物业质量检查标准

1、司红亮 于维江 王洋 牛树平 胡水明白世杰 董蝉柱 王海中 赵起鹏 蔡廷忠 李燕山 朱良廷 周军伟 张杰 李海柱 韩永新 郭苏明 王爱红 张建平 郭胜利 李利星 李建军 王晓群 张素琴 乔玉明 高宁 董帅 刘春应 翟旭东 耿立功企业特种作业人员名单王乐乐 王建青 张小龙 王宝英 李文华 安志明 王捧 黄银贵 李艳平 王慧琴 宋金红 安志明 王宝珍 耿丽华 杨海兵 段亮 贾志新 王建军韩计英 吕兵兵 张文明 吴永福 刘海峰 刘小俊 孟庆忠 韩东红 物业管理若干规定 一、房屋产权界定及管理 小区单位用房的产权归中国水利水电第五工程局有限公司所有，居民住宅的产权部分属个人所有。公司授权高碑店基地管理

2、处对单位用房行使财产所有权，对居民住宅进行常规管理。为加强房屋管理，保证房屋的正常维修，维护单位和业主的合法权益，业主应自觉遵守水电五局高碑店基地房屋管理办法的规定，由于业主违反规定的行为引起的后果和经济纠纷，由业主承担。 1、对室内装修的管理 凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到管理处经营部办理申请批准手续,并在财务部缴纳装修押金后，到经营部领取装修许可证，业主凭装修许可证方可进行室内装修。装修时应遵守水电五局高碑店基地小区住宅装修管理办法。 装修押金按房屋建筑面积收取，装修完毕后业主通知经营部和物业公司共同检查达标后，凭收据退还押金。如果经检查有下列情况发生的，首先从押金中扣款，押金数额

3、不足以扣款时，业主另行交款： （1） 破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的； （2） 改动和损坏了公用供水、供电、供暖管线，可能影响其他 业主的； （3） 产生超标噪音引起周边业主投诉的； （4） 占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。 2、对房屋维修的管理 本小区房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。 二、共用设施管理1、共用设施包括供电系统、供水系统、供暖系统、化粪池、垃圾箱、消防、避雷系统和屋顶防水系统等，与全体业

4、主利益和公共卫生、安全密切相关，严禁任何单位和业主未办理手续私自对其进行拆、改、增、迁或损毁，一经发现上述行为，由管理处和物业公司提出限期恢复，另外还要按实际损坏程度赔偿损失。如确需改、拆、增、迁共用设施，必须向管理处提出申请和说明，经批准后由物业公司指定专业人员按相关安全规范进行施工。 为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。 2、太阳能安装 业主如需安装太阳能设施，必须先到管理处的经营部办理申请登记手续并在财务部缴纳安装押金后，到经营部领取安装许可证。业主凭安装许可证和押金收据到物业

5、公司领取钥匙，同时确保按安全要求，保证楼顶屋面和其他部位不被破坏后方可进行安装。业主如未经相关部门同意，私自安装太阳能装置，管理处和物业公司有权阻止其行为，除限期拆除太阳能装置外，还应赔偿造成的相关损失。 对业主在使用的太阳能设施，管理处经营部随时进行检查，如因该设施自身原因，造成楼顶防水层渗漏和公用设施的损坏，由业主承担补漏费用，并承担相应的损失赔偿责任。 三、物业服务费及各项代收代付费用的缴纳 1、水费：由物业公司定期入户抄表，业主在10日内到物业公司缴纳； 2、电费：业主持购电卡到物业公司购买；未安装磁卡电表的业主或单位，由物业公司定期入户抄表，同时收取电费； 3、暖气费：业主须在通知的

6、规定时间内，到物业公司缴纳，收费标准应符合物价局相关规定。 4、物业服务费： 业主应当自觉按规定及时缴纳物业服务相关费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，如不能按规定及时交纳，责任由业主负责。 凡不按规定缴纳水费、电费、暖气费、物管费等各项费用，物业公司有权采取催缴措施，并由业主按照每逾期一日支付应缴费用总额的千分之三的标准支付滞纳金。 四、 用水、用电管理 1、用水管理 （1）、业主要爱护水表和公共管线设施，防止跑、漏水现象发生。如发现管道出现故障，请及时通知物业服务单位进行维修； （2）、公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修，业主不得随意拆挖、安装、更改管线； （3）、

7、严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源，一经发现确认，物业公司除收缴水费外，还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。 2、用电管理 (1)、当电路出现故障时，业主应及时通知物业公司进行维修，不得私自维修公共配电设施。否则，由此造成的一切后果和损失由责任人负责； (2)、严禁私自拉线用电，严禁偷、漏电现象发生，如有违章用电者，一经发现，由物业公司按规定进行处罚，由此造成的经济损失和人身伤害，由责任人负责。对于经查实偷电者，该业主需按照其上年度已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重，管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报； (3)、楼道照明灯泡损坏由业主自行更换，

