奶酪项目可行性报告模板

1、泓域咨询/奶酪项目可行性报告奶酪项目可行性报告MACRO 泓域咨询摘要奶酪，又称芝士、干酪、乳酪或起司，是以生鲜乳或脱脂乳、稀奶油为原料，经杀菌、添加发酵剂和蛋白质凝固制成的固态乳制品。奶酪营养成分丰富，含有丰富的钙、磷、维生素，蛋白质和脂肪等营养成分，享有“黄金奶”的美誉。其中，蛋白质含量较生鲜乳高出10倍，钙、镁、铁、锌含量是生鲜乳的5-15倍，且胆固醇的含量低于牛奶。奶酪还含有活性乳酸菌，具有和酸奶相似的健康益处，有助于提高免疫力。奶酪中的蛋白质经过酶和微生物的作用易被人体消化吸收，消化吸收率可达到96%-98%。此外，奶酪中几乎不含乳糖，适合于乳糖不耐受的消费者食用。由于奶酪制作工艺特

2、殊，在发酵过程中可以产生其他乳制品没有的丰富口感和风味，可广泛应用于餐饮、甜点、茶饮、儿童零食及休闲零食等多样的消费场景，受到越来越多国内消费者的认可。该奶酪项目计划总投资4941.29万元，其中：固定资产投资3956.74万元，占项目总投资的80.08%；流动资金984.55万元，占项目总投资的19.92%。本期项目达产年营业收入8410.00万元，总成本费用6659.25万元，税金及附加93.73万元，利润总额1750.75万元，利税总额2085.96万元，税后净利润1313.06万元，达产年纳税总额772.90万元；达产年投资利润率35.43%，投资利税率42.21%，投资回报率26.5

3、7%，全部投资回收期5.26年，提供就业职位147个。奶酪项目可行性报告目录第一章 项目总论一、项目名称及建设性质二、项目承办单位三、战略合作单位四、项目提出的理由五、项目选址及用地综述六、土建工程建设指标七、设备购置八、产品规划方案九、原材料供应十、项目能耗分析十一、环境保护十二、项目建设符合性十三、项目进度规划十四、投资估算及经济效益分析十五、报告说明十六、项目评价十七、主要经济指标第二章 背景及必要性一、项目承办单位背景分析二、产业政策及发展规划三、鼓励中小企业发展四、宏观经济形势分析五、区域经济发展概况六、项目必要性分析第三章 建设规划分析一、产品规划二、建设规模第四章 选址可行性分析

4、一、项目选址原则二、项目选址三、建设条件分析四、用地控制指标五、用地总体要求六、节约用地措施七、总图布置方案八、运输组成九、选址综合评价第五章 项目工程设计一、建筑工程设计原则二、项目工程建设标准规范三、项目总平面设计要求四、建筑设计规范和标准五、土建工程设计年限及安全等级六、建筑工程设计总体要求七、土建工程建设指标第六章 项目工艺说明一、项目建设期原辅材料供应情况二、项目运营期原辅材料采购及管理二、技术管理特点三、项目工艺技术设计方案四、设备选型方案第七章 环境保护概述一、建设区域环境质量现状二、建设期环境保护三、运营期环境保护四、项目建设对区域经济的影响五、废弃物处理六、特殊环境影响分析七

5、、清洁生产八、项目建设对区域经济的影响九、环境保护综合评价第八章 生产安全保护一、消防安全二、防火防爆总图布置措施三、自然灾害防范措施四、安全色及安全标志使用要求五、电气安全保障措施六、防尘防毒措施七、防静电、触电防护及防雷措施八、机械设备安全保障措施九、劳动安全保障措施十、劳动安全卫生机构设置及教育制度十一、劳动安全预期效果评价第九章 建设风险评估分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、市场风险分析四、资金风险分析五、技术风险分析六、财务风险分析七、管理风险分析八、其它风险分析九、社会影响评估第十章 节能概况一、节能概述二、节能法规及标准三、项目所在地能源消费及能源供应条件四、能源消费种类和

6、数量分析二、项目预期节能综合评价三、项目节能设计四、节能措施第十一章 进度方案一、建设周期二、建设进度三、进度安排注意事项四、人力资源配置五、员工培训六、项目实施保障第十二章 投资方案计划一、项目估算说明二、项目总投资估算三、资金筹措第十三章 项目经济评价分析一、经济评价综述二、经济评价财务测算二、项目盈利能力分析第十四章 项目招投标方案一、招标依据和范围二、招标组织方式三、招标委员会的组织设立四、项目招投标要求五、项目招标方式和招标程序六、招标费用及信息发布第十五章 总结评价附表1：主要经济指标一览表附表2：土建工程投资一览表附表3：节能分析一览表附表4：项目建设进度一览表附表5：人力资源配

