【商业地产策划】中原报告新世界商城市场定位报告

1、新世界商城市场定位报告新世界商城市场定位报告 swot分析 规避不利点的措施 市场定位 选择经营主题 业态划分 整顿顺序 价格定位 区域供求现状 区域商业租售价格 项目定价 投资回报率分析 推售策略 推广形象定位 推广口号 针对现有经营客户的推售策略 针对其他客户的推售策略 广告策略及要求 管理模式 广告位设置 目录 项目项目swot分析分析 项目优势分析（项目优势分析（s） 1.项目本身处于营业中、商业氛项目本身处于营业中、商业氛 围较为浓厚；围较为浓厚； 2.本案位于区域商圈内、属于区本案位于区域商圈内、属于区 域性商业中心；域性商业中心； 3.本案周边交通便利、近邻交通本案周边交通便利、

2、近邻交通 主干道；主干道； 项目机会分析（项目机会分析（0） 1.经十路和经十一路拓宽后带动经十路和经十一路拓宽后带动 了人流；了人流； 2.区域内新建商业加强了商圈；区域内新建商业加强了商圈； 3.政府加大发展南部区域的力度；政府加大发展南部区域的力度； 项目劣势分析（项目劣势分析（w） 1.目前经营者的心态问题； 2.项目内部业态不是很合理； 3.目前的整体定位不高、周边居 民没有认同感； 4.商场内部改造会有一定的影响； 项目威胁分析（项目威胁分析（t） 1.改造过程中会影响人气； 2.周边项目的影响、人防商城即 将投入使用； 3. 政府对此类物业的限制； 规避不利点措施规避不利点措施

3、1.现有商户心态问题： 可在返租上做文章，销售中聘请商业管理公司进行统一返租、在经营 者可获优先租赁权； 2.政策问题： 山东各地目前有敞开式销售产权办理中、在办证过程中可以沿地线用 密度板分割、办证后拆除，而且不会增加成本； 3.投资者信心： 扩大宣传、项目已经交付土地出让金，产权仍为40年，目前处于在经 营中，有较高且稳定的投资收益率。 第一部分 市场定位 解决的难题： 业态的调整； 业户的平稳过渡。 选择主题，提升物业形象选择主题，提升物业形象 主题专业市场主题专业市场会随市场的发展而更成熟，且不断升值，给投资者 和经营者相当的市场回报。 相关产品高度集中形成突出的主题突出的主题，建立项

4、目的个性与特色，能够使 整个项目的灵魂得以显现，在较大范围内主导行业市场，占据市场优势， 形成规模效应。 目前国内的商业物业普遍存在一种现象： 一楼火爆，二楼一般，三楼顾客点点，四楼无人光顾。 经过统一规划设计，精心设计，合理分割功能分区，有意识地合理分割功能分区，有意识地 引导引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。就可以在 保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商品销售。从 而避免上述现象的产生。 业态划分业态划分 地下层：家居天地 据市场调查，地下层现有经营户中可能购买的比例是各 楼层中最大的，所以，一定要稳住现有业户。 一层：儿童世界 改建后的新世界商城，一楼价格是

5、最高的，现有业态及经营 户显然是不适合，而且据调查，他们是各楼层中最无力购买 的。所以及必须重新定位一层经营业态。 定位于“儿童世界”，可以利用英雄山以及济南市妇女儿童活动中心 （原济南市妇女儿童文化宫与儿童乐园合并而成）。而且妇儿活动中心 大门由向经十一路改为向新世界商城方向。 据调查，仅市 妇儿中心1年就 培训儿童10000 多人次。这个 契机非常适合 搞儿童用品专 卖，包括服装 鞋帽、学习用 品、益智类玩 具、素质教育 用品等。 二层：时尚前沿 据调查，经十一路人防将从新世界商城拉走大批客户，而且 以二层的服装类为主。这是对我们不利的因素。 但我们可以变不利为有利。略微改变二楼的经营业态

