武湖项目市场研究报告93P

1、报告名称武湖项目土地可行性研究报告中国深圳2010 年 03 月 15 日版权声明Copyright; All rights Reserved本报告仅供客户内部使用， 版权归德思勤所有， 未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。This article is for internal use only. Taskin holds the copyright Article. Without prior written authorization of the copyright anyone shall not circulate, quo

2、te, use, copy, or distribute this article for any purpose.ofthisholder,目录 CONTENTS1.宏观经济分析 .71.1.武汉城市概况 .71.2.武汉宏观经济分析 .81.2.1. GDP 分析 .81.2.2.人口分析 .121.2.3.武汉市产业结构分析 .132.中观经济分析 .152.1.黄陂区经济状况 .152.2.黄陂区配套状况 .172.2.1.黄陂区专业市场 .172.2.2.黄陂区旅游 .182.2.3.黄陂区教育 .183. 政策分析 .203.1.近两年的房地产政策 .203.2.政策下的房地产市场

3、 .203.3.2010 年房地产政策 .214. 规划分析 .234.1. 武汉市总体规划 .234.1.1.城市规划发展方向 .244.1.2.城市发展规划 .244.1.3. 城市交通规划 .254.1.4. 自然环境资源规划 .284.2. 黄陂区规划 .284.2.1.黄陂区概况 .284.2.2.黄陂区发展定位 .294.3. 武湖新城区规划 .304.3.1. 武湖概况 .304.3.2. 武湖总体规划 .314.3.3. 武湖交通规划 .324.3.4. 产业规划 .345.土地市场分析 .355.1.武汉市土地市场分析 .355.1.1. 武汉市土地供应市场分析 .355.1

4、.2. 武汉市土地成交市场分析 .365.2.黄陂区的土地市场分析 .425.3.项目周边土地市场分析 .445.4.典型土地价格分析 .456.房地产市场分析 .486.1.武汉市房地产整体市场分析 .486.1.1.商品住宅投资额情况 .486.1.2 商品房市场情况 .486.2. 黄陂区域房地产市场分析 .516.2.1.房地产市场供求情况 .516.2.2.价格分析 .526.3. 竞争分析 .536.3.1.盘龙城区域房地产市场 .536.3.2.典型项目分析 .547.产业研究分析 .587.1.汉口北专业市场 .587.1.1.汉口北专业市场交通区位 .587.1.2.汉口北专

5、业市场的建设时间 .597.1.3.汉口北专业市场的规模 .597.1.4.汉口北专业市场的定位 .597.1.5.汉口北专业市场分类建设情况 .597.2.台湾农民创业园 .687.2.1.台湾农民创业园概况及发展历程. 687.2.2.物业市场分析 .707.2.3.客户市场分析 .707.3.盘龙经济技术开发区 .717.3.1.概况与发展历程 .717.3.2.物业市场分析 .727.3.3.客户市场分析 .737.4.阳逻港物流产业 .737.4.1.概况与发展历程 .737.4.2.物业市场分析 .767.5.临空经济产业 .767.5.1.概况 .767.6.高铁经济效应 .78

6、8.案例研究.808.1.安亭新镇制造业支撑的居住新城. 808.2.华为坂田基地 .818.3.光谷企业园 .849.项目分析.869.1.宗地现状 .869.1.1.四至范围 .869.1.2.地形地势与地面现状 .869.2.项目周边的社区配套 .879.2.1.交通情况 .879.2.2.配套设施 .879.3.项目周边情况 .889.4.规划指标 .899.5.综合评价 .8910. 武汉市场分析总结 .9010.1.经济部分 .9010.2. 政策部分9010.3. 规划部分9010.4. 土地市场部分9010.5. 房地产市场部分9010.6. 产业研究部分901. 宏观经济分析

7、1.1. 武汉城市概况全国地位：国家战略中部崛起全国交通枢纽九省通衢华中政治文化经济中心中部核心经济圈两型社会历史文化名城3500 年历史华中地位：武汉市位处华中地区，湖北省省会，为传统的中原腹地，大陆东西南北交通的交汇之地，为长江流域的核心城市。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位置，水、陆、空交通十分发达，古称“九省通衢”。城市战略 -8+1 城市圈江城 & 千湖之城两江三镇，百湖之市整个城市发展战略上也形成了“做实都市区、借力于南北、发力于西部、目标在东方”的“弓”型格局。1.2. 武汉宏观经济分析2010

