中原10月成都中冶文投大魔方项目应标方案128p

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 给成都一个世界的大魔方 中冶文投大魔方项目应标方案 四川中原营运二部 sichuan.10.2010 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 第一章：华 丽 启 幕 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 项目开发背景研判part 1.1 co

2、de of this report | 4 copyright centaline group, 2010 成都城市空间结构意向图成都城市空间结构说明 空间格局：以成绵成雅南北向交通走廊为主轴，以东西走向 的水系为生态廊道，呈“鱼骨式”串联起中心城与各个组团构 建四大新城： 南部科技商务城：以行政中心、会展中心和高新技术开发区为 支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业 东部工业商务城：重点发展汽车制造、工程机械、电子元件等 现代制造业和配套的生产性服务业 北部商贸城：重点发展商贸流通，配套发展物流、会展等相关 产业 西部健康休闲城：重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业 世界现代田

3、园城市 1）城市发展规划背景 p成都要建设的世界现代田园城市，本质上是符合科学发展观要求，体现“自然之美、 社会公正、城乡一体”核心思想的新型城市。 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 天府新城发展规划规划说明 天府新城按功能划分为天府新城cbd、总部核心区、 集中居住区、软件园区、商务及金融服务区、中部 绿化景观区 完善的交通体系，地铁一号线的顺利开通运行，天 府新城的国际化步伐正在向前迈进 总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万 平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产 业20万30万人，总居住人口

4、达60万人。 天府新 城cbd 总部核心区 集中居 住区 软件园区商务及金融服务区 中部绿化景观区 p天府新城将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。不仅是高新技术产业 的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的代表之城 天府新城再造成都新中心 2）区域发展规划背景 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 成都文化产业规划 规划说明 2009-2012年，全市文化创意产业增加值年均增长 18%以上；2012年，增加值占gdp的比重达到 4.2%，把成都建设成为“中国文化产业的鼎立之 城”； 2015-2010年，通

5、过“网基地”（全国领先的数字 内容产业基地、文博旅游基地、创意设计基地、出 版发行基地）和“两中心”（中西部演艺娱乐中心、 文学与艺术品原创中心）建设，使文化创意产业增 加值占全市gdp的比重达到6%，将其培养成为我 市支柱产业； 2009-2012年，演艺娱乐业增加值年均增长20%以 上 传媒业 文博旅游 创意设计 演艺娱乐 文学与艺术品原创 动漫游戏 出版发行 缔造文化 产业帝国 p演艺娱乐综合指标及综合实力居全国同等实力城市前列，打造西部演艺娱乐中心。 中国文化创意产业鼎立之城 3）成都文化产业规划背景 code of this report | 7 copyright centalin

6、e group, 2010 城市发展规划 区域发展定位 成都向南，城南国际化的步伐不会停止， 国际化的发展趋势需要与之相匹配的文 化娱乐配套 数字娱乐化的区域发展定位，为大魔方 提供了生长的平台，政府的大力支持将 是项目发展强力后盾 产业发展背景 西部演艺娱乐中心的产业发展定位，将 是项目发展的动力所在，日益增长的文 化需求，将为项目提供强有力的市场支 撑 城市发展规划、区域发展定位、产业发展背景共同构筑了项目发展背景 成都需要一个城市演 艺综合体来带动成都 文化娱乐业的发展， 这是一种趋势，也是 一种需求。 code of this report | 8 copyright centalin

7、e group, 2010 开发商资源整合研判part 1.2 code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 中冶文投背景分析 强强联合，成都房地产开发再添新力量 成都传媒集团:中国五冶：央企，资金实力雄厚 5张报纸、5个电台频率、9个电视频道、2家出版 社以及包括被喻为“中国报业第一股”的博瑞传播 （sh.600880）在内的10多家直属文化企业和50 多家二、三级文化企业，产业涵盖创意产业领域的 主要部分即报刊出版业、广播影视业、网络传输业、 广告会展业等，是典型的创意产业。 具有丰富的文化娱乐资源，涉及业务和领域相当广 泛

8、，具备超强资源整合能力。 中国中冶子公司，2009年，由美国财富杂志 评选的世界企业500强中，中国中冶排名第380位， 在中国企业500强排名第27位。 集工程总承包、钢结构及装备制造、房地产开发、 资源开发、项目投资为一体的大型综合企业集团公 司 在成都有房地产开发项目：中冶堰景 强强联合，只为成都大魔方而来！ code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 项目自身条件研判part 1.3 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 p黄金区域地段，高端

