层 社区商业 9月20日开盘，价格未公 开 建设阶段 尚未蓄客 二楼业态以茶 楼和棋牌室为 主 玉环新居玉环新居 临街1层 社区商业4800元/ 一层售罄 均在经营 建材、副食等 康民馨苑康民馨苑 临街1层 社区商业 临利民路5000元/ 临社区规划路3800元/ 部分经营 部分空置 建材、餐饮等 文化文化 新村小区新村小区 临街1层 社区商业 临社区规划路 预计3000元/ 建设阶段 尚未蓄客 金穗大厦金穗大厦

42、 临街2层 临街商业 金穗批发超市240 ， 130万。单位租金30元/ 售罄 均在经营 建材、餐饮等 盛世广场盛世广场 临街2层 社区商业 单铺面积40，5800- 7000元/，已售罄，租 金500-600元/间月 部分经营 部分空置 建材、副食等 康庄华府康庄华府 天地天地 临街1层 临街商业 单铺面积70-80 ，进深 17米层高4.8米，5700元/ ，仅剩3间，月租金20 元/ 部分装修中， 尚未经营 商业竞争环境分析 商业形态构成：以临街门面为主，综合商场为辅商业形态构成：以临街门面为主，综合商场为辅 团风绝大部分商业都是传统的临街铺面形式，这主要是受到当 地传统的经营模式和消费

43、习惯的影响，对临街商铺的认可度较高。 无论是经营者或是消费者都已普遍接受临街门面的商业形式。 大型的综合型购物场仅有黄商团风购物广场一家，经营场面较 为冷清，对当地消费者没有多大吸引力，市场影响力一般。 目前团风并没有出现商业步行街、大型专业市场等商业形态。 商业竞争环境小结 商业业态分布：商业业态多而分散，缺乏聚集效应。商业业态分布：商业业态多而分散，缺乏聚集效应。 服饰鞋帽等业态居多，出现扎堆现象。目前中、低档服饰鞋帽 已经基本达到饱和状态，该类业态的市场竞争十分激烈。 交通通讯、家居家电产业正在兴起阶段，目前成为消费的新亮 点，但该类业态分布较少并且分散，缺乏集中型的购物场所。 餐饮、休

44、闲娱乐类的场所极为缺乏，经营的规模不大，档次不高， 没有特色。 商业竞争环境分析 商业整体形象较差：具体表现为占道经营、店面商业整体形象较差：具体表现为占道经营、店面 凌乱陈旧，缺乏应有的商业形象包装。凌乱陈旧，缺乏应有的商业形象包装。 目前黄冈商铺价格区间在4000-5000元/较多，价格较高， 但实际租金较低，尚不足以支撑其售价。 受民工外出打工及反乡周期影响，团风各商场销售情况 也呈现出很明显的周期性，民工返乡期间，销售业绩比较旺， 而民工离乡期间，销售则较为冷淡。 同一街上相邻新旧两商铺租金价格相差很大，新商铺比 旧商铺租金高很多，这说明团风商家都比较喜欢新商铺。 新建商铺价格较高、租

45、金较低新建商铺价格较高、租金较低 消费周期性强消费周期性强 商家较为喜新厌旧商家较为喜新厌旧 商业竞争环境分析 地段中心，配套成熟，居家生活便利。地段中心，配套成熟，居家生活便利。 城市干道，交通便利，城市干道，交通便利，楼盘楼盘标志突出。标志突出。 中心人群密集区，住宅客户将较为充足。中心人群密集区，住宅客户将较为充足。 邻近团风中学、团风楚天学校等，教育资邻近团风中学、团风楚天学校等，教育资 源丰富。源丰富。 项目内外大体量商业为住宅提供有力支撑。项目内外大体量商业为住宅提供有力支撑。 前期规划阶段，项目拥有较大余地前期规划阶段，项目拥有较大余地 商业贯穿地块，对住宅干扰不商业贯穿地块，对