8、如需物业服务人员更换，业主需承担材料费，灯泡限用功率在25W以下，如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的，由当事人负责并支付人工、材料费。 五、供暖的管理 1、业主不得私自改装供暖设施，不得私自关闭公用进水、回水阀门; 2、业主安装其他原供暖设施以外的取暖、热水设施（如“小保姆”），须到物业公司登记备案，并按规定交费后方可使用。未经批准私自安装使用的，该业主按照应缴取暖费的两倍缴纳取暖费用; 3、业主如发现供暖故障，室内温度达不到标准时，应及时与物业公司联系维修。未经批准，私自维修造成的一切后果，由当事人自行负责。 六、公共环境及卫生管理 1、公共卫生管理 （1）、业主应将生活垃圾装入垃圾

9、袋中，放入设置的垃圾箱内，禁止乱扔、乱倒垃圾； （2）、禁止随地吐痰，乱扔烟头、纸屑、果皮、杂物等； （3）、禁止从窗户、阳台向外抛掷垃圾、杂物，禁止随意倾倒污水、杂物； （4）、禁止在公共区域和楼房外墙上乱写、乱画、乱贴广告； （5）、禁止在小区内饲养畜禽，不准在公共区域随意放养宠物； 2、公共环境管理 （1）、禁止在22：00 7：00，12：0014：00时段在公共区域弹奏乐器、使用音响器材； （2）、禁止在职工活动中心等密闭的公共场所吸烟、喧哗、带宠物入内（3）禁止占用公共空间摆放私人物品，一经发现，管理处和物业公司有权清除； 七、绿化管理 1、禁止侵占公共绿地、在绿化区域堆放垃圾、杂

10、物、放养宠物； 2、禁止攀折、损坏花木、围栏及其他相关设施，如有损坏必须照价赔偿； 3、禁止在绿地上停放、行驶各类私人车辆； 4、禁止在绿化带内种植蔬菜和挖设地窖。 八、治安综合管理 1、车辆管理 对车辆的管理原则为：对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看护责任。 （1）、禁止机动车在小区内鸣笛，行驶限速15公里小时； （2）、禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆； （3）、禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车； （4）、车辆应停放在物业公司指定的停车区域； （5）、车主如损坏道路和公共设施等，需按价赔偿； （6）、自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施；

11、 （7）、各种车辆（包括机动、人力）因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。 2、消防管理 （1）、禁止私自移动任何消防设施设备、将其用于其它用途，违者将根据情节承担相应的经济和法律责任； （2）、禁止在楼道内停放车辆阻碍消防通道和堆放易燃、危险杂物； （3）、禁止在生活区内，特别是阳台上燃放烟花、爆竹（4）、禁止违章使用电器设备； （5）、禁止在本小区内倾倒液化气残液； 3、治安管理 治安管理的原则是：对小区生活秩序的维护。 （1）、禁止私自携带易燃、易爆、剧毒物品的人员和车辆进入本小区； （2）、自觉维护内部治安，对违法犯罪人员和行为要积极主动举报； （3）、禁止利用

12、房屋窝藏违法犯罪人员和赃物； （4）、禁止在小区大门前或小区内乱设摊点、占道经营； （5）、禁止乱贴、乱画、随意设置广告、堆放杂物和危险器具； 九、对宠物的管理 1、饲养犬类等宠物必须到高碑店市有关部门办理免疫合格证，定期为宠物注射疫苗，并到物业公司、基地安全保卫部登记备案并签订居民文明养犬承诺书； 2、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物，一经发现按治安案件处理； 3、严禁在小区公共区域内放养宠物，严禁携带宠物进入办公楼、社区医院、活动中心等公共场所。严禁在绿化区域遛宠物，以保持公共环境卫生清洁； 4、携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过2米，并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠

13、物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，必须自行清理出本小区，不得在本小区内遗弃所养宠物。 5、凡豢养宠物者自觉交纳保障金，如物业公司、安全保卫部巡查人员发现有违反以上管理规定者，将给宠物主人送发扣除保障金通知单，保障金扣完后，饲养者应自觉补交。 十、楼顶检查口管理清洁检查标准及扣分标准类别 序号 项目 标准 检查方式 项目分 数 扣分标准地下室 1 车库、地下室地面,标识,公共通道,消防梯门,指示灯,灯等公共设施,管道,墙面 地面无积水,无杂物,无泥沙,目视或用纸巾擦拭1平方米无明显灰尘,污渍.目观无明显灰尘,污渍,无蜘蛛网. 全面抽查 10 污渍灰尘每处:0.5分蜘蛛网每处:0.