6、，并提 高经营档次，将这批客户排除在外。 所以定位于“时尚前沿”，既保留原来的服装等，又增加了 其它时尚类用品，例如：头饰、手机上的小装饰、身上的贴 花、头巾等。 三层：日用百货 原本一层的日用品在市民中已经有了很高的知名度，不宜去 掉，但又不可能占用一楼昂贵的黄金楼层。所以将之调到一 层。在提高经营档次的基础上租金比原来略微提高一点，这 样可以保障他们的原有利益。 四层：古玩字画 同一楼一样，原三楼的古玩字画也不宜去掉，建议将之调整 到四楼，但四楼面积只有三楼的一半，所以，建议适当提高 租金以增加竞争性。 整顿顺序整顿顺序 在基本保证原有经营业户继续经营的基础上，新的商城整顿顺序如下： 二、

7、四楼二、四楼同时装修，二楼边装修边经营，原三楼业户上移四楼； 再装修三楼三楼，将原一楼业户上移； 最后装修一楼和地下层一楼和地下层，同时在装修二、四楼时就进行一楼“儿童世界” 的招商工作。 第二部分 价格定位 区域供应现状： 名称体量 鲁能泰山广场52000平方米 八一银座购物广场10000平方米 马鞍山黄金珠宝古玩城4000平方米 百旺商厦3000平方米 人防商城10000平方米 区域商业部分租售价格： 名称租售价 鲁能泰山广场售： 16000元/平方米 马鞍山黄金珠宝古玩城平均租价： 2.6元/平方米/天 百旺商厦平均租价： 2.45元/平方米/天 消费者需求支持： 消费特性： 15% 2

8、0% 23% 13%13% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 商品齐全价格合理交通便利环境舒适就近购物 来自于山东中原市场研究中心 项目定价： 项目总建筑面积32000平方米，目前代缴费用占租金的25%，初步估算 物业管理费占总租金的5%，则净租金占毛租金的70%；投资回报率8% 层数地下一层二层三层四层 月毛租金 （使用面积） 1253752758595 月净租金 (使用面积） 87.5262.5192.559.566.5 日净租金2.98.756.41.982.2 通过调查后发现：通过调查后发现： 如果本案经过改造，会有大量消费者光顾如果本案经过改造，会有大量消费者光顾 项目定价

9、项目定价 项目内部各层平均租金如下表项目内部各层平均租金如下表： 层数地下一层二层三层 日净租金2.86.54.71.85 售价计算公式：售价计算公式： 日净租金（使用面积）x年(365天） 售价=x60% 8% 由此初步估算得出本案售价： 地下一层均价：76007800之间 地上一层均价：1500017000之间 地上二层均价：1100013000之间 地上三层均价：47005200之间 地上四层：初期只租不售 现有经营户如果购买可享受9折优惠。 投资回报率分析投资回报率分析 以上只是简单的计算、是按照最保守的回报标准来估以上只是简单的计算、是按照最保守的回报标准来估 算，还没有将商铺的升值

10、潜力计算在内算，还没有将商铺的升值潜力计算在内 面积 （预估 /平米) 单价 （万/ 平米） 总价 （万） 首付 40% （万） 6成10年月 供 （元/月） 前十年总收 益 （年平均返 租率8%） 100.757.53约74.126万 21.81.5834.44413.78约230627.5万元 301.13313.2约2526.1526.4万 400.5208约153116万 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 销售总额销售总额 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 建筑面积 7300754168326656 单价800017000130005200 销售额5840万1.28亿888

11、1万3461万 初步估算销售总额：初步估算销售总额：3.1亿亿 第三部分 推售思路 推广形象定位 近10年的经营，新世界商城在济南走出了一条适合自己发展的经营之路， 在市民中有着自己的独特影响。 “老地方，老朋友”既有亲切感，又可以吸引原来的老客户经常光顾。 突出新世界商城有了“升级版”，再来此购物，享受的是与以前“逼仄、 局促”感完全不一样的体会。 老地方，老朋友老地方，老朋友 新体验，新感觉新体验，新感觉 推广口号 老地方，新感觉老地方，新感觉 亲切、自然、上口； 有无穷的回味； 一“老”一“新”对比明显，寓意深刻。 推售策略 针对现有经营户 购买享受九折九折优惠； 赠送创业基金赠送创业基