8、年是我国继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年，是全面实现“十一五”规划目标、为“十二五”发展打好基础的重要一年。从国际看，世界经济有望恢复性增长，国际金融市场渐趋稳定，经济全球化深入发展的大趋势没有改变，世界经济格局大变革、大调整孕育着新的发展机遇。从国内看，我国仍处在重要战略机遇期。经济回升向好的基础进一步巩固，市场信心增强，扩大内需和改善民生的政策效应继续显现，企业适应市场变化的能力和竞争力不断提高。 2010 年计划国内生产总值将增长 8%左右。1.2.1.GDP 分析武汉市GDP分析武汉市 GDP 每年保持两位数以上的涨幅，经济危机的持续影响，也维

9、持在13%-15%07 年甚至达到的涨幅。21.3% ，就算08、 09年武汉市 03-09 年国内生产总值情况5000450025.0%45003960400021.3%20.0%18.9%3142350016.0%3000259115.7%15.10%15.0%2500223813.60%18822000162210.0%150010005.0%50002003年2004年 2005年2006年2007年2008年2009年0.0%武汉市国内生产总值亿元武汉GDP增幅%数据来源：武汉市统计局武汉市与全国GOP 比较分析从 GDP 增幅上看，从 2003 年以来只有 05 年与 08 年低于

10、全国的增幅比例，其他均高于全国增幅。武汉市经济从2008 年 10 月份开始下行， 2009 年上半年经济增长速度曾一度在 10% 以下运行。但从 2009 年 6 月份开始，迅速攀升至 2 位数的增长速度，武汉市 2009 年的 GDP 增长速度达到 13.6% 。全国与武汉市 03-09 年 GDP 增幅情况25.0%20.0%21.3%21.92%17.7%18.9%17.0%16.0%15.0%15.0%15.7%15.10%14.7%13.60%11.54%10.0%5.0%0.0%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年武汉 GDP增幅%全国 GDP增

11、幅%数据来源：武汉市统计局2008-2009年湖北各市GDP比较分析2009 年度湖北省各市GDP 增长率均高于全国平均水平，武汉、宜昌、襄樊、荆州、孝感、咸宁的GDP 增长率在13%-15% 之间，湖北省整体经济情况稳定，经济社会实现了平稳较快发展。2009 年全省生产总值12831.5 亿元，增长13.2% ，规模以上工业增加值4742.2 亿元，增长 20.1% ；全社会固定资产投资8211.8 亿元，增长41.6% ；社会消费品零售总额 5928.4 亿元，增长19.0% 。下图：2008-2009年湖北各省市GDP柱状图（单位：亿元）60002008年GDP2009总量年GDP总量4

12、00020000武汉市宜昌襄市樊荆市州黄市冈孝市感市黄石荆市门市十堰咸市宁随市州鄂市州市恩施仙州桃潜市江市天门神市农架2008年GDP396010261002624总量 601 593 556 520 487 359 310 270 250 233 212 187 845001200118070005910341262 231 2122009年GDP总量数据来源：国家统计局2008-2009年武汉市与中部六省会城市GDP 比较分析中部六省市2009年 GDP增长幅度除太原仅为2%外，其余五市GDP增长率在12%-17% 之间，其中合肥、长沙以17% 和 14.7% 的增长率名列前茅。华中地区整

13、体经济情况良好，处在高速稳定发展状态。由上可知，武汉市 GDP 一直保持稳定而持续的增长，且平均增长率高于全国平均水平，武汉基本稳居中部龙头老大的位置，经济势头保持着良好的发展趋势，整体经济环境较好，为城市各项发展建设提供了良好的经济背景。武汉市固定资产投资分析2009年中央政府实施积极的财政政策和货币政策，为了减弱全球经济危机对我国的影响，中央政府逐步加大对公共交通、城市发展等基础设施的建设。在该前提下，武汉市 2009 年的固定资产投资呈现出迅猛上涨的趋势。2009 年，武汉市固定资产投资 3001.1 亿元，比2008 年全年的固定资产投资总额上涨了33.3% 。武汉市 03-09 年固

