重庆中兴花园项目销售策划和销售代理投标书58p

1、中兴花园项目销售策划和销售代理投标 目 录第一章 项目市场分析报告第二章 项目销售定位策划第三章 销售定位策划的主要内容第四章 销售控制主要内容第五章 销售管理的主要内容第六章 广告建议第七章 策划费用和代理佣金提取比例中兴花园项目是重庆诚投房地产有限公司在渝中区开发的一精品物业，她将成为重庆市经济中心商圈的新型财智型商务公寓的经典作品和主题商场的典范。中兴花园座落于重庆渝中区的经济核心地带较场口区域，和平路与中兴路交叉地带。根据目前的建筑设计方案，本项目由裙楼和两栋塔楼组成，总建筑面积约为95904平方米，裙楼建筑面积约62893平方米，塔楼建筑面积约33011平方米，建筑规划和设计改建方案

2、已基本完成。裙搂与部分塔楼在建。经过前期的市场调研分析，本项目性质初步确定为现代化的多功能财智型商务公寓和家居主题商场。根据这个初步设想，结合目前项目现状，标书对本项目作了比较系统的市场定位分析， 形成了对本项目的设计功能修改建议，并着重从市场的角度出发，对项目的销售定位、建筑功能建议、销售控制、销售模式、销售管理、广告建议等方面都作了全局性和可操作性的论述。第一章 项目市场分析报告一、投资环境分析1、人口环境：2001年全市总人口为3097万人，比上年增加5万人。其中城镇人口1075万人，乡村人口2022万人；渝中市2001年末总人口为62万人，较上年增长0.59%。2、经济环境：2001年

3、，重庆全市完成gdp1751亿元，增幅为9%，高于全国1.6个百分点，较上年增加162亿元，经济增长速度位居全国14位，西部第3位。据国家统计局最新反馈的资料显示，2002年上半年重庆市经济增长10.1，增幅高于全国水平2.3个百分点，实现两位数增长，增幅比上年同期高0.8个百分点 ，宏观经济效益进一步改善。3、收入与消费：2000年末城市住户可支配收入6275.98元，比上年增长10.64%，人均消费支出5475元，扣除价格因素，每年实际增长6.8%。到2002年全市城镇住户收入将增长7%。2001年上半年地方预算内财政收入增长25.8，城市居民人均可支配收入增长5.9，农民现金收入增长10

4、.7。4、政策环境：通过加大住房制度改革、调整税收政策、加大信贷支持力度、清理收费项目、完善城市配套设施、完善二手房市场流通体系等政策措施鼓励和规范重庆市房地产市场的发展；通过“十个一批”政策，完善我市政务环境、市场环境、城市环境、旅游环境、人才环境等综合发展环境，努力使重庆成为西部发展环境最优的城市。 二、市场环境分析以市场容量为标志，重庆房地产市场已经成为西部乃至全国较为活跃的房地产市场，重庆的房地产市场近年来大背景趋好，重庆房市进入一个相对理性的发展阶段。 1、土地一级市场供应回落，土地价格上扬 2001年，在国家对土地供应“以审批转为市场形式”实施的背景下，重庆市府继续对土地的供给实施

5、严格控制，较为有效地抑制了一级市场。（具体数据略）。从2002年6月起，市政府重新调整了土地出让价格，在以前土地出让价格的基础上平均上涨了91。2、市场需求增长较快 2001年全市房地产开发竣工1048万平方米，其中住宅竣工710万平方米，全年商品房销售1063万平方米，同比增长26，其中住宅销售896万平方米，同比增长25，二手房交易447万平方米，同比增长49，商品房投资额163.04亿元，同比增长43.3。明显放大的投放量使市场竞争空前激烈，迫使各家楼盘都要加大广告投入，以争取市场份额。 3、办公物业和商业营业用房增幅涨幅大 2001年重庆办公楼和商业营业用房平均价格为2622元/平方米

6、和3548元/平方米，分别比1996年上涨727元/平方米和1576/平方米，上涨幅度达38.4和79.9，相比之下，商品房住宅价格上涨幅度仅为11.3。2002年由于浪高凯悦、北岸星座、时代大厦、希尔顿等高断写字楼的上市，办公写字楼价格水平已经冲上了新高。 4、商务公寓保持良好的销售势头，但呈现量增价跌的状态 商务公寓作为一种新兴的物业类型，自从99年引入我市以后，由于其较强的市场适应能力，销售发展势头良好。一方面国家经济景气，中小企业急剧增加，对于商务公寓的现实需求持续旺盛，但是另一方面由于房地产竞争加剧，很多物业项目都定位于商务公寓以求市场突破，因此近来商务公寓市场呈现量增价跌的状态。如