12、金，以小搏大 现有经营户签订购买协议并付30%首付后，可以从投资商获得首 付款的70%的两年无息“创业基金”。 以上两条可以同时适用。 继续租用经营，享受租金的九折九折优惠，并免交1年年物业管理费。 享受针对其它客户的销售政策。 销售销售 一对一一对一上门服务。 每名销售人员承包若干经营业户，上门提供各项服务。 体验式营销“投资分析投资分析”会。 由投资商组织专家对经营业主进行投资理念分析，对现 在经营的“小投入，小收益”与将来经营的“大投入， 大收益”进行对比，引导他们购买或租赁商城铺位。 推广推广 针对其它客户 一种：前10年每年返还业主总购铺款的8%8%； 一种：购买后第二、三年退房，投

13、资商按原价100%、120%收回。 以租带售以租带售 先引入经营者租用（签2年租约），再将铺面连同租约一并出售给 投资者，这样投资者可避免先期风险。 零风险投资零风险投资 以租代售以租代售 与付30%总铺款的客户签2年租赁合同，一次性付清1年租金； 租赁期满后如购买，则交纳剩余房款（总房款减去首付和已交租 金），签正式购房合同；若不购买 ，则返还首付。 广告和sp活动并驾齐驱融势取胜融势取胜； 主流媒体硬广告为主，活动为辅借势取胜借势取胜。 版面时尚，性感抓人抓人； 主标题契合消费心理感人感人； 传递项目准确吸引人吸引人。 广告策略 广告要求 管理模式 统一管理，分散经营 地下层、地上一、二层

14、： 统一推广 为吸引购物者光顾，统一组织策划相关促销活动，所谓“大节大过， 小节小地，无节造节”，实际发生费用按经营户销售额一定比例分 摊。 统一收银 商城设置数个收银台，统一收银，按销售额比例收取一定的管理费用。 统一管理 保安、保洁等由商城负责，按销售额比例收取一定的管理费用。 商城规定每个商家月最低销售额，以保证商城的既得利益。 三、四层以自主经营为主。 三层，划分成5平米左右一个小柜台，出售后由业主自 营或出租经营。 四层原则上以出租为主，主要由原三楼经营者经营。 无论哪层，采用哪种经营方式，都必须提供统一的标识，让购物 者很容易找到自己需要的购物区域。 这就要求要出售、出租前进行类别

15、区域划分。 进行统一的橱窗包装 广告位设置 户外统一的logo标牌 户外广告灯光设置 统一的室内问询处及分区标识 谢谢！ newtown newtown需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意 本方案为本方案为20022002年年9 9月月9 9日汇河新起点公司提案之补充延展文本日汇河新起点公司提案之补充延展文本 目目 次次 概念包装部分概念包装部分 为newtown加温 为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点 为“60一代”打造newtown新生活磁场 闪亮的案名，newtown的高潮 三期“美丽时光” 给newtown新生活最完美的诠 释 三期

16、“美丽时光”树立“生活的高地” 三期“美丽时光” 产品建设策略 .三期“美丽时光” 映像建设策略 三期“美丽时光”推广主语 三期“美丽时光”视觉系统方案 推广传播部分推广传播部分 “统一脸谱”多元化产品的一致性推广价值统合 “深度征服”“美丽时光”诉求力量组合 “美丽攻略”三期“美丽时光”情感渗透 “热度100%”三期“美丽时光”市场推进主线 “三点两线”三期“美丽时光”卖场组织 “新生活开幕”三期“美丽时光”概念市场导入策略 “为新生活排号”三期“美丽时光”上市策略 “心动newtown，情定美丽时光”三期“美丽时光”首次开盘 策略 “新生活连锁专卖”三期“美丽时光”二次开盘造势策略 “人气