9、项目及配套聚集，优质项目至此而来。 天府新城核心区 拥完善高档配套 高端项目聚集 与高端人群为邻 领高新产业发展 演艺圈近水楼台 天府新城核心区，与新天 府广场一路之隔，天堂岛 海洋乐园、成都歌剧院， 大魔方的邻居都很有分量 金融城、中航国际广场、 成都国际广场、茂业中心、 保利国际广场，代言成都 高端发展趋势 区域内聚集的产业园区， 领衔成都高新产业、文化 产业发展，代言成都产业 未来发展方向 紧邻新行政中心 处优势核心地段 新政中心影响力不言而喻， 与此相关的配套设施设备， 源源而来 1）项目外在资源分析 code of this report | 12 copyright centali

10、ne group, 2010 滨江华宅 总建面：131680 商务公寓 总建面：115100 写字楼 总建面：119280 演艺中心 总建面：65130 座位数：12000座 功能：可举办大型演出、 演唱会、颁奖仪式及体 育赛事等等。 220米超高建筑 总建面：106120 物业形态：超五星精 品酒店、超甲级写字 楼、裙楼部分 商业集群 总建面：98290 涵盖内容：餐饮、娱 乐、休闲、购物配套 中影院线 p项目物业形态包含了一个成熟综合体的必备条件，配合演艺中心以及220米地标性建筑 ，项目本身已经具备了成功条件。 2）项目本体分析 code of this report | 13 copy

11、right centaline group, 2010 演艺综合体的全新模式，为项目创造了核心竞争力，但物业形态的同质化，也让项 目处于周边竞品的强势包围，如何突围，成为项目能否成功的关键所在。 s：优势分析 o：机会分析 w：劣势分析 t：挑战分析 地处天府新城核心区，紧邻新行政中心 地铁一号线开通运行，规划中的地铁六号线， 形成两铁三纵三横的交通网络体系 成都演艺综合体项目尚属空白，市场机会较大 成都传媒集团优质资源整合，项目运营并无太 大难度 利用差异化竞争优势，打造中冶文传精品项目 项目通达的交通体系，在提升项目可达性的同 时，会有较大的噪音影响 污水处理厂离项目距离较近，对项目品质稍

12、有 影响 周边物业形态较为相近，同质化竞争严重 要在高端项目聚集区域打造项目的差异化竞争 优势，存在一定难度 总体优势明显，存在较大市场机会点，挑战与机会并存。 3）项目swot分析 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 项目市场需求研判part 1.4 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 1）住宅市场需求分析 序号项目名称 未来供应住宅建筑面积 （万平方米） 未来 供应 1在售项目剩余体量、后续供应 513 2已知项目未来供应148.3 3

13、未出让用地的住宅供应1，764 合计2425.3 现有 存量 4区域内已竣工项目供应 220 5安置小区住宅供应 70 6在售项目存量 221 合计 511 u根据对区域内在售项目后续供应、已知项目未来供应的测算，可预测出未来区域内住宅供应量大约 为2425万平米； u 据统计，区域内现有住宅存量511万平米。 天府新城住宅供应统计 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 u根据天府新城住宅市场情况，对区域内在售项目、未来已知项目分别预测出区域未来2年各年住宅 供应体量，如上图所示； u未来3年，区域内住宅年均供应量较均

14、衡，约110万平米。 天府新城住宅供应预测 1）住宅市场需求分析 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 根据对区域内住宅市场调研得出，除 城南1号等3个豪宅项目外，住宅户 均面积主要集中在120平米/户 根据天府新城总体建设规划，区 域内居住人口规模将达60万人 根据成都市户均人口量2.82人/户计算 ，未来区域内居民户数约21万户 1、未来天府新城住宅需求量60万人2.82人/户120平米/户 ，可预测出未来天府新城住宅需求量为2553万平米 2、假设条件： u 天府新城规划的60万人口规模是截至2020年； u 随

15、着2010年地铁的开通及区域内各项配套设施的建成，区域住 宅市场需求将进一步加大； u 天府新城总规划建筑面积达6000万平方米，2008年已建成 1000万平方米，预计每年新开工1000万平方米以上，从第三年起 每年竣工1000万平方米，由此可推算，2010年区域建设已完成 50， 可假设到2011年，区域规划人口的35将进驻，则有： 2011年住宅需求量60万入352.82人/户120平米/户， 894万平米 根据上述方法预测得出，2011年天府新城住宅需求量为894万平米。 1）住宅市场需求分析 code of this report | 18 copyright centaline g

16、roup, 2010 项目区域住宅发展空间分析 时间天府新城住宅供应总量天府新城住宅需求量 2011年740万平米894894万平米万平米 住 宅 市 场 万平方米 229 894 现有供应新增供应2011年总需求 511 2011年总供应 740 本项目住宅市场将 有较好发展空间 1）住宅市场需求分析 n 根据天府新城规划居住人口规模，结合本地户均人数及户均面积可得出未来住宅需求量为154万平米. code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 2）公寓市场需求分析 项目名称 供应面积（平米） 供应套数 推出时间 誉峰5000

