房地产开发规费

1、北京市的房价主要由四大块构成：一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等 5 项。费用主要有 4 项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收代缴的行政性收费有 10 项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的 5.5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费， 二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收 33%的所得税。销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。差别性主要表现在征地

2、拆迁补偿费，从几百到几千元。如此巨大的差别性对规范征地拆迁补偿费、实现土地费用真实化带来了很大的难度。房地产企业开发流程概要房地产暴利 ,做房地产赚大钱之言至今不绝于耳,却不知做房地产多么难!现在人们抱怨房价太高 ,你却不知为什么 ?房地产成本有六大成本要素构成 :土地成本 ,建造成本 ,环境成本 ,营销成本 ,融资成本 ,税费成本 .房地产产业链最多可延伸至七十多个产业 ,在相当多的地区己成为当地支柱产业 , 是当地主要财政收入源泉 .在房地产成本中当地财政仅从土地成本和税费两项最高拿走 54%-64%.本人曾担任一企业集团置业公司 CEO深.知其内情 .请看一看房地产开发流程你便知个中艰辛

3、困苦 .第一步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1， 选定项目，签订合作意向书2， 初步确定开发方案3 申报规划要点4， 申报、审批项目建议书5， 编制项目可行性研究报告6， 申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、 可行性研究费用2、 建设工程规划许可证执照费第二步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、 房地产开发项目的规划设计1、 申报选址定点2、 申报规划设计条件3、 委托做出规划设计方案4、 办理人防审核5、 办理消防审核6、 审定规划设计方案7、 住宅设计方案

4、的专家组审查8 落实环保 “三废 ”治理方案9、 委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘察12、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、 工程勘察（测量）费2、 工程设计费3、 建设工程规划许可证执照费 （建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售许可证共 “五证 ”，商品房质量保证书、商品房使用说明书）4、 竣工档案保证金5、 临时用地费6、

5、 临时建设工程费7、 建设工程勘察招标管理费8、 勘察设计监督管理费9、 估建园林工程设计费第三步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、 国有土地使用权的出让1、 办理建筑用地规划许可证2、 办理建设用地委托订桩3、 办理国有土地使用权出让申请4、 主管部门实地勘察5、 土地估价报告的预审6、 委托地价评估7、 办理核定地价手续8、 办理土地出让审批9、 签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申

6、请的审核、审批16、取得划拨用地批准取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、 地价款（土地出让金）2、 资金占用费3、 滞纳金4、 土地使用费5、 外商投资企业土地使用费6、 防洪工程建设维护管理费7、 土地闲置费8、 土地权属调查、地籍测绘费9、 城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预定金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第四步、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、 领取房地产开发项目手册2、

7、 项目转入正式计划3、 交纳煤气（天然气）厂建设费4、 交纳自来水厂建设费5、 交纳污水处理厂建设费6、 交纳供热厂建设费7、 交纳供电贴费及电源建设集资费8、 土地有偿出让项目办理 “四源 ”接用手续9、 设计单位出批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招、投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式

8、申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工现场的 “三通一平 ”44、施工单位进场和施

9、工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、 三通一平费2、 自来水厂建设费3、 污水处理厂建设费4、 供热厂建设费5、 煤气厂建设费6、 地下水资源养蓄基金7、 地下热水资源费8、 市政、办公设施建设费（大市政费）9、 开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路

10、灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第五步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序1、 提交完成建设项目投资证明2、 签署预售内销商品预售款监管协议3、 办理内销商品房预（销）售许可证4

11、、 销售项目备案5、 委托中介代理结构进行销售6、 与购房者签订认购书7、 与购房者签订买卖契约8、 办理预售登记9、 办理转让登记10、办理房地产低钾登记手续11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书13、办理产权立契过户手续开工建设和竣工验收的详解内容作者 : 商海粟、潘麒麟开发程序税费2004-9-13第八部分：房地产开发项目的开工建设和竣工验收阶段法律程序：1、房地产开发项目的开工手续办理（ 1）建设工程档案资料的编制；（ 2）建设工程施工图的审查；（ 3）建设工程规划许可证的办理；（ 4）房地产项目开工计划的审批与备案；（ 5）工程建设项目报建表的备案；（ 6）建设工程施工的招投

12、标；（ 7）建设工程施工合同草案的审查；（ 8）建设工程施工合同的签署；（ 9）工程质量监督注册的备案；（ 10）建设项目开工前统计登记；（ 11）开工前审计的办理；（ 12）临时占道、掘路的审批；（ 13）古树名木移植的审批；（ 14）占用绿地及伐移树木的审批；（ 15）建设工程规划验线与检查；（ 16）建设工程施工许可证的办理。2、房地产开发项目的工程建设监理（ 1）工程建设监理的管理机构及职责；（ 2）工程建设监理范围及内容的确定；（ 3）建设工程委托监理合同的制定与签署；（ 4）工程项目建设的监理；（ 5）房屋建筑工程施工的旁站监理规定。3、房地产开发项目的工程施工管理（ 1）建设工程