17、是真正的媒体”三期“美丽时光”媒体方案 42 城市推进城市推进newtownnewtown： 城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。 城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低” 逐渐成为人们追求新生活的标准，这是newtown新生活的内在动力。 随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，newtown的时尚居住日益成为可以体验的潮流。 商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、

18、生态良性循环的newtown，势 必成为城市生活、文化的有机补充。 一、为一、为newtownnewtown加温加温 概念包装部分概念包装部分 万科推进万科推进newtownnewtown： newtown起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行 newtown新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。 成都万科城市花园实现newtown进程式： “城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 “坡地新城 假日风情” “城花”二期朗晴苑：以newtown三大特征“文化、休闲、健康” 展开演绎，使newtown新生活逐步获得市场认同 “城市”三期：规模性商业配套以及

19、完善的生活服务，让 towncenter建设极致展现newtown新生活魅力 二、为三期二、为三期800800套三房以上购买市场提供兴奋点套三房以上购买市场提供兴奋点 （一）重点产品市场确认（一）重点产品市场确认 第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、 占总面积比（37%）最大 第二重点：商铺；理由：目前商气不足，外来消费兴趣有 待引导 第三重点：电梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好 其它产品说明：其它产品说明： 大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势， 销售上受花园洋房的拉动性明显 二房始终是市场的基础选择 小户型低总价、低首付，易于市场消化 小小 结结 商铺力求有最大

20、价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 小户型比例不高 因此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓） 将是我们整个推广工作的重点 客源区域全市化客源区域全市化 三房总款基本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流 行，该消费层次人群基本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间 成本顾虑，为项目带来全市范围内的消费群体。 购买目的纯粹化购买目的纯粹化 该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻求在紧张的事业 生活之外，拥有纯粹、宁静、优美的个人家庭生活，彻底地放松工作 压力和悠闲的享受生活，因此对居住空间有着纯粹、精致的品质要求。 消费观念智慧化消费观念智慧化 该消费能力人

21、群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然； 更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房的 优游自在，享受和自己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣。 （二）对（二）对800800套三房以上产品市场的基本判断套三房以上产品市场的基本判断 三、为三、为“6060一代一代”打造打造newtownnewtown新生活磁场新生活磁场 “建筑你的生活，从懂得你的生活开始”，谁是三期三房以上户型的 主力目标群体？他们的特征？无论是从整个城市地产市场，还是从城市花 园一、二期销售表现观察，3045岁年龄的人群是城花三期三房以上户型 的主力购买群体。他们是社会的中坚力量，也是备受社会关注的“6

22、0一 代”。 他们的年代特征他们的年代特征走过青春与理想的走过青春与理想的“6060一代一代” 该群体大多从一开始就享受了国家恢复正常的教育轨道， 在台湾校园歌曲声中进入青春期，对新颖思潮、对政治 理想饱含空前热情，并富有个人的人生设计愿望与个人 理想 时光飞逝，他们成长、成熟、收获，在积极的财富运动 和个人成功的历程中，也对刻画下自己心路历程的八十 年代充满怀念 一条红领巾、一部老式珠江相机、一首罗大佑的鹿港 小镇都是充满回忆的“美丽时光” 个人的家庭，自己的公司 ，与自己同奋斗的爱车，日益 丰硕的事业成果，都是他们正在体验的美丽时光 他们的主线条他们的主线条理想主义基因与现实主义生活态度理

23、想主义基因与现实主义生活态度 理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。爱的歌，舒展的青春， 自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心 告别“理想主义的青春班车”，走进现实的生活，投入与个人理想 略 有偏差的工作，投入与爱情设想略有偏离的婚姻，在暴富时代之后， 以自己的知识、理想、热忱，投入以智慧、秩序、渐进为特征的新 一轮财富运动。在获得爱，获得家，获得成就过程中，以现实重塑 生活的理想 在理想主义基因与现实主义生活态度的相互作用下，他们需要丰沛 的物质生活，也怀念并寻找理想中的精神生活，并不矛盾地看待理 想与现实，物质与精神，寻求一种完整，渴望一种格调 四、

