房地产业务员培训大纲

1、业务员培训大纲基 础 篇第一章 房地产基础知识1、 什么是房地产？答：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。2、什么叫房地产业？答：是指从事房地产开发、经营、管理的行业，它包括土地的开发、经营、管理，房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。3、什么叫房地产交易？答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。4、 什么是房地产市场？答：房地产市场分狭义和广义的两类： a、狭义：狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给及需求的相互作用中，通

2、过流通实现其价值。 b、广义：广义的房地产市场，出让（或批租），转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、互换、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。5、什么是建筑法规？其主要内容有那些？有何作用？答：建筑法规是国家和各地政府规定在该地区的建筑所必须遵守的规范性文件。其主要内容有：a、确定建筑基地四周的交界线，称“建筑红线”。b、建筑的高度、型体和处理与城市市容或周围环境相协调的规定。c、防火和三废处理的要求。d、基地主要道路最小宽度的限定，包括消防道路。e、最高建筑密度和最少绿化设施的系数定额。f、红线上建筑基础处理的规定；建筑设计方案和施工图的修改要求，以及在红线外建筑施工和

3、堆料允许范围规定。建筑法规是在各地基本建设执行中必须遵循的依据，以保证建筑质量、保障安全，具有良好卫生环境和市容。6、什么叫建设用地？答：建设用地主要是指非农业用地，包括国家建设用地和村镇建设用地。7、 什么是生地？答：待开发的国有土地叫生地。这类土地主要是指离城镇较远、无市政基础建设、未开发利用的土地。8、什么是毛地？答：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地主要是指地上原有建筑物，附属设施将被改建的土地。9、什么是熟地？答：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地。这类土地主要是指完成七通一平的土地。10、 什么叫“三通一平”？答：三通一平指：水通、电通、路通、场地平整。11、什么叫

4、“七通一平”？答：七通一平是指通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。12、什么是低多层建筑物？答：低层建筑物指高度小于10米的建筑物，低层居住一般为一层至二层建筑物，多层建筑指高度大于10米，小于等于24米的建筑物，多层居住一般为四层至八层的建筑体。13、 什么是高层、超高层建筑？答：指高度大于24米的建筑，高层建筑为八层以上（包含八层）的建筑物，超过二十四层的为超高层建筑。14、什么叫容积率？ 是指建筑物地面以上各层建筑面积之总和与建筑面积之比。15、什么是裙房？答：指与高度建筑紧密连接组成一个整体的多层，低层建筑，裙层的高度不超过24米，超过24米按高层建筑处理

5、。16、 什么是房地产登记？答：房地产登记指土地使用权和房屋所有权登记，以及由土地使用权和房屋所有权的其他房地产权利登记。17、房屋产权登记的作用是什么？答：房屋产权登记的作用是通过产权的审查和确认，核发所有权等手段。保证公民房屋及其附属物的所有权得到法律上的认可，从而使得合法权益受到法律上的保护。18、房屋产权登记包括哪几类？答：房屋产权登记根据建设部房屋产权产籍管理法的规定，分为总登记、转移变更登记、他项权利登记三类。19、 什么是土地使用证？答：是政府发给土地使用者的凭证，具有法律效力，受国家法律保护。 土地使用权证记载的内容包括：使用人姓名（法人和自然人）、土地坐落、面积、范围、用途、

6、等级、土地平面图等。对土地建筑物面积权属等也加以记载。20、什么是房地产初始登记？答：房地产初始登记包括土地初始登记和房屋初始登记，又称土地总登记，即在一定时间内对辖区内的全部土地，或者全总农村土地，或者全部城镇土地进行普遍登记，现将以出让或划拨方式取得的土地使用权登记也列入初始登记范围。房屋新建竣工后的登记为房屋的初始登记。21、什么是商品房？ 答：商品房是指则房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物，是自建或者委托建设或者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房，和其它建筑物，不属于商品房范围。22、 商品房的公用建筑面积由哪几部分组成？答：公用建筑面积由以下两部分组