17、0未知2013年 金融城 78588未知2012年 茂业项目未知未知2011年 鸿昌嘉泰项目60000未知2011年 仁和项目 70000未知2012年 市场供应说明： 区域潜在项目2011年入市仅2个项目， 其余均在2-3年后开发。 随着天府新城的日趋完善，本区域对公 寓的需求将增大，本项目此时发展公寓， 在市场竞争较小的时候，迅速销售，回 笼资金 区域规划项目众多，入市销售者少，未来市场供应量较大。 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 未来使用需求预计市场需求说明 未来使用需求分为三大类： 外籍人士：根据高新区商

18、务局的介绍，区域目前居 住的外籍人士在1000多人左右（包括从事软件、 制造、贸易行业）。 区域工作人士：根据区域人口规划我们可以发现 2012年区域办公人口将达到60万人。将有各行业 企业的中青年人士，年龄在25-45岁之间，收入较 高。 商务接待需求：随着区域的发展，商务需求的逐步 增加，用于私营企业主的接待需求将逐步增加。 未来使用需求分为三大类：外籍人士、区域工作人士、商务接待需求增加。 2）公寓市场需求分析 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 区域内写字楼市场较为活跃，供应量与成交量均较大。未来区域内写字楼

19、放量持续增加， 竞争压力会进一步加大，但供需相对均衡。 区域总供应：区域总潜在供应23个项目， 总体量预计255万方左右；截止2010年上半 年天府新城存量达到80万方左右； 天府新城区域未来供应：预计2011年之后 ，区域写字楼供应在50万方/年（预计4年时 间完成写字楼的全部供应） 2009年天府新城新增供应26.68万，成交 量达到25.8万，供需基本持平。 新希望国际、美年广场、蜀都中心均受到市 场的热捧，销售情况较好，价格约6000- 8000元/。较早开盘的项目如拉德方斯、特 拉克斯国际广场等销售价格也保持了9000- 13000元/的较高水平 3）写字楼市场需求分析 code o

20、f this report | 22 copyright centaline group, 2010 项目发展战略研判part 1.5 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 开发背景 市场需求 资源整合 自身价值 区域、地段、配套优越完善 能整合政府、传媒、演艺等资源 具备高端项目优质血统 天府新城市场活跃，供需平衡 优 势 集 结 具备演艺综合体 开发条件，本项 目定能成功开发 开发战略： p以大型演艺中心为噱头，配以超甲写字楼、超五星酒店和大规模的高档商业配 套，提升项目物业品质，顺利实现项目开发和销售。 code

21、 of this report | 24 copyright centaline group, 2010 如果按照这样的操作方式， 常规且稳妥的开发战略， 不需要大动干戈， 大魔方项目就能按照既定方案 顺利完成开发和销售。 平稳的发展模式 是最为保险的 但是 后人也许会给我们这个项目四个字的评价 虚有其表 我们也最终落入用噱头兜售物业的行列 。 所以，这不是我们想要的结果。 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 第二章：完 美 转 身 code of this report | 26 copyright centali

22、ne group, 2010 6513012000座室内演艺场 馆 可变6000、 8000、 12000座 文娱演艺艺术展示体育竞技电影博览 每年超过 200场大 型演出 中影集团 强势入驻 成都传媒 资源整合 成都强有 力的娱乐 精神 p简单列举的背后，我们是否能够洞察玄机，占领先机，抓住时机，最终把握天时地利 人和，为成都乃至全世界贡献一个不一样的大魔方？ 项目硬件 服务功能 背景支撑 。 。 。 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 你能够想象一个文化娱乐帝国的诞生， 需要多少产业的支撑吗？ 一场演唱会的上演，

23、 需要多少个行业的配合吗？ 金鸡百花红地毯的背后， 需要多少人倾力参与吗？ 一部电影的问世， 需要除了胶片之外的哪些东西吗？ 。 有些问题不是我们无法给出答案，而是我们缺乏思考。 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 演艺公司广告公司票务公司设施设备供应商 服装行业化妆业工程安装音像业 媒体文化传播包装业知识产权服务 产业集聚，带来的必定是产业人群的集聚。 衍生行业，不胜枚举。形成完整的文化娱乐产业链，才是本项目核心价值所在。 code of this report | 29 copyright centaline g

