上饶房地产趋势报告

1、商业业态/租金调查表（街铺）街区名称:铺号经营类别品牌名称租金 （元/ m2 / 月）铺号经营类别品牌名称租金 （元/ m/月）上饶房地产趋势报告 (2009-04-15 09:01:47) 标签：房价 文化 分类：房地产类编者按 ：目前，众多的论及房地产发展趋势的文章着力点无不放在了银行信 贷、金融调控、 国家政策以及国内、 国际经济发展态势等方面对房地产产业发展 的影响，而城市价值这一块却很少论及。其实，城市价值决定楼市价值。本文将 从城市这一高度解读上饶的城市价值，进而分析上饶房地产发展的趋势。全文： 廖若星辰的夜晚， 从浩瀚的太空中俯瞰地球发现美国哈得孙河、 五大 连湖，日本隅川和荒川

2、河，法国塞纳河，英国泰晤士河沿线城市群，无不灯火通 明，这些城市没有白天和黑夜的概念， 因为他们都是不夜城。 在中国东南部发源 于怀玉山东南走向的信江和发源于安徽青芝埭尖西南走向的钱塘江呈 “人”字形 将被 “震旦国中第一奇山”的黄山，奇峰竞秀的怀玉山、世界自然文化遗产的 武夷山以及中国最大的淡水湖 鄱阳湖从北、 东、东南、西四个方向合围住一 个新兴城市群一分为三。 这片新兴城市群即赣浙闽皖四省九市协作区 (以下简称 “九方协作区”)，其国土面积约为 12.35 万平方公里，稍大于浙江省，总人口 约为 2692 万。不久的将来，它将入座不夜城的席位，在星辰熠熠的夜晚和满天 星星同相辉映。上饶：

3、腹地中的腹地四省九市走在一起也许是历史的注定。1986年以前的浙江和福建两省的沿海地区得益于改革开放阳光的沐浴，经 济迅猛发展，形成鲜明对比的是两省靠近内地的金华、丽水、衢州、南平四市却 发展缓慢。同是内地城市的江西上饶、景德镇、抚州、鹰潭四市和安徽黄山市情 况也不容乐观。人多地少，思想落后，经济不发达，城市化建设滞后，人民生活 水平低是四省九市的普遍状况。 也许是地域联系不方便， 也许是涉及面太广， 也 许大家的思想还处在朦胧状态， 四省九市各自为阵， 官方层面交流互动较少。 在 四省九市各自为阵的时候南京经济区、 武汉经济区相继组建成立。 环顾四周都有 经济区，都有是三角洲，四省九市有被边

4、缘化的危险。 1986 年，江西上饶、景 德镇、抚州、鹰潭，浙江金华、丽水、衢州、福建南平，安徽黄山四省九市的领 导几经磋商决定建立赣浙闽皖四省九市协作区。 协作区的建立， 填补了南京经济 区、武汉经济区、长三角、珠三角、闽三角环围区域的空白，且处在了环围的中 心位置，腹地位置。形势呈 360 度的大转变，这不仅化解了边缘化的危险，而且 无意间创造了一个黄金地段。 处在就放协作区的上饶， 东边是丽水市， 南面有南 平市，西南方是抚州、鹰潭两市，东北角有黄山、衢州、金华三市，正好被这八 个城市包围了。如果以上饶为圆心， 上饶到其他八个城市的物理距离为半径划圆 的话，这八个城市分布在以上饶圆心的同

5、心圆上。 反过来， 上饶在四省九市的腹 地。这也验证了古时上饶“八省通衢”、“豫章第一门户”的说法。上饶：蜘蛛网上的蜘蛛如果说自然地理的接近是九方“合作”， “结盟”，“联姻”，的前提条件， 那么在九方之间穿梭的密集交通线则是他们“合作”，“结盟”，“联姻”的根 基。没有这些交通大动脉，所谓的“合作”，“结盟”，“联姻”只能建立在海 市蜃楼之上，虚无缥缈。浙赣线、皖赣线、京广线和鹰厦线使得四省九市联动 成为一个不可分割的整体。沪昆、梨温、杭瑞、徽杭高速公路横贯东西，为区内 和区外发达死去的联系开辟了一条条 “绿色通道”，车辆可迅速快捷通达目的地。 另外九景衢铁路、 南平武夷山江西横峰的外福线在