46、住宅干扰不 可避免可避免 地块狭长，且布商业，不利于地块狭长，且布商业，不利于 内部景观的营造。内部景观的营造。 地块被规划路及商业街分为四地块被规划路及商业街分为四 块，项目整体性不强。块，项目整体性不强。 城区核心地段土地供给和开发项目城区核心地段土地供给和开发项目 均很少，市场直接竞争压力小均很少，市场直接竞争压力小. . 市场开发水平总体较低，项目突破市场开发水平总体较低，项目突破 空间大。空间大。 宏观经济不景气，加剧了客户的宏观经济不景气，加剧了客户的 观望心理观望心理 城区向东发展，住宅竞争范围扩城区向东发展，住宅竞争范围扩 大。大。 黄州、武汉市场对高端客户分流，黄州、武汉市场

47、对高端客户分流， 团风住宅发展较为不利。团风住宅发展较为不利。 s sw w o ot t 项目项目swotswot分析分析 住宅部分住宅部分 地段核心，商业繁华，人气旺盛地段核心，商业繁华，人气旺盛 商业扎堆分布，商业氛围浓厚商业扎堆分布，商业氛围浓厚 民宅密布、学校聚集，项目客源充足民宅密布、学校聚集，项目客源充足 项目将统一规划，统一管理，业态聚项目将统一规划，统一管理，业态聚 集，档次均一，优势突出。集，档次均一，优势突出。 东端临崩坡路尚无直接出口，影东端临崩坡路尚无直接出口，影 响商街人流引入。响商街人流引入。 崩坡路商业氛围差，人流少。崩坡路商业氛围差，人流少。 普济路商业有衰落

48、迹象，商业地普济路商业有衰落迹象，商业地 位有待提升。位有待提升。 周边道路狭窄，车辆停放不方便。周边道路狭窄，车辆停放不方便。 目前步行街这种商业形态尚未出现，目前步行街这种商业形态尚未出现， 为市场空白点。为市场空白点。 未来几年团风没有大体量商业供给，未来几年团风没有大体量商业供给， 项目竞争将较少。项目竞争将较少。 团风商家喜新厌旧，对新商铺认可团风商家喜新厌旧，对新商铺认可 度高。度高。 以黄商为中心的新兴商业的不断以黄商为中心的新兴商业的不断 发展与完善，将对本项目商业形发展与完善，将对本项目商业形 成直接冲击。成直接冲击。 较多高端客户到武汉、黄州购物，较多高端客户到武汉、黄州购

49、物， 对本地商业消费形成直接冲击。对本地商业消费形成直接冲击。 s s w w o o t t 项目项目swotswot分析分析 商业部分商业部分 项目项目swotswot分析分析 分析小结分析小结 项目优势比较突出，机遇也比较多。但市场容量有限，商 业之间市场竞争较为激烈。住宅兼容商业的特点，商住不可避 免的存在一些相互干扰之处。在后期项目定位和规划中，应充 分扬长避短，以实现利润最大化目标。 团风县版图不大，人口不多，市场容量有限，且处于阳逻 与黄州的夹心区域，高端客源易于流失，中低端市场多方瓜分。 在这种背景下，就需要我们充分结合市场供需，合理配置各类 物业，并以准确的产品定位、合理的价

50、格定位以及务实的开发 策略来实现项目最大化的利润目标。 项目定位说明项目定位说明 项目定位分两个部分展开，即商业物业定位和住宅物业定位。 在定位之前，首先要确定项目的开发思路及商业与住宅间的体量 关系。 项目定位说明项目定位说明 商业主导，但体量应合理设置。商业主导，但体量应合理设置。 项目项目整体整体方向建议方向建议 住宅为辅，可充分用尽容积率。住宅为辅，可充分用尽容积率。 本项目商业体量的大小，取决于几个关键因素。本项目商业体量的大小，取决于几个关键因素。 第一、团风县城的人口结构，总人口及城区人口。 第二、人均收入水平，人均消费支出结构及倾向的消费区域。 第三、本项目建成后，预估能够分流