14、定资产投资情况35000.3530.7%300133.30%300028.3%30.00%0.327.5%250025.6%2252.050.2520001732.790.215001055.181325.290.15822.21000645.060.15000.05002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年固定资产投资武汉固定资产投资增幅数据来源：武汉市统计局武汉市社会零售总额分析2009 年武汉市消费市场活跃。2009 年，武汉市累计完成社会消费品零售额2164.09亿元，比上年增长 17.0% 。汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升，已成为带动武汉市消费增长

15、的主力军。全年限额以上批发零售和住宿餐饮企业零售额 920.23 亿元，比上年增长 20.2% ；占社会消费品零售总额的 42.5% ，提高 1.1 个百分点。武商摩尔商场、 宜家销品茂、汉阳摩尔城、汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、中国家具 CBD 、汉口沿江商务区等大型商贸项目进度加快。武昌区户部巷等 6 条特色商业街建成。加快推进“万村千乡市场工程”，销售家电下乡产品 14.3 万台。武汉市 03-09年社会零售消费品总额及增幅情况25000.25200021.80%0.217.4%17.00%150014.6%0.1512.5%13.3%10000.15000.05002003年2

16、004年2005年2006年2007年2008年2009年社会零售消费品总额武汉市社会零售消费品总额增幅数据来源：武汉市统计局从投资、消费指标分析，由于 08 年受金融危机的影响，投资、消费增幅均出现不同程度的减缓，而 09 年随着国家保增长等经济措施的实施，经济环境均有了改善，随着国际形势的转好，武汉整体经济将再次大幅上扬。武汉市人均可支配收入分析2009 年武汉市人均可支配收入从03 年的 8525 元增长到09 年的 18385 元，年增长旅均保持在10% 以上，即使09 年受国内外金融危机影响，也保持了10%年增长率。武汉市 03-09 年城市居民人均可支配收入及增幅200001671

17、21838518.00%1800016.00%16.16%16.40%1600013.44%1435814.00%13.92%1400012.19%1236012.00%12000852595641085010.01%10.00%100008.00%80006.00%60004.00%400020002.00%00.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年武汉市城市居民人均可支配收入元武汉市社会零售消费品总额增幅数据来源：武汉市统计局从人均收入对应的城市发展模型分析，武汉目前处于城市的高速发展阶段。1.2.2.人口分析武汉市固定人口分析武汉市固定人口从03

18、年的 781 万增长到09 年的 910 万，一直保持了稳定的增长率，但由于08 年受金融危机的影响，导致城市固定人口减少，而随着09 年经济的复苏，出现了猛涨的势头。武汉市 03-09年全市固定人口及增幅情况95010.00%910 9.21%9.00%9008.00%8337.00%8508198296.00%8015.00%7817868004.00%2.18%3.00%7501.97%2.00%0.60%1.22%1.00%7000.54%0.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年武汉市固定人口万人武汉市固定人口增幅数据来源：武汉市统计局武汉城镇化

19、水平分析根据市统计数据，截止至2008 年全市户籍总人口833 万人，其中非农业人口531万人，以非农业人口计算的城镇化率已达到63.8% 。武汉城镇化水平65.00%64.00%63.39%63.58%63.80%63.00%62.78%62.00%61.67%61.00%60.80%60.00%59.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年武汉城镇化水平数据来源：武汉市统计局由图标表明，武汉市表明全市已进入城镇化的快速发展阶段。1.2.3.武汉市产业结构分析从三大产业的数据统计来看，武汉第二产业占整个 GDP 的 46.1% ，第一产业仅占整个 GDP 的 3.7

20、% ，第三产业占 50.2% ，比例逐年扩大，说明第三产业比重逐年上升。2008年武汉市一二三产业比重3.750.246.1第一产业第二产业第三产业数据来源：武汉市统计局与历年的产业结构相比， 第三产业的比重在逐年增大， 武汉三大产业结构相对较好，属于典型的工业城市，有很好的购买力。宏观经济小结： 武汉市作为我国中部的“龙头老大”整体经济环境良好，经济发展趋势平稳且持续发展，产业结构合理，且有第三产业比重逐年扩大之势，无论是消费、投资、人口等经济指标都保持着稳定的发展趋势。总之，整体经济稳定的可持续发展，为城市建设提供了良好的经济平台，为项目的发展提供了较好的经济环境。而随着国家保增长等经济措