6、规划当中， 京珠高速 铁路也将纵贯彻九方协作区。 这些将进一步加强区内、 区外的交通联系。 我们如 数家珍地数划一下， 以上所涉及的公路、 铁路大动脉均不约而同地穿越上饶， 上 饶恰似区向八个城市和三个三角洲放射交通线的放射点。 上天似乎又一次眷顾到 了上饶，同心圆圆心放射点，岂不一幅网，一幅蜘蛛网！自然学家发现蜘蛛的捕 食效率之所以高， 在很大程度上得益于那密密麻麻， 四通发达的网， 上饶的发展 也必将得益于此。处在蜘蛛网中心位置的上饶随着两纵三横高速公路网的完善以 及其他各类等级公路的辅助， 两小时交通圈基本构建完成。 也就是说现在的上饶 到九方其余八个城市和三个三角洲附近城市的可控时间为

7、两小时。 在这两个小时 之中，你可以尽享现代高速生后， 畅享现代交通带来的无限惊喜。 而大可不必担 心途中要几经zhuanzhan,身心疲惫。如果上饶三清山机场建成投入运营，那么 二小时交通圈又将是另外一种概念了。上饶：潜力无限的“潜水艇”上饶总人口 670万，是江西第二大人口城市 , 占全省的 1/6 ， ；占四省九市 的 1/4 ，位居第一位。虽是人口大市，但城镇人口少，所占比例低于全省平均水 平。曾经的上饶城市化进程一度缓慢，如蜗牛漫步。 1993 年以前的上饶城区面 积狭小，不及 10 平方公里，可谓弹丸之地。城区绿树、绿地面积小，绿化率低， 垃圾清理不及时，一刮大风就是满城尽是塑料袋

8、，城市环境可以用脏、乱、差形 容。那时， 连接信江两岸的只有改建前的步行桥和现在的胜利桥。 胜利桥刚竣工 3 年，上饶市结束了渡船过信江的时代。渡口这个曾经作为联系两岸的纽带，这 个曾经承担起两岸交通重任的主角色也就在那时退出了上饶的历史舞台， 但却被 上饶人民永远赋予了厚重的历史色彩。 作为历史的见证， 那个曾经摆渡的地方就 叫了“渡口”。历史的年轮不断向前滚动。1993年 5 月，经江西省人民政府批准将上饶县的沙溪镇、灵溪乡、朝阳乡划归上饶市管辖，市域面积扩到 338.6 平方公里， 相当于原有面积的 5 倍，这是上饶城市化进程的新起点， 为今后发展 创造了广阔的空间。 2000 年7月

9、10日，上饶撤地设市，改为设区市，下设信 州区，此时上饶的城市化进程进入了一个新的转折点。 上饶的城市化进程突飞猛 进， 2000 以来市区建成面积由撤地设市前的 17 平方公里拓展到 35.2 平方公里。 市区人口由撤地设市前的 17 万人增加到 35万人。根据上饶市城市整体规划， 城 市化水平近期（ 2010年）为38左右，远期（ 2020年）达到 50以上。中心城 区人口规模近期（ 2010年）为 48万人，远期（ 2020年）为 72万人，远景人口 规模达到 100万人。如果以中心城市人口规模达到 72 万人为例，比现在增加了 37 万人以上。按现在人均住房 30 平米计算，需增加住宅