24、roup, 2010 1 2 3 4 5 华谊兄弟成都分公司 中影集团成都分公司 励展博览成都分公司 北京橙天拾捌成都公司 ticketmaster 成都公司 1 2 3 4 5 经纪人 广告设计师 化妆师 服装设计师 造型师 我们能列举的有限，中冶文投的资源整合也许有限，但产业聚集产生的 黑洞吸引力无限。 产业及产业人群的集聚，必将带来居住、办公、商业及酒店消费需求。 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 有了这群人的存在，大魔方就永远不会落寞 有了这群人的存在，成都人不用担心娱乐精神无处消遣 有了这群人的存在，公寓

25、式办公写字楼里，永远会有天马 行空的创意和坚决有力的执行 有了这群人的存在，大魔方将是明星大腕频频登台的地方 超五星酒店的空房率将比同类型酒店低出很多 至于超级大卖场，这群人的消费能力不容小视 中影影院，随时上演世界级的大片 。 这群人将是大魔方的源动力所在 追求个性、时尚，崇尚自由 消费欲望较强，普遍具有较强的消费能力 对生活的品质感要求较高 对配套和服务要求较高 产业人群的聚集，将从根源盘活整个项目，依靠产业发展本身的力量，实现项目运转； 对产业人群的特征分析至关重要，他们的行为习惯及爱好需求将影响项目产品的设置。 看到这些，你能想象出怎样的情景？ code of this report

26、| 31 copyright centaline group, 2010 演艺 驱动 产业 集聚 高端写 字楼需 求旺盛 酒店 需求 旺盛 驱动 商业 部分 发展 至此，我们发现：项目的开发有着一种不同常规的的独特模式：大魔方模式 在这种模式的驱动下，结合自身优势，项目江湖地位显而易见，逐鹿群雄。 产业人 群集聚 写字楼 需求旺 盛 写字楼 需求 商务公 寓需求 住宅需 求 商业消 费需求 其他企 业办公 需求 其他企 业办公 需求 其他高 端商务 人群 其他高 端居住 人群 其他高 端消费 人群 其他商 业消费 人群 其他商 业消费 人群 code of this report | 32 c

27、opyright centaline group, 2010 城市新中心的文化娱乐生活集聚区 为城市综合体提供一种全新发展模式 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 第 三 章：王 者 归 来 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 项目整体定位part 3.1 code of this report | 35 copyright centaline group, 2010 产品定位 及建议 价格定位 公寓定位写字楼定位 形象定位客群定位 住宅定

28、位 形象定位客群定位形象定位客群定位 项目整体定位 产品定位 及建议 价格定位 产品定位 及建议 价格定位 演艺中心定位 超高建筑定位 商业集群及街区定位 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 天府新城金融城版块城市综合体分布图天府新城城市综合体概况 项目业态 康普雷斯商业+写字楼 中航城市广场商业+写字楼 茂业中心商业+写字楼+住宅 仁和项目商业+写字楼+住宅 中航国际广场商业+写字楼+酒店 泓昌嘉泰项目商业+写字楼+住宅 东方希望中心商业+写字楼+酒店、 创新时代广场商业+写字楼+住宅 旺旺商业广场商业+写字楼+酒

29、店 大鼎+旺旺商业+写字楼+酒店 未来2-3年内，成都将进入城市综合体规模发展阶段， 全市将有50座左右的城市综合体竞相登场。而天府新 城将成为城市综合体的主力分布区域，近一半以上的 项目将遍布天府新城。 注：该部分不含大源组团项目 虽然天府新城各物业形态供需相对平衡，但是区域内未来综合体竞争异 常惨烈，常规的项目定位可能难以支撑其发展，我们必须另辟蹊径 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 调整定位基础 调整定位相互关系调整物业定位 以产业聚集为基础 剥离传统综合体依靠项目周边环 境作为项目定位基础的模式 从项目本身

30、寻找驱动引擎 以产业聚集为基础，辐射项目周 边范围，扩大项目知名度和影响 力 摒弃传统酒店、写字楼、商业、 公寓、住宅分散的影响力，在产 业内形成合力 通过产业内合力的形成，最终成 就一种可以复制的模式，而这种 模式对外力的依赖度最小 利用文化娱乐影响力影响区域人 群 根据演艺特征，定位超五星酒店 根据产业集聚特点，调整写字楼 产品设计 根据产业人群特点，定位商务公 寓个性化市场特征 综合产业集聚人群与区域关注人 群特点，定位住宅部分产品 以产业集聚为基础，调整传统定位模式，创造大魔方定位模式 城市新中心的文化娱乐生活集聚区 code of this report | 38 copyright

