房地产开发经营与管理大纲

1、精品文档你我共享 第一章房地产投资及其风险 第一节投资与房地产投资 一、投资 （一）投资的概念 从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出；从经济角度 理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。 （二）投资的分类 1 短期投资（通常是一年内）和长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。 2 直接投资和间接投资 3 金融投资和实物投资（分为固定资产投资、流动资产投资） 4 .生产性投资和非生产性投资 房地产投资领域几乎涉及到各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使传统上不适合在 房地产投资领域使用的短期投资、间接投资、金融投资

2、形式越来越得到普遍的应用。 （三）投资的特性 是一种经济行为、有时间性、目的是获取收益、有风险 （四）投资的作用 1 投资是一个国家经济增长的基本推动力 2 .投资与企业发展密切相关 3 投资可以促进人民生活水平的提高 4 投资有利于国家的社会稳定和国际交往 、房地产投资 （一）房地产投资及其目的 1 房地产投资的概念 经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接 从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型 （二）房地产投资的特点 1 区位选择异常重要 2 适于进行长期投资

3、 3 .需要适时的更新改造投资 4 .投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 5 .变现性差 6.易受政策影响 7 .依赖专业管理 工期超过一年，到们资金 原则上不少于合同价的 30%，提供银行出具的到位资金证明。 （二）申请办理施工许可证的程序 发证机关在收至申请之日起15日内颁发施工许可证，不符合条件的，15日内书面通知建设单位并说明理 由。施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，重新申请。 五、前期工作的其他环节 第四节建设阶段 一、质量控制 （一）对原材料的检验 （二）对工程采用的配套设备进行检验 （三）确立施工中控制质量的具体措施 （四）确立有关质量文件的档案制度 二、进度控制 （

4、一）工程进度计划的编制 （二）进度管理及计划调整 1 .横道图法 2 网络计划 （三）其他配套进度计划 （四）进度控制中应关注的因素 三、成本控制 （一）成本控制的主要工作内容 1 编制成本计划，确定成本控制的目标 成本计划可分解为 5方面：人工费、材料设备成本、施工机械费用、临时工程成本、管理费。 2. 审查施工组织设计和施工方案 3 .控制工程款的动态结算 工程款支付方式：按月结算、分段结算、竣工后一次结算、其他方式。 4 .控制工程变更 （二）控制工程成本的做法和手段 1.强化“成本”意识，加强全面管理（最基本做法） 2 .确定成本控制的对象，控制主要费用中的变动费用 3. 完善成本控制

5、制度 4 .制定有效的奖励措施 四、合同管理 立足于现场合同管理 五、安全管理 施工现场的安全由建筑施工企业负责。 六、竣工验收 （一）竣工验收的要求 承包商向开发商提供竣工资料、竣工验收报告，提出竣工验收申请。开发商负责组织有关单位验收。 （二）竣工验收的工作程序 1.单项工程竣工验收 2 .综合验收 规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节 3 .竣工验收备案 开发商逢工程竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和规划、消防等部门出具的认可文件备案。 （三）竣工结算 开发商收到承包商的竣工结算报告，通常要在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见； 承包商在收到竣工结算价款后，通常在半个

6、月内竞争能力工程交付开发商。 （五）编制竣工档案 1.技术资料的内容前期、土建、安装 2 .绘制竣工图 第五节租售阶段 -、选择物业销售形式 （一）开发商自行销售 （二）委托房地产经纪机构销售 1房地产经纪机构的代理形式 通常在委托代理合同上有具体规定 联合代理与独家代理 买方代理、卖方代理、双重代理 首席代理、分代理 （三）选择房地产经纪机构应注意的问题 1 充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质 2 了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源 3 考察房地产经纪机构过往的业绩 4. 针对物业的类型选择房地产经纪机构 5 .认真签订房地产经纪合同 二、开发商定价三类方法 1 .成本导向