13、施工的现场管理；（ 2）建设工程施工现场的环境保护；（ 3）建设工程施工现场的安全管理；（ 4）建设工程施工现场的消防管理；（ 5）建设工程施工现场的扰民管理。4、房地产开发项目的竣工验收（ 1）建设工程档案资料的预验收；（ 2）建设工程的竣工验收；（ 3）人防工程的竣工验收备案；（ 4）建设工程档案资料的报送移交；（ 5）建设工程规划验收；（ 6）建设工程竣工验收的备案；（ 7）建设项目地名的命名与更名；（ 8）商品住宅的性能认定；（ 9）房屋建设工程的质量保修。相关税费 ：1、三通一平费；2、城市基础设施“四源”建设费；3、市政公用设施建设费（大市政费）；4、城市基础设施建设费；5、地下水

14、资源费（地下水资源养蓄基金）；6、地下热水资源费；7、城建综合开发项目管理费；8、建筑行业管理费；9、绿化补偿费；10、供电贴费（电力增容费）；11、竣工档案保证金；12、建筑安装工程费；13、合同预算审查工本费；14、质量管理监督费；15、防空地下室易地建设费；16、竣工图费；17、建材发展补充基金；18、工程监理费；19、超计划用水加价水费；20、夜间施工噪声扰民补偿费；21、占道费和交通管理费；22、固定资产投资方向调节税；（已取消）23、实心粘土砖限制使用费（已取消）；24、电源建设集资费（用电权费）（已取消）；25、绿化建设费（已取消）；26、公园建设费（已取消）。北京市房地产开发法

15、律程序与税费详解（2004 年版）（法律出版社），由房地产专业律师商海粟、房地产高级经济师潘麒麟编著，按照北京市房地产开发建设流程，分别对房地产开发的11 个工作阶段或重要事项的327 项法律程序和 105 项相关税费逐一进行了详实、细致的解释，全面阐述房地产开发精要，在同类书籍中具有显著的专业性、全面性及实用性。全书的内容包括三大部分：法律程序、相关税费、相关法规，分为上、中、下三卷，共2400 余页、 309 万字。是广大房地产开发商、投资机构、建设单位和相关人员在北京市进行房地产开发、建设与投资的一部不可多得的工具书，具有极高的实用价值和指导作用。如需要了解详情或购书洽谈：经销：北京瑞斯

16、泰德投资顾问有限公司地址：北京市朝阳区慧忠北里天创世缘大厦A 座四层（邮编： 100012）对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的 20% 进行计算扣除。在确定加计20% 的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计 20% 的扣除基数数额内，在加计20% 的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20% 的扣除的基数。对从事房地产开发的纳税人， 可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的 20% 进行计算扣除。在确定加计 20% 的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计 20% 的扣除基数数额内，

17、在加计 20% 的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计 20% 的扣除的基数。房地产开发流程第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发

18、建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投

19、资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38 、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建

20、设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发 项目管理 费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价

21、31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税房地产项目的投资成本详细目录一 .征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法 :土地出让金基准价 *容积率修正系数 *年限修正系数 *用地面积2.上交部门 : 市财政局3.依据 : (1) 京政发 199334 号文 .(2) 京政发 199443 号文 .4.说明 :(1) 各区类地价取值详见附件 ;(2) 城近郊区土地出让金的 60% 返还区财政 ;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 ;(4) 市属各局 ,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团 ,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发 ,利用

22、,经营 ,应补交土地出让金 , 其中的 60% 返还企业 , 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 .(5) 在使用基准地价表时 ,由于地区分类是按照区县划分 ,不同区县的同类地区差别很大 , 而且周围环境至关重要 ,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级 .在实际操作中 ,首先判断土地的区类 ,然后评定地价的级别 ,最后选定基准地价 ,使地价测算更为合理 ,规范 . 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数 概念 ,以准确测算必须交纳的土地出让金比例 .附件 : (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表 .(二).征地及拆迁补偿

23、费 :详见附资料一 :土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明 :(1) 测算时亦可依据基准地价表,计取 土地开发及其它费用 的数据 .二 .前期工程费 :(取值在 40-120 元/平米 )1.临时水 ,电,路 ,场地平整费依据 :1992 年建安工程定额 ;标准 :按实际发生工程量计算 ;说明 :施工现场千差万别 ,通常按建筑面积5-15 元/平米 ,或建安工程费的 1%.2.规划 ,测量 ,勘察 ,设计费 :依据 :原国家建委 (79) 建发设字第 315 号文 , 国家计委计字 (1984)596 号文 ,建设部 (1991) 第 150,316,425 号文 ;国家物价局 ,建设部 199

24、2 价费字 375 号.标准 :(1) 勘察费 : 概算价 *0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:%工程工程概算投资(万元) 等 级 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级 2.2 2.12.01.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1备注 :特级 : 1. 列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30 层