31、 centaline group, 2010 演艺中心定位part 3.2 code of this report | 39 copyright centaline group, 2010 产品定位 及建议 价格定位 公寓定位写字楼定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 项目整体定位 产品定位 及建议 价格定位 产品定位 及建议 价格定位 演艺中心定位 超高建筑定位 商业集群及街区定位 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 承接大型演艺活动，形成以文娱表演、艺术展示、体育竞技、电影 博览为主

32、的城市娱乐新中心 休闲之都的娱乐引擎 最大室内演艺场 最完整的设施设备 最热情周到的服务 最频繁的艺术大餐 最高的明星光顾率 code of this report | 41 copyright centaline group, 2010 220米超高标志性建筑定位part 3.3 code of this report | 42 copyright centaline group, 2010 产品定位 及建议 价格定位 公寓定位写字楼定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 项目整体定位 产品定位 及建议 价格定位 产品定位 及建议 价格定位 演艺中心定位 超高建筑

33、定位 商业集群及街区定位 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 为大型演艺公司、经纪公司等产业链相关企业提供优质办公平台 为各路文化名人提供优质酒店服务以及为行政商务中心提供高品质配套 匹配各路名人身份和区域特征，我们建议引入四季酒店 超甲级写字楼，220米超高建筑，顶级配置，造区域地标 区域地标，商务平台 code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 商业集群及街区定位part 3.4 code of this report | 45 copyrig

34、ht centaline group, 2010 产品定位 及建议 价格定位 公寓定位写字楼定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 项目整体定位 产品定位 及建议 价格定位 产品定位 及建议 价格定位 演艺中心定位 超高建筑定位 商业集群及街区定位 code of this report | 46 copyright centaline group, 2010 项目商业配套，集合演艺需求及区域商业需求，形成大型购物广场、餐饮、 娱乐、休闲聚集区 配合项目整体定位和人群特征，配置各档次商业 特色餐饮、休闲娱乐 中影院线，配置电影衍生品，打造电影商务平台 特色商业步行街

35、，结合园林打造 潮流广场 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010 写字楼定位part 3.5 code of this report | 48 copyright centaline group, 2010 产品定位 及建议 价格定位 公寓定位写字楼定位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 项目整体定位 产品定位 及建议 价格定位 产品定位 及建议 价格定位 演艺中心定位 超高建筑定位 商业集群及街区定位 code of this report | 49 copyright centaline

36、group, 2010 区域写字楼市场概述 国企、产业园区等写字楼 国投电力中航城市广场茂业中心 川投调度大厦恒泽动力大厦三峡大厦 四川电力旺旺商业广场科创中心 中国联通中航国际广场东方希望中心 中国华电创新时代广场特拉克斯 西南建筑设计院天府新谷民丰写字楼 新华社拉德芳斯孵化园 誉峰仁和项目 新希望国际高新国际广场 美年广场 天府新城的写字楼供应占未来5年全市供应的80%，同时， 众多的总部基地、以及孵化园等高新技术园区等。 在不久的将来，天府新城将有力提升成都的商务形象，提升 城市的核心竞争力，代表成都在国际商务中的话语权。 区域总供应：区域总潜在供应22个项目，总体量预计250万 方左右

37、； 截止2010年上半年天府新城存量达到80万方左右； 天府新城区域未来供应：预计2011年之后，区域写字楼供 应在60万方/年（预计4年时间完成写字楼的全部供应） 项目名称 写字楼体量 （万方） 茂业中心14.4 奥克斯财富广场8 德商国际9.6 金融城5.8 新天府广场72 中信广场8.55 总体量118.35 区域预计今年下半年至明 年供应：入市项目6个（总 体量118.35万方），写字 楼放量加剧，竞争激烈。 code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 1、区域内其他项目定位 形象定位 区域写字楼市场供应分为了三大类

38、： 由政府主导的研发楼（高新孵化园和天府软件园等），该类产品仅针对满足政策要求的产业主 导型企业，不对市场流通 企业总部自建自用的写字楼（如三峡大厦、恒泽动力等），该类产品由于档次不高，通常的规 划是按企业自身的使用要求订制的，且写字楼通常没有专业的物业管理和服务，因而市场吸引 力不强 优质写字楼（如中信大厦、拉德方斯等），该类产品档次较高，能够达到甲、乙级写字楼的通 行标准 从区域新增写字楼供应情况来看，甲级写字楼及超甲级写字楼是未来供应的主力方向。 即将面市的茂业中心、奥克斯财富广场、德商国际、金融城、新天府广场、中信广场等项目写 字楼均定位为甲级写字楼 code of this repo