7、定价（成本加成定价法、目标定价法） 2 .购买者导向定价（认知价值定价法、价值定价法） 3 .竞争导向定价（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法） 三、制定宣传与广告策略 （一）市场宣传策略 1. 确定宣传目标 2 .选择宣传的信息与工具 3 .实施宣传方案 4 .评价宣传效果 企业根据展露次数、知晓-理解-态度的改变、销售变化评价宣传效果。 （二）广告策略 Measureme nt 5M，目标即任务 Mission、费用即资金 Money、信息Message、媒体Media、效果评价即衡量 第四章房地产市场调查与分析 第一节市场调查 一、市场调查的意义和内容 市场调查是企业进行市场分析与预

8、测，正确制订市场营销战略和计划的前提。 （一）市场调查的重要性 （二）市场调查内容（1-5项调整内容属于不可控制因素的调查） 1.国内外市场环境调查（政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境） 2 .技术发展调查 3 .市场需求容量调查 4 .消费者和消费者行为调查，以便细分市场、选择目标市场、针对不同消费者采取不同营销策略 5. 竞争情况调查 6 .市场营销因素调查（产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查） 二、市场调查的步骤 （一）确定问题和调查目标 调查项目分为3类：试探性调查、描述性调查、因果性调查。 （二）制定调查计划 1 资料来源（二手资料，是调查的起点；一手资料）

9、2 收集一手资料的4种方法（观察法、专题讨论法6-10人、问卷调查法、实验法，最科学） 3 调查手段：问卷、座谈。问卷是收集一手资料最普遍采用的手段 4 抽样方案 为得到有代表性的样本，应采用概率抽样的方法 5 联系方法：邮寄、电话、面访。面访最常用。 （三）收集信息是市场调查中成本最高、最易出错的阶段 （四）分析信息 （五）报告结果 三、对市场调查的分析与评估 1 方法科学 2. 调查具有创造性 3 .调查方法多样 4 .模型和数据相互依赖 5 .合理的信息价值和成本比率 6 .正常的怀疑态度 7 市场调查过程遵守职业道德 第二节市场分析的手段与方法 一、市场规模的估计 （一）市场需求分析的

10、基本概念. 1 市场规模 是特定商品的潜在购买者数量。 2 .市场总需求 指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定营销计划下，特定消费基金可能购买的总量。 二、市场趋势分析步骤及方法 市场趋势分析分为三步骤：宏观环境预测、行业预测、企业的销售预测。 （一）购买者意图调查法 （二）销售人员意见综合法 （三）专家意见法 （四）时间序列分析法 1 简单平均法 2 .移动平均法 3 .加权移动平均法 4 指数平滑法 （五）相关分析法 适用于中、长期预测 1 .回归分析法 2 市场因子推演法 第三节目标市场的细分与选择 一、市场细分 是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客

11、群体 （一）消费者偏好模式与市场细分 1 .同质偏好 2 .分散偏好 3 .集群偏好 （二）市场细分的程序 1调查阶段 2 .分析阶段 3 归纳总结阶段 、目标市场选择 （一）市场集中化 （二）选择专业化 （三）产品专业化 （四）市场专业化 （五）全面覆盖 （六）大量定制 三、市场定位 （一）市场定位的含义和方式 塑造一种产品在细分市场上的位置，3种方式：避强定位、对抗定位、重新定位。 （二）市场定位的步骤 1、识别潜在竞争优势，是市场定位的基础，企业竞争优势通常表现为成本优势、产品差异化优势。 2、企业核心竞争优势定位 3、制定发挥核心竞争优势的战略 （三）市场定位战略 产品差别化、服务差别

12、化、人员差别化、形象差异化。 定位于最大的细分市场的营销方式为集中性营销。 第四节竞争者分析 1、识别竞争者 （一）产业竞争观念 （二）市场竞争观念 、判断竞争者的反应模式 （一）从容不迫型竞争者 （二）选择型竞争者 （三）凶猛型竞争者 （四）随机型竞争者 五、企业应采取的对策 （一）竞争者的强弱 （二）竞争者与本企业的相似程度 （三）竞争者表现的好坏 第五节市场购买行为分析 一、消费者市场及其购买对象 （一）消费者市场及其特性 （二）消费者市场的购买对象，根据消费者购买行为的差异，分为: 1 .便利品 2 选购品 3 .特殊品 二、影响消费者购买行为的主要因素 （一）社会文化因素 1文化因素