7、置一览表附表6：固定资产投资估算表附表7：流动资金投资估算表附表8：总投资构成估算表附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表附表10：折旧及摊销一览表附表11：总成本费用估算一览表附表12：利润及利润分配表附表13：盈利能力分析一览表第一章 项目总论一、项目名称及建设性质（一）项目名称奶酪项目（二）项目建设性质该项目属于新建项目，依托某工业园区良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以奶酪为核心的综合性产业基地，年产值可达8000.00万元。二、项目承办单位xxx实业发展公司三、战略合作单位xxx实业发展公司四、项目提出的理由奶酪，又称芝士、干酪、乳酪或起司，是以生鲜乳或脱脂乳、稀

8、奶油为原料，经杀菌、添加发酵剂和蛋白质凝固制成的固态乳制品。奶酪营养成分丰富，含有丰富的钙、磷、维生素，蛋白质和脂肪等营养成分，享有“黄金奶”的美誉。其中，蛋白质含量较生鲜乳高出10倍，钙、镁、铁、锌含量是生鲜乳的5-15倍，且胆固醇的含量低于牛奶。奶酪还含有活性乳酸菌，具有和酸奶相似的健康益处，有助于提高免疫力。奶酪中的蛋白质经过酶和微生物的作用易被人体消化吸收，消化吸收率可达到96%-98%。此外，奶酪中几乎不含乳糖，适合于乳糖不耐受的消费者食用。由于奶酪制作工艺特殊，在发酵过程中可以产生其他乳制品没有的丰富口感和风味，可广泛应用于餐饮、甜点、茶饮、儿童零食及休闲零食等多样的消费场景，受到

9、越来越多国内消费者的认可。五、项目选址及用地综述（一）项目选址方案项目选址位于某工业园区,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。（二）项目用地规模项目总用地面积16188.09平方米（折合约24.27亩），土地综合利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照奶酪行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。六、土建工程建设指标项目净用地面积16188.09平方米，建筑物基底占地面积11082.37平方米，总建筑面积16511.85平方米，其中：规划建设主体工程12459.37平方米，项目规划绿化面积1245.30平方米

10、。七、设备购置项目计划购置设备共计75台（套），主要包括：xxx生产线、xx设备、xx机、xx机、xxx仪等，设备购置费1452.07万元。八、产品规划方案根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：奶酪xxx单位/年。综合考xxx实业发展公司企业发展战略、产品市场定位、资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、xxx实业发展公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。九、原材料供应项目所需的主要原材料及辅助材料有：xxx、x

11、xx、xx、xxx、xx等，xxx实业发展公司所选择的供货单位完全能够稳定供应上述所需原料，供货商可以完全保障项目正常经营所需要的原辅材料供应，同时能够满足xxx实业发展公司今后进一步扩大生产规模的预期要求。十、项目能耗分析1、项目年用电量1141076.78千瓦时，折合140.24吨标准煤，满足奶酪项目项目生产、办公和公用设施等用电需要2、项目年总用水量5442.91立方米，折合0.46吨标准煤,主要是生产补给水和办公及生活用水。项目用水由某工业园区市政管网供给。3、奶酪项目项目年用电量1141076.78千瓦时，年总用水量5442.91立方米，项目年综合总耗能量（当量值）140.70吨标准

12、煤/年。达产年综合节能量49.44吨标准煤/年，项目总节能率25.69%，能源利用效果良好。十一、环境保护项目符合某工业园区发展规划，符合某工业园区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。项目设计中采用了清洁生产工艺，应用清洁原材料，生产清洁产品，同时采取完善和有效的清洁生产措施，能够切实起到消除和减少污染的作用。项目建成投产后，各项环境指标均符合国家和地方清洁生产的标准要求。十二、项目建设符合性（一）产业发展政策符合性由xxx实业发展公司承办的“奶酪项目”主要从事奶酪项目投资

13、经营，其不属于国家发展改革委产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。（二）项目选址与用地规划相容性奶酪项目选址于某工业园区，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足某工业园区环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。（三）“三线一单”符合性1、生态保护红线：奶酪项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线

14、要求。2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。十三、项目进度规划本期工程项目建设期限规划12个月。将整个项目分期、分段建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目的适应性安排施工，各主体工程的施工期叉开实施。十四、投资估算及经济效益分析（一）项目总投资及资金构成项目预