21、施的实施，经济环境有了明显改善，随着国际形势的转好，武汉整体经济将再次大幅上扬。2. 中观经济分析2.1.黄陂区经济状况黄陂区是花木兰的故乡,是中华木兰文化之源。区内总面积2261 平方公里（ 339.15万亩） , 占全省国土总面积的 1.22% 。黄陂区辖 11 个街道、 3 个镇、 2 个乡：前川街道、祁家湾街道、横店街道、罗汉寺街道、滠口街道、六指街道、天河街道、武湖街道、王家河街道、长轩岭街道、李家集街道、姚家集镇、蔡家榨镇、三里镇、蔡店乡、木兰乡。区政府驻前川街道。本项目黄陂区 GDP 分析黄陂区生产总值从 04 年的 86 亿元增长到 08 年的 148 亿元，年增长率均保持在

22、10% 以上，尤其 07 、 08 年经济危机也没有收到影响，仍然保持着高增长率。黄陂区 04-08 年区生产总值及增幅情况1601480.25140108.1123.7719.58%0.212097.07100860.1514.50%8012.90%11.36%600.1400.0520002004年2005年2006年2007年2008年区生产总值亿元区生产总值增幅数据来源：武汉市黄陂统计局黄陂区社会消费品零售总额黄陂区社会消费品零售总额从 04 年的 36.76 亿元增长到 08 年的 70.64 亿元，年增长率平均保持在 10% 以上，尤其 07、08 年未受国内外经济的影响， 08

23、年甚至年增长率达到 23.5% 。黄陂区 04-08 年社会消费品零售总额亿元800.257070.6423.50%0.26052.7465041.914.60%0.1514%36.7640309.79%0.1200.0510002004年2005年2006年2007年2008年社会消费品零售总额亿元社会消费品零售总额增幅数据来源：武汉市黄陂统计局黄陂区城镇居民可支配收入黄陂区城镇居民可支配收入从 04 年的 6657 元增长到 08 年的 10385 元，年增长率平均保持在 10% 以上， 08 年甚至年增长率达到 13% 。黄陂区 04-08 年城镇居民可支配收入及增幅情况120000.1

24、614%103851000091900.14835313%73220.128000665710%10%0.160000.0840000.060.0420000.02002004年2005年2006年2007年2008年城镇居民可支配收入元城镇居民可支配收入增幅数据来源：武汉市黄陂统计局黄陂区常住人口黄陂区常住人口从04 年的78 万人增加到08 年的 113 万人，07 年人口增长达到高峰，年增长率为16.46% 。黄陂区 04-08 年常住人口及增幅情况120105.411318.00%10090.516.46%16.00%87.114.00%788011.67%12.00%6010.00%

25、7.21% 8.00%406.00%203.90%4.00%2.00%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年常住人口万人常住人口增幅数据来源：武汉市黄陂统计局由以上黄陂区经济概况可以可知：黄陂区整体经济保持良好的增长势头，社会消费品总额、城镇人口人均可支配收入都保持着稳定的增长，说明居民消费在扩大，可支配收入在增多，为项目的开发提供了良好的经济基础。2.2.黄陂区配套状况2.2.1.黄陂区专业市场由于黄陂区行政区域面积较大，拥有丰富的土地资源、物产资源以及便利的交通环境，吸引了很多企业的进驻，辖区内产业带、专业市场聚集，如汉口北专业市场、盘龙城经济开发区、阳逻港物流区、

26、临空产业区、高铁经济区等。汉口北专业市场规划面积达到 8 万亩，其中包括国际交易中心、仓储物流中心、客运中心、农贸市场、家具 CBD 、建材市场、长江金属交易中心等。盘龙城经济开发区规划面积 88 平方公里，目前已建成 16 平方公里。其中产业包括光学电子、 医药化工、 冶金建材、 机械制造、 食品加工和汽车贸易等 6 大支柱产业，并致力发展现代制造业的集聚区，另外还规划建设国家级创业中心，将盘龙城创业中心打造成国家级创业中心。武汉阳逻码头占地120 亩，可装卸单件重量达600 吨的货物及超限件货物；规划建设 810 亩的集装箱堆场，以及现代化的港口保税物流中心。产业以发展物流产业，打造物流旺