7、成：a、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；b、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。23、商品房的套内面积有哪几部分组成？答：套内建筑面积由以下三部分组成：a、套（单元）内的使用面积b、套内墙体面积c、阳台建筑面积24、商品房买卖契约包括哪些内容？答：商品房买卖契约的内容要点如下：a、买卖双方的名称、地址；b、房屋的面积朝向c、土地使用年限；d、房屋的用途；e、房屋的实际价格；f、付款方式；g、交房日期；h、违约的责任；i、纠纷处理的办法；25、 什么是契税？答：

8、契税系房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征变的一次性税收。契税除与其客厅税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。26、何谓业主？答：业主是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。27、什么是房屋承重结构？答：房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体系。28、 什么是房地产抵押贷款？答“抵押贷款”是银行要求借款人提供一定实物作抵押，并以此实物作为贷款的物质保证所进行的贷款方式。 所谓房地产抵押贷款，是指购（建）房者的所购买的或建造的房地产作为抵押品而由金融机构提供给购房者的贷款，这是以抵押合同为依据的一种对借货双

9、方都有利的抵押贷款形式。29、什么是空置率？答：空置率是指可流通空置量占全部流通存量的比例。 自然空置率（国际惯例），即适度空置率，一般认为在45%警戒空置率（国际惯例），即超过警戒变成严重，一般认为在10%。30、我国房地产市场的结构模式？答：一级市场 具有垄断经营性质。房地产呈纵向流通，即由国家以土地所有人的身份，把土地的使用权投入市场运行。表现为政府与经营者，使用者之间的交易行为。 二级市场 具有经营性质。房地产呈横向流通，即由经营向使用消费平均转移。表现为经营者与消费者之间的交易行为。 三级市场 具有消费市场。表现为使用者之间的交易行为。31、 房地产市场交易的主体？答：供给方 向市场

10、投放房地产商品的一方，亦称卖方。 需求方 从市场取得商品店的一方，亦称买方。是指房地产商品的购买者和承（批）租者。 融资方 用资金投入保证房地产市场交易成功性的一方。它主要包括银行、国家、政府、社会（企事业单位、社会团体和个人）32、房地产的特性有那些？答：（一）产品的特性：a、不可移动性b、就地户外生产c、长期使用性d、不标准化商品e、投资金额庞大（二）市场的特性：a、区城性诉求b、交易金额大c、购房次数不高d、市场供给与需求的调整力薄弱33、什么是房地产转让？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：a、以房地产投资、入股的b、

11、以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的c、因房地产权利人合并房地产权属随之转移的d、以房地产抵偿债务的e、以产权调换方式安置被拆迁人房屋的f、按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的g、法律、法规规定的其他情形34、房地产开发企业申领商品房预（销）售许可证应符合那些条件？答：a、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； b、持有建设工程规划许可证； c、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上； d、已确定工程进度和竣工日期； e、已与在本市注册登记的银行签定了预售款监管协议； f、已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管

12、理合同。 销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证，向境外销售商品房的，除符合前款规定条件，还应当持有准予外销的批准文件。35、 什么是房地产抵押？答：房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。36、商品房现售需符合什么条件？答：现售商品房销售除了应具备预售的条件外，还应当持有商品房竣工合格证。37、商品房预（销）售应当具备哪些资格证书？答：a、商品房预（销）售许可证 b、土地使用权证 c、建设用地规划许可证 d、建设工程规划许可证 e、开发单位营业执照38、 什么是住宅的三维空间？

13、答：住宅的三维空间是指住宅的宽度、长度、高度，在建筑学上分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。39、什么是框架结构住宅？答：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化的施工，效率较高，工程质量较好。40、房屋的基本造价包括哪些？答：房屋的基本造价是指房屋的建造成本，包含以下七个方面：a、地价包括土地出让金、征地拆迁费及拆迁安置补偿费；b、勘察设计前期工程费；c、住宅建设、安装工程费；d、住宅小区基础设施建筑费e、住宅小区非经营性配套公共建筑的建设费；f、管理费；g、贷款利息；41