7、恒通云鼎、北岸星座、诚投银都、高创锦业等，都有不俗业绩表现。 5.市场机会分析重庆市有三级以上开发资格的房地产公司约800家，多数开发商的开发观念只停留在“居者有其屋”的建造房屋观念上，项目策划能力与营销策划能力较弱，开发理念相对滞后，内部管理的随意性较大，不少开发商还在停留在粗放性经营；诸多因素使开发的物业销售不畅，致使商品房空置率居高不下。但也有部分有远见的开发商已经从与沿海地区成功开发商经营管理中找到了差距，奋起直追，但毕竟万里长征才刚刚起步，更何况这样的开发商在重庆房地产业中还为数不多。因此，开发受市场欢迎的产品，对开发商来说，还是有比较多的市场机会。三、项目市场分析1、项目区域分析（

8、简）中兴花园项目处于较场口区域，属于解放碑中央商务区。随着重庆市发展战略-长江上游经济中心的确立，解放碑中央商务区成为重庆最具发展潜力的区域。解放碑中央商务区，是重庆市重要的商务活动中心，除了繁荣的商贸服务产业发展迅猛外，更是外来机构驻渝的中心商务办公区。同时，又是重庆都市经济圈的中央商务区。因此，地域的潜力不可限量。但，此区域尚未有比较规模的配套设施齐全的综合商务办公市场。该项目的设立，将增加中央商务区商务办公市场的空白，成为重庆都市经济圈的中央商务区的商务办公基地。2、项目地块分析项目地块有其有利的优势与不利的劣势。2.1有利因素4 交通便捷中兴花园项目所处的和平路，是重庆中央商务区最重要

9、的交通要道，步行可达解放碑，经新华路可达朝天门，经中兴路可达南岸区、菜园坝火车站，由和平路经两路口达到沙坪坝区、渝中区、飞机场，和平路有通往市内各区域的长途车站和市内公交车站。引人注目的是，建设中的轻轨较场口站与项目毗邻，规划中的地铁站紧傍依项目。因此，交通便捷是项目最大的有利因素。4 商务配套成熟目前该地块周边分布有得意装饰城，解放碑成熟商业圈，酒店娱乐场所，以及旧货交易市场等商业娱乐设施。与政府直属机关、法院、新闻单位一步之遥；与银行、证券等金融机构近在咫尺，到金山酒店、海逸酒店、重庆宾馆、重庆饭店等众多商务酒店不必舟车劳顿，可步行前往。医疗、电信等配套齐全。4 区位优势突出中兴花园项目位

10、于重庆都市经济圈的中央商务区，区位优势非常显著。2.2不利因素4 项目体量较小，距离和平路与中兴路太近，不利于组织大型商业活动。周边住户定位档次较低。4 靠近和平路与中兴路的接合部，双向交通噪音对居住和商务办公有一定的影响；同时道路较窄对于出入货车辆、人员出入有一定的不便，影响人流车流的组织。4 项目开发延宕时间较长，对销售形象带来一定的负面影响。4项目设计部分功能不尽合理，如住宅定位与户型较大等。 四、商务办公市场分析1、写字楼市场供应分析商务办公写字楼物业的市场供需状况一直是国家经济运行状况的晴雨表，如果国家经济景气，投资环境稳定，作为经济运行的直接载体企业则数量增多、规模扩大，商务办公写

11、字楼物业的需求旺盛；反之则企业数量减少、规模缩小，商务办公写字楼物业的需求疲软，市场积压严重。由于受97年东南亚金融危机等因素的影响，全国经济形势严峻，因此写字楼的消化率逐年下降，2000年经济回暖以后逐渐好转。近几年重庆市写字楼的出租出售情况就比较直观地反映了这些变化，如下图所示：目前重庆的写字楼主要集中在解放碑、上清寺、石桥铺等地，这些地方都是重庆市的商务繁华地区，集中了市内大部分的金融、商贸和it产业公司，有着完善的市政设施配套和良好的商务办公氛围，因此这些片区的写字楼市场消化率普遍较高。除此之外的渝中市、南岸市、渝北区由于经济发展的相对滞后，商务配套的不完善和商务办公气氛不浓，一些写字

12、楼定位不准，因此成了重庆市写字楼积压的主要区域。附表1 较场口地区写字楼调查一览表项目名称开发商位置总建面（m2）写字间规模(m2)均价(元/m2)租赁价(元/m2)付款方式(租赁)主要户型服务形象租售率希尔顿酒店庆隆房产两路口 550095-100押金两个月,按季付大开间较好 电梯和物管很差，60%的租售率得意世界台庆地产综合开发公司较场右4800-530045-60押金两个月,按月付一梯四户150250m2较好经营状况不好，60%的出租率大都会和记黄埔地产(重庆)解放碑 100000 33500不销售90-130押金三个月,按月付大小都有形象和态度都是写字间中最好

13、的九成以上出租半岛国际弘基物业五一路4800021000不明50-60押金三个月,按季付大小都有形象不好，态度和服务很好九成以上出租合景国际大厦合景实业民族路口30000267007000不出租不明整层出租形象不好，态度和服务不错雅地天际共创物业八一路不明不明8250起，均价8800交房后出租,租金80以上30.9-47形象和服务都很专业定位较高，还在销售中，销售状态保密中天广场嘉陵集团七星岗200001500不明40两个月的押金,按季月付大小都有形象和服务态度都很好经营状况良好，九成的出租率 东方曼哈顿渝亚房产地王广场对面130000非常好现未发售 2、商务办公市场需求分析在一些传统写字楼积