51、的消费比例。 第四、推算可能达到的营业额度。 第五、本项目整体的租金水平。 商业体量定位商业体量定位 团风商业步行街年营业额估算： 团风人口结构：团风人口结构： 团风县总人口36.7万，其中，城区人口4.8万。城区非农人口 26106人，城区农业人口16705人，流动人口5000人。 人均收入及消费水平：人均收入及消费水平： 2008年，团风县城镇居民人均可支配收入为8618元，比上年增 长23.08%。农民人均纯收入2994元，同比增长20.3%。 2008年，团风县社会消费品零售总额9.39亿元，比上年同比增 长28.4%。每年人均社会消费品支出为2559元。 农村居民人均支出水平较低，一

52、般为城镇居民人均支出的40%。 （参照湖北省社会科学院统计数据）。 初步将流动人口消费实力与城区人口对等计算， 城镇居民人均消费支出额（3.1136.7）+（城镇居民人均 消费支出额40%） （33.5936.7）=人均消费支出（2559元） 城镇居民人均消费支出=5676.57元/年，周边乡镇居民人均消 费支出约2270.63元/年。 人均消费支出内容：人均消费支出内容： 食品：食品：主食、副食、蔬菜、油脂、 肉禽及制品、蛋类、水产品、其他食 品、烟草类、酒类、干鲜果品、在外 饮食等。 衣着：衣着：服装、鞋袜、包帽等。 家庭设备和用品服务：家庭设备和用品服务：耐用消费 品、家庭日杂用品。 医

53、疗保健。医疗保健。 交通通讯：交通通讯：交通、通讯、邮电费。 娱乐教育文化服务：娱乐教育文化服务：文化娱乐服 务、学杂费。 居住：居住：住房、水电费、燃料等。 杂项商品和服务：杂项商品和服务：商品性支出、 服务性支出等。 参照湖北省社会科学院统计数据。 人均消费支出结构：人均消费支出结构： 消费内容城镇居民农村居民 食品38%52% 衣着12%5% 家庭设备、用品服务7.5%4.5% 医疗保健5%5% 交通通讯7%5.5% 娱乐、教育文化服务14.5%13% 居住12.%11% 杂项商品和服务4%4% 团风县人实现消费的场所：团风县人实现消费的场所： 城镇居民的日常消费支出基本在中心城区完成，

54、其中，在现代 商业经营场所的消费支出约占其总消费支出的35%，部分消费在传统 的农贸市场、专业市场及医疗教育机构完成。 农村居民的部分消费支出在中心城区现代商业经营场所完成， 如部分衣着、家庭设备、文化娱乐服务类消费、杂项商品或服务等 等，约占其总消费支出的10%。 团风县城区商业总营业额预估：团风县城区商业总营业额预估： 5676.573.1135%+2270.6333.5910%=13806万元。 本项目建成后，将是团风县首屈一指的现代型商业经营场所， 一样可以形成服装鞋帽包袜、部分食品、部分家庭设备、交通通讯、 娱乐文化服务、杂项商品和服务的消费场所。 本项目建成后主要面临得胜大道、团风

55、大道、普济路及利民路 等现有商业的分流及部分高端客户的外流。综合考虑上述因素，预 计本项目建成后将可以至少占据团风县城商业35%的市场份额。 即，在本项目中可完成的人均年消费额度预计为： 1380630%=4141.8万元。 平均地效计算： 普济路和得胜大道目前的街铺租金水平为每月25-40元/；考 虑到本项目将是新兴商业街，有着统一的招商和经营管理体系， 其租金将会有一定的上浮空间，租金价格略比现有价值高出约 1015%，最终将本项目平均租金水平确定在35元/。 平均地效=平均月租金12个月月租金占营业额的比例（按 10%计算）=351210%=4200元/。 本项目商业总体量面积计算： 商