14、、各类商品房的土地出让年限？答：居住使用70年，工业使用50年，教、科、文、卫、体用地50年，商用40年，其他用地50年。42、 物业管理单位申报物业管理公共性服务收费须提供那些材料？答：a、工商行政管理部门核准登记注册的营业执照副本； b、物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书副本； c、物业管理委托合同复印件； d、物业管理收费书面申请，包括物业所在位置、建筑面积、公共设备设施情况、楼宇功能配置、物业管理机构设置及人员配备、公共服务详细内容、申报收费项目及标准等； e、等级收费申报表和公共服务费构成的详细计算及分析说明； f、已入住物业应提供业主（住户）代表或业主委员会对收费标准的意见

15、和物业管理单位年度收支明细帐。43、在办理项目审查阶段，销售商品房单位预先将下列那些资料报送市场交易处？答：a、项目批文复印件； b、国有土地使用证复印件（须和原件核对）；c、商品房销售许可证复印件（须和原件核对）； d、建设工程规划许可证（正本）复印件（须和原件核对）； e、建设工程竣工验收合格证书复印件（须和原件核对）； f、房屋产权登记备案证明和实测建筑面积、商品房销售窗口表复印件（须和原件核对）； g、规划总平面图复印件（须和原件核对）； h、户籍门牌确认资料； i、企业法人营业执照复印件（须和原件核对）； j、法定代表人身份证明； k、涉及委托的，还必须提供授权委托书； l、其他审理

16、需要的必要资料44、什么是建蔽率: 是指建筑物垂直阴影的占地面积与建筑基地面积之比.45、配套的内容包括那些: 是指保证单栋和群体建筑发挥其功能,满足人居生活所需要的配套工程.主要内容有:道路,雨污水排水,自来水,煤气,电力,消防,电讯,邮政,有线电视,人防工程,及绿化等其他公建配套内容。法 规 篇江苏省房地产交易管理办法第一章 总则第一条 为了加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例

17、。本条例所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三条 以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法和江苏省土地管理条例规定的条件和要求。第四条 房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。第五条 省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。市、县（市）人民政府房产管理部门，土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产

18、交易有关的管理工作。第六条 县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。市、县（市）人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县（市）行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县（市）人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。第七条 省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事

19、业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。市、县（市）人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目。对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。收费项目和收费标准应当在受理房地产交易登记申请的场所予以公示。房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。第八条 省和设区的市人民政府应当制定具体办法，简化交易程序，降低交易收费，鼓励和支持房改房、经济适用住房上市交易。第二章 房地产转让第九条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式主要是指：（一）房地产交换；

20、（二）以房地产抵债；（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（四）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的。第十条 转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在转让合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人，并说明理由；（四）房产管理部门应当在受理房地

21、产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；（五）房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。第十一条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。第十二条 现售商品房的，应当符合下列条件：（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）具有有资质的房产测绘机

22、构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；（六）拆迁安置方案已经落实；（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；（八）物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产管理部门备案。第十三条 预售商品房的，应当符合下列条件：（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（五）落实了

23、市政公用和公共设施的配套计划。 房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（五）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，向房产管理部门申请办理商品房预售登记。房产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证，不同意预售的，应当说明理由。未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并免费提供查询服务。第十四条 商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。商品房预售人应当在预售合同签订后三十日内，持预售合同向房地产所在地的市、县（市）房产

24、管理部门和土地管理部门登记备案，受理部门应当在一个工作日内予以登记。第十五条 商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。 按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施

25、、设备，属于全体购房人共有。第十六条 房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。第十七条 商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人

26、，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。 当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，

27、适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。实际交付面积是指有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。第十八条 房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定承担保修责任。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第十九条 房地产权属证书上载明的面积应当与实际交付的面积相一致。第三章 房地产抵押第二十条

28、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。以在建工程、预购的商品房设定抵押权，所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。第二十一条下列房地产不得抵押：（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（二）权属不明或者有争议的；（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；（四）依法被查封的；（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的：（六）共同共有房地产未经其

29、他共有人书面同意的；（七）已依法公告列入拆迁范围的；（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。第二十二条房地产抵押，应当按照下列程序办理：（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同；（二）当事人在合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等）、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料，向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记；（三）房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规

30、定的，核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明；对不符合规定的，赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施设备的，应当按照所存价值补偿承租人。当事人另有约定的，从其约定。不予核准登记，并书面通知申请人，说明理由。房地产抵押合同，自抵押物登记之日起生效。第二十三条以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。已设定抵押的在建工程依法预售时，预售人应当将抵押事实告知预购人。在交付该房屋时，预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用范围内的土地使用权主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。在建工程在