14、压的同时，在市场上却出现一种新兴的商务办公物业商务公寓连续走俏，这也加剧了传统写字楼的积压。商务公寓是一种介于公寓和纯商务办公写字楼之间的一种物业，它是在新经济时代发展形势下产生的一种新兴物业类型，它的出现满足了一些新经济产业的中小企业的特别需求。由于传统写字楼购买资金压力大、商务办公运营维护成本高、转租转售困难等弊端，这些都不太适合日益增多的讲求效率和个性化的新型小公司。目前市场上出现的商务公寓正冲击着市场，以灵活的“居家商务办公两相宜”的小面积空间吸引了大批小公司和个体投资者，特别是随着律师事务所、贸易、咨询、影视、广告、媒介、it等新兴行业的兴起，大批创业者正寻找资金投入较小、商务服务配

15、套完善、具有良好商务办公形象、同时也能简单居家的商务办公场所，作为开创事业的平台。在中国，商务公寓首推北京的中关村和深圳、上海、广州等地的中心商务圈。重庆去年推出的恒通云鼎国际、大同方城市商务公寓、理想国际、龙湖北岸星座、浪高凯悦、高创锦业、诚投银都等都取得了成功。本项目所处的解放碑商圈，是重庆的经济商业中心。逐步吸引了国内外商业、贸易、中介、it等行业以及驻外机构的进驻，对于重庆这样的开放大都市，商务办公物业的各类需求较为活跃，尤其是深受中小企业喜爱的商务公寓市场几乎是供不应求。值得说明的是，近年由于重庆市经济景气指数升高，全市的商务办公物业需求旺盛，但是由于前几年的大量积压，写字楼市场出现

16、结构性供大于求：传统低档次写字楼供大于求，商务公寓作为一种新兴商务办公物业表现供不应求。尤其是寸土寸金的解放碑。3、市场竞争态势综合目前全市的所有商务公寓及相关类似物业，下面从区域内竞争进行竞争态势分析。由于中兴花园的市场定位和渝中、南岸、沙坪坝等兄弟区域的个案性质更趋接近，因此区域外的竞争也更为激烈。这类竞争对于中兴花园的区域性客户影响不大，但对于地缘性客户却会形成较大分流。 区域间的竞争主要发生在同一价格带上，综观整个项目所处区域，目前对于解放碑商圈威胁比较大的区域有两个：一是渝中区，均价在25003200元/平米（建面）；二是南岸区，目前均价在2200元左右（建面），主要有科尔国际商务公

17、寓。南岸的浪高凯悦开创了重庆写字楼的新高，均价达到7000元/平米。渝中区，目前均价在3600元4500元（建面），主要有恒通云鼎国际商务公寓和大同方城市公寓；该项目的区位、价格、配套等方面与本项目均基本在一个竞争层面上，对本项目基本构成竞争威胁。4 恒通云鼎国际商务公寓处于解放碑民权路、八一路交汇中心，区位优势明显突出，是渝中半岛屈指可数的几个优势楼盘之一。整个项目由8层裙楼商场和30层塔楼高级商务公寓组成，总建面约8万平方米，户型从50多到130多平方米不等共7种，均价约42004500元/平米（建面），开盘近半年来销售情况良好。4 大同方城市公寓地处解放碑大同路，接近商业步行街的入口，位

18、置优越，只是整体形象包装和营销策划稍欠缺，该项目户型面积从60多到140平米，均价约3500元/平米（建面），由于它在价格上的明显优势，因此销售情况较好。4 帝豪名都座落于陈家坪高速路入口，是一裙楼商场加塔楼商务公寓项目，塔楼公寓总建筑面积2.5万平方米，房型属于90年代末期设计，户型梁柱较多，主力面积为80140平方米，均价3200元左右，已经在2001年初交房，基本入驻办公，对本项目构不成竞争威胁，反而较高的均价对于本项目更能体现价格优势。4 科尔国际商务公寓位于南坪工贸商务片区，总建面约3.6万平方米，规划有裙楼商场和塔楼商务公寓。已经于 2002年5月底开盘，塔楼均价约2200元平方米

19、，该项目的区位、地段、价格对中兴花园没有威胁。4 西普大厦位于华新街市府路口，包括5层约8000平方米商场和19层约1.8万平米商务公寓，整个工程于2001年5月交付使用。裙楼售价：一层靠外均价为13000元、一层靠内均价为9000元；二层均价为6000元，裙楼销售一楼及部分，剩下出租。塔楼均价为3000元，主力户型为109、122、182、258平方米，不带厨房。由于配套差、户型梁柱多，并且中央空调配备（5元/月平方米）等原因，开盘2年来只售了不到40，现在采取出租，租金为：精装修为40元/月平方米；清水房为25元/月平方米，目前租出率约为20。附表2重庆市主要商务公寓及商场一览表项目名称位

20、置公寓规模(万m2)开盘时间均售价(元/ m2)销售率(%)工程形象主要客户恒通云鼎小米市72002.0942004500（建面）90已交房，入住率70%，正在商场装修中中小公司及高级白领大同方城市公寓大同路2002.10均价3500（建面）80得意装饰城小米市1.2199960-100100%已成为成熟装饰中心本地、外地建材商家帝豪名都陈家坪2.52000.03公寓：3200裙楼：1f:其他95已交房中小公司、办事处、北辰名都渝北站2.02001.06公寓：2800裙楼：1f 270002f 130003f 500040做外墙、11月交房中小公司、办事处、工作室华宇广场沙坪坝2.72001.

