房地产评估(第3讲)

1、1 2 3 4 5 成本法估价的注意事项成本法估价的注意事项 应采用客观成本而非实际成本；在客观成 本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整；在客观成本的基础上结合市场 供求分析进行调整。 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 计算投资利息计算投资利息 计算投资利息计算投资利息 29 92.49 1%)81(300 2 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 1.计算土地取得费 土地取得费 10万元/亩150（元/ 平方米） 提示：1亩667平方米 2.计算土地开发费 土地开发费

2、2（亿元/平方公里） 200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米 习题讲解 3.计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为 分段均匀投入，则 土地取得费利息150（16%）21 18.54（元/平方米） 土地开发费利息20035%（16%） 1.5120065%（16%）0.51 10.23（元/平方米） 习题讲解 4.开发商利润（150200）10% 5.土地出让增值 （取得费开发费利息利润）15% 前五步之和（没有税费） 6.计算土地价值。 土地单价（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07 475.84（元/平方米） 土地总价475.

3、8415 0007 137 600（元） 习题讲解 45 46 47 48 7001.051000 =73.5（万元） 49 8000.961500 =115.2（万元） 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 1）成新率法）成新率法 62 1）成新率法）成新率法 63 64 65 66 %100 房地产总使用年限 房地产尚可使用年限 成新率 %1001 房地产总使用年限 房地产实际已使用年限 成新率 67 68 69 n r c n sc d 1 70 （万元）225) 60 1560 1(900 71 v800000192007665600（元）（元） 某建

4、筑物耐用年限为60年，建成2年后才 补办土地使用权出让手续，确定的土地使 用权年限为70年。该建筑物至评估基准 日已使用8年，则按使用年限法确定的损 耗率为（）。 a.11.11% b.11.43% c.12.90% d.13.33% 损耗率1成新率8/60100%13.33% 73 74 75 76 77 78 某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为500500，重置价格为，重置价格为 36003600元元/ /，经济寿命为，经济寿命为5050年，有效年龄为年，有效年龄为1010 年。其中，门窗等损坏的修复费用为年。其中，门窗等损坏的修复费用为2 2万元；万元； 装饰装修得重置价格为装饰装

5、修得重置价格为600600元元/ /，平均寿命为，平均寿命为 5 5年，年龄为年，年龄为3 3年；设备的重置价格为年；设备的重置价格为6060万元，万元， 平均寿命为平均寿命为1515年，年龄为年，年龄为1010年。残值率假设均年。残值率假设均 为零。请计算该建筑物的物质折旧额。为零。请计算该建筑物的物质折旧额。 该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用=2（万元） 装饰装修的折旧额=6005003/5=18 （万元） 设备的折旧额=6010/15=40（万元） 长寿命项目(基础、墙体、梁、屋顶等)的 折旧额=（3600500-20000-600500- 600000）10/50=

6、17.6（万元） 该建筑物的物质折旧额=21840 17.6=77.6（万元） 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 本章习题 某一房地产，土地总面积5000m2，是6年前 通过征用农地取得，当时费用1000元/m2，现 时取得该类土地，每m2需2500元，地上建筑 总建筑面积15000m2，是5年前建成交付使用 的，当时建筑造价900元/m2，现时建造同类 建筑物每m2为1500元，估计该建筑物有八成 新，该类建筑物的耐用年限为40年，残值率为 6%，观察法和耐用年限法的成新率各占50% ，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和 单价。（计算结果以元为单位） 解答 土地价值：2500*5000=12500000元 建筑物重置价：15000*1500=22500000元 成新率：1-（1-6%）*5/40=88% 综合成新率：（80%+88%）/2