15、计总投资4941.29万元，其中：固定资产投资3956.74万元，占项目总投资的80.08%；流动资金984.55万元，占项目总投资的19.92%。（二）资金筹措该项目现阶段投资均由企业自筹。（三）项目预期经济效益规划目标项目预期达产年营业收入8410.00万元，总成本费用6659.25万元，税金及附加93.73万元，利润总额1750.75万元，利税总额2085.96万元，税后净利润1313.06万元，达产年纳税总额772.90万元；达产年投资利润率35.43%，投资利税率42.21%，投资回报率26.57%，全部投资回收期5.26年，提供就业职位147个。十五、报告说明该项目报告对项目所涉及

16、的主要问题，例如：项目资源条件、项目原辅材料、项目燃料和动力的供应、项目交通运输条件、项目建设规模、项目投资规模、项目产工艺和设备选型、项目产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。通过分析比较方案，并对项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而为投资决策提供可靠的依据，作为该项目进行下一步环境评价及工程设计的基础文件。 项目报告核心提示：项目投资环境分析，项目背景和发展概况，项目建设的必要性，行业竞争格局分析，行业财务指标分析参考，行业市场分析与建设规模，项目建设条件与选址方案，项目不确定性及风险分析，行业发展趋势

17、分析项目报告由具有丰富报告编制案例的团队撰写，通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的分析，对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。十六、项目评价1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某工业园区及某工业园区奶酪行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某工业园区奶酪产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、xxx有限公司为适应国内外市场需求，拟建“奶酪项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某工业园区经济发展，为社会提供就

18、业职位147个，达产年纳税总额772.90万元，可以促进某工业园区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。3、项目达产年投资利润率35.43%，投资利税率42.21%，全部投资回报率26.57%，全部投资回收期5.26年，固定资产投资回收期5.26年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。4、引导民营企业建立品牌管理体系，增强以信誉为核心的品牌意识。以民企民资为重点，扶持一批品牌培育和运营专业服务机构，打造产业集群区域品牌和知名品牌示范区。统计数据显示，民营经济如今已成为中国经济的中坚力量。截至2017年年底，我国实有个体工商户6579.4万户，私营企业2726.

19、3万户，广义民营企业合计占全部市场主体的94.8%。而且，民营经济解决了绝大部分就业，是技术进步和创新的巨大驱动力：创造了60%以上GDP，贡献了70%以上的技术创新和新产品开发，提供了80%以上的就业岗位。十九大报告提出，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。十七、主要经济指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米16188.0924.27亩1.1容积率1.021.2建筑系数68.46%1.3投资强度万元/亩163.031.4基底面积平方米11082.37

20、1.5总建筑面积平方米16511.851.6绿化面积平方米1245.30绿化率7.54%2总投资万元4941.292.1固定资产投资万元3956.742.1.1土建工程投资万元1485.792.1.1.1土建工程投资占比万元30.07%2.1.2设备投资万元1452.072.1.2.1设备投资占比29.39%2.1.3其它投资万元1018.882.1.3.1其它投资占比20.62%2.1.4固定资产投资占比80.08%2.2流动资金万元984.552.2.1流动资金占比19.92%3收入万元8410.004总成本万元6659.255利润总额万元1750.756净利润万元1313.067所得税万

21、元1.028增值税万元241.489税金及附加万元93.7310纳税总额万元772.9011利税总额万元2085.9612投资利润率35.43%13投资利税率42.21%14投资回报率26.57%15回收期年5.2616设备数量台（套）7517年用电量千瓦时1141076.7818年用水量立方米5442.9119总能耗吨标准煤140.7020节能率25.69%21节能量吨标准煤49.4422员工数量人147第二章 背景及必要性一、项目承办单位背景分析（一）公司概况顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和服务质量

22、、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。本公司奉行“客户至上，质量保障”的服务宗旨，树立“一切为客户着想” 的经营理念，以高效、优质、优惠的专业精神服务于新老客户。 经过多年的发展与积累，公司建立了较为完善的治理结构，形成了完整的内控制度。公司自设立以来，组建了一批经验丰富、能力优秀的管理团队。管理团队人员对行业有着深刻的认识，能够敏锐地把握行业内的发展趋势，抓住业务拓展机会，对公司未来发展有着科学的规划。相关管理人员利用自己在行业内深耕积累的经验优势，为公司未来业绩发展提供了有力保障。 （二）公司经济效益分析上一年度，xxx有限公司实现营业收入5299.6