21、05公寓 3300裙楼1f80内装饰企事业单位、中小公司、办事处、中信大厦红旗河沟2.51999.09公寓250095已交房企事业单位、中小公司、办事处、碧海金都新牌坊转盘1.02001.04公寓2200裙楼1f45002f 35003f 2700100已交房企事业单位、中小公司、办事处、工作室髙创锦业石桥铺渝州路2.52002.10公寓：3300裙楼：1f:25000 2f:15000认购下定45建至裙楼四层，现已认购， 2003年底交房电脑公司、广告公司、贸易北岸星座渝北站约2.52003年3000 西普大厦华新街1.82000年公寓：3000裙楼1f 130002f 6000售40租20

22、2001年5月交房裙楼中行、工行现代广场观音桥农贸市场商场8层共11万2000年1f均价16500其他4200-80002001年底完工1-5部分重百，快餐银行部分零售江田广场渝北站商场10层共4.2万2000年1f 135002-10f400060001-5f百货其他待租2001年10月全部完工新世纪百货 4、商务公寓的市场前景商务公寓的目标客户主要集中在一些新兴的中小企业公司，包括商业贸易公司、中介服务公司、it等高新技术产业公司、营销和管理等咨询公司、外地公司驻渝办事处等，而区域内的经济发展状况、政府发展规划、市政设施配套状况、产业构成状况等是决定中小企业成长环境和经营状况的重要因素，同

23、时也是决定商务公寓市场需求大小的重要因素，因此下面通过对区域内的以上因素的分析来预测区域内的商务公寓市场发展趋势。重庆市由于长期的发展积累，有着较好的经济基础，区域内的汽车及其配套产业、以房地产和商贸服务为主的第三产业都获得了较大发展，加上该市得天独厚的地理位置和可持续发展的地理空间，人们普遍看好该区域的发展前景看好。5、解放碑住宅市场附表3 较场口地区住宅调查一览表项目名称开发商位置总建面(m2)住宅（m）均价(元/m2)主要户型服务形象服务形象销售率新民花园物化发展公司和平路5200040000住宅3500一栋全一室户,一栋两室户偏小态度一般,专业性较差较差恒通.云鼎国际公寓恒通房产小米市

24、70000380005600小户型接待非常热情,员工对楼盘很有信心去年十月交房,入住率达70%,余30套尾房东方曼哈顿渝亚房产地王广场对面130000700005200小户型，解放碑首座涉外公寓很专业 正在销售中，已售40%时代豪苑龙庆物业解放碑不明不明10000-11000标准层71-106豪华单位71-211非常热情,专业化很强80%的销售率银街俊景斯达房产新华路180号120000650003500一室户，两室一厅，到三室两厅都有态度一般,专业性很强已售50%,销售时间长达两年半,销售状况很差 ,户型多次改动南国丽景英利房产苍白路66号4500038000起价3000全三室两厅,最小15

25、0m2态度热情,专业性很强由表3看出，普通住宅在中央商务区内，市场容量非常有限。因此，本项目将放弃普通住宅的考虑。6、渝中市零售商业的现状及趋势根据走访渝中区的几个商厦和百货商场的情况看，渝中的商业主要集中在“一价区”。“一价区”既是商业中心，又是老城老街，是历史创造的商机，如解放碑商圈。因此，人流比较集中，人气较旺。但从总体上看，渝中商业发展的并不均衡。零售业分布不均匀，占位不合理。如“二价区”的大型零售商业基本上处于空白。另一方面，传统百货占据渝中商业的大半壁江山。在销售模式与购物环境方面都没有新的突破。（略）附表4重庆商圈商业调查表商圈供应量地理位置及交通商圈地位商用物业租售价格出租率消

26、费群来源解放碑商圈解放碑商圈周遍近30个大小百货商场,加上上千家临街铺面,商业物业用房供应量已多达近30万平方米位于重庆市中心位置,是全市政治、经济、信息、商贸中心位于重庆市批发业、零售业的绝对领头羊地位，2001年零售总额达122亿大型商场一般以联营方式扣点25%作为租金；一般商场租金300-500元/m2.月；售价2万-7万/m2（使用面积）临街商铺400-1100元/m2商业整体出租率达到95%首先是来自渝中区的消费者，来自外区的消费者也占了相当一部分，由于是全市的商业中心，客户群范围广泛沙坪坝商圈现已营业的商业用房供应量近8万平方米，随着华宇广场、欣阳广场、三峡广场、化夏银座等商业用房