10、 1110万平方米以上， 每年需 90 万平方米，大于目前的年供应量。也就是说按照现在的年供应量到了2020年住宅面积达不到相应的需求量。可以得出上饶房地产业的房展潜力和空 间是巨大的，是极具发展前途的。上饶：承接产业转移的动力“火车头”上饶作为江西最靠近长三角、 珠三角、 闽三角的城市， 注定了它是江西通江 （“江”指浙江、江苏）达海（“海”指沿海地区），对接长珠闽的前沿阵地， 也赋予了它江西乃至整个中部地区产业转移的的动力火车头的角色。 三个三角洲 是我国工业化起步的地区之一， 经过近百年的变迁， 尤其是改革开放以来凭借得 天独厚的地理位置和优惠的经济政策， 承接了以香港和台湾为主的发达地

11、区劳动 密集型产业的转移。 经过二十余年的高速发展， 经济实力得到了极大的增强， 迅 速走过了工业化的前、 中期阶段。 随着这些地区人工费、 土地费和其他生产要素 价格普遍上涨， 国际低端产品市场竞争日益加剧， 人民币不断升值， 加工贸易新 政出台等众多压力下， 许多劳动密集型产业产品的竞争优势正在逐步丧失， 将这 些劳动密集型产业向有承载能力的欠发达地区转移成为其在发展的必由之路。 转 移方向可以是我国广大的中西部地区， 也可以是广大的东南亚地区。 虽然东南亚 的劳动力成本占优势，但产业配套不方便，配件、原材料都得运送过去，物流成 本大增。且东南亚的技术工人和管理人才极为稀少， 研发力量几近

12、为零， 企业的 管理、研发成本增加， 这对于追求效益的企业来说明显不划算。 因此东南亚并非 如意郎君。 九方协作区在三个三角洲的环围之中， 是其可靠的大后方， 也是产业 转移的优选地、首选地。九方以其占据的优势地理条件，廉价的劳动力、土地成 本，优越的政策条件，便捷的交通通道，高素质的劳动力队伍，吸引着三角洲地 区产业转移者的眼球。 九方协作区对这次的产业转移极为渴望， 因为大家知道一 个产业从一个地方真正转移到另一个地方一般的时间为 20 年左右。如果错过了， 放弃了就意味着错过了 20年的发展时机，也就意味着比被人落后了起码 20 年， 谁都不向落后，谁也不想成为发展落后的历史罪人。这样，

13、一方要转移，愿意转 移，另一方渴望承接，有能力承接，两方情投意合，两厢情愿结为“夫妻”。九 方这么有承接优势了， 更何况处在腹地中腹地的上饶呢。 腹地中的腹地拥有了整 个腹地的优势， 更有得天独厚的条件。 两小时交通圈的构建方便了原材料的迅速 输入和产品的快速输出。 因为双腹地的原因， 加之人口众多， 产品的市场辐射范 围极其广泛， 将扩大到整个九方协作区甚至是中国的东南部。 这是上饶相对于其 他城市所具有的无可比拟的优势。 2006 年，上饶被列为开放城市，摆脱了发展 的束缚。 2007 年，上饶捧回了“国家加工贸易梯度转移重点承接地城市”这块 金字招牌，这块金字招牌国家目前只给了 20 个

14、城市。越来越多的企业将聚集在 上饶旗下，落户上饶、扎根上饶，服务上饶。企业来了，员工来了，厂房需要建 设，员工住宅地需要建设，这一切的使命谁来承担，无疑是上饶的房地产业。上饶：置业的“龙卷”中心在产业转移的大潮中有一部分人扮演了先锋队， 甚至是主力军的角色。 他们 不是深港人，不是外国投资者，他们是地地道道的上饶人。十五年前，二十年前 或者更早，上饶人多地少， 经济落后的状况对比沿海地区良好的发展空间、 优越 的生后条件，让上饶人明白：外面的世界更精彩，外面的世界更有活路。于是， 上饶人怀揣着出人头地的愿望， 梦想着幸福、 舒适的生活， 肩负着振兴家族的使 命，打点行装，穿上草鞋，背上米袋，远

