在受理房屋产权交易过程中应注意的两个问题

1、在受理房屋产权交易过程中应注意的两个问题一、产权登记中的弄虚作假行为 当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重， 当事人往往通过制作和使用假证件 （ 如身份证、结婚离婚证明、 公证书等 ） 、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式 骗取房地产登记部门的登记， 从而获得非法利益。 为了有效打击 这种违法行为， 净化房产市场， 扭转登记部门被动和尴尬的局面， 一方面要和公安、 司法等部门联合起来共同打击， 更重要的是要 在登记中加强管理、规范流程、严格把关，并利用现代化技术和 现行的法律法规捍卫自身利益和权威。一是在办理房产交易和产权登记时， 应要求买卖双方或登记 方亲自到场，核对

2、身份和签名，对委托办理的要提供委托书 （ 若 出让方委托要求提供经公证过的委托书 ） ，以及被委托人及委托 人的证件原件或公证书。 核对身份时尽可能核对证件的相片和本 人，并做基本的询问。 二是在登记中核对房产来源和原登记的档 案，重点核对房产来源是否清晰，原登记中提供的身份证明、婚 姻状况等与现状是否一致。 这个方式非常有效， 在实际工作中弄 虚作假行为大部分是通过这个方式发现的。 该项工作要求档案查 询要方便快捷， 要借助信息化手段在登记中能实时查询电子档案 及资料扫描件。 三是要认真检查申请表格和报告是否填写清晰完 整，有无涂改， 申请人的字迹是否一致， 最好能当场填写并签名；若委托办理

3、的，要尽量检查委托书和资料中的签名是否一致。四是登记人员发现有问题的证件和资料要仔细比对，一旦确认应及时报警。登记的柜台和场所尽可能安装监控录像，登记人员要保存好证据，配合公安部门做好笔录。 五是尽可能利用现行的法律 法规与相关部门联动，加强处罚力度。城市房屋权属登记管理办法已对伪造和涂改权利证书、弄虚作假验取登记机关登记等 行为做出了一些规定，我们可对违反者大胆行使处罚权。 但在实 施中应注意要严格按照行政处罚法的规定和程序进行处罚。同时对上述法规未规定的情况 （如使用假证件、冒名顶替等弄虚 作假行为或未骗取成功的） 以及登记机关认为依据不足、 处罚力 度不够的，可以通过向公安机关报案，由公

4、安机关调查和处罚。如使用假身份证明及冒名顶替， 可由公安机关根据 居民身份证 法来过行处罚；使用其他伪造证件和公文的，可根据情节及造 成的后果按照刑法和治安处罚法规定进行处罚等等。六 是加强宣传，通过报纸、电视等媒体对上述行为进行报道，对不 法分子起到震慑作用。二、交易量的增大导致房产档案库房不断膨胀如今，每年都要增加由老百姓购买的成本价售房档案，为了妥善“安置”这些档案，各房产交易部门大多建造了房产档案 楼，同时添置了档案密集架，增加实用库房面积。而增加房产档 案库房跟添置其他办公用房不一样， 它除了固定资产投入外，还 要对库房进行“精加工”，如楼层加固以及购买档案密集架、消 防设施、除湿机

5、等设备。 这将使房产产权产籍管理部门不堪重负解决房产档案库房不足的重要途径， 是建立光盘档案。 目前， 有许多城市已经在建立光盘档案， 但其出发点主要是基于两方面 的考虑。一是为了方便房产档案利用。 当业主需要复印原房屋买卖契 约或其他资料时， 工作人员只需要在电脑中直接打印即可， 不需 要进库房提档。过去，在提供查档服务时，经常会发生找不到档 案的现象，究其根源有三种情况。 (1) 业主根本未进行权属登记。 (2) 房产档案归位时插错位置。 (3) 档案利用后， 工作人员不慎将 其与其他资料杂放在一起， 造成人为的“丢失”现象。 建立光盘 档案后， 业主是否进行权属登记则一目了然， 可以有效

6、地防止上 述现象的发生。二是基于房产档案利用安全方面的考虑。 凡需查阅房产档案 的业主，大都是为了解决产权纠纷 (包括行政、民事诉讼 ) 而来。 其中如果有人乘工作人员不注意， 在档案资料上添加或涂改有关 内容，甚至抽出其中一页 ( 如委托书 ) 的话，就会使原本完全符合 审批程序的登记资料，变成登记机关审核“不严密”或收件资 “不齐全”的局面，其结果不言而喻。为此，房产档案管理部门 工作人员往往会寸步不离地“看着”阅档人员， 生怕查档者有什 么“不轨”行为， 有的城市还在阅档室安装“探头”， 实行全程 监视。利用光盘档案提供阅档服务， 可以从根本上解决房产档案 管理部门的“后顾之忧”然而，仅

7、仅是基于上述两个方面的考虑还不够， 我们可以采 取只建立光盘档案，不保存房产登记资料。首先，以商品房登记为例，在受理登记前，要求业主提供： 商品房购销合同、 购房发票、 商品房结算清单、 当事人身份证件、 夫妻关系证明文件 （结婚证或户口簿 ） 、缴纳契税发票等， 上述材 料均需原件。 符合登记收件要求后， 请业主填写房屋所有权 （转 移）登记申请表；属于单身的 （包括结婚离异的 ） ，要填写婚 姻状况声明书；在申请登记时，夫妻双方约定归一方所有的， 要填写约定等表格。其次，在受理登记时， 工作人员要按照业务种类输入相应的 内容， 并将业主提供的所有原件资料和填写的所有表格拍照， 直 接进入数

8、据库。第三，结合地理信息系统，按丘号逐个从数据库中采集，建 立XX市丘号光盘档案。今后，对外提供房产档案利用，可以直 接利用光盘档案，无须到信息库中查阅。所以，凡涉及到房产转 让或其他变更需要的， 在光盘档案中应及时予以变更， 并保留原 房产档案登记信息。第四，在业主提供的所有原件资料和填写的所有表格上加盖“XX市房产权属登记专用章”， 并加注X年X月X日，然后将 这些资料悉数交还给业主自行保管。 这样， 既解决了房产登记机 关的档案库房问题，又能满足部分业主的心理需要。以前，一些 老百姓投资几十万元甚至上百万元购买住房或非住房， 权属登记后，有关合同、发票等统统被登记机关收掉了，其心里有种说不 出的滋味，有的老百姓还专门为此事向有关部门“投诉”过。 如 果我们把这些盖过登记专用章的登记资料都归还给业主保管， 业 主自然会高兴，因为他不仅领到了得屋所有权证， 而且手里还捏 着那些购房原始凭证，其内心的感觉似乎更舒服、踏实。可能有人会担心，登记资料都还给了业主， 会不会产生其他 后果呢？因为，对某一处住房来讲，老百姓手里不可能同时具有 两份以上内容完全相同的购房发票；即使有这种可能，登记机关的数据库中已经有了相关登记信息， 不可能产生“一房两证”的 现象。如果个别业主想动歪脑筋，明知产权已抵押或被法院查封， 却谎称产权证遗失，要