23、9万元，同比增长23.75%（1016.98万元）。其中，主营业业务奶酪生产及销售收入为4961.56万元，占营业总收入的93.62%。上年度主要经济指标序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入1112.931483.911377.921324.925299.692主营业务收入1041.931389.241290.011240.394961.562.1奶酪(A)343.84458.45425.70409.331637.312.2奶酪(B)239.64319.52296.70285.291141.162.3奶酪(C)177.13236.17219.30210.87843.472.4

24、奶酪(D)125.03166.71154.80148.85595.392.5奶酪(E)83.35111.14103.2099.23396.922.6奶酪(F)52.1069.4664.5062.02248.082.7奶酪(.)20.8427.7825.8024.8199.233其他业务收入71.0194.6887.9184.53338.13根据初步统计测算，公司实现利润总额1292.24万元，较去年同期相比增长112.76万元，增长率9.56%；实现净利润969.18万元，较去年同期相比增长90.67万元，增长率10.32%。上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元5299.69完成主营

25、业务收入万元4961.56主营业务收入占比93.62%营业收入增长率（同比）23.75%营业收入增长量（同比）万元1016.98利润总额万元1292.24利润总额增长率9.56%利润总额增长量万元112.76净利润万元969.18净利润增长率10.32%净利润增长量万元90.67投资利润率38.97%投资回报率29.23%财务内部收益率28.73%企业总资产万元8314.81流动资产总额占比万元26.56%流动资产总额万元2208.18资产负债率41.74%二、奶酪项目背景分析奶酪，又称芝士、干酪、乳酪或起司，是以生鲜乳或脱脂乳、稀奶油为原料，经杀菌、添加发酵剂和蛋白质凝固制成的固态乳制品。奶

26、酪营养成分丰富，含有丰富的钙、磷、维生素，蛋白质和脂肪等营养成分，享有“黄金奶”的美誉。其中，蛋白质含量较生鲜乳高出10倍，钙、镁、铁、锌含量是生鲜乳的5-15倍，且胆固醇的含量低于牛奶。奶酪还含有活性乳酸菌，具有和酸奶相似的健康益处，有助于提高免疫力。奶酪中的蛋白质经过酶和微生物的作用易被人体消化吸收，消化吸收率可达到96%-98%。此外，奶酪中几乎不含乳糖，适合于乳糖不耐受的消费者食用。由于奶酪制作工艺特殊，在发酵过程中可以产生其他乳制品没有的丰富口感和风味，可广泛应用于餐饮、甜点、茶饮、儿童零食及休闲零食等多样的消费场景，受到越来越多国内消费者的认可。乳制品消费的发展过程基本上分为奶粉、

27、液态奶和奶酪黄油三个阶段：1）奶粉阶段：受保鲜技术、运输渠道限制，需要将牛奶制作成奶粉进行销售；2）液态奶阶段：随着消毒灭菌、包装技术的发展，乳企可以在灭菌之后将牛奶运往各地销售，液态奶开始普及；3）奶酪、黄油阶段：奶酪具有不易保存的特性，受限于物流和包装水平，是生产、物流发展到一定阶段的产物，是乳制品消费的最高形态。随着社会进步及生活水平提升，人们越来越重视营养价值，倾向于消费高端乳制品，奶酪销量有所提升。目前中国液态奶市场已处在成熟期，奶酪市场刚刚起步，正进入快速发展阶段。奶酪行业生产壁垒较高且在不断提升：1）奶酪制作工艺复杂。奶酪生产首先需要优质的奶源，再经过降温、检测、巴氏杀菌处理、发

28、酵凝乳、切割、排乳清、装模、压榨、脱模、储藏等生产环节才可出厂。在生产过程中，奶酪制作通常不采取超高温灭菌，低温灭菌导致产品成品率低。此外，奶酪不易保存，除了加工工艺以外，对乳企的储存条件、运输体系、包装水平也有较高要求，因此奶酪行业技术壁垒高。2）资金壁垒。奶酪行业资本密集度高，生产奶酪所需的厂房及机器设备的资本投入较大。3）产能建设周期长。奶酪产能建设期一般为两年或以上。由于奶酪行业技术工艺复杂、资金投入大、产能建设期长等因素，因此奶酪行业有一定壁垒，进入门槛较高。在乳制品的细分品类中，奶酪、酸奶、黄油近几年的市场规模快速提升，液态白奶及其他乳制品的市场规模增速放缓。受益于消费升级，奶酪成