31、债务履行期限内竣工的，在办理权属登记时，登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记，并告知当事人。第二十四条以预购的商品房设定抵押的，应当符合下列规定：（一）抵押人持有的商品房预售合同由抵押权人收存；（二）商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止合同；（三）房屋在抵押期间竣工交付的，预购人在办理权属登记时，登记机关应当同时办理抵押物登记手续。第二十五条抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。第二十六条房地产抵押需要价格评估

32、的，由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。第二十七条抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。第四章 房屋租赁第二十八条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第二十九条有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的；（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；（三）依法被查封的；（四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；（五）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（六）法律、法规禁止出租的其他情形。第三十条 高层建筑

33、已部分建成，已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，并且该部分建筑已通过竣工验收，经建设行政主管部门确认，符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的，可以出租该建筑已建成的部分。第三十一条公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。第三十二条 房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内，持房地产权证书或者房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法证明，向市、县（市）房产管理部门申请登记备案，受理部门应当在三个工作日内予以办理，当事人要求

34、出具备案登记证明的，房产管理部门应当出具。第三十三条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意；须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施设备的，应当按照所存价值补偿承租人。当事人另有约定的，从其约定。第五章 房地产中介服务第三十四条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构，应当依法设立，不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。第三十五条房地产中介服务机构应

35、当持有相应的资质证书，办理营业执照和税务登记，并在资质证书和营业执照核定的业务范围内承接业务。房地产中介服务机构的执业人员应当具有相应的中介服务执业资格。第三十六条房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理，并与委托人签订书面委托合同。房地产中介服务机构及其执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（三）同时在两个或两个以上的房地产中介服务机构执行业务；（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；（五）法律、法规禁止的其他行为。第三十七

36、条 房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，中介服务机构应当拒绝接受委托。因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。第三十八条 房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监制的专用发票。第六章 法律责任第三十九条 转让、抵押房地产或者租赁房屋，按照本条例规定应当办理登记或者备案手续而未办理的，由负责登记或者备案的机关责令限期办理。第四十条 违反本条例规定，出租不能继续使用的危险房屋的，由市、县（市）房产管理部门责

37、令改正，没收违法所得，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的，依法承担赔偿责任。第四十一条 违反本条例规定，擅自将在建高层建筑已建成的部分出租的，由市、县（市）建设行政主管部门责令改正，没收违法所得；情节严重的，并处以三千元以上十万元以下的罚款。第四十二条 违反本条例规定，未取得中介服务资质证书或者超越资质证书规定的范围，从事房地产中介服务的，由负责资质管理的部门责令改正，没收违法所得，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照。第四十三条 违反本条例规定，未取得房地产中介服务执业

38、资格而从事房地产中介服务的，由负责执业资格管理的部门责令改正，没收违法所得，并可处以一百元以上一千元以下的罚款。第四十四条 违反本条例规定，属于土地、工商、税务、物价等部门职责范围的，分别由土地、工商、税务、物价等部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。第四十五条 房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员在房地产交易管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。第七章 附则第四十六条 本省行政区域内城市规划区以外的国有土地上的房地产交易，参照本条例的规定执行。第四十七条 本条例自2002年5月1日起施行。商品

39、房销售管理办法总 则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例，制定本办法。 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售 商品房。第五条国务院建设行政主管部门负责全

40、国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。销售条件第五条 商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。第七条商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施

41、工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民 共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品 房再行销售给他人。第十一条房地产开发企业不得采取

42、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。广告与合同第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约

43、定。第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。第十七条商品房销售价格由

44、当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套

45、型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

46、买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比100% 合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内

47、建筑面积均发生误差时的处理方式。第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售

48、后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立

49、并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。交 付第三十条房地产开发企业应

50、当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围

51、、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审

52、核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。法律责任第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。 第三十七条未取得房地产开发企业资质证

53、书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1以下的罚款。第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，金融法规篇并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产

54、行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商 品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的； （五）分割拆零销售商品住宅的； （六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的； （七）未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城市商品房预售管理办法的； （八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。