39、rt | 51 copyright centaline group, 2010 2、本项目差异化竞争优势 形象定位 大型演艺综合体内 的写字楼，在产业 聚集上与其它项目 存在本质区别 具备一线江景资源，具有产业发展支撑的创 意文化办公聚集地 优势概述 文化创意产业的集 聚，对项目相关产 品设计及配套配置 提出不同要求 具有独特的江景资 源优势，在区域内 具备差异化竞争 优势 code of this report | 52 copyright centaline group, 2010 3、本项目形象定位 形象定位 档次定位 甲级写字楼标准范本 市场定位 推广定位 可与区域内写字楼形成差异化竞

40、争优 势的产业集群办公平台 锦江河畔文化创意产业乐园 锦江畔文化创意产业商务头等舱 code of this report | 53 copyright centaline group, 2010 4、案名及释义 形象定位 案名：中冶文投国际广场 释 义： p中冶文投：以公司名称命名，利于品牌传播。 p国际广场展现项目时代感和包容性，国际化商务平台。 code of this report | 54 copyright centaline group, 2010 1、区域客群分析 国内企业成为需求主力：成交数量和面积都高于 跨国企业 新成立公司继续成为成都甲级写字楼的主要需求 来源 高科技行业

41、、金融服务业以及专业 服务业需求最为强劲 客群定位 code of this report | 55 copyright centaline group, 2010 1、区域客群分析 客群定位 编号客户来源客户分类总站比比例 1自住型客户 金融保险行业 85% 20% it软件业15% 房地产行业25% 医药行业15% 制造业8% 贸易8% 各相关行业关联企业9% 2投资性客户 自由职业者 15% 40% 私营企业主45% 其它15% 区域写字楼成交客户两大类客户、7大行业、3大从业背景 code of this report | 56 copyright centaline group, 2

42、010 2、本项目客群分析 客群定位 企业入 驻需求 产业链 驱动 外地机构 投资客聚集 其它 5. 受市场因素的 影响，会有部分特 殊客群进入市场 4. 投资客户的 聚集效应可与 产业聚集效应 抗衡，形成强 大市场购买力 1.区域本身的市场 号召力依然是项目 的主要客群所在 2.文化娱乐演艺的 驱动会促使产业链 上公司入驻 3. 演艺中心的国 际化，会促使外 地文化娱乐公司 入驻 以区域客户为主导，结合产业链发展需求，引 进文化娱乐产业客群，寻找项目差异化人群 客群 分析 code of this report | 57 copyright centaline group, 2010 3、客

43、群定位 客群定位 基础客群 以高科技行业、金融服务业为主 要载体，结合其它相关产业客群 差异化客群 依托产业集聚效应，吸引娱乐经纪、 广告、制作、电影等相关产业入驻 以投资客为代表的其它类型客户 其它客群 区域聚集行业及文化娱乐产业链衍生行业 code of this report | 58 copyright centaline group, 2010 1、区域内产品分析 产品定位及建议 项目地址 高新区人民南路南延线 益州大道北段与民丰大 道交汇处 项目等级甲级 占地面积23860平方米建筑面积 97250平方 米 开发商成都德商置业有限公司 物管顾问仲量联行 楼层16层外立面 大堂9m挑

44、高1000大堂层高3.65米 电梯18部车位配置693个 整层面积2850分割面积 140-310 销售价格10000-13000元/物管费16元/.月 开盘时间待定交房时间 2011年12月 项目点评 项目摒弃传统写字楼追求高大的特点，而是追 求一种宽厚稳健的气质。 低调内敛的外立面下，却是“内藏乾坤” 项目内部装修总体采用的是art deco风格，既 配合现代人干脆利落的商务方式和习惯，同时 又透着精致的古典韵味和气质。 德商国际 code of this report | 59 copyright centaline group, 2010 1、区域内产品分析 产品定位及建议 经济指标：

45、 蜀都中心 体量：约10万平米 等级：甲级 标准层高：3.6米净高2.8米 电梯配置：每栋10部高速电梯， 设置高低区分区运行，每秒速度 约3米 入户大堂：8.7米挑高，500平米 豪华大堂 车位：约1400个 code of this report | 60 copyright centaline group, 2010 1、区域内产品分析 产品定位及建议 项目地址 天府大道与大源三线交汇 处 项目等级甲级 占地面积16668建筑面积c座6万 开发商新希望房地产公司物管公司锦官新城 楼层26层外立面玻璃幕墙 大堂5009米挑高大堂层高3.7米 电梯8部车位配置1160个 整层面积2000分割