29、为整个乳制品行业中增速最快的细分品类，消费量占比不断提高。从海外乳制品发展历程来看，奶酪消费占比不断提升已经成为乳制品消费升级的主要方向，美国、英国、日本、韩国等国家的乳制品消费结构的变化都体现了这一趋势。从国内乳制品市场来看，虽然目前我国乳制品消费仍处于以液态奶为主的发展阶段，但液态奶消费占比逐年下降，奶酪消费占比提升趋势明显。我国液态奶已经步入成熟阶段，增速不断放缓，增速已于2015年出现了高位回落，2019年仅为2.2%。相比之下,我国奶酪行业处于市场初期培育阶段，体量较小但增速快。虽然目前我国奶酪仅占乳制品消费的1.5%，但随着乳品消费结构升级，奶酪行业正迅速逐渐崛起，未来发展潜力巨大

30、。2018年国务院办公厅印发了关于推进奶业振兴保障乳品质量安全的意见，明确提出要优化乳品结构，发展奶酪制品，该政策为奶酪行业的发展带来了机遇。此外，在2019年奶酪发展高峰论坛上，农业农村部副部长于康震也指出，一杯牛奶强壮一个民族，一块奶酪兴盛一个产业。让消费者从“喝奶”向“吃奶”转变。随着奶酪扶持政策不断出台，我国奶酪行业有望加速发展。我国乳制品行业已逐步完成由渗透率提升向消费升级驱动增长的过渡阶段、逐渐由量升走向价增。2013年以前，我国乳制品行业的发展主要由放量驱动，2004-2013年乳制品行业规模CAGR达18.27%。分拆来看，销量CAGR为14.07%，单价CAGR为5.89%。

31、2013年开始，我国乳制品行业增速逐步放缓，行业规模CAGR达5.50%。其中销量增长陷入停滞阶段，2013-2018年销量复合增速仅为0.07%，但单价CAGR仍达5.42%。奶酪行业量价齐升，2024年规模有望破百亿。我国奶酪行业经历了由量增向量价齐升驱动的发展阶段。2009年以前我国奶酪行业处于明显放量带动的增长阶段。2005-2009年销量CAGR为20.31%，同期均价CAGR仅为1.14%，单价增速较低，主要由销量拉动销售规模增速保持在21.68%。2009年以后，价格上提升速度加快。2009-2019年销售单价CAGR为4.63%，销售量CAGR为16.78%，2009-2019

32、年行业销售规模CAGR为22.18%，2019年我国奶酪市场规模达65.5亿元。预计2020至2024年，奶酪单价CAGR达到3%-4%，销量CAGR达到7%-8%，奶酪零售市场规模CAGR将达到11%-12%,2024年奶酪零售市场规模有望达到112.8亿元。2019年我国奶酪人均消费量仅有0.1kg，远低于发达国家人均消费量12.91kg，也低于世界平均水平3.13kg。对比饮食习惯相近的其他亚洲发达国家，日本和韩国的人均消费已分别达到2.66kg和3.23kg。从奶酪占乳制品消费比例来看，目前我国奶酪消费仅占1.5%，但饮食结构相似的日本和韩国已分别达到18%和47%。相比之下，我国奶酪

33、消费量提升空间广阔。我国饮食习惯和日本类似，均以再制奶酪为主。受益于日本政府推动全民饮食西化、学校食堂引入奶酪和本土品牌加码扩张奶酪市场，日本乳制品行业同样经历了从液态奶到奶酪的消费升级过程。1966年日本奶酪的人均消费量仅0.27kg，经历了50多年的发展，目前日本的人均消费量已提升至2.32kg，奶酪占比已达到18%。未来随着消费升级和饮食西化，我国有望复制日本奶酪行业发展路径，人均消费量预计有10倍提升空间。2019年中国奶酪零售市场CR5为47.1%。市占率前五为百吉福、乐芝牛、安佳、卡夫、妙可蓝多，市占率分别为22.7%、7.7%、6.4%、5.5%、4.8%。其中排名前四位均为海外

34、品牌，国产品牌仅有妙可蓝多入围前五。其他国产品牌位列第二梯队，多美鲜、蒙牛、光明分别排名第7、8、10，市占率分别为3.6%、2.8%、0.9%。受国内消费者饮食习惯的影响，我国本土奶酪品牌较少且起步较晚，一方面我国乳制品龙头企业伊利、蒙牛长期以液态奶业务为发展核心，并未大力展开奶酪产业布局；另一方面奶酪制作工艺复杂、生产成本和门槛较高，本土小型企业难以进入。成熟的海外品牌在市场导入、技术工艺上有着先发优势，在市场份额上占据着主导地位。一方面，海关总署数据显示，国内奶酪进口量自2016年起增速显著放缓，增速由2016年的28.58%下降至2019年的4.27%，国内市场对进口奶酪的依赖度降低。