14、5分楼内公共区域 1 每层地面,瓷砖地面,消防楼梯,大理石地面地毯. 无垃圾,杂物,无污渍无泥沙,地毯无明显灰尘污渍.无蜘蛛网无蚊虫,大理石地面抛光打腊后应有光泽.(检查1平方米) 全面检查 10 每处:0.3分 2 乳胶漆墙面,大理石,瓷片,墙面 乳胶漆墙面,无明显灰尘,污渍,无蜘蛛网,大理石瓷片墙面用纸巾或白手套擦拭60公分无明显灰尘污渍 全面检查 10 污渍灰尘每处:0.2分蜘蛛网每处:0.5分 3 指示灯,灯罩,通风口 目视无明显灰尘,无污渍 抽查 10 每处:0.5分 4 公共门 用纸巾或白手套擦拭无明显灰尘,污渍 每天检查 10 每处:0.5分 5 公共卫生间 地面无积水,无杂物,

15、无污迹,污渍,洗手盆,大理石台面无水渍,污迹,便器无污迹,无异味,镜面无明显脏迹 每天检查 10 每处:0.5分 6 平台,天台,水沟 无垃圾,无积水,无污迹,无杂草 每周检查 5 每处:0.5分 7 楼梯地面扶手 楼梯地面保持无垃圾,杂物,果皮,烟头.痰迹.扶手无积尘,无污迹见本色. 目视检查,用纸擦拭 10 每处:0.2分 8 楼内墙面柱面 保持墙壁,窗台,走道指示牌无积尘,无蜘蛛网,无杂物,无张贴广告.楼道,楼梯口,路灯罩无尘土. 目视检查,用纸擦拭 10 每处:0.2分 9 楼内地面 楼内大厅,办公区,会所,电梯门厅及电梯外门保持无垃圾,无污迹,地板光亮见本色. 目视检查,用纸擦拭 1

16、0 每处:0.2分清洁检查标准及扣分标准类别 序号 项目 标准 检查方式 项目分 数 扣分标准外围公共区域 1 楼外道路 主干道及地面保持无垃圾、塑料制品、果皮、落叶、烟头痰迹等杂物。 目视检查 10 每处：0.2分 2 楼外平台水沟 眺檐平台上无垃圾、杂物、地漏畅通、地盖齐全、无污迹。水沟、化粪池及时清淘，无堵塞、无蚊蝇、无臭哇 目视、鼻嗅 10 每处：0.2分 3 公共区域玻璃 玻璃上无张贴广告、无尘土、明亮、洁净 目视检查、用纸擦拭 5 每处：0.1分 4 公共设施外观 消防栓、消防管网保持清洁无灰尘、光亮见本色。公共游泳池无杂物，水质良好。球场无积水、杂物。 目视检查、用纸擦拭、鼻嗅

17、15 每处：0.2分 5 清运垃圾情况 垃圾桶及时清倒、清洗、擦拭干净，无污迹、无臭味。垃圾池要及时清扫地面、冲洗干净，垃圾日产日清，定时对垃圾池及周围进行消杀。清洁工具摆放整齐。 目视检查、鼻嗅 15 每处：0.2 6 路面、广告牌、果皮箱 无杂物、无积水、无泥沙、无污渍、无果皮壳、无烟头、每15平方米不超过烟头一个和其他杂物。 全面检查 10 每处：0.2分其它事项 保持防盗门清洁无灰尘、光亮见本色，随时清理乱张贴 目视检查、鼻嗅 15 每处：0.2分佛山市住宅小区物业管理检查标准（试行） 为提升我市物业管理水平，加强企业的管理，根据各区的要求，对照物业管理条例、物业管理企业资质管理办法、

18、物业服务标准、全国物业管理示范住宅小区标准等文件，结合我市的实际，制定佛山市住宅小区物业管理检查标准（试行）。 标准适用要求：本标准作为物业管理检查的依据，请各区在物业服务企业换证、升级以及日常检查中执行；各区建设局每年对区内所有物业管理小区进行不少于一次检查，并将检查情况归档；业主委员会可参照本标准对物业服务企业进行检查。 本标准试行一年，若在执行过程中发现问题，请及时向市建设局市场科反映。 二九年九月一日 佛山市住宅小区物业管理检查标准（试行） 项目 内 容 与 标 准 （一） 基本 要求 1、按照物业管理条例等国家、省、市法律法规以及合同约定，合法、诚信开展物业服务、经营活动。 2、档案

19、资料按照“基础管理”、“房屋管理与维修养护”、“共用设施设备管理”、“保安、消防、车辆管理”、“环境卫生管理”、“绿化管理”、“精神文明建设”、“管理效益”八大类归类成册；房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善；建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册。 有健全的档案管理制度，查阅方便。 3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 6、有完善的物业管理方案，服务质量管理、共用部位、共用设施设备管理、

