工程运作手册

1、Ill III I Illi Illi III I IIIID lllli Hill II III Hill Hill II III Hill Hill II III Hill I III I Mill I Illi Illi III I Hill lllll III II III III III III llllll III III III III lllll II III Hill Hill Hill I III I Hill Hill I III I Illi Illi Illi III II Hill llllll III III Hill Hill II III Illi I III

2、 I Illi I目录1 工程部组织机构和岗位设置 11.1 工程部组织机构图 1b5E2RGbCAP2 工程部职责范围 1P1EANQFDPW2.1 工程部职责 2DXDiTa9E3d2.2 管理范围 2RTCrpUDGiT3 岗位职责35PCZVD7HXA3.1 工程部经理职责 3jLBHrnAlLg3.2 工程部主管职责 3XHAQX74J0X3.3 强弱电主管职责 4LDAYtRyKfE3.4 暖通给排水综合维修主管职责 5Zzz6ZB2Ltk3.5 强电专业岗位职责 5dvzfvkwMI13.6 弱电专业岗位职责 6rqyn14ZNXI3.7 暖通/给排水专业技工岗位职责 6Emxv

3、xOtOco3.8 电工值班运行岗位职责 6SixE2yXPq53.9 综合维修工岗位职责 76ewMyirQFL3.10 电梯技工岗位职责 8kavU42VRUs4 工程各专业管理制度 8Y6V3ALOS894.1 强电专业管理制度 8M2ub6vSTnP4.2 弱电专业管理制度 90YujCfmUCw4.3 给排水专业管理制度 10eUts8ZQVRd4.4 电梯系统管理制度 10sQsAEJkW5T4.5综合维修管理制度 10GMsIasNXkA4.6 配电室交接班制度 11TIrRGchYzg4.7空水综合专业交接班制度 127EqZcWLZNX4.8（配）电室电气设备巡视制度 12l

4、zq7IGf02E4.9空水运行巡视制度 13zvpgeqJ1hk4.10电梯巡检制度 14NrpoJac3v14.11 工程部档案管理制度 141nowfTG4KI4.12 工具管理制度 14 fjnFLDa5Zo4.13 机房管理制度 1 5 tfnNhnE6e54.14 钥匙管理规定 16 HbmVN777sL4.15 安全管理职责 17 V7l4jRB8Hs4.16 能源统计管理制度 1883lcPA59W94.17 设备设施标识的管理规定 19 mZkklkzaaP4.18 安全用具的保管及使用规定 19AVktR43bpw4.19 工程值班制度 20 ORjBnOwcEd4.20

5、电动工具安全操作制度 20 2MiJTy0dTT4.21 清理化粪池的管理办法 23 gIiSpiue7A4.22 电气焊安全操作制度 24uEh0U1Yfmh4.23 楼宇修缮制度 25IAg9qLsgBX4.24 临时用电管理规定 25WwghWvVhPE4.25 防雷避雷管理办法 26 asfpsfpi4k4.26 泵房运行管理制度 26ooeyYZTjj14.27 热力站运行管理制度 26BkeGuInkxI4.28 电梯安全管理规定 27PgdO0sRlMo4.29 电梯机房管理规定 273cdXwckm154.30 弱电机房安全管理制度 27h8c52WOngM4.31 危险品管理

6、制度 2 7 v4bdyGious4.32 综合组中修项目、综合组大修项目 28J0bm4qMpJ94.33综合维修专业工作制度 28XVauA9grYP4.34综合维修操作间管理制度 29bR9C6TJscw5 工程各系统规程 / 程序 29 PN9LBDDTRD5.1给排水设备运行管理规程 29DJ8T7nHuGT5.2水设备（潜水泵）操作程序 30QF81D7bvUA5.3 二次供水管理规程 304B7a9QFw9h5.4 配电设备运行管理规程 31 ix6iFA8xoX5.5 电梯设备运行管理规程 33wt6qbkCyDE6 事故处理办法及相应预防措施 36KP5ZH46ZRK6.1

7、配电室紧急停电处理 36Yl4HdOAA616.2 电梯故障困人救援法 37 ch4PJx4BlI7 绩效考核管理制度 39QD3YFHXCZO7.1 总则 39 E836L11DO57.2 考核的目的 39S42ehLvE3M7.3 绩效考核的原则 39501nNvZFis7.4 考核的对象 39jW1viftGw97.5 考核的时间 39 xS0DOYWHLP7.6 绩效考核评分办法 39LOZMkIqI0w7.7 考核结果的具体规定 39 ZKZUQsUJed7.8 特殊奖励 39dGY2mcoKtT8 工程巡视类相关表格 40 RCYBSWRLIA8.1 电气专业照明巡视记录表 40F