13、 2 社会因素 （二）个人因素 1.年龄 2 性别、职业、受教育程度 3 经济状况 4 .生活方式 5 个性和自我形象 （三）心理因素 1.动机 2 .感觉 3 学习 4 .信念和态度 三、消费者购买决策过程 （一）参与购买的角色 （二）购买行为类型 1 习惯性购买行为 2 寻求多样化购买行为 3 化解不协调购买行为 4 复杂购买行为 （三）购买决策过程 1 引起需要 2 信息收集 3 .方案评价 4 购买决策 5.购后行为 第六节房地产市场分析与市场定位 一、房地产市场分析的概念与作用 （一）房地产市场分析的层次 按深度和内容侧重点的不同分为3个层次：区域、专业、项目 （二）市场区域的确定一

14、一市场分析的第一步工作 1 .影响市场区域形状和大小的关键因素 2 .物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响 二、房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 （二）市场状况分析 1 .供给分析 2 .需求分析 3 .竞争分析 4 .市场占有率分析 （三）相关因素分析 1. 住宅项目 2. 写字楼项目 3 .商业购物中心项目 4. 工业或仓储项目 第五章现金流量与资金时间价值 第一节现金流量 、现金流量的概念 二、现金流量图 第二节资金时间价值 一、资金时间价值的概念 （一）随着时间的推移，资金的价值会增加 （二）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费 二、利息与利率 （一）利息 （二）利率 （

15、三）利率的决定和影响因素 1 古典学派的储蓄投资决定理论 2 .流动性偏好利率理论 3 .可贷资金利率理论 4. IS-LM曲线模型的利率理论 5. 马克思的利率决定理论 6 .影响利率的其他因素 三、单利计息与复利计息 （一）单利计息 （二）复利计息 四、名义利率与实际利率 （一）名义利率与实际利率的概念 （二）名义利率与实际利率的关系式 第三节资金等效值与复利计算 一、资金等效值的概念 二、复利计算 （一）常用符号 （二）公式与系数 1一次支付的现值系数和终值系数 2 等额序列支付的现值系数和资金回收系数 3 等额序列支付的终值系数和储存基金系数 4 等差序列的现值系数和年费用系数 5 等

16、比序列的现值系数和年费用系数 （三）复利系数的标准表示法 三、复利系数的应用 考试要求 1 掌握现金流量的概念和现金流量图 2 掌握资金时间价值的概念 3 .掌握利息、利率， 4 了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS LM曲线模 型的利率理论和马克思的利率决定理论； 5 .熟悉影响利率的其他因素 6 .掌握单利计息与复利计息 7 .掌握名义利率与实际利率 6、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见 7、交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见 8、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 9、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要

17、求等资料 10、国家所规定的经济参数和指标 11、项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件、备选规划设计方案等。 四、可行性研究的工作阶段 （一）投资机会研究 对项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有 利的投资机会。 1、一般投资机会研究3 0% 包括：地区研究、部门研究、以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向 2、特定项目的投资机会研究 选择确定项目的投资机遇、将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。 （二）初步可行性研究（预可行性研究）2 0% 对项目建设的可能性、潜在效益进行论证分析。主要解决的问题有： 1、分析机会

18、研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定 2、是否有进行详细可行性研究的必要 3、有哪些关键问题需要进行辅助研究 （三）详细可行性研究（通常所说的可行性研究）10% （四）项目评估与决策 第二节可行性研究的内容与步骤 -、可行性研究的内容 （一）项目概况 （二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 （三）市场分析和建设规模的确定 （四）规划设计方案的选择 （五）资源供给条件分析 （六）环境影响评价 （七）项目开发组织机构和管理费用的研究 （八）开发建设计划的编制 （九）项目经济及社会效益分析， （十）结论及建议 、可行性研究的步骤 （一）接受委托 （二） 调查研究从市场和资源两方

19、面进行 （三）方案选择和优化 （四）财务评价和综合评价 （五）编制可行性研究报告 第三节房地产开发项目策划与基础参数选择 、房地产开发项目策划 （一）区位分析与选择分为地域分析、具体地点的分析选择，地域分析是战略性选择 （二）开发内容和规模的分析与选择 应在符合城市规划的前提下按最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模 （三）开发时机的分析与选择应考虑开发完成后市场前景 （四）合作方式的分析与选择 （五）融资方式与资金结构的分析与选择结合项目开发合作方式设计资金结构 （六）产品经营方式的分析与选择 二、构造评价方案 通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时会考虑物业类型的匹配结构，构

