商业地产项目一级开发一般流程

1、商业地产项目一级开发一般流程1、市场条件判断开发商需要在项目初期， 首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。 该判断可以 称之为初判断： 不进行针对项目微观角度的分析， 仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断 该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。 和对该项目的定位有个宏观的思考。 因为 商业房地产的形式种类比较多， 而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题： 如果某 个地区的社会生产力水平比较低， 人们的收入水平不高的话， 投资商再有实力， 也不可以在 该地区投资建设大型商业房地产项目。2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。 实际上， 并不是

2、所有的地方 都适合做商业房地产的开发， 只有某个地方具备了相应的条件后， 才可以做。 商业房地产鉴 于其功能特点， 对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。 一个住宅社区， 一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内， 但商业房地产则不同， 所要解决的客流会随 着经营状态的变化， 会发生倍增， 也会发生锐减。 当一个商业房地产项目的客流发生倍增的 时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案， 开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。3、判断可发展规模可编辑在完成商业房地产项目选址工作后， 需要针对特定项目地

3、址进行市场前景及可发展规模的可 行性分析。 将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况， 可能的客户流量，客户流 产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达 74000 平方米，二期可出租面积达 43000 平方米，一期 1998 年投入运营后，生意兴隆，但二期 2000 年开业后，二期长期经 营状况不佳， 管理商开始认为是因为商品组合不同的原因， 但一、 二期商品组合调整后二期 依然经营状况不良。 直到最近， 二期经营状况才得到改观。 其实新世界二期运营不佳的原因 在于市场规模判断不准确：崇文门地区在 2000 年尚不足以支撑面积十

4、多万平方米的商业， 这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 该项工作属于微观判断， 很多咨询 机构分析时使用的方法是： 以市场调查为基础， 建立相关分析模型， 测算出该项目地址可能 发生的客户流量， 依据对所在地区人均零售消费额的判断， 可以测算出该项目可能的零售额， 再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额， 即可以得出该项目地可发展商业房地产项目 的规模。 不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同， 分析结果可 能有很大的不同。 比如， 有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为 基础信息， 并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设， 该种

5、分析方法有其优点， 但缺 点也是很明显的。 某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分 发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断， 假设较少， 结论更具有时效性。 个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。 在做完市场咨询 及可承受发展规模的研究后， 需要依据项目特定位置、 市场潜力、 商圈分析等资料对项目的 客户定位进行阶段性判断。 虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性， 但需要做初步 确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。4、项目土地取得及政府许可完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后， 将面临项目土地取得及政府许

6、可的问 题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一 定期限的土地开发使用权。 政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目， 并得 到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。项目土地取得有两大标准：1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要， 得够用。2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期， 土地价格越低，前期资金压力越小。5 、项目定位细化彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测 算等相关问题。 此步骤是项目成功与否

7、的重要因素， 如果定位出现偏差， 则项目没有成功的 可能。反复探讨， 反复修改定位， 定位的准确程度取决于市场。 通常第四与第五步同时实施， 在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。6、项目规划设计项目的规划设计包括项目的方案设计、 初步设计及施工图设计等。 其中， 尤其以方案设计为 重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、 土地的利用效率、 室内空间的利用效率、 商铺出租的价格潜力、 室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计， 即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深 化、细化。 一般开发商都委托外国的设计机

8、构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。 该种组合即可以降低设计成本， 又可以保证设计质量。 但必 须要与国外设计机构明确方案设计的深度， 否则方案设计的深度达不到应有的要求， 国内设 计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计， 或者尽管完成， 但会有大量潜在问题遗留给 开发商。7、设计方案的市场化 指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司， 由市场 专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议， 并且三方之间的沟通交 流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。 这正是很多开发商忽

9、略或不重视但又十分重要的环节。 原因在于商业房地产项目必须强调经 营，无论是百货店、 超市、 专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引 导有需求， 如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求， 那么商户最简单的选 择就是不选择该项目， 所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。 而建筑师的最大 的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间， 而且不同建筑师将展现不同特点及风格的 美学空间概念。 我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误， 但把一个建筑艺术品转化 为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。例：第五大街商业街坊。 商业房

10、地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后， 该项目的方案设计得以确定。8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、 市场调整方案及财务融资方案后， 需要就以上方案进行调整， 即系 统整合问题。 通过调整整合， 判断项目规模和投资回报的关系是否合理； 判断项目投资规模 和企业自身资金、 资源背景是否符合投资规律； 判断投资商自身资金、 资源和其对股权的期 望之间是否合理可行等。 如果上述判断的结果存在问题， 那么需要回到设计阶段进行相关调 整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。9、项目方案的政府许可指完成项目方案的系统化整合后，

11、需要向政府计划部门提交可行性研究报告， 向规划部门提 交方案设计， 向交通部门提交交通方案， 向消防部门提交消防方案， 向环保部门提交环境评 估报告，向供电部门提交项目用电方案， 向天然气、自来水公司、 市政管理部门提交相应方 案以及向其他主管部门提交别的文件， 并得到上述部门认可批准的过程。 项目方案的政府许 可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中， 可行性批复、规划审批、 交通审批、 消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的 最终规划， 项目的交通条件保证， 项目的方案能否满足消防规范， 以及项目是否有足够的电 力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。1）交通审批通常需要委托交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究， 对商业房地产项目建