27、投入营业后，其供应量将突破30万平方米位于重庆市西部，是距离母城渝中区较远的一个主城区，其商业面积中心区距离解放碑中心区约15公里，但其交通日益改善，已形成四通八达的交通网络，为商业发展提供了较好的基础配套设施已成为重庆市仅次于解放碑商圈的第二大商圈大中型商场一般采用联营形式招商，租金扣点22-24%；沿街独立铺面租价为120-350元/m2.月商业整体出租率在90%以上主要来源于本区，虽可吸引部分来自渝中、九龙坡的消费者，但数量不大；消费群体呈现年轻化、知识化、城市化的特点，主要是大中学学生、教师、医生、律师及政府人员南坪商圈南坪商圈已营业的商场、铺面面积约6.5万平方米，而既将投入使用的商

28、用物业用房营业面积约在10万平方米重庆市的南大门，南坪东路、西路、惠工路是南坪商圈的核心；与渝中区距离近，但只有一条长江大桥已成为渝中区到南岸区的交通瓶颈虽成为重庆市主要的商圈，但消费群体的数量和消费能力较为有限，并且对解放碑商圈的依赖性大大中型商场以联营为主，租金以扣点抵扣，如服装扣点一般在23%。铺面的租金差价大，租金在40-300元/m2.月商业整体出租率在85%左右主要是南岸区本区的客户，其次是巴南区和周边郊区的鱼洞、綦江观音桥商圈观音桥商圈内已营业的商场、铺面面积约5.7万平方米，将投入使用的商业面积达到17万平方米临近机场和规划中的火车站，是重庆的交通枢纽。五黄路、黄花园大桥、复线

29、桥、滨江路的陆续建成，已成为重庆交通条件最佳的城区1999年前为重庆市的第二大商圈，但随着其他商圈的快速发展，其地位已下滑商场以联营方式为主，如服装扣点在23%左右，铺面的租金一般在150-500元/平方米.月商业整体出租率在80%左右主要是渝中区、北部新城和渝北区的客户，有少量沙区的客户杨家坪商圈杨家坪商圈商业用房营业面积近8万平方米（其中地下商场近4万平方米）重要的交通枢纽，是九龙坡区连接南岸、渝中、沙区、大渡口的重要交通通道仅次于渝中和沙坪坝，商圈的重要程度列第三铺面租价：150-300元/平方米.月，售价：2000050000元/平方米商业整体出租率在90%左右以本区消费者为主，部分来

30、自大渡口和李家沱；消费群体主要是本区企事业单位员工附表5解放碑地区商业项目调查一览表项目名称开发商坐落位置项目规模（m2）销售均价(元/m2)租赁价格(元/m2)付款方式(租赁)服务销售状态得意世界装饰城台庆地产综合开发公司较场口12000不明60-80押金两个月,按月付较好全部出租,经营状况良好中天广场嘉陵集团七星岗18500 一层168二层138三层118两个月的押金,按季月付非常专业全部出租新民花园物华物业复旦中学旁52000(商业8750）整层销售或出租一层80,二层70,一般定位为超市商场餐饮娱乐，销售状态为零恒通.云鼎国际公寓恒通房产小米市70000不明不明,整体招租较好9层商业面

31、积的分布类似大都会,有餐饮唯一电影院银泰百货，所有规划对口企业已落实丽岛春天润宏置业八一路步行街地下商场30000划分商铺分别招商销售一般位于轻轨出口,步行街下面,人气旺。销售情况不明，正在销售中。第二章 项目销售定位策划一、产品定位1、主要优势1.1本项目位于政府规划中的重庆都市经济圈之解放碑核心商圈内，从整体的区域环境来看，所处位置具较大的升值潜力和发展空间。1.2从项目的规模来讲，超越区内部分商务公寓(单体)，容易形成良好口岸环境。1.3产品的建筑设计、智能化应用等使建筑形象更富现代感和时代感。1.4项目位于和平路与中兴路的结合部，具有极好的商业氛围。1.5项目为财智型的智能化商务公寓，

32、与周边的商务公寓有一定的差异性。将成为重庆商务公寓的典范。2、主要劣势2.1本项目所处之地道路较为狭窄，对组织人流、车流有一定的障碍。2.2项目周围尚未形成规模商务办公区，给项目的前期推广产生一定的阻力。2.3裙楼的定位与商务公寓的协调性尚未统一。2.4项目的停车位数量尚不能满足其商务写字楼的实际需求。2.5 由于周边环境和处于解放碑商务经济区，不利于设计住宅，只有利于商务公寓。3、项目产品定位根据前面所作的市场机会和威胁分析以及项目产品本身的优劣势分析，对本项目产品作出如下定位：3.1 产品类型：以商务办公为主、同时具有简单居家功能（即具有但弱化厨房等居家功能配套）的商务公寓；同时又配套主题