20、造2-4个基本评价方案。 三、选择基础参数 （一）时间类参数 包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时 间点及持续时间长度 （二）融资相关参数 包括贷款利率，资本金投入比例、财务杠杆比率、预售收入用于后续开发建设投资的比例。 （三）收益相关指标 包括出租率、空置率、运营成本占毛租金收入的比率 （四）评价标准类指标 包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等。 第四节 房地产开发项目投资与收入估算 一、投资估算 （一）土地费用 1. 征地拆迁费 2 .出让地价款 3 .土地转让费 4 土地租用费 5 土地投资折价 （二）勘察设

21、计和前期工程费 一般，规划设计费为建安工程费的3%;可行性研究费占项目总投资的1 -3% ;水文、地质勘探所需费 用根据工作量结合有关标准估算，一般为设计概算的0.5% 三通一平等土地开发费用，包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费、通水、电、路的费用，可根据实 际工作量，参照相关计费标准估算。 （三）房屋开发费 1建筑安装工程费 2 基础设施建设费一般按实际工程量估算 3 公共配套设施建设费一般按规划指标和实际工程量估算 4 .其他工程费 5开发期间税费 6 管理费用项目总投资的3-5% 7 .销售费用 &财务费用 9.不可预见费一般为1-8项费用之和的3-7% 二、资金使用计划 三、收入估

22、算与资金筹措 （一）收入估算 1 .租售方案 2 租售价格 3 .租售收入 4 .收款方式 （二）资金筹措 项目的资金来源通常有：资本金、预租售收入、借贷资金。 第五节房地产开发项目财务报表的编制 一、财务评价的报表 （一）基本报表 1现金流量表 2 资金来源与运用表 3 .损益表 4 .资产负债表 （二）辅助报表 第六节可行性研究报告的撰写 一、项目可行性研究报告的基本构成 （一）封面 （二）摘要 （三）目录 （四）正文 （五）附表 （六）附图 二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （一）项目总说明 （二）项目概况 （三）投资环境研究 （四）市场研究 （五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项

23、目 （六）规划方案及建设条件 （七）建设方式及进度安排建设方式指建设工程的发包方式 （八）投资估算及资金筹揩主要任务是就项目总投资进行估算 （九）项目评估基础数据的预测和选定包括销售收入、成本及税金、利润分配三部分 （十）项目经济效益评价可研报告足最关键的部分 （十一）风险与不确定性分析 （十二）可行性研究的结论 第九章 房地产金融与项目融资 第一节房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场 房地产资本市场由4部分构成：私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资、公开债务融资。 二、房地产企业的权益融资与债务融资 （一）权益融资 主要表现为房地产企业权益融资。 包括：上市、增发新股、吸收其他机构投

24、资者资金、合作开发等 当房地产企业的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金数量要求时，需要进行权益融资。 （二）债务融资 银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资 1、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。 按用途分：流动资金贷款、固定资产贷款 按期限分：短期贷款、中长期贷款 按贷款方式分：信用贷款、担保贷款、票据贴现。 2、商业信用的工业是商业票据，分为期票和汇票两种，优点是方便及时；缺点是存在信用规模、信 用方向、信用期限、授信对象等方面的局限性。 3、企业债券：风险与企业本身的经营状况直接相关，其利率通常高于国债。 4、租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租的模式。

25、 （三）私募股权投资（PE） 是对非上市公司进行股权投资，包括发展融资、夹层融资、基本建设权益基金、管理层收购划杠杆收 购、重组、合伙制投资基金等。 三、房地产开发贷款与土地储备贷款 （一）房地产开发贷款 1 土地购置贷款商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。 2 土地开发贷款 3 建设贷款还款资金来源：销售收入、长期抵押贷款。随工程建设的进度分阶段拨付 （二）土地储备贷款 贷款对象是县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构、对一级土地进行开发的企业；还款来源为土地 出让收入。 四、房地产抵押贷款 （一）个人住房抵押贷款属于消费性贷款 包括商业性住房抵押贷款、政策性（住房公

