房地产营销主要风险及应对

1、摘要房地产营销是市场需要和住宅产品开发建设相互连接的中间环节。 房地产开发商如何把潜在的市场转变为现实市场，房 地产营销是其实现企业发展的重要手段。 可以不夸张的说，房 地产营销的好坏是决定房地产项目成功与否的关键。本文首先对我国现阶段房屋销售情况进行分析， 提出房屋销售所存在的主要风 险和问题，并针对这些问题和风险给出了风险应对策略。 关键 词房地产 ; 营销风险 ; 风险应对一、 引言房地产营销是房地产项目开发 过程中至关重要的一个环节， 房屋销售不仅直接关系到能否将房地产 产品转化为市场所需的商品， 实现投资回收并获取利润， 也是影响项 目成败的重要因素。 二、现阶段我国房屋销售情况分析

2、国家统 计局发布的 2010年 2月到 2015年5月份全国商品房销售面积和销售 额的图表显示图一。 截止到 2015年上半年， 全国商品房总销售 额达到 24409 亿元，同比增长 31；商品房销售面积为 35996 万平方 米，同比下降 02。看似回暖的背后，阶级分化却日趋严重。房地产企业在房屋销售中将面临怎样的风险， 以及该如何处理这些风 险，将成为开发者首要研究的问题。 三、房屋销售中的主要风 险 1定价风险决定房地产项目获利能力的关键因素之一是房屋的销 售价格。 定价风险主要是由于市场定位不准确、市场调研不充 分，或者是缺乏对房地产市场价格变动的跟踪， 致使房屋销售定价策 略不合理而

3、给房地产项目开发所带来的损失。 在房地产市场， 消费者对价格最敏感。 房屋销售定价不当，盲目提高或压低销 售价格，均可能产生销售风险。 2销售渠道风险房地产企业要想实现商品房的价值，就必须通过适当的销售渠道。 正确选择 销售渠道，有助于扩大销售量、加速资金回笼，以达到投资回收并获 取利润的目的。 如果销售渠道选择不恰当，可能会影响到销售 目标的实现。3促销方式风险不管选择何种销售渠道，要想顺路完成销售目标，还必须有恰当的促销方式向消费者传递楼盘信息， 让潜在的购房者或置业投资者认识、 了解销售的楼盘， 引导其购买意 愿或投资意向。 四、如何应对房屋销售中的问题与风险 1通 过充分的市场调研找准

4、项目的市场定位房地产企业要重视前期策划 阶段的市场定位， 通过充分的市场调研和细化市场分析， 了解潜在的 消费群体的居住生活规律、喜好、社会特点等，在房屋价格、户型、 产品品质和适度超前性等方面找准市场定位， 设计出符合目标客户源 要求的产品，从源头上减少因市场定位失误而可能带来的销售隐患。 2制定合理的营销策略项目营销策划应与投资策略、资金运作方式 结合起来，在此基础上统筹确定营销策略，如销售产品的定价、入市 时机的确定、促销方式的组合运用、销售渠道的选择等。3加强项目宣传和推广工作项目的宣传和推广要有系统周密的策划， 通过 巧妙的新闻攻势、媒体广告、公关活动等，有计划、有节奏地将房地 产项

5、目的卖点有效传播给广大消费者； 要借助设计得体的样板房， 不 断激发购房者情感精神层面的体验要求， 以此强化购房者的购买信心。 4采取灵活的价格策略并准确把握销售时机价格定位和销售时机的 选择往往是影响销售成果，甚至是决定项目成败的关键因素之一。房地产开发企业进行价格定位时， 应该采取灵活多变的动态价格定位 和价格策略， 根据市场需求变化、 竞争对手情况和楼盘自身特点和实 际情况，使价格与销售渠道、促销方式、入市时机等更好地结合，促 进和扩大销售。 五、总结现如今房地产行业正处于产业结构调 整阶段，在国家不断推出利好政策下，尤其是全面放开二胎以后，消 费者对房地产的关注度还将继续升温， 房地产

6、行业依旧是国家宏观经 济的重要组成部分。 但面对高库存的压力和严峻的市场环境， 如何进行房地产营销应该成为企业首先考虑的问题。 作者赵骏 单位华北水利水电大学参考文献 1 虞和锡著工程经济学 北京中国 计划出版社， 20022 张红编著房地产经济学 清华大学出版社， 200583 国宁主编房地产营销与策划 中国商业出版社， 200334 潘蜀健，陈琳主编房地产市场营销 中国建筑工业出版社， 20035PEP 小学英语五年级下册Unit four When is Easter? 教学设计教学内容 : PEP 小学英语五年级下册 Unit four When is Easter ？ Part A:

