一级开发流程

1、一级开发流程 土地一级开发，是指曲政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土 地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行 适 当的市政配套设施 （熟地），建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或 “七通一平”的建设条件再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。 土地一级开发项口的流程 一（土地储备开发项口的要求 土地一级开发项LI必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总 体规划、年度土地利用讣划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用讣划的

2、 制约）及土地储备开发计划。 二（土地一级开发的程序 （-）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向 市国土局提岀土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项LI预审。 （三）通过土地预审的项LI,根据项L1的性质，委托市、区县土地储备机构负责 组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土 地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实 施方式 等。 （四）编制了开发实施方案的项ull 1市国土局会同市发展改革、规划、建设、 交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项LI 土地一级开发的实施方案中

3、土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项U确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理 规 划、项LI核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选 择开 发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%o以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开 发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理 规划、项LI核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备 开发的预讣总成本

4、和利润，利润率不高于预讣成本的8%。通过招标方式确定开发企业 后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用 地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市 政 专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 （七）如果开发项L1涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有 建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得 市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办 理征地、 拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

5、组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项LI需按规定 承 担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项LI的土地一级开发完成后山市国土局组织相关委办局进行验收，验收审 核 的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4纳入市土地储备库 地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为 两项进行操作，2007年北京市率先通过招标方式进行土地一级开发工作，政府采用房 产开发与土地开发分割开来其主要LI的有两个： 一、加强政府对房地产业的监管力度； 二、使房地产开发成本进一步透明化，便

6、于政府监管： 1、市四部委联席会会议纪要：明确项H可进行土地一级开发招投标工作； 2、市或区土地整理储备中心进行项U 土地一级开发招投标工作； 3、中标单位与市或区土地整理储备中心签订项U 土地一级开发委托协议书； 4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申请立项核准;取得用地预审告知 单;5到国土资源区分局办理用地预审手续，取得建设项U用地土地一级开发预审意 见； 6、到市发改委取得项LI立项核准，取得项LI立项核准； 7、到市规划局办理项LI规划意见书（选址），取得规划意见书（选址）和钉桩测 绘告知单； 8、到测绘院办理测绘钉桩成果; 9、到规划局办理建设用地规划许可证，同时到国土资源区

7、分局办理土地征用 手 续，如涉及到农用地还需先办理农转用手续，并交纳相关税费;注意：市政代征与绿地 代征可减免防洪费； 10、到区建委（有的区县到危改办）办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土地 一级开发项LI拆迁公示，在这时会安排已有意向的拆迁、评估公司协助办理，同时 还 需提供拆迁资金证明； 11、根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证； 12、实施拆迁; 13、临时市政建设; 14、项LI验收;备注:在办理完委托协议后，即可进行市政综合配套设计实施。 一. 土地储备开发项U的要求 土地一级开发项LI必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总 体规划、年度土地

8、利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计 划的 制约）及土地储备开发计划。 二. 土地一级开发的程序 （-）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向 市国土局提出土地一级开发申请。 （-）市国土局受理申请并进行土地一级开发项LI预审。 （三）通过土土地一级开发预审的项口，根据项的性质，委托市、区县土地储 备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发 地块 的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发 计划、 实施方式等。 （四）编制了土地一级开发实施方案的项上由市国土局会同市发展改革、规 划、建设、交通、

9、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项LI 土地一级开发 的 实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提岀原则 意 见。 （五）通过联审会的项U确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理 规 划、项LI核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选 择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成 本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一 级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金、 办理规划、项LI

10、核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地 储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发 企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用 地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市 政 专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 （七）如果开发项L1涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有 建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获 得 市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后

11、由土地储备开发实施单位到相关委办局办 理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设 施 建设。危改、文保、绿隔等项LI需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收建设项LI的土地一级开发完成后山市国土局组织相关委办局进行 验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库 土地一级开发整理成本及收益分配方式 1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费;市政基础 设 施建设费;城市公园、景观绿化建设费;城市公共公益配套项LI建设费;渠系改造费； 自来水主水管迁建费；电力设施建设费;安置房建设费（包括集体土地拆迁安置房 建设 费和国有土地拆迁安置房建设费）；规划设计和策划推广费;年度投资基本回报收益； 其它不可预见费等费用。 2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项Lilli附加协议确定，所 有 建设费用经审计后计入本项U级土地整理结算成本，项