33、商场和巴渝文化主题的娱乐、饮食、美体中心。3.2建筑形态：具有较强新经济时代的现代感和时代感的财智型高层主题商业建筑；3.3产品定位：具有主题商业和休闲、商务、会所配套及金融、电信、娱乐、文化等支持的财智型商务公寓。二、项目定位1、目标市场描述本项目的目标客户群主要由以下几部分组成：第一部分：新经济时代的新行业客户群境外来渝的广告、贸易、it、科技、装饰、律师、新经济商务公司等；市内特别是朝天门、解放碑的新型服装业、经济型实业、中介服务公司等。小型商务公司行业进入门槛不高，近几年发展迅猛，适合在家商务办公，但普遍要求良好的公司形象以给客户信心。这些业主比较年轻，购买力普遍不强，倾向于选择按揭购

34、房，且最好达到7成20年以上，让月供款不会成为本已开支紧张的小公司的负担。（此类客户需求面积在100平米以下）。第二部分：传统行业客户群已经散乱分布于各传统商住搂（甚至是纯住宅楼）的一些传统行业企业，例如分布于目前朝天门和解放碑周围沿街的各类成长型中小公司和个体户。他们普遍走过了最艰难的原始创业，公司业务逐步扩大，随之也迫切需要改换商务办公环境以提升公司形象。这些业主比较注重商务办公场所的交通便利程度，并且由于已经拥有一些固定客户，他们往往不喜欢远离他们原来的商务办公场所，因此和平路的较场口区域对于传统经营户们还是有较强吸引力。（此类客户面积需求在100平米以上）。第三部分：投资型客户群相对于

35、住宅公寓和写字间来说，商务公寓具有较强的投资吸引力，它比投资住宅的回报率高，又比投资写字楼的风险小。这类投资者注重项目所处区域发展潜力、项目的内在配套和外在形象，项目必须具有适应市场发展趋势的超前设计，以保证物业持续增值。据京、沪、深、穗等地统计，很多入驻业主（公司）有相当比例是个人投资者，他们目前可能买两套，一套出租一套自用，一套出租的租金有的能付清两套的按揭款，当公司发展到一定时候就需要扩大场地，这样就把另外一套收回自用。2、市场定位以重庆驻渝商务、it业、国内广告、咨询业、电子贸易、食品科技等创投性公司为主、以主题商场、金融、电信及文化娱乐为配套的目标客户群。三、形象定位1、最具时代感、

36、适合新世纪中小型公司的商务公寓和主题商业设施；2、解放碑区域新现代主义、流线型结构的商务建筑；3、财智休闲商务办公方式和创投商务办公理念的首创发起者；4、具有“三星级”（或aaa级）管理水准的商务公寓。四、价格定位4.1商场500025000元/m4.2商务公寓35005000元/m 4.3租金（略）。5、经营方式定位51商业模式：以家庭式或团购式消费为主导方向的现代主题商城。52经营模式：产权与经营管理权分离的现代商城经营模式。53经营方式：售、租结合、合作经营的经营（招商）方式。第三章 销售定位策划的主要内容一、裙搂定位1、商用功能部分：物态业种：1) 主题商场（好百年国际家居广场：品牌家

37、私、家居饰品、时尚布艺、欧陆灯饰、家用电器）2) 小家电商场（手机、照相机、电子词典等小家电，厨房电器、电脑柜、橱浴五金、橱柜）3) 娱乐中心（经典影城、康乐宫、酒吧、茶座、咖啡馆、海盗啤酒馆、夜总会、保龄球馆）4) 金融、证券、邮政营业中心（银行、电信、邮政、证券公司）5) 健身演艺中心（健身、体美中心，巴渝文化歌舞演艺中心）6) 美食街（巴渝文化名吃、欧美西餐、欧美快餐、民族风味小吃街）目标客户：1) 好百年国际家居连锁集团2) 新华路、朝天门等重庆市家电商户3) 重庆文化演艺团体、投资机构4) 重庆及沿海地区高尚娱乐投资机构5) 重庆市主要商业银行、证券机构、电信机构6) 重庆知名餐饮集

38、团、欧美知名快餐机构（肯德基、必胜客）商业项目竖向分布图（见附图）平面空间组织图（见附图）租售价格和交易方式1) 商业部分销售价格：5000-25000元/ m2) 商业部分租赁价格：60-95元/ m3) 商业部分招商价格：35-45元/ m4) 交易方式：招商、租赁、销售2、写字楼功能部分物业类别：乙级商务写字间（大开间）目标客户：重庆及域外中小型企业驻渝机构行业：贸易机构、it产业、境内外商务财团、服装、食品、中介服务业、房地产配套产业（建材、设计、园林景观）、文化教育产业身份：中、小型工商业者，创业投资型企业（it业、咨询业、电子医药食品贸易、在渝办事处）； 年龄：3050岁左右的法人

39、；企业性质：股份、个体、工作室等；公司规模：注册资金在20万元以上，年经营额在100万元以上的企业；利润水平：年利润在20万50万元；支付能力：首付7万12万元，月供2000元以下；购买模式：70以上按揭；车辆状况：目前2030拥有率； 客源构成：渝中区域客源为主（60），渝中及外区域为辅（35）；购买动机：自用为主（60），投资为辅（40）；楼层竖向分布图 （附图后） 平面及空间组织图（附图后）租售价格和交易方式1) 写字楼部分销售价格：4300-5200元/ m2) 写字楼部分租赁价格：35-50元/ m3) 交易方式：招商、租赁、销售二、住宅定位1、住宅定位：财智型商务公寓2、目标客户：