24、四、“美丽时光美丽时光” 闪亮的名字，闪亮的名字，newtownnewtown的高潮的高潮 高度概括newtown新生活意境 对三期多元化产品具有最全面概括性 可以获得最大面积人群的认同性 耳目一新的新鲜性 五、五、 三期三期“美丽时光美丽时光” 给newtown新生活最完美的诠释 “美丽时光美丽时光”与城花三期目标人群的共鸣与城花三期目标人群的共鸣 “美丽时光”本身是一种对美好生活的描述与祝愿，与 newtown 新生活倡导的积极、喜悦的人生态度一致 “美丽时光”包含对过去珍贵时刻的眷恋，对现今幸福时光的 珍 视，对未来理想生活的憧憬 有效延伸“newtown新生活”的闲适、轻松的生活理念和

25、特有 文 化，并对newtown新生活作出更为具象化的词义解释 newtown目标群普遍对八十年代、九十年代的经典性事物怀有 强烈的爱恋，亲近和寻觅生命中的所有经典片段，以自己的感 受、审美剪辑出个人的“美丽时光” 六、六、 三期三期“美丽时光美丽时光”引领优雅成熟的引领优雅成熟的“生活高地生活高地” 城花三期独具特色的中心商业街区，采用美国pasadena中心生 活街的多点渗透式休闲布局，集金融、通讯、餐饮娱乐、文体 教育等商业业态于一体，为三期提供最为强大的场所支持 城花三期的景观体系强调愉悦的参与性，与推广主题和游乐项 目紧密结合，形成活泼有色的健康社区氛围 谷底公园等一系列一期、二期生

26、活设施将作为社区大配套与三 期共享，业主可以有更多的优越的条件享受丰沛的“美丽时光” 三期三期“美丽时光美丽时光”客户聚合与文化识别客户聚合与文化识别 以“美丽时光”为定义的towncenter商业街建设，以其时尚、 潮流的感觉传递，将热切吸引社区各域居民，及城市追求新 生活情调的人群，从而产生积极的接触意愿和自发的归属感。 以“美丽时光”为感受标准的各环境场所建设，将赋予与普通 居 家生活中不同的崭新意义 以“美丽时光”为感受标准的塑造、人文建设，将表现出极具 时 尚的newtown个性文化，为城市花园带来极大的市场识别，为 市场的快速认知认同起到四两拨千斤的意义。 标标 识识 释释 意意

27、标准字明艳夺目，内蕴丰厚标准字明艳夺目，内蕴丰厚 标准字以极富想象力的动感星光带造型，将案名巧妙艺术 化，流露出无限梦想遐思 状如银河的内旋弧线，直观展示以深邃永恒的浩瀚时空感 赋予“美丽时光”哲学性的丰厚内涵丰富的色彩变化，则 寓 意了“美丽时光”无限缤纷的生活色彩 三期三期“美丽时光美丽时光”英译方式英译方式 “wonderful hours” “wonderful moment” “grace year” “beautiful time” ” 七、三期七、三期“美丽时光美丽时光” ” 产品建设产品建设 （一）依照（一）依照newtownnewtown四大魅力标准四大魅力标准 建设有趣的，

28、有特征的，独具文化识别性的建设有趣的，有特征的，独具文化识别性的towncentertowncenter中心生活空间中心生活空间 复合性 开放性 场所性 标志性 寻 找 兼 备 构 筑 塑 造 群体性 可读性 内容性 象征性 具文化识别性的环境意象 丰 富 强 化 贴 近 newtown中心就业街 三期主题 三期客户目标群 类似美国加州类似美国加州pasadenapasadena的商业街区模式，即将在万科的商业街区模式，即将在万科newtownnewtown三期全景展现三期全景展现 （二）（二）todtod生活港（中心商业街区）生活港（中心商业街区） 业态规划业态规划 todtod生活港商业功