35、占据主导地位的海外品牌并未采取激进的竞争策略，为国内品牌成长留有一定空间；另一方面，我国自主奶酪品牌较少，国内达到一定产量的奶酪企业不足20家，乳制品龙头并未大力布局奶酪板块，使得本土奶酪厂商之间的竞争尚不激烈，目前还处于初期共同培育市场阶段。随着市场规模快速增长、消费者对奶酪的认知程度和需求日益提升，国产品牌也加快奶酪产业的布局。妙可蓝多受益于儿童奶酪棒快速爆发，市场占有率由2017年的1.9%增长为2019年的4.8%；2018年，蒙牛设立奶酪事业部发展奶酪业务，2018年奶酪业务增速达66%；伊利也于2018年成立了健康饮品事业部和奶酪事业部，并推出妙芝手撕奶酪以及奶酪芝士酸奶“芝士点”

36、。相比海外品牌，我国本土的奶酪品牌竞争优势为：1）渠道本土化，本土品牌相比海外品牌能够更快地下沉至低线市场，迅速抢占市场份额；2）本土奶酪企业更了解中国消费者的口味偏好，可以更好地结合我国饮食习惯对产品进行研发。日本奶酪行业经历了由海外品牌主导到本土品牌崛起的过程，最终由雪印、六甲黄油、森用、明治等本土品牌主导市场。目前日本奶酪市场CR5超过60%，且均为本土品牌，其中日本奶酪龙头雪印集团市占率为17%。未来我国有望复制日本奶酪市场发展路径，本土品牌利用现有渠道优势和紧跟国人消费偏好需求，未来有望赶超海外品牌。我国奶酪市场可下分为餐饮渠道和零售渠道，目前餐饮渠道占据奶酪消费总量的58%左右，零

37、售渠道占42%左右。在零售渠道的细分中，传统零售渠道占比不断降低，由2010年的95%下降至2019年的65.8%，电商占比逐步提升，由2010年的5%增长至2019年的34.2%。西餐是奶酪的主要消费场景，奶酪是西餐厅制作汉堡、披萨等的重要食材，马苏里拉、奶油芝士、黄油、炼乳、芝士片等品类在西餐领域应用广泛。其中马苏里拉奶酪由于拉丝性较强主要应用于披萨制作中；车达切片在汉堡、三明治制作场景中应用广泛；山羊奶酪主要用于餐后甜点及点缀沙拉；柔皮奶酪主要应用场景为搭配红酒食用；随着人们对西餐的接受度提高以及消费水平的提升，将带动奶酪消费需求增长。随着烘焙及奶茶行业迎来消费升级以及口味创新，奶酪作为

38、配料越来越多出现在面包烘焙和奶茶制作中，应用场景进一步拓宽。近年来网红茶饮和烘焙品牌快速兴起，如喜茶、乐乐茶等网红奶茶品牌广受年轻消费群体喜爱，将贡献增量。我国奶酪零售以再制奶酪为主，儿童产品为再制奶酪零售增长的主要切入点。截至2017年9月儿童奶酪在零售端占比高达55%。相比原制奶酪，再制奶酪更适宜儿童食用，原制奶酪含有菌群较多，但儿童的肠胃更敏感，过多菌群对孩子的胃肠有破坏性。再制奶酪通过高温灭菌使得部分菌群被杀掉，而钙、蛋白质等营养成分依然保存，因此更适宜儿童食用。奶酪是营养丰富的舶来品，相较于成年人，儿童的消费习惯更容易养成。同时儿童群体庞大，加上二胎政策的推动，未来儿童奶酪消费市场广

39、阔。儿童奶酪的高利润也是推动品类快速发展的重要因素，儿童奶酪毛利率可高达40%，远高于普通常温白奶。未来随着家庭消费能力提升、对儿童饮食营养关注度增加以及本土企业加大布局儿童奶酪，我国儿童奶酪将迎来发展红利期。第三章 建设规划分析一、产品规划（一）产品放方案项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为奶酪，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案

40、进行测算，根据确定的产品方案和建设规模及预测的奶酪产品价格根据市场情况，确定年产量为xxx，预计年产值8410.00万元。（二）营销策略相关行业是一个产业关联度高、涉及范围广、对相关产业带动力较大的产业，根据国内统计数据显示，相关行业的发展影响到原材料、能源、商业、金融、交通运输和人力资源配置等行业，对国民经济发展起到很大的推动作用。产品方案一览表序号产品名称单位年产量年产值1奶酪A单位xx3784.502奶酪B单位xx2102.503奶酪C单位xx1261.504奶酪D单位xx672.805奶酪E单位xx420.506奶酪F单位xx168.20合计单位xxx8410.00二、建设规模（一）用