15、离亲人，远赴他乡，踏向了向东南沿海 “长征”的征程。一股壮观的“东南飞”的浪潮就此掀起，一部上饶人艰辛的务 工创业史从此谱写。初到沿海城市的他们人生地不熟，没有依靠，没有技术，只 有不断学习，不断努力，拼命工作，省吃俭用，因为他们知道必须有头有脸地出 来，风风光光地回去，必须给家族争光。他们经过几年的拼搏， 果断地抓住商机， 勇闯市场，敢冒风险，吃苦耐劳，终事业有成，圆了自己当年出来闯荡的梦想。 人到中年，故土情节浓重，寻访祖居的冲动， 加上沿海地区发展空间受到限制等 因素，他们毅然回乡置业。 回乡置业热潮席卷在外地的上饶成功人士， 他们纷纷 返回生养的故土，投资建设，建设家乡，服务家乡。至于

16、回乡置业创造的价值我 们可以从这样的对比中看出来。目前， 670 万上饶人中有 284.5 万人外出务工， 占人口总数的 42.4 。如果按每名外出务工人员每年带回一万元的收入来算 ,一 年将给上饶带来 248.5 亿元的打工经济收入。我们保守估计 5000人回乡置业 , 每人每年创造 400 万元的收入 , 那么回乡创业经济将达到 200 亿元。当有更多的 人回乡置业时 , 这个数字将更可观。这么个庞大的置业大军来到上饶 , 他们考虑的 首先是家庭安置、 子女教育、 父母赡养的问题， 而解决这些问题的根本就是拥有 一个温馨的居所， 让孩子感受良好的教育氛围， 让老人享受天伦之乐， 让自己拥

17、有闲适的生活。要符合这种要求， 无疑对社区和楼盘的品质和品味提出了较高的 要求，这对上饶的房地产业来说既是机遇又挑战。 虽然上饶是三线城市， 但部分 楼盘的品质可以达到在一线住习惯的回乡置业者的要求， 而且居住的自然环境占 有优势。上饶：房价地形中的盆地低极对全国房价稍加了解的人就会知道， 上饶的房价只能用低来形容。 截至 2007 年底，上饶住宅均价为 2200元/平方米。据不完全统计， 截至目前同在九方协作 区的金华市住宅均价为 3200元/ 平方米，丽水市住宅均价为 5397元/平方米，衢 州市住宅均价为 3000元/ 平方米，黄山市住宅均价为 3361元/平方米，南平市住 宅均价为 3

18、467元/ 平方米，鹰潭市住宅均价为 3300元/ 平方米。沿海的深圳、 广 州房价是近万元每平方米的，即使是现在降价也要 6000 多元每平方米。如果将 这几个城市的住宅均价以等高线的形式进行相连的话会有趣地发现上饶正好处 在等高线的最低点， 由于是中心位置， 明显就构成了一幅四省九市的房价等高线 图。在自然地理方面， 等高线图是盆地或是低洼地的地形示意图， 上饶恰在盆地、 洼地的最低点， 也就是说上饶的住宅均价是盆地底端， 洼地底端价格。 这种价格 优势吸引了回乡购房或者异地购房度假休闲者的亲睐， 这是必然的发展趋势。 因 为一线城市天价的房价大大超出了这些计划购房者的承受范围，让他们望而却 步。另外，结婚买房，落叶归根等传统思想也催生了回乡购房现象。异地购房度 假休闲者更多的考虑的是自然人居环境因素了。 上饶有世界自然文化遗产三 清山，有中国最美的乡村婺源， 有中国最大的淡水湖鄱阳湖， 有道教圣 地葛仙山， 旅游资源丰富。 中心城区东南有占地面积 14000 亩的云碧峰国家 级森林公园，园内空气清新，林木郁郁葱葱，鸟鸣声不绝于耳， 放佛是天籁之地。北面的灵山以秀、 险、丽著称。 处在规划当中的上饶集中营主题公园和辛弃疾公 园孕育着浓郁的文化气息， 诠释着上饶不同的时代文化。 西郊的白鹭洲生态公园 更是