26、积金）住房抵押贷款。 利率分为两种类型：固定利率、可调利率，我国目前采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开 始，按新的利率规定计算利息。 还本付息方式，按月等额还本付息、 按月递增还本付息、 按月递减还本付息、 期间按月付息期末还本、 期间按固定还款常数还款期末一次结清。贷款期限不超过30年，上限80%。 操作流程分为：受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理、贷款回收。 个人住房贷款风险主要表现为：操作风险、信用风险、市场风险、管理风险、法律风险。 （二）商用房地产抵押贷款 购买商用房地产属于置业投资行为。 贷款价值比率通常不超过 60%，贷款期限不超过10年，仅对已通过竣工

27、验收的商用房地产发放。 （三）在建工程抵押贷款 （四）金融机构对房地产抵押物的要求 1 合法设定房地产抵押权 2 择优选择设押的房地产 3 合理确定抵押率贷款金额/抵押物价值不高于70% 4 处置抵押物的渠道畅通 五、房地产抵押贷款二级市场 （一）抵押贷款二级市场的发展 （二）抵押贷款二级市场发展的条件 抵押贷款品种是标准化的产品 1、需要一个健全的房地产抵押贷款一级市场 2、有支撑抵押贷款二级市场发展的市场条件。 （三）抵押贷款支持证券的类型 1、抵押贷款支持债券 2、抵押贷款传递证券 3、抵押贷款直付证券 4、抵押贷款担保债务 六、房地产投资信托基金 （一）房地产投资信托基金的涵义 通过制

28、定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式 受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营 管理的一种资金信托投资方式。 （二）房地产投资信托基金的分类 1、按投资业务不同分为 3类 权益型 以收益性物业出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入为房地产出租收 抵押型 为开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券，主要收入为抵押贷款的利息收入 混合型 2、按信托性质不同，分为 2类 伞型合伙不直接拥有房地产，通过一个经营合伙制企业控制房地产 多重合伙直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方

29、式拥有部分房地产 （三）房地产投资信托基金的特征 1 .流动性好 2 .市场价值稳定 3高现金回报 4 有效分散投资风险 5. 抵御通货膨胀 （四）房地产投资信托基金的风险 1经营风险 2 .市场风险 3 .利率风险 第二节公开资本市场融资 一、房地产开发贷款风险及其管理 公开资本市场特指可公开交易的证券市场，包括股票市场、债券市场。 （一）证券市场分类 1. 按证券进入市场的顺序分为发行市场、交易市场 2 按证券品种分为股票市场、债券市场、基金市场、衍生证券市场等 （二）证券市场功能 1、筹资功能 2、定价功能 3、资本配置功能 二、房地产企业公开资本市场融资方式 （一）股票市场融资 首次公

30、开发行、配发、增发、认股权证 （二）债券市场融资 公司债券、可转换债券、分离交易的可转换公司债券 第三节银行信贷融资 一、房地产开发贷款 1、土地购置贷款 商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。 2、土地开发贷款 3、建设贷款 二、房地产开发贷款的风险 政策风险、市场风险、经营风险 财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第五节 房地产项目融资 一、房地产项目融资的概念 （一）房地产投资项目使用资金特性 资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性、增值性、风险大、回报率高 （二）房地产项目融资的含义 充分发挥房地产的财务功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快

31、开发、提高投资效益的目的。 、房地产项目融资方案 （一）融资组织形式选择既有项目法人融资、新设项目法人融资 （二）资金来源选择 （三）资本金筹措国家对房地产开发项目资本金比例要求是35%，对置业投资，资本金比例 通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 （四）债务资金筹措 1.信贷融资 2 .债券融资 （五）预售或预租 （六）融资方案分析 1 .资金来源可靠性分析 2 .融资结构分析 3 .融资成本分析 4 .融资风险分析 三、金融机构对房地产项目贷款的审查 （一）企业资信等级评价 企业资信分为AAA、AA、A、BBB、BB、B级。BBB级以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （二）贷款项目评估

