房屋独家销售案例分析

1、独家代理销售案例分析2012 年 7 月 3 日，南京市栖霞区陈某在南京房产 365 网站上登出信息“以 180 万元的价格出售位于南京市栖霞区亚东城的住房”，信息登出当天南京某不动产公司 （以下简称中介公司） 的工作人员与陈某取得联系， 并上门查看了该房屋及权属证书， 当即表示可以独家代理销售该房屋，急于卖房的陈某觉得既然有人帮忙卖房自己也省事， 随即达成一致意见并于第二日与该公司签订了居间合同， 合同中约定：销售一套房屋，委托价格180万元，委托期限自2 0 12年7月5日至2 0 12年8月5日，服务报酬为实际成交总价的1 %;同时， 双方在合同特别约定事项一栏内写到 “陈某在委托期限内

2、独家委托本公司出售房屋， 陈某不再委托第三方出售或自行出售， 销售价超过 180 万元部分归中介公司所有， 若违反该约定， 陈某则按出售房屋总价的2 %支付违约金”。合同签订后， 中介公司也曾多次带人上门查看房屋但一直未能达成交易， 而陈某在 2012 年 7 月 28 日以 180 万元的价格和李某达成交易并随即办理了相关产权过户手续， 为此， 中介公司以违反约定私自销售该房屋为由将陈某告到了南京市栖霞区人民法院。 收到诉状后的陈某气氛不已， 认为居间合同中独家委托代理条款排除了自己的重要权利，加重了自己的责任，而且限制了缔约自由，属于霸王条款，应该是无效的。诉前调解无果后，陈某委托了本律师

3、代理此案，本律师查看了诉 状及相关证据后认为：该合同特别约定中虽然仅就中介公司的权利做 了约定而对于陈某的权利并未作出约定，但这并不能就此认为该条款 属于无效约定，该合同并不属于合同法第 52条中规定的无效合 同情形之一：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利 益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合 法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、 行政法规的强制性规定。同时 考虑到陈某的年龄、智力、知识水平及 卖房的迫切程度，该合同签订时也不存在重大误解或者显失公平的情 形，即该合同也不属于可撤销合同。至于陈某所称的“霸王条款”， 是指一些经营者单

4、方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等 格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利, 严重侵害群众利益，而本案中居间合同虽然未对中介公司在一个月内 未能销售该房屋陈某享受何权利做出约定，但是并不能据此就认为是 单方面逃避责任或者减轻自己的责任， 可能客观上陈某的确是疏忽大 意但法律事实上应该认为是陈某和中介公司未约定或者陈某放弃了 自己的权利，但并不能因此而否定合同的效力，所以本律师建议陈某 协商解决此事，减少自己的损失。此案后经过3次庭审后达成调解协议，庭审中本律师以约定的违 约金远高于中介公司的实际劳务付出损失为由请求人民法院调低违 约金，中介公司考虑到自己的实际损

5、失举证困难而最终接受了陈某支 付劳务费2500元了解此案的主张，至此该案告一段落。此案留给我们的教训是深刻的，陈某出售自己的房屋却因为一份 居间合同惹来一场官司，当然中介公司为了自己的利益签订独家代理 销售无可厚非，但是作为售房者更应该注重保护好自己的权利，对于合同条款应细致推敲，不能因为图一时之方便而草率签字， 尽量争取 作为合同提供方，一般来说合同提供方对于合同的理解、 把握程度要 高于对方；同时提醒大家注意的是，中介公司往往会和购房者、租房 人签订看房协议，看房协议中通常会有排除看房者自行和房主达成协 议或者通过其他中介公司达成协议的内容， 如果看房者未通过该公司 而达成交易，中介公司可

6、以凭此主张违约责任。合同管理制度1范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励;本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3定义、符号、缩略语4职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装

7、、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责:4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范;4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量;44.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保） ，检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。