滨海开发三城记：海居时代踏浪舶来城市规划师考试

1、作为滨海旅游业与房地产业相互碰撞联姻的新生儿、旅游地产的一个分支，滨海地产是一个漂洋过海而来的漂流 物，最早出现于地中海沿岸。 在上世纪初，地中海沿岸开 发了大量海滨别墅，在地中海风情的感召下，欧洲、北美 的贵族、富商蜂拥而至，让地中海一时之间成为欧洲的度 假中心，这就是以后滨海地产的初期形式。此后，随着一 批地产开发商、酒店投资管理机构的介入，滨海地产的发 展得到不断的丰富和创新。 高回报率的经济行为具有极强 的扩张力，滨海地产携带资本的魅力，很快从欧洲席卷东 南亚，并在上世纪 90 年代初悄然登陆我国沿海地区。从 此，以黄土文明著称的民族开始张开双臂迎接一个全新海 居时代的到来。 深圳：经

2、验与教训并存 在中国过去 15 年 的滨海开发历程中，城市化与城市扩张呈燎原之势，一些 滨海城市发展模式和规划急噪冒进，城市扩展前景和生态 安全忧患期待具有战略眼光的城市决策者。 紧邻大鹏湾和 深圳湾，拥有 260 公里海岸线的深圳就是一个最好的例 子。今天的深圳已经成就为一个富有特色的滨海城市的身 份象征。 深圳滨海开发的经验首先在于，深圳在滨海建设 上瞄准国际水准，高起点做好城市规划，高品位选择旅游 开发项目，高标准建设旅游景点，对旅游开发商实行高门 槛进入。 其次，坚持岸线利用的公共性和亲水性。西部滨 海建设强调与城市的融合，以建设大型亲水型滨海广场和 滨海休闲长廊为主，城市建筑业要体现

3、滨海城市的风格。 东部滨海以建设高档休闲度假旅游中心为主。 再者，坚持 递进化策略，重点建设一两个区域，带动全局发展。东部 岸线从西到东（从城区到大鹏半岛西冲），旅游度假产品 的档次升高，依次为大众、中档、高档、极品产品。西部 岸线城市中心区段，城市广场的规模、现代化气魄宏伟，往北，产品的自然性、历史性、朴实性特征增强。建设一 批标准型旅游度假设施。 不过，深圳滨海开发之路并非一 帆风顺。在深圳东部滨海开发中有过不少经验教训。 首当 其冲的问题是大鹏半岛由于处在三个处级建制镇，在规划 和建设上各镇存在各自为政、谋取短期利益、重复建设等 弊端，造成巨大的资源浪费，而且低水平的重复建设项目 为以后

4、的高起点规划、高标准建设造成很大的障碍。 造成 的结局是，美丽的海滨城市被包围在漫无边际的、杂乱而 粗陋的灰色混凝土建筑群中，这些建筑是近 100 年来随着 城市迅猛膨胀而匆忙建设起来的，毫无美感可言。 不合理 的建筑不仅破坏了整个城市布局、自然环境、沙滩海景， 同时还带来一个原有建筑、文化的保护问题。 青岛：历史 与现代交织下的跃进 青岛市近年来确立了以滨海风光、崂 山名胜、历史名城、休闲度假为主题，统一规划，坚持高起点、高品位、有特色有序开发滨海旅游资源的开发策略。其基本的思路是以胶州湾两翼沿海滨海带为主体，以滨海公路为串联纽带，以滨海城市风貌、旅游景区、度假 区为重点，促进资源的优化配置

5、和有机整合，形成 “一线、 两翼、二十区 ”的旅游资源开发格局。 随着北京奥运会的 临近，青岛以筹办 2008 年奥运会帆船项目比赛为契机，通过建设奥运会海上运动项目场馆和比赛基础设施、国际豪 华邮船码头、海洋广场和常年对游客开放的旅游商业设 施，进一步提升了自身的国际影响力和服务水平。 作为我 国重要的军港，青岛也正在修建以海军历史为主题的特色 文化旅游。扩建的海军博物馆以现馆为蓝图，通过对附近 区域的综合规划，新建海军广场、海军战史和英模纪念雕 塑，进而完善旅游功能，增加趣味性、参与性项目和仿真 项目，把中国海军博物馆建成世界一流的国家级专业军事博物馆和文化旅游精品。青岛丰富的人文历史底蕴