7、 Let s spell 。教材分析 :unit4 的主题是 When is Easter? 主题是东西方节日及个人的生日。主题图通过学生们在教室里谈论母亲节、中秋节和生日的情境，呈现出本单元要学习的核心词汇和句型及其语用环境，拉开了本单元学习的序幕。为学习单元A.B部分的各个板块做好准备。而Let s spell板块为我们呈现了字母组合th在单词中发/ 0 /和/ e /的规则。通过听音圈词活动，强化记忆 th 的发音规则，巩固学习 th 的音形拼写对应关系。第三部分通过选择单词写句子，帮助学生按照发音规则拼写句子。这些设计符合英语新课程标准的要求，有效的突出了英语核心素养。学情分析 :五年

8、级学生学习英语已经有二年半的时间了，对于教材的特点和结构都比较熟悉。此阶段的学生活泼好动、好奇心强、勇于尝试，具有一定的逻辑思维能力和语言表达能力，并 有很强的自尊心和求知欲，对于学习英语的兴趣已经逐渐显示出自己独特的个性。设计理念： 根据英语新课程标准的要求以及突出英语核心素养，本节课我设计以情境教学为支撑，以学生小组合作为方法，在合作学习的基础上经过老师的点拨轻松掌握th 的发音规则，并能在不同形式的练习中巩固学习 th 的音形拼写对应关系。发展学生的自主学习能力以及引导学生进行发现式的学习，观察，感知体验并自己归纳，突出以教师为引导，学生为主体的教学理 念。教学目标 :1. 学生能够掌握

9、字母组合 th 在单词中发 /0 /和 / e /的规则。2. 学生能够根据 th 的发音规则读出生词。3. 学生能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。4. 引导学会发现、观察、体验学习的学习方法。教学重难点 :重点 ：学生能够掌握字母组合 th 在单词中发 /0 /和 /e /的规则。难点： 学生能够根据 th 的发音规则读出生词 。学习方法： 情境学习法、小组合作法。教具准备 : 多媒体教学课件、单词卡片、评价奖章等。教学过程 :一、Warm Up1 绕口令游戏。口舌之争。【设计意图】拉近师生距离，愉悦学生心情。增进对彼此的认识，以便让课堂顺利开展，同时锻

10、炼学生的齿舌灵活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.二、lead-in1. 看情境图，引出三只小猪进考场的故事。学生发现这个故事中的每句话都有什么特点，小组合作读一读说说自己的发现。【设计意图】 : 通过情境图的展示，让学生在情境中发现问题，思考问题，引出课题。三、Presentation1. 出示学习目标，明确本节课的学习任务。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The thir

11、d pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老师解疑，出示 th 在单词中的两种正确发音。清辅音：/ 9/舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带不振动。浊辅音： /e /舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带振动。教师示范，学生模仿。学生以各种形式自由练习发音，展示学习成果。【设计意图】 : 通过仔细观察发现疑问，提出疑问。带着疑问学习新授，主题突出，学生的学习中心地位明显。由教师直接给出答案，打消疑惑，直奔主题，明确th 的正确发音。4. 拆音法读单词。师生一起读。【设计意图】 : 教给学生明确的学习方法，让学生理解知道单词的

12、拼读规则。5. 小组合作分一分。给单词正确的归类。【设计意图】 : 及时了解学情，以便于掌控课堂。同时考察学生对知识的运用能力，突破重点。6. 质疑引导，发现规律。教者做简单的提示，引导学生自主归纳规律。清辅音： /9/1. 单词是数词。2. 以 th 开头的单词。3. 以 th 结尾的单词。浊辅音： /e /1. th 后有 er 的单词。2. 单词是代词，冠词的单词。【设计意图】 : 及时总结归纳规律，以便在后面的学习中能举一反三。同时也是对前面知识的巩固，对学情的再次回查，突破难点。四、Practice1. 继续来到情境图，三只小猪又遇到了问题，家谱图。怎么读呢 ？学生展示。2. 三只小猪想送鲜花给妈妈。师生一起拍手说 。chant 再次让学生巩固体会 th 的发音。设计意图】 : 通过情境，既可以培养学生口头表达能力，又可以提高学生对单词的熟练掌握程度。朗朗上口的五、ProductionChoose ， write and say.【设计意图】 : 能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。 通过挑战天气预报员，熟练运用知识在日常生活中。六、Sum-up 学生自由说说本节课的收获。七、Homework1 （必做） .Listen and imitate the listen