40、境外来渝的广告、贸易、it、科技、装饰、律师、新经济商务公司等；市内特别是朝天门、解放碑的新型服装业、经济型实业、中介服务公司等。3、户型优化：1) 作为商务公寓的厨房功能应该弱化，而商务办公人员多于居家的人数，因此卫浴功能应该强化，由此建议将卫生间面积扩大至6m2以上，而厨房面积适当减小。2) a栋单套的销售单位面积可以确定为80-120平方米之间，同时为了增强塔楼商务公寓的市场适应能力，扩大目标市场范围，建议相邻套型之间做好过渡设计，根据客户要求可以相互打通。3) 商务公寓主要功能为：员工办公区、经理室、财务室。应将各功能有效分割，保证功能实用最大化、最优化。4、主要出入口装饰建议1) 建

41、议将和平路平街层（一层）商场入口建酒店式大堂。大门以酒店式形象装修。以利于商务办公形象的提升。主入口面积放大。2) 建议将和平路平街层a栋商务搂一侧平顶做休闲广场。以便聚集大量人气。3) 负五层（美食街）主要入口用欧式线条装点5、价格定位和交易方式5.1商务公寓 价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。价格定位：整个商务公寓项目的销售均价（建面）为3800元/m2，其中起价为2800元/ m2，最高价为4200元/ m2。价格策略：采取“低开高走”型价格策略，开盘后半年作为第一阶段的升幅价为32003800元/ m2，开盘半年后均价3500元/ m2，尾盘销售变相略降。楼层差价约为20元/ m

42、2，朝向差价最大约为20元/ m2 5.2裙搂商业及写字间 招商及商业租赁另行制定（略）1) 价格：商务写字间35005000元/m2) 交易方式：出售三、建筑功能建议 中兴花园各楼层（商业、写字楼）主要功能建议层别功能安排面积(m2)经营模式备注-6设备层-5f美食街（国内外名吃）3277.2集团商管公司经营川粤名吃快餐世界（巴渝文化）或洋品牌（肯德鸡、必胜客等）库房786出售（租）-4f车库约4063.9出售（租）-3f车库约4063.9出售（租）演艺、健身中心招商大型演艺中心、品牌健身馆-2f娱乐大世界约4063.9出售、管理招商经典影城、康乐宫、酒吧、茶座、咖啡馆等(或保龄球馆) 海盗

43、啤酒馆 、夜总会-1f小家电商场约4063.9出售、管理招商手机、照相机、电子词典、随身听、小家电、厨房电器、五金配件小家具、电脑台、厨浴五金、橱柜1f银行营业厅约4063.9出售（租） 重庆金融、电信、邮政、证券电信营业厅邮政营业厅证券营业大厅商务公寓入户大堂景观休闲广场公建一层平台（较场口方向）2f品牌家私、家居饰品（时尚布艺）约3239招商（引进“好百年国际家居广场”）或重庆家居广场（深圳顺电家居模式）工艺品、床上用品、水晶、餐具、家用布艺、品牌家私3f欧陆灯饰约3239以欧洲品牌为主4f家用电器约3239电视机、dvd、摄像机、音响、家庭影院、电脑、办公用品、电子乐器、音像制品5f乙级

44、商务写字间 （大开间）约3239/层出售6f7f8f9f10f转换层11f游泳池会员业主自用两塔楼基座之间休闲庄专业商管公司经营业主对外休闲会所会员业主自用业主商务工间休闲12f-31fa座甲级商务公寓（酒店式）17056出售大户型改建12f-30fb座乙级商务公寓（酒店式）15955出售小户型改建附：好百年国际家居广场资料：好百年商业机构是从事家居商品流通的国际大型家居连锁企业，主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。到2002年底，好百年商业机构在深圳、珠海、长沙等地开设了8家分店，总营业面积达20多万米。同时，北京、上海、广州、天津、重庆、青岛、武

45、汉、成都等各大城市的好百年分店，也在紧锣密鼓的筹划之中。好百年的经营定位是为城市中高收入的消费者提供高品质的家居商品和服务，好百年的合作客户主要是国内外中高档品牌家居生产商和分销商，好百年已经拥有2000多家品牌供应商资源，中国大陆90%以上的中高档家居商品供应商与好百年建立了合作关系，国际著名的家居品牌生产商、代理商也占有相当比例。好百年坚持与国际消费趋势相一致的经营理念，按照一站式购物的经营模式进行卖场规划和建立商品结构，经营范围包括品牌家私、床上用品、欧陆灯饰、家居饰品、家庭用品、时尚布艺等六大系列，商品线的深度和广度在国内领先，亦与世界潮流同步。好百年的品牌管理在业界独俱一帜，公司成立