6、，成为其滨海地产开发的重要依托。青岛修建中的中山路旅游商 贸区，以旅游商贸为街区经济特色，以欧陆建筑风情为文 化特色，保护城市历史文脉和历史风貌，开辟小型酒吧、 咖啡吧、画廊、文化沙龙、工艺品和古董店为主要特色的 旅游步行街和文化市场，成为老城区的旅游中心。而且，青岛还在重点规划建设诸如基地海洋世界主题公园、海滨 及温泉旅游度假设施、海上观光、运动休闲等对城市旅游 发展起到关键作用的特色项目和基础项目。在旧城改造计划实施中，青岛很多老城区被列入了拆迁范围。尽管现在 还不能给这些房子一个明确的价值认定，但是，拆得太快 了，来不及思考，可能一些宝贵的东西就失去不能再复得 了。拆了这些房子，凝结于其

7、上的和谐的人际关系也就消 失了，也就意味着青岛的历史见证被抹杀了很大一部分。滨海开发理性和协调的城市，不是可以迅疾效仿的现成榜 样，地是为我们提供了思考的环境和氛围，而其中的教训 则让我们少走弯路。 三亚：中国滨海形象代言 从滨海城 市开发历史与全局视野看来，以青岛、深圳等城市开发的 教训为鉴，经验为指引，三亚的开发无疑有着一个更为广 阔的明天。 一个滨海地产的大时代序幕正在渐渐开启，一 种崭新的海居生活方式由此诞生。 普遍的一个格局是北方 的一批富人选择在大连、青岛、秦皇岛等地清扫大都市的 疲惫和尘埃，南方的财富人群则纷纷在深圳、珠海等地过 滤市场经济的喧嚣和烦躁，而全国的财智精英则不约而同

8、 地选择沐浴在海南三亚的椰风海韵之中。 选择三亚的理由 在于，优越的气候资源和滨海资源。这个中国惟一的热带 滨海旅游度假城市，在 209.4 公里长的海岸线上分布着 19 个港湾、 40 多个岛屿，汇集了阳光、海水、沙滩、森林、 温泉、岩洞、田园，被誉为 “中国乃至世界热带海洋旅游资 源最丰富、最密集的地区之一 ”。 独特的滨海旅游资源让 这个中国的南大门在 20 世纪 90 年代成为滨海地产的发源 地。如今的三亚已然成为中国成功人士理想的第二居所。 据统计，目前海南的滨海地产约占全国市场份额的 40% ， 三亚亚龙湾、博鳌特别规划区等已成为国内旅游房地产的 重要项目， 2007 年接待过夜游

9、客 454.90 万人次，旅游收 入达到 65.40 亿元。 真正成就三亚开启中国滨海时代的领 航者身份的不仅仅是自然资源，而是三亚整个城市的良好 包装和推介。据不完全统计，最近 10 年，三亚先后举办了 70 余项大型活动，从天涯海角国际婚庆节、新丝路中国模 特总决赛，到世界小姐总决赛，一系列的节庆、赛事相继 在三亚隆重举办，三亚的美丽、健康、时尚、浪漫的形象 渐入人心。 三亚的名片在不停地以创新的姿态亮相。去年6 月，为了改变游客对三亚夏季的传统印象，突显夏日三亚 的精彩，三亚风情在全国范围推介，主题为 “清凉一夏、三 亚度假 ”。在 2008 年奥运年之际，三亚市政府与世界小姐 机构联合宣布成立世界小姐 “奥运助威团 ”，世界小姐将以 “三亚美丽使者 ”和 “世界和平使者 ”的双重身份，参与北京 奥运会的各项推介活动。 前不久