29、能分区生活港商业功能分区 提高中心商业街区优势，激发提高中心商业街区优势，激发newtownnewtown社区活力社区活力 形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点 由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段 特色餐饮区特色餐饮区 火锅、川菜、西餐、烧烤、料理等 金融商务区金融商务区 soho办公、银行、邮政、电讯及快餐（包括麦当劳或肯德基）、 小吃名店等 休闲娱乐区休闲娱乐区 露天茶座、咖啡屋、酒吧、茶坊、影院、网吧、电玩中心、保龄 球馆、浴足房等 精品商业区精品商业区 运动名店、名牌专卖、

30、精品内衣店、中高档鞋店、皮件皮具、饰 品店等 综合服务区综合服务区 纯净水、花店、诊所、音像自选、美容美发、摄影室、书屋、糕 点店等 todtod生活港全景示意图生活港全景示意图 （三）（三）todtod生活港景观规划关系示意生活港景观规划关系示意 味觉旅行（美食广场） 中悦世纪（中心广场） 港口大门 芙瑞德（friends）中央大街 时光画廊 鹿港故事 newtown newtown需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意 本方案为本方案为20022002年年9 9月月9 9日汇河新起点公司提案之补充延展文本日汇河新起点公司提案之补充延展文本 目目

31、 次次 概念包装部分概念包装部分 为newtown加温 为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点 为“60一代”打造newtown新生活磁场 闪亮的案名，newtown的高潮 三期“美丽时光” 给newtown新生活最完美的诠 释 三期“美丽时光”树立“生活的高地” 三期“美丽时光” 产品建设策略 .三期“美丽时光” 映像建设策略 三期“美丽时光”推广主语 三期“美丽时光”视觉系统方案 推广传播部分推广传播部分 “统一脸谱”多元化产品的一致性推广价值统合 “深度征服”“美丽时光”诉求力量组合 “美丽攻略”三期“美丽时光”情感渗透 “热度100%”三期“美丽时光”市场推进主线 “三点两线”三期“

32、美丽时光”卖场组织 “新生活开幕”三期“美丽时光”概念市场导入策略 “为新生活排号”三期“美丽时光”上市策略 “心动newtown，情定美丽时光”三期“美丽时光”首次开盘 策略 “新生活连锁专卖”三期“美丽时光”二次开盘造势策略 “人气是真正的媒体”三期“美丽时光”媒体方案 67 城市推进城市推进newtownnewtown： 城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。 城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低” 逐渐成为人们追求新生活的标准，这是newt

33、own新生活的内在动力。 随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，newtown的时尚居住日益成为可以体验的潮流。 商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的newtown，势 必成为城市生活、文化的有机补充。 一、为一、为newtownnewtown加温加温 概念包装部分概念包装部分 万科推进万科推进newtownnewtown： newtown起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行 newtown新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。 成都万科城市花园实

34、现newtown进程式： “城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 “坡地新城 假日风情” “城花”二期朗晴苑：以newtown三大特征“文化、休闲、健康” 展开演绎，使newtown新生活逐步获得市场认同 “城市”三期：规模性商业配套以及完善的生活服务，让 towncenter建设极致展现newtown新生活魅力 二、为三期二、为三期800800套三房以上购买市场提供兴奋点套三房以上购买市场提供兴奋点 （一）重点产品市场确认（一）重点产品市场确认 第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、 占总面积比（37%）最大 第二重点：商铺；理由：目前商气不足，外来消费兴趣有 待引导 第三重点：电

35、梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好 其它产品说明：其它产品说明： 大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势， 销售上受花园洋房的拉动性明显 二房始终是市场的基础选择 小户型低总价、低首付，易于市场消化 小小 结结 商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 小户型比例不高 因此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓） 将是我们整个推广工作的重点 客源区域全市化客源区域全市化 三房总款基本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流 行，该消费层次人群基本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间 成本顾虑，为项目带来全市范围内的消费群体。 购买目的纯粹化购买目