32、 1、项目基本情况 2、市场分析结果 3、财务评价 （三）房地产贷款担保方式评价 1.保证 银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级以下企业。 2 .抵押 3 .质押 （四）贷款综合评价风险度超过60%为高风险贷款、不予发放。 综合风险度=信用等级系数x贷款方式系数x期限系数x项目等级系数 AAA 30% 省级非银行 50% 半年以内 100% 80% AA 50% 商品房抵押 50% 半年以上 120% 70% A 70% 1-3年 120% 60% BBB 90% 3-5年 130% 50% 5年以上 140% 第十章物业资产管理 第一节 物业资产管理的内涵

33、为满足置业投资者的目标，分为 一、 物业管理CPM 核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在 正常的运行状态。 对于居住物业，物业管理是房地产资产管理的全部内容。 二、 设施管理CFM 三、房地产资产管理 四、房地产组合投资管理 第二节 物业管理的内容 一、制定物业管理计划 （一）确立目标物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。 （二）检查物业质量状况 （三）形成租金方案和出租策略 （四）提出预算（包括管理费）预算是物业管理中经营计划的核心，包括预期收益、允许空置率、经营费用 （五）签订物业服务合同 （六）物业管理记录和控制 二、加强市场宣

34、传 三、制定租金收取办法 通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。 四、物业的维修养护 五、安全保卫 六、协调与业主和租户的关系 七、进行物业管理组织与控制 第三节写字楼物业管理 一、写字楼的分类 按位置、自然或质量状况、收益能力分为 （一）甲级写字楼位置优越、状况优良、收益能力与新建写字楼媲美 （二）乙级写字楼位置良好、状况良好、收益能力低于新建写字楼 （三）丙级写字楼使用年限长、有明显磨损和功能陈旧 二、写字楼分类过程中要考虑的因素 （）位置 （二）交通方便性 （三）声望或形象 （四）建筑形式 （五）大堂 （六）电梯 （七）走廊 （八）写字楼室内空间布置 （九）

35、为租户提供的服务 （十）建筑设备系统 （一）物业管理水平 （十二）租户类型 三、写字楼租户的选择 （一）商业信誉和财务状况 （二）所需面积大小 1 可能面积的组合 2 寻租者经营业务的性质 3 寻租者将来扩展办公室面积的计划 （三）需要提供的物业管理服务 四、写字楼租金的确定 通常以每平方米可出租面积为计算基础，可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积 （一）计算可出租或可使用面积 （二）基础租金与市场租金 （三）出租单元的面积规划和室内装修 五、写字楼的租约与租约谈判 （一）租赁合约中的标准条款 （二）折让优惠和租户权利的授予 第四节零售商业物业管理 一、零售商业物业分析 （一）零售

36、商业物业的分类 依据建筑规模、经营商品的特点、商业辐射区域的范围分为: 1 市级购物中心 3万m2以上，人口 30万以上, 2 地区购物商场 1-3 万10-30 万 3 居住区商场 3千-1万1-5万 4 邻里服务性商店 3千以下 5 特色商店 年营业额5亿以上，一家或数家大型百货公司为主要租户 1-5亿， 中型百货公司 3千-1万万 日用百货商店、超级市场 腹有诗书气自华 （二）零售商业物业的商业辐射区域分析 主要区域 与物业所处地点直接相邻，60-75%营业额来自该区域 次要区域 距离5-15公里，15-20% 边界区域 距离15公里以外，5-15% （三）特色、位置和停车 首先考虑的因素 、零售商业物业租户的选择 （一）声誉 （二）财务能力 （三）组合与位置分配 （四）需要的服务 三、零售商业物业的租金 以每一个独立出租单元的总出租面积（GRA ）为基础计算 （一）基础租金 业主收取的、与租户经营业绩不相关的最低收入。 （二）百分比租金 （三）代收代缴费用和净租约 （四）租金的调整 5年调整一次。 般仅对基础租金有效，经营过程中的费用根据实际情况确定，主要租户一般每 四、零售商业物业的租约 （一）关于每一独立承租单元的用途 （二）限制经营内容相似的租户 （三）限制租户在一定地域范围内重复设店 （四）营业时间