46、了专门的品牌管理部门并与国际知名的商业业咨询机构合作进行品牌管理，好百年在业界和消费者心目中具有广泛的知名度和影响力，在国内一些大中城市，好百年已经成?quot;好家居的代名词，好百年品牌的无产形资经营为好百年商业机构的可持续发展提供了有力保证。 四、项目设计修改建议要点 1、建议将和平路平街层（一层）商场入口建酒店式大堂。大门以酒店式形象装修。以利于商务办公形象的提升。主入口放大。2、建议将和平路平街层a栋商务搂一侧平顶做休闲广场。以便聚集大量人气。3、2f、3f、4f为家居主题商场、510f为商务办公区，建议外立面为流线型玻璃幕墙，以示现代商厦的风姿。 4、除商场内已有的一部自动扶梯外，建

47、议在商场另侧设置负一楼直达四楼的自动扶梯。亦可以将靠近中兴路的商业扶梯由负三楼直达四楼。以直接带动相对较差的负一层商场。5、因项目所在位置为大量居民居住之地，特别是马路对面的居民较多，建议在项目所在位置的公路中修建一座人行天桥或地下通道，连接两侧。让天桥一侧直通商场的二层平面，以方便购物者游逛，直接带动二层的商业氛围。（是否可行，待中标后做可行性研究定夺）。6、建议商务电梯（原住宅电梯）根据写字楼的格局变化，在5f-10f的大开间写字间里楼层设停开门站。7、建议商场和大开间写字间的卫生间面积适当增加（图纸较少）。8、环境、绿化建议（略）。9、转换层中庭广场配套建议。为了凸显项目休闲、创投商务办

48、公理念定位，同时也为了增加商务办公配套，建议屋顶建成休闲花园辅以美观实用的休闲座椅，转换中庭另外设计一个游泳池，提升项目档次。10、项目的整个建筑形态应该具有现代、朝气、简洁明快又不失豪华高档，具体外墙立面可以采用高级浅色面砖或玻璃金属幕墙，最好不用外飘阳光窗，换之以全落地玻璃窗；五、辅助功能建议1) 由于住宅改为商务公寓，因此车库停泊量显得较少（107个），应适当增加车位。2) 建议增加洗涤中心。3) 由于商务活动较多，建议为业主建立双会所。即架空层建立休闲会所和负二层建立商务会所。4) 在一楼平层靠近较场口方向，a座标准入口平台设立休闲广场。5) 因项目所在位置为大量居民居住之地，特别是马

49、路对面的居民较多，建议在项目所在位置的公路中修建一座人行天桥或地下通道，连接两侧。让天桥一侧直通商场的二层平面，以方便购物者游逛，直接带动二层的商业氛围。（是否可行，待中标后做可行性研究定夺）。6) 为体现商务休闲功能，建议在裙楼顶层、转换层两塔楼基座之间修建游泳池，让业主在工作之余可以尽享休闲生活。六、物业管理建议1) 商务公寓部分：三星级酒店式物业管理（邀请专业酒店管理公司管理）。2) 商务写字间部分：三星级酒店式物业管理（邀请专业酒店管理公司管理）。3) 商业部分：由公司组建商业管理公司或专业商业管理公司管理。4) 娱乐、健身、美食部分：由公司组建商业管理公司或专业商业管理公司管理。七、

50、智能化配置建议商务公寓的智能化配置一定要到位，实现宽频上网，这是现代化商务办公的必备项目。此外，保洁、保安、烟感监控、消防自动喷淋系统等软件手段一个也不能少,例如闭路电视监控系统、ic卡（指纹）门禁系统、停车厂管理系统、自动抄表系统、楼宇设备自动控制系统、综合布线系统、有线电视系统、电话交换机系统、无线通讯系统、商务办公自动化系统、音响灯光系统、背景音乐和公共广播系统等。建议中兴花园的智能化按国家标准设计，以“领先行”标准执行。4、裙搂商业项目的管理模式建议建议邀请专业商业管理公司管理。第四章、销售控制主要内容一、开盘时间 1、项目入市时机及姿态入市时机：在2003年5月份内部认购与招商，9月

51、开盘，随后可以抓住2003年国庆节等机会掀起第一个销售高潮；在国庆节、2003年秋季房交会、元旦等重要时期掀起第二个销售高潮。2、开盘时间：工程形象进度在塔楼达到八层以上作为最佳开盘时机。从时间上看，9月开盘为宜。3、入市姿态：以全市乃至全国财智+休闲型智能商务公寓主题商场首家形象登场；开创全新商务办公方式和办公理念。二、销售目标及目标分解1、销售目标： 可销售（租）面积 约80011.3 m2 塔楼 约412户，约33011.3m2 主题商场 （3层） 约10000 m2 招商 大开间写字间（6层） 约19500 m2 销售综合娱乐（5层） 约17500 m2 租售2、目标分解4内部认购和开盘期内商务公寓 销售40， 约计 165 户 13220 m2 主题商场招商 10000 m2 大开间写字间租售30 5850 m2 综合娱乐（4.5层）租售40 7000 m2 4强销期商务公寓 销售40， 约计 165 户 13220 m2 大开间写字间租售50 9750 m2 综合娱乐（4.5层）租售