36、的纯粹化 该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻求在紧张的事业 生活之外，拥有纯粹、宁静、优美的个人家庭生活，彻底地放松工作 压力和悠闲的享受生活，因此对居住空间有着纯粹、精致的品质要求。 消费观念智慧化消费观念智慧化 该消费能力人群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然； 更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房的 优游自在，享受和自己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣。 （二）对（二）对800800套三房以上产品市场的基本判断套三房以上产品市场的基本判断 三、为三、为“6060一代一代”打造打造newtownnewtown新生活磁场新生活磁场 “建筑你的生活，从懂

37、得你的生活开始”，谁是三期三房以上户型的 主力目标群体？他们的特征？无论是从整个城市地产市场，还是从城市花 园一、二期销售表现观察，3045岁年龄的人群是城花三期三房以上户型 的主力购买群体。他们是社会的中坚力量，也是备受社会关注的“60一 代”。 他们的年代特征他们的年代特征走过青春与理想的走过青春与理想的“6060一代一代” 该群体大多从一开始就享受了国家恢复正常的教育轨道， 在台湾校园歌曲声中进入青春期，对新颖思潮、对政治 理想饱含空前热情，并富有个人的人生设计愿望与个人 理想 时光飞逝，他们成长、成熟、收获，在积极的财富运动 和个人成功的历程中，也对刻画下自己心路历程的八十 年代充满怀

38、念 一条红领巾、一部老式珠江相机、一首罗大佑的鹿港 小镇都是充满回忆的“美丽时光” 个人的家庭，自己的公司 ，与自己同奋斗的爱车，日益 丰硕的事业成果，都是他们正在体验的美丽时光 他们的主线条他们的主线条理想主义基因与现实主义生活态度理想主义基因与现实主义生活态度 理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。爱的歌，舒展的青春， 自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心 告别“理想主义的青春班车”，走进现实的生活，投入与个人理想 略 有偏差的工作，投入与爱情设想略有偏离的婚姻，在暴富时代之后， 以自己的知识、理想、热忱，投入以智慧、秩序、渐进为特征的新 一轮财富运

39、动。在获得爱，获得家，获得成就过程中，以现实重塑 生活的理想 在理想主义基因与现实主义生活态度的相互作用下，他们需要丰沛 的物质生活，也怀念并寻找理想中的精神生活，并不矛盾地看待理 想与现实，物质与精神，寻求一种完整，渴望一种格调 四、四、“美丽时光美丽时光” 闪亮的名字，闪亮的名字，newtownnewtown的高潮的高潮 高度概括newtown新生活意境 对三期多元化产品具有最全面概括性 可以获得最大面积人群的认同性 耳目一新的新鲜性 五、五、 三期三期“美丽时光美丽时光” 给newtown新生活最完美的诠释 “美丽时光美丽时光”与城花三期目标人群的共鸣与城花三期目标人群的共鸣 “美丽时光

40、”本身是一种对美好生活的描述与祝愿，与 newtown 新生活倡导的积极、喜悦的人生态度一致 “美丽时光”包含对过去珍贵时刻的眷恋，对现今幸福时光的 珍 视，对未来理想生活的憧憬 有效延伸“newtown新生活”的闲适、轻松的生活理念和特有 文 化，并对newtown新生活作出更为具象化的词义解释 newtown目标群普遍对八十年代、九十年代的经典性事物怀有 强烈的爱恋，亲近和寻觅生命中的所有经典片段，以自己的感 受、审美剪辑出个人的“美丽时光” 六、六、 三期三期“美丽时光美丽时光”引领优雅成熟的引领优雅成熟的“生活高地生活高地” 城花三期独具特色的中心商业街区，采用美国pasadena中心生 活街的多点渗透式休闲布局，集金融、通讯、餐饮娱乐、文体 教育等商业业态于一体，为三期提供最为强大的场所支持 城花三期的景观体系强调愉悦的参与性，与推广主题和游乐项 目紧密结合，形成活泼有色的健康社区氛围 谷底公园等一系列一期、二期生活设施将作为社区大配套与三 期共享，业主可以有更多的优越的