41、地规模该项目总征地面积16188.09平方米（折合约24.27亩），其中：净用地面积16188.09平方米（红线范围折合约24.27亩）。项目规划总建筑面积16511.85平方米，其中：规划建设主体工程12459.37平方米，计容建筑面积16511.85平方米；预计建筑工程投资1485.79万元。（二）设备购置项目计划购置设备共计75台（套），设备购置费1452.07万元。（三）产能规模项目计划总投资4941.29万元；预计年实现营业收入8410.00万元。第四章 选址可行性分析一、项目选址原则项目选址应符合城乡建设总体规划和项目占地使用规划的要求，同时具备便捷的陆路交通和方便的施工场址，并且

42、与大气污染防治、水资源和自然生态资源保护相一致。二、项目选址该项目选址位于某工业园区。园区继续落实小微企业税收优惠政策，扩大享受企业所得税优惠的小型微利企业范围，加大小微企业支持力度。按照国务院及财政部、国家税务总局统一规定，落实好“对年应纳税所得额在50万元以下（含50万元）的符合条件的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税”政策。2017年12月31日前，按月纳税的月销售额不超过3万元（或按季纳税的季度销售额不超过9万元）的小规模纳税人，暂免征收增值税。未达增值税起征点的文化事业建设费缴纳义务人，免征文化事业建设费；对按月纳税的月销售额或营业额不超过1

43、0万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。继续推行“以报代备”制度，减化手续，简便程序，确保应享尽享。园区加快建设“互联网+政务服务”示范区。优化服务流程，创新服务方式，推进数据共享。全面梳理编制政务服务事项目录，逐步做到“同一事项、同一标准、同一编码”。优化网上申请、受理、审查、决定、送达等服务流程，做到“应上尽上、全程在线”，凡是能实现网上办理的事项，不得强制要求到现场办理。全面公开与政务服务事项相关的服务信息，除办事指南明确的条件外，不得自行增加办事要求。完善网络基础设施，加强网络和信息安全保护，切实加大对涉及国家机密、商业秘密、个

44、人隐私等重要数据的保护力度。推行网上审批、网上执法、网上服务、网上交易、网上监管、网上办公、网上督查、网上公开、网上信访，最大程度利企便民，提升政务服务智慧化水平。三、建设条件分析项目承办单位现有资产运营优良，财务管理制度健全且完善，企业的资金雄厚，凭借优异的产品质量、严谨科学的管理和灵活通畅的销售网络，连年实现盈利，能够为项目建设提供充足的计划自筹资金。项目建设得到了当地人民政府和主管部门的高度重视，土地管理部门、规划管理部门、建设管理部门等提出了具体的实施方案与保障措施，并给予充分的肯定；其二，项目建设区域水、电、气等资源供给充足，可满足项目实施后正常生产之要求；其三，投资项目可依托项目建

45、设地成熟的公用工程、辅助工程、储运设施等富余资源及丰富的劳动力资源、完善的社会化服务体系，从而加快项目建设进度，降低建设成本，节约项目投资，提高项目承办单位综合经济效益。企业管理经验丰富。项目承办单位是以相关行业为主营业务的民营企业，拥有一大批高素质的生产技术、科研开发、工程管理和企业管理人才，其项目产品制造技术和销售市场已较为成熟，在生产制造的精细化管理方面、质量控制方面均具有丰富的经验，具有管理优势；在项目产品的生产和工程建设方面积累了丰富的经验，为投资项目的顺利实施提供了管理上的有力保障。四、用地控制指标根据测算，投资项目固定资产投资强度完全符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（

46、国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业固定资产投资强度1259.00万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“固定资产投资强度4500.00万元/公顷”的具体要求。投资项目办公及生活用地所占比重符合国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业办公及生活用地所占比重7.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“办公及生活用地所占比重7.00%”的具体要求。五、用地总体要求本期工程项目建设规划建筑系数68.46%，建筑容积率1.02，建设区域绿化覆盖率7.54%，固定资产投资强度163.03万元/亩。土建工程投资一览表序号项目占地面积（）

