王秀第四章土地所有权取得.

1、第四章 房地产开发用地的取傅4.1 土地管理制度及其演变 4.2房地产开发用地选择43房地产开发用地取得方式4.4开发建设中农地征用土地使用权获取4.1 土地管理制度及其演变我国土地管理法明确规定我国土地管理的六项制度社会主义土地公有制度国有土地有偿使用制度土地用途管制制度占用耕地补偿制度土地使用权获取4.1 土地管理制度及其演变我国宪法规定国家所有（全民所有制）的土地类型城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有土地的国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的土地因国家组织移民、自然灾害等原因不再使用的原来土

2、地4.1 土地管理制度及其演变集体所有制的土地类型农民集体村农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体乡（镇）农民集体农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。上矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属壬集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。 一 J託，3 AA土地使用权获取4.1 土地管理制度及其演变开发用地分类（按照区位分类）闹市区（商业集中区）土地：商业、金融、信息城市副中心区土地：商业、服务业、小型工业（经济效益高、 无污染）闹市区边缘地带土地：商业、无污染工业、住宅、学校、

3、医院市区边缘区土地：工厂、大专院校、住宅、集贸市场城市郊区土地：蔬菜生产、农副产品生产。I - - - 4.1 土地管理制度及其演变开发用地分类（按照土地利用性质分类） 居住用地公共设施用地：商业物业，酒店、写字楼、商场、娱乐中心、 体育馆、医疗保健中心、游乐场工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地.绿地（公园和街头绿地）土地使用权获取41 土地管理制度及其演变开发用地分类（按照开发程度分类）生地：自然地、不能满足建设需要的城市土地熟地：经过开发方案选择，规划和设计，场地平整，附属构筑 物及基础设施建设阶段的土地：地平条件场地正常、安全使用条件基础设施条件41 土地管理制度及

4、其演走我国国有土地使用制度 对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、 计划经济时期 禁止土地使用者转让土地。不改变土地国有的前提下，采取招标、拍市场经济时期卖、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、土地使用权获取有限期地出让给土地使用者。4.1 土地管理制度及其演变四项权能占有收益使用4.1 土地管理制度及其演变我国土地使用权获取方式四阶段笫一阶段(1949-1954-)第二阶段（1955-1987年）第三阶段（1988-2000年）第四阶段（2001年至今）土地使用权获取4.1 土地管理制度及其演变第一阶段（19494954年）从新中国成立到1954年，国家从制度上承认城市土地的 商品属性，对城市国

5、有土地实行有偿使用，无论是全民所有制单位还是集体所有制单位，只要使用城市国有土地,都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种制度实质上有着市场配置的含义。4.1 土地管理制度及其演变第二阶段（19554987年）1954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制。城市 土地取消了有偿使用、确立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有以下四个特征：划拨手段的行政性；使用期限的无限制性； 土地获取和使用的无偿性；土地使用权获取 土地物权的无流动性。4.1 土地管理制度及其演变第三阶段（19882000年） 1987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。 1988年，宪法规定：土地使用可以依照法律的规

6、定转让。 1990年，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例出台。 1995年，城市房地产管理法规定国有土地有偿、有期限使用。 1998年，土地管理法，国有土地有偿使用制度的正式确立。市场配置与计划配置同时存在，造成大量土地 的不规范出让，滋生腐败，损害了国家利益，影响 了二级市场的发展。4.1 土地管理制度及其演变第四阶段（2001年至今）2001年，关于加强国有土地资产管理的通知；2002年，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定；2003年，协议出让国有土地使用权规定。现阶段，除经济适用房、廉租房等保障性 住房可以通过划拨方式获得土地使用权外，其 他商品房开发项目获取土地使用权的方式主要 有3

7、种：土地使用权出让、在建项目收购、项 目公司入股。土地使用权获取4.2房地产开发用地选择城区中需再开发的用地环境恶劣、基础设施缺乏、使用性质不符合规划要求、使用效益低的土地直接向政府申请出让、收购旧屋、转让方式、竞标城市规划区内的建设备用地国有建设备用地、市区以外尚未征集的建设用地4.2房地产开发用地选择投资区域确定政治环境、经济增长环境、投资环境、特大型建设投资环境开发地段选择城市规划、自然环境和工程地质因素、现有建设条件、地段面积和形状、投资经营计划开发项目选址原则区域优先、注重潜力、适应投资特征、综合评价土地使用权获取43 土地使用权出让概念土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有

8、者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为O土地使用权出让金土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式去的土地. 使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支 付的整个使用期限的地租。:43 土地使用权出让土地出让的内涵土地出让的主体出让方、受让方土地出让的客体城镇国有土地使用权、转让权、 出租权、抵押权土地出让的内容43 土地使用权出让土地出让的特点出让方的唯一性国家垄断出让权利的局限性地下埋藏物归国家所有出让客体的单一性出让关系的平等性必须是有土地4.3 土地使用权出让土地出让最高年限=1-50年土地使用权获取居住用地工业用地教育

9、、科技、 文化卫生、体育4.3 土地使用权出让物权法规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住 宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的， 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。43 土地使用权出让招标(1) 前期准备工作；(2) 招标出让文件编制；(3) 发布招标公告；招标文件包括：投标须知、土地使用和规 划条件、土地使用权出让合同文本、投标书、中标通知书(4) 招标申请与资格审査；(5) 投标；保证金，出让金额和付款方式、土地开发利用方案 及可行性分析(6) 开标；(7) 评标；杭(8) 定标；签发中标通知书P jV*厂二(9) 中标及后续工作。签订出让合同，缴清土地出让金，取得 迪魁

10、规刻许可证,办理土地使囲亚:没有申标收保i驗豎 土地使用权获取4.3 土地使用权出让拍卖(1) 前期准备工作；(2) 拍卖出让文件编制；(3) 发布拍卖公告；时间、地点和规则(4) 竞拍申请与资格审査；(5) 拍卖会举办；(6)成交确认书签订及后续工作。飞43 土地使用权出让挂牌(1) 前期准备工作；(2) 挂牌出让文件编制;(3) 发布挂牌公告;(4) 竞拍申请与资格审查;公布挂牌信息;(6)报价;(7)(8)(9)挂牌截止；现场竞价；成交确认书签订及后续工作。土地使用权获取4.3 土地使用权出让协议出让范围(1) 经营性用地以外的土地，其供地计划公布后同一宗地 只有一个意向用地者的；(2)

11、 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，依法 批准的，但根据法律法规应当收回的除外；(3) 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，依法批准的, 但根据法律法规应当收回的除外；(4) 出让土地使用权人申请续期,(5) 法律、法规、行政规定明确4.3 土地使用权出让协议出让(1) 需用地单位提出用地申请；(2) 招标协议文件编制；(3) 底价确认；(4) 报批；(5) 协商；(6) 公示；(7) 签订国有土地使用权出让合同并公布;(8) 核发建设用地批准书，交付土地；土地使用权获取(9) 办理土地登记。彊4.3 土地使用权出让土地使用权收回的情况(1) 土地使用权期限届满;(2)期限届满前，因公共利益需要提前收回;使用者不履行合同规定的条款;(4) 司法机关决定收回的。土地使用权终止(1)土地灭失;(2) 土地使用者抛弃土地。44开发建设中农用地的征用出让程序(1) 开发企业申请用地；(2) 土地管理部门审核申请文件;(3) 拟定正定方案；(4) 征地出让申请报批；土地使用权获取44开发建设中农用地的征用土地征用补偿费包括(1) 土地补偿费；(2) 地上附着物补偿费;(3) 青苗补偿费；(5)(6)安實I补偿费;