25、以上建筑 ;4.高大空间有声 ,光等特殊要求的建筑 .一级 : 1. 高级大型公共建筑 ;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16 层以上 29 层以下或超过 50 米高的公共建筑 .二级 : 1. 中高级 ,大中型公共建筑 ;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16 层以上 29 层以下住宅 .三级 : 1. 中级 ,中型公共建筑 ;2.7 层以上 (含 7 层 )15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级 : 1. 一般中小型公共建筑 ;2. 7 层以下无电梯的住宅 ,宿舍及砖混建筑 .五级 : 一,二层单功能 ,一般小跨度结构建筑 .说明 : (1)民用建筑 大型 1

26、0000 平米中型 3000-10000 平米小型 3000 平米(2) 仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时 ,其工作量的比例为 40%和 60%.(3) 提供文件的份数为初步设计图纸 6 份,施工图 8 份.3. 规划条件 ,可行性研究费依据 :建设部 (1991) 第 425 号文标准 :(1) 按现行规划收费定额计算 : 工日定额 *85 元 /工日用地规模 (公顷 ) 工日定额50 面议(2) 施工执照费按京政发 198821 号文 :概算额 *(1- 3) 三 .基础设施费1.红线内基础设施费依据 :京政发 199334 号文标准 :1). 根据项目的实际情况定 .管线延长米

27、*管线单方造价 .2). 根据经验 , 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明 : (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量 *单方造价 ;(2) 各种管线单方造价 :自来水管线 600 元/米雨水管线 700 元 /米污水管线 800 元 /米煤气管线 1000 元/米热力管线 2000 元/米供电管线 700 元 /米电信管线 1500 元/门道路 80 元/平米绿化 20 元/平米(3) 经验数据 :环卫费 5 元/平米照明费 5 元/平米(4) 该项费用一般范围 150-400 元/平米普通住宅 150 元 /平米高档住宅 (公寓 ,写字楼 )400 元/平米2.红线外

28、基础设施费 (包括集资和自己修建 )依据 :设计方案和集资协议 ;标准 :根据项目的实际情况定 ;说明 : (1) 热力 ,煤气 ,自来水 , 污水处理如有集资 ,则相应的四源费中的该项不在计取 .(2) 若自己修建 , 测算依据同红线内基础设施费 .四 .房屋建安工程费1.建安工程费依据 :现行建安费定额计算单方造价.标准 :(1) 普通住宅 多层 900-1000 元/平米高层 1600-1800 元/平米(2) 公共建筑A.公寓 ,写字楼 3000-4500 元 /平米其中 : 结构 1000-1500 元/平米装修 800-1000 元/平米设备 1200-2000 元/平米B.别墅

29、3000 元/平米说明 :(1) 公共建筑包括公寓 ,写字楼 ,别墅 ,以及教育 ,医疗卫生 ,文化体育 ,商业服务 ,金融邮电 ,社区服务 ,行政管理 ,市政公用 .(2) 依据 :京政发 1985149 号文 ;标准 :建筑面积 9678-10630 平米 /千户工程取费 按实际工程量 . .详见公建配套附表 .a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标 ;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标 ; .通常取 7-15% 为公建配套面积比率 .2.招投标费依据 :京政办发 (1987) 第 152 号文标准 :中标额 *1 3.预算审查费依据 :(84) 建京经字

30、第 439 号;标准 :预算造价 *0.5 （京计基字（ 1997 ）第 0711 号，住宅项目费率为0% ）4.工程监理费依据 :(1) 国家物价局 .建设部 1992 价费字 479 号;(2)93 京建法字第 029 号标准 :工程造价 *适用税率适用税率 :工程造价 500 万元以下2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%1000000.6%说明 :(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%

31、,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小 , 测算时一般不予考虑 .5.竣工图费依据 :(86) 市建规字第 097 号;标准 :设计费 *7%6.建材发展基金依据 :(89) 京建材字第 292 号;标准 :建安工程造价 *2%（京计基字（ 1997 ）第 0711 号，住宅项目费率为0% ）五 .公共配套设施费1.锅炉房标准 :总建面积 /锅炉每吨供热面积 *锅炉每吨造价说明 :(1) 锅炉每吨供热面积约5000 平米 ;(2) 锅炉每吨造价约 25 万元 .2.变配电所标准 :每建筑平米 30 元.3.集资维护费标准 :每建筑平米 80 元.

32、4.电贴费 (建设部明文取消，北京仍在执行)依据 :原 (84) 华北电供用字 25 号文 290 元 /KVA后调整为四环路以内1100 元/KVA四环路以外 550 元/KVA;现调整为单路供电270 元/KVA双路供电 540 元 /KVA;说明 :住宅用电量 30-60 VA/ 平米 ;其他用电量 50-80 VA/ 平米 .六 .管理费依据 :(92) 京价收字第 124 号;标准 :一至五项之和 *2.5%.七 .基础设施增容费1.商品房依据 : 京计基字 (1988) 第 866 号文标准 : 自来水厂建设费12 元/平米 ;煤气厂建设费 29 元 /平米 ;供热厂建设费 30 元 /平米 ;污水处理厂建设费10 元/平米 ;说明 : (1). 用一项交一项 ;(2). 如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取 ;2.非住宅建设项目四源费依据 : (1). 京政发 (1986)131 号;(