46、面积140-430 销售价格12000-14000元/物管费7元/.月 开盘时间2010年6月交房时间2010年12月 项目点评 新希望国际位于天府新城科技商务区，紧邻天府大道， 地理位置优越，是天府新城较早投入使用的项目，能 有效占据市场先机。项目总建筑面积28万，体量巨 大。c座是继a、b两座之后的压轴之作。c座较之a、 b座在地理位置、层高、整层面积、电梯配置等方面有 了进一步的提升。但是9800-14000元/的价格与a、 b座6000-7000元/的价格相比，价格几乎上涨一倍， 幅度非常大，未来对租金回报要求较高。 新希望国际 code of this report | 61 cop

47、yright centaline group, 2010 面积（）占比 40-10010% 100-15015% 150-20020% 250-35019% 350-50016% 500-100010% 500-20009% 1、区域内产品分析 产品定位及建议 区域内写字楼面积划分区域内写字楼配置标准 区域内甲级写字楼均设置了较高的配置标准 尤其在电梯、车位、大堂等方面均突出其竞 争优势 随着区域内竞争压力不断加大，尚未面世的 项目会在项目配置上花费更多心思，争取创造 出项目的独特优势，未来配置会越来越高 code of this report | 62 copyright centaline

48、 group, 2010 2、基于客群定位的产品分析 产品定位及建议 1 2 3 4 5 1000平米以上 500-1000平米 300-500平米 200-300平米 200平米以下 大型国企 各相关行业关联企业 贸易行业、it软件企业 制造业、建筑业 房地产、金融保险、医药行业 比例：9 比例：55 比例：23 比例：8 比例：5 code of this report | 63 copyright centaline group, 2010 n 以区域内行业分布特点为依托，本项目产品面积区间应以200左右为宜; 2、基于客群定位的产品分析 产品定位及建议 n 文化娱乐产业多属创意性产业，

49、特别是成长阶段企业对面积需求不大，应适当考 虑100以下面积划分; n 演艺产业聚集人群对配套配置要求较高，因此在项目配套配置的设置上，应充分 考虑该部分人群的需求. code of this report | 64 copyright centaline group, 2010 3、产品定位及建议 产品定位及建议 项目前期产品设计中，在面积分布上以100-200物业 分布为主，面积较为适中，方便进行组合出售 但是缺失对100以下面积的划分，应在原有基础上进 行相应调整 标准层建筑面积3200，可以满足大型企业入驻要求 code of this report | 65 copyright ce

50、ntaline group, 2010 3、产品定位及建议 产品定位及建议 面积（）占比 40-100（小工作室、个人）22% 100-150（中、小工作室）28% 150-200（小型企业）40% 200-250（中型企业）10% 面积配比产品配置建议 按甲级写字楼标准进行标准配置 为写字楼部分配置满足基本需求的商业配套，与项 目整体商业适当进行有效区隔 层高不低于3.6米，净层高不低于2.8米 中央空调、加热、通风设备 动力电配置，电力充足，至少保证30va/平米的 电压输出 智能化消防设备 数量足够的高速电梯，保证客流 和货运的顺畅 完善合理的布线系统和足够的线路接口 足够的安保监控设备

51、，彩色监视屏， 24小时安全 呼叫系统 世界五大行专业管理体系 公共部分采用豪华装修，配以高档石材和装修材料 code of this report | 66 copyright centaline group, 2010 1、区域内价格及去化情况分析 价格定位 区域写字楼项目月去化面积（万平米）说明 09年至10年6月，甲、乙级写字楼平均项 目月去化速度分别为0.35万平米、0.22万 平米。 甲级写字楼销售速度受到新希望国际的大 幅拉升，使得项目平均去化面积提升，实 际销售速度没有这么快 code of this report | 67 copyright centaline group,

52、 2010 有回款要求，售价较低， 因而销售速度较快 无回款的压力，因 而价格很高 1、区域内价格及去化情况分析 价格定位 p区域写字楼存量大，潜在供应量大，且以甲级写字楼的供应为主，甲级写字楼月 均去化3500，整体均价在10000元/ code of this report | 68 copyright centaline group, 2010 比较项目选择写字楼价格定位 根据产品形态等指标对项目进行筛选，写字楼 可参考项目拉德方斯、新希望国际、中国水电 大厦、国航世纪中心、美年广场、蜀都中心、 天合凯旋广场项目进行打分比较 项目名称售价/转让价水平（元/） 中国水电大厦9500 美年广

53、场9200 新希望国际10000 拉德方斯12500 国航世纪中心14500 蜀都中心8600 天合凯旋广场8700 通过市场比较法，写字楼静态均价为11000元/ 平米； 鉴于未来市场竞争，保守估计按照5-10%的年 增长率计算 1、区域内价格及去化情况分析 价格定位 code of this report | 69 copyright centaline group, 2010 2、本项目入市价格建议 价格定位 为超甲级写字楼预留价格空间 项目资源优越，区域内具备较强竞争 力 吸引产业集聚，回笼资金 实现均价：10500元/ 项目定价应高于区域内成 交均价，与区域较高价持 平13000元/