47、基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程7835.247835.2412459.3712459.371233.251.1主要生产车间4701.144701.147475.627475.62764.621.2辅助生产车间2507.282507.283987.003987.00394.641.3其他生产车间626.82626.82722.64722.6473.992仓储工程1662.361662.362634.112634.11189.622.1成品贮存415.59415.59658.53658.5347.412.2原料仓储864.43864.431369.741369.74

48、98.602.3辅助材料仓库382.34382.34605.85605.8543.613供配电工程88.6688.6688.6688.667.183.1供配电室88.6688.6688.6688.667.184给排水工程101.96101.96101.96101.966.424.1给排水101.96101.96101.96101.966.425服务性工程1052.831052.831052.831052.8375.795.1办公用房445.73445.73445.73445.7339.045.2生活服务607.10607.10607.10607.1040.366消防及环保工程297.01297

49、.01297.01297.0124.056.1消防环保工程297.01297.01297.01297.0124.057项目总图工程44.3344.3344.3344.33-94.667.1场地及道路硬化2822.91480.24480.247.2场区围墙480.242822.912822.917.3安全保卫室44.3344.3344.3344.338绿化工程1261.2644.14合计11082.3716511.8516511.851485.79六、节约用地措施土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用

50、地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。七、总图布置方案（一）平面布置总体设计原则按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。达到工艺流程（经营程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路

51、最短、货物人流分道、生产调度方便的标准要求。（二）主要工程布置设计要求车间布置方案需要达到“物料流向最经济、操作控制最有利、检测维修最方便”的要求。（三）绿化设计场区植物配置以本地区树种为主，绿化设计的树木花草配置应依据项目建设区域的总体布置、竖向、道路及管线综合布置等要求，并适合当地气象、土壤、生态习性与防护性能，疏密适当高低错落，形成一定的层次感。（四）辅助工程设计1、给水系统由项目建设地给水管网直供；场区给水网确定采用生产、生活及消防合一系统的供水方式，在场区内形成环状，从而保证供水水压的平衡及消防用水的要求。投资项目用水由项目建设地给水管网统一供给，规划在场区内建设完善的给水管网，接入

52、场区外部现有给水管网，即可保证项目的正常用水。投资项目采用雨、污分流制排水系统，分别汇集后排入项目建设区不同污水管网。2、项目拟安装使用节水型设施或器具，定期对供水、用水设施、设备、器具进行维修、保养；对泵房、水池、水箱安装液位控制系统，以防溢水、跑水，从而造成水资源的浪费。3、室外电源采用三相四线制380V/220V，室内采用三相五线制，照明灯具电压为220V；场内动力、照明负荷按“类”用电负荷设计；自10KV电网引一路架空线作为主电源引入场内10KV终端杆，经避雷器保护后，以电缆方式引入场内配电室。投资项目供电负荷等级为级，场区降压站电源取自国家电网，电源符合国家标准供配电系统设计规范（G

53、B50052）的规定。车间电缆进户处要做重复接地，接地电阻小于10.00欧姆，其他特殊设备的工作接地电阻应按满足相应设备的接地电阻要求。4、工业电视部分：在场内主要场所进行重点监视，适时录像并存储图像，不仅可以了解工作人员及场内来往人员的情况，还可通过查询录像资料，为事故鉴定、责任划分提供法律认可的视频图像证据。冬季室内采暖要求计算温度：各主体工程14.50-16.50，需采暖的库房5.50-8.50，公用站房14.50，办公室、生活间18.50，卫生间15.50；采暖热媒为95.50-75.00采暖热水，由市政外网集中供应，供水压力为0.40Mpa。八、运输组成（一）运输组成总体设计1、项目

54、建设规划区内部和外部运输做到物料流向合理，场内部和外部运输、接卸、贮存形成完整的、连续的工作系统，尽量使场内、外的运输与车间内部运输密切结合统一考虑。2、外部运输和内部运输可采用送货制；采用合适的运输方式和运输路线，使企业的物流组成达到合理优化；把企业的组成内部从原材料输入、产品外运以及车间与车间、车间与仓库、车间内部各工序之间的物料流动都作为整体系统进行物流系统设计，使全场物料运输形成有机的整体。（二）场内运输1、场内运输系统的设计要注意物料支撑状态的选择，尽量做到物料不落地，使之有利于搬运；运输线路的布置，应尽量减少货流与人流相交叉，以保证运输的安全。2、场内运输主要为原材料的卸车进库；生产过程中原材料、半成品和成品的转运，以及成品的装车外运；场内运输由装载机、叉车及胶轮车承担，其费用记入主车间设备配套费中，本期工程项目资源配置可满足场内运输的需求。（三）场外运输1、场外运输主要为原材料