27、地为基础，包括钢材、煤炭、商贸、粮食大物流产品。规划中的武汉临空经济区，以天河机场为核心，总用地面积94 平方公里。产业将以发展航空运输、航空物流、临空型高新技术三大主导产业为主，积极发展临空型现代制造业、临空型现代服务业、临空型现代农业三大优势产业。台湾农业创业园为国家农业部与国台办共同批准的第一家农民产业园，规划面积为240 平方公里，主要发展农业高科技研发、展示、农产品深加工、食品加工、现代物流产业以及传统的农业，是政府重点支持的产业。新建成投入使用的武汉高铁火车站，为黄陂的专业市场群提供了便捷的交通，为黄陂的经济腾飞插上了翅膀。2.2.2.黄陂区旅游黄陂境内旅游资源丰富，全境有滠水、界

28、河及北湖三大水系和由5 个主要湖泊构成的自然水系。其中的木兰山、木兰湖、木兰天池、瀑布等闻名中外，除此之外还有天池桃花、盘龙古城竹林、十里花山、八里柳溪、九潭七堰等景区，由于武汉现交通的便利以及高铁的建成、机场的扩建不仅吸引了市内居民周末的休闲游，同时也吸引了大量的国内外旅游观光者。2.2.3.黄陂区教育黄陂区文化教育资源雄厚，区内有黄陂一中、黄陂二中、黄陂三中、黄陂四中、黄陂五中、黄陂六中、黄陂七中、区实验中学、双凤中学、前川一中、前川三中等11所中学； 前川一小、前川二小、前川五、前川六小等6 所小学，黄陂职校学校1所。中观经济小结： 随着近年来武汉大城市发展战略的贯彻实施，黄陂成为武汉市

29、向外扩张的重要发展对象，得天独厚的地理位置、便利迅捷的立体交通、丰富低廉的土地资源、山清水秀的自然环境、生态宜人的居住环境、优质雄厚的教育资源、密集分布的 与 市 群 一切均有力地促 了黄陂 的快速 展，可能 黄陂必将成 大武 展的重要引擎。3. 政策分析3.1. 近两年的房地产政策房地产业的发展一向都是和国家政策密切相关，政策的导向和基调直接影响着市场的整体发展情况，也左右着购房者的买房心态。从 2007 年至 2009 年这三年间市场V 型发展的轨迹来看，地产业的“政策市”痕迹十分明显。国家不断对市场进行微调，政策的推出究竟对市场有多大的影响，需要我们从不同角度做分析，以理清政策意义、把握

30、市场形势。政策救市期政策持续利好政策警示期政策收紧期2008.92008.122009.52009.10时期主要政策政策救市期连续 5 次下调一年期货贷款基准利率，累计4 次下调2008.9 2008.12一年期存款基准利率，支持首次购房贷款等加大对改善性住房的信贷支持、住房转让营业税免征政策持续利好期时限由 2 年调整到5 年、保障性住房和普通商品住房2008.12 2009.5最低资本金比例由2004 年的 35% 下降到 20% 等政策警示期土地增值税的清算、银行按揭贷款的收紧、严禁假按2009.5 2009.10揭、大额个贷直付等分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50% 、营业税的恢复制度、“国十一条”等政策收紧期本月国家针对近日备受关注的央企拿地问题，国务院2009.10 至今国资委表示78 家不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务。从以上相继出台的政策趋向可以看出，无论是从开发商还是资金链、税收等方面，国家都已经出台了一系列的政策制度来控制房价的过快增长， 从政府的举措上来看，政府还是有决心要把房价控制在合理范围内的。3.2. 政策下的房地产市场调控怪圈：每调必涨、越调越涨2009 年 5 月以来，针对楼市过热的情况，政府先后出台政策进行宏观调控。然而，房价并未如愿下降，反而继续上