54、 项目有超甲级写字楼规划，为了预留价 值空间，该部分物业定价应适当降低， 与周边项目均价持平11000元/ 为了实现产业聚集，引进相关产业，并在项 目首期销售中形成口碑效应，在市场价格基 础上应适当给出优惠，低于市场均价5%左右 在产业集聚和资金回笼的双重目标下，实现写字楼入市整 体均价10500元/，略低于市场均价水平 重新调 整价格 code of this report | 70 copyright centaline group, 2010 2、本项目入市价格建议 价格定位 本项目区位及景观资源优越 区域内现阶段整体均价10000元/ 对文化娱乐产业吸引力较强 入市价格：11000元/

55、 区域内均价10000元/， 各项目由于区位及战略不 表不同，价格差异较大 本项目位于新行政中心旁，且临名都公 园和锦江，资源相当优越 由于会产生产业聚集效应，项目在市场需求 上与其它项目相比，更为旺盛 在产业集聚和资金回笼的双重目标下，实现写字楼入市价 格11000元/，整体实现均价13000元/ code of this report | 71 copyright centaline group, 2010 住宅定位part 3.6 code of this report | 72 copyright centaline group, 2010 产品定位 及建议 价格定位 公寓定位写字楼定

56、位 形象定位客群定位 住宅定位 形象定位客群定位形象定位客群定位 项目整体定位 产品定位 及建议 价格定位 产品定位 及建议 价格定位 演艺中心定位 超高建筑定位 商业集群及街区定位 code of this report | 73 copyright centaline group, 2010 区域住宅市场概述 上普礼顿山15万方 住宅用地 仁和地块：25万方 商业用地 金融城 商业用地 誉峰 城南一号 奥克斯地块15万方 商业用地 茂业地块 商业用地 半岛城邦 南城都汇 时代晶科名苑 区域项目分布图/潜在入市项目（2010-2011年入市） 类别项目名 总体量/剩 余体量 （万方） 预计1

57、1- 12年推出 体量（万 方） 备注 待入市 项目 仁和项目25未定2011年入市 上普礼顿山1122010入市 茂业中心30/ 2010年下半 年亮相 金融城项目/2011年入市 奥克斯项目6052011年入市 在售项 目剩余 体量 誉峰336开发周期4年 中海城南一号275开发周期4年 长城半岛城邦457开发周期5年 南城都汇2105开发周期8年 时代晶科名苑394开发周期5年 合计48036 本项目所在地 区域住宅市场以中高端产品为主要类型，总价较高。同质化严重，集中放量，竞争激烈。 code of this report | 74 copyright centaline group,

58、 2010 1、区域内其他项目定位 形象定位 code of this report | 75 copyright centaline group, 2010 2、本项目差异化竞争优势 本项目优势梳理 区位配套资源 天府新城轴心位 置，东与地铁1 号线零距离连接， 西与锦江毗邻。 雄踞金融城，天 府新城核心住区。 地铁、天堂岛海 洋乐园、茂业百 货、成都七中、 一医院生活 各方面配套一应 俱全。 中冶集团世界 500强品质保证， 文投集团优势资 源成都无二，中 影集团领衔助力， 文化地产雏形已 成。 形象定位 code of this report | 76 copyright centali

59、ne group, 2010 3、本项目形象定位 形象定位 我们必须从纷繁的项目优势中寻求最有代表性，最具优势的资源来提炼出产品鲜明的形象定位 天府新城 唯一地标级湾区华宅 code of this report | 77 copyright centaline group, 2010 4、案名及释义 形象定位 案名：帝 景 湾 释 义： p帝：暗含项目高端气质及内涵，并与金融城城市中心区相契合； p帝景：绝佳风景，传达项目住宅物业的景观及视线皆属极佳。 p帝景湾：锦江河畔的高端豪宅，宽景阔野，气度不凡。 code of this report | 78 copyright centaline

60、 group, 2010 1、区域客群分析 客群定位 数据来源：誉峰、公馆1881、叠翠峰、时代晶科名苑、世豪广 场、嘉里雅颂居等成交客户约1000组 中原地产二手地铺成交数据约150组 p区域客群体现出对地铁和区域的强烈认同，寄望物业升值带来财富增长。因为自主 为主，所以对产品品质要求更高。购房者多为改善居住。 code of this report | 79 copyright centaline group, 2010 2、本项目客群分析 客群定位 项目客群显得更为单纯： p无法脱离城市的中产阶层。 p事业发展期追求更好品质的居住 环境，更注重圈层意识。 p开始追求更多的自我价值实现。