20、卫生、环境、绿化管理、财务管理等制度健全。 7、管理服务人员统一着装，行为规范，服务主动及时、热情。 8、设有服务接待处，公示24小时服务电话。处理投诉、报修、求助及时，有完整的处理和回访记录。 9、按照价格主管部门和房地产行政主管部门的统一样式，公示服务项目与收费价目。 10、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 11、按规范使用住房专项维修资金。 12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。 （二） 房屋 管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全并定期归档。 2、定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范

21、围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按照业主大会的决定，组织维修。 3、按合同约定对小区共用部位，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。按规定巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、严格执行市有关装修搬运的管理规定。 6、对违反规划私搭乱建

22、和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门，户外广告牌、招牌、霓虹灯等设置按规定办理审批手续，保持整洁美观，无安全隐患或破损。 7、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，无帝漏现象，支架无锈蚀； 8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 （三） 共用 设施 设备 维修 养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。设备房制度上墙，保持整洁，设备编制设备卡。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全并定期归档。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严

23、格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施

24、；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （四） 协助 维护 公共 秩序 1、小区主出入口24小时站岗值勤。 2、按照合同约定对重点区域、重点部位进行巡查并做好巡查记录；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，规范和引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对来访人员实行登记管理。 5、对火灾、治安、公共卫生、公共突发事件、天气灾害、地震等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （五） 环境 卫生 管理 1、按照合同约定在幢、层设置垃圾桶，在小区内合理设置果壳箱或者垃圾桶。垃圾日

25、产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁，并做好保洁记录。 3、小区内道路保持清洁，绿化内无垃圾。房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。 4、共用雨、污水管道定期清疏；化粪池定期检查，及时清掏。 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。空调冷凝水统一收集、排放，无漏、滴现象。 7、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。 （六） 绿化 养护 管理 1、有专业人员实施

26、绿化养护管理，并做好养护记录。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无斑秃、无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。 （七） 社区文化开展 l、开展有意义、健康向上的社区文化活动。 2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。 3、积极配合政府主管部门、社区居委会进行公益宣传。 （八） 管理 效益 l、物业管理服务费用收缴率90%以上。 2、提供便民有偿服务，开展多种经营。 公司检查考核评分细则5、设备运行记录 6、有紧急情况处理预案7、日常巡视记录 8、有绝缘

27、设备并年检 9、设备台帐10、有防火措施 1、轿厢内壁平整、无损伤 2、操纵箱面上的各按钮、开关功能正常3、轿内楼层指示信号齐全、清晰 4、轿厢内应有监控装置（开发商配置）5、轿厢内至消防中心的对讲有效6、安全触板或光电应有效 7、轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦8、轿厢内的紧急照明有效9、机房门应安全、可靠；应有机房重地，闲人免进标识. 10、机房墙壁完整，无孔洞11、机房墙壁、场地洁净12、机房应有通风装置（最好采用空调，开发商配置）13、机房有灭火装置（按规定存放灭火器，开发商配置） 14、机房照明应为日光灯、并齐全、有效 15、机房内有电源插座 16、机房与消防中心对讲有效（根据开发商配置决

28、定） 17、机房有电梯松闸扳手 18、机房有电梯盘车手轮19、曳引机应完好、洁净 20、曳引机漏油应符合国家标准 21、曳引机在运行中应无较大的抖动 22、控制柜应完好、洁净23、底坑照明有效 24、底坑急停开关有效、安装正确、牢固、无破损25、底坑断绳开关有效、安装正确、牢固、无破损26、缓冲器开关有效、安装正确、牢固、无破损27、液压缓冲器安装正确、无锈蚀28、随行电缆不应打结、扭曲、过长等29、有补偿链时，补偿链不应扭曲，不应与其他装置 碰撞 30、撞板与缓冲器的距离符合标准31、超载装置有效 32、底坑不得渗水、积水33、底坑应清洁、无杂物 34、底坑有大积水坑时，其上应铺设盖板35、

29、底坑排污系统应有效 三、保安、消防、车辆管理 1、各出入口有人员职守 2、有值班记录 1、实行24小时值班记录（交接班记录） 2、秩序员名单、排班及岗位分工3、巡逻路线图及巡逻记录11、电梯按规定 或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好发现一处不符合扣0.2分 、制定供电系 统管理措施并严格执行，记录完 整；供电设备运行正常，配电管理符合规定，路 灯、楼道灯等公 共照明设备完好发现一处不符合扣0.2分 1、小区半封闭管理小区各出入口无人值守扣0.5分 2、有秩序员，实行24小时值班及巡逻制度；秩序员熟悉小区的环 公司检查考核评分细则 4、秩序员培训及考核纪录 5、警械警具检查记录表6、物品放行条 7、各种突发事件处理预案8、突发事件处理记录 1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识 2、现场有防护措施 1、消防