56、业体量面积=年营业额地效=4141.8 4200元/ =9861.42。在此取整为9800。 综合上述分析，基本可以确定本项目商业体量最大约9800， 最多不宜超过10000。 本项目宜以什么样的商业形态出现？本项目宜以什么样的商业形态出现？ 地块自身：地块自身： 本项目主要临街面较窄，仅本项目主要临街面较窄，仅6060多米，仅临街建设商业门面或主多米，仅临街建设商业门面或主 力店，难以将商业体量或商业价值最大化。力店，难以将商业体量或商业价值最大化。 地块纵深较长，约地块纵深较长，约250250米，地块中部教育路，北部崩坡路连通米，地块中部教育路，北部崩坡路连通 得胜大道，可为项目引入人流。

57、得胜大道，可为项目引入人流。 商业形态定位商业形态定位 市场需求 问卷调查 商业街门面和临街门面，铺面独立，大小合适，临街状况好， 人流量大，易于被市场广泛接受。 深度访谈 人们对本项目建设商业步行街比较认可，希望能够引进中百等 主力店，与得胜大道和普济路抗衡。 综上分析，既能实现本项目商业体量最大化，又能充分释 放项目商业价值的形态基本已经确定： 即整体为商业步行街，局部设置主力店即整体为商业步行街，局部设置主力店。 本项目是否具备发展商业步行街的条件？ 商业步行街必须满足三个基本条件： 城市中心，商业繁华，有开发商业步行街的商业基础。 评价：项目位于商业核心区，地段中心，完全符合需求。 对

58、外交通较为通达，能够从各个方向输入人流，确保商业人 气。 评价：地块临普济路；中部教育路通往得胜大道，东端到本项 目截止；与崩坡路相隔一排密布的私房，步行街北端出入受阻。 地块长度适宜，步行尺度合理，购物环境突出。 评价：本项目地块临街面虽短，但地形较长，有256米的步 行距离，能够创造比较舒适的步行环境。 答案：项目有开发步行街的潜力，但条件尚不完全充分。 要开发步行街，须在崩坡路为步行街开口，使步行街全程 通达，周边客户全方位涌入。 无论地块北部能否开口，均应在地块中部的教育路上设置 主力店，形成商业街内部的人流中枢，带动纵深商业的发展。 商业层数建议： 结合问卷调查和深度访谈结果，建议步

59、行街以1层临街铺为主， 局部2层集中型商业。步行街主体为一层街铺，在普济路、地块 中部等重要节点，考虑2层的集中型商业，引进主力店，充分释 放黄金节点的商业价值。 一层部分商业体量约8000平方米，二层部分商业体量约2000平 方米。 商业进深：据对商家访谈及商铺实际使用情况的了解及我 司在二、三线城市商铺的操作经验，比较合理的商铺进深 在12米左右。 商商业业物物业业定位定位 目目标标客客户户群定位群定位目目标标消消费费群定位群定位 商铺价格不能脱 离现有市场租金 水平和经营情况 商铺大小必须与 商户经营需求和 投资者购买实力 密集联系 业态确定就等于 确定功能，业态 分配、分布基本 决定了

60、项目特色 避开不必要的 商业竞争，走 差异化商业路线 商业档次 定位 商业业态 定位 商铺面积 定位 商业价格 定位 商业物业定位商业物业定位 目标消费群定位是商业业态定位的基石和说服投资的导向。 只有充分掌握项目消费群体的特点，并发挥各类消费群体的作 用，才能更好的为商业物业后期的良好经营而服务。 目标消费群定位目标消费群定位 项目地处团风县老城区商业中心，区域特点决定了目标消 费群的结构：主要以城区消费者为主，以周边乡镇消费者为 辅，以学生消费群体作补充。 目标消费群目标消费群来源来源 城区消费者：城区消费者： 该类人群多居住在团风老城区，对本项目区域有较强的 认同感，熟悉目前流行的消费趋