8、yXjoFlMWh8.2 强电竖井巡视表 42 TuWrUpPObX8.3暖通日常巡视表.437qWAq9jPqE8.4工程部污水坑巡视表44IIVIWTNQFk8.5生活水泵巡视记录表45yhUQsDgRT18.6风机巡视检杳表.45MdUZYnKS8I8.7巡视签到表4709T7t6eTno8.8弱电专业巡视表.48e5TfZQIUB58.9电梯状况巡视检杳表49s1SovAcVQM8.10综合巡视记录表.50GXRw1kFW5s8.11避雷装置巡视记录表51UTREx49Xj99工程值班运行类相关表格518PQN3NDYYP9.1冋压配电至值班记录表51mLPVzx7ZNw9.2低压配电

9、室值班记录表52AHP35hB02d9.3配电室值班日志.54NDOcB141gT9.4暖通值班日志541zOk7Ly2vA9.5电梯工值班日志.55fuNsDv23Kh10工程能源统计相关表格. 56TQMB9EW/4YX10.1月电表记录报表56HmMJFY05dE10.2月水表记录报表58ViLRaIt6sk10.3月份水电能源单599eK0GsX7H111工程维护保养类相关表格.60NAK8CCR8VI11.1月电气设备计划检修表60B6JgIVV9ao11.2低压电器设备/线路绝缘/电阻测试记录表 .61P2lpeFpap511.3机电设备维修记录613YIxKpScDM11.4水泵

10、设备检修表.63gUHFg9mdSs11.5水泵周期检修记录64uQHOMTQe7911.6生活水箱清洗消毒记录表. 错误！未疋义书签。IMGWiDkflP6 / 92WHF4OmOgAwaDFdk6hhPdozElQQLi4TCVDTMAFJIAQrDCRkJkxh4nCKn3dlMX70ijCSTNGm0E71vfB1pxanfkJbA9VhEou173 X7Ahr18pJIb3zqXLCqXo 74pZyytu5rc5DVyGZezsrMRQxPvY3tFs 775MxX1IxuU9 jIw5xs0v9PxEve2buwnwKAvmyVYxCdYwuu4FszRT82 cstDApWA6

11、A 83qotL69pBkhEksTCSTCzX11.711.811.91212.112.212.312.412.512.612.712.812.912.1012.1112.1212.1312.1412.1512.1612.1712.18 化粪池 / 隔油池清掏记录 65电梯保养检查记录表 66 电梯设备检修表 67工程管理类相关表格 68 变配电工作表 68 倒闸操作表 69配电室工具物品借用登记表 停、送电申请表 工程部临时用电申请表 71消防、喷淋系统停、送水申请表 水质化验日报表 错误！未定义书签电梯安全设施工具清单 机房外来人员进出登记表 75工程部文件档案借阅登记表 76工程部借用

12、钥匙登记表 工程部个人工具登记表 78工程部电动工具检查表 79工程部故障登记表 80工程部标识清单 81工程部公用工具登记表 事故报告（工程部） 工程部员工绩效考核表 841工程部组织机构和岗位设置1.1 工程部组织机构图2 / 92空调运行3人综合维修2人给排水维修1人强电维修3人配电运行4人共17人（根据项目实际需要调整）2 工程部职责范围2.12.1.12.1.22.1.32.1.42.1.52.1.62.1.72.1.82.1.92.22.2.12.2.22.2.32.2.42.2.52.2.6工程部职责负责制定 好望海岸 内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。负责新接管 好望海岸

13、 的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项 目的验收和资料核对工作。 Sgs28CnDOE 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施。负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审。负责 好望海岸 内的工程改造、设备更新、 施工方案及预算的编制及报送有关部门评 审。负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技 术审核。负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防等）的 管理、运行、维修等。配合客服中心及管家做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。 负责完成客服中心及管家派发的维修

14、工单。管理范围负责强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。负责 好望海岸 电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。 负责 好望海岸 空调通风系统的运行管理，设备维修保养和故障。负责 好望海岸负责 好望海岸 给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。 各系统设备的完善及改造，设备更弃以及小项增改工程施工确保工程所有设备的正常运转，维修保养好 好望海岸 的硬件。5 / 923 岗位职责3.1 工程部经理职责 岗位直属上级：项目总经理 岗位直属下级：工程主管、工程文员3.1.1 审核和指导部门整体工作。3.1.2 与当地有关部门政府机构接洽，以确保 好望海岸 符合有关政府的条例和各项规定3

15、.1.3 招募、培训、安排、评估、监管工程部员工的工作。3.1.4 制定节能环保措施并安排实施。3.1.5 拟定年度工程预算及工程计划。3.1.6 完善、指导和评估服务工作安排，使物业工程部的工作符合业主的要求，并达到最佳满 意程度。3.1.7 完善维修、变更和设备改造需求的特殊要求，筹划、协助和完善工程各系统设备。3.1.8 及时组织工程工作人员处理重大事故或设备故障，妥善安排防范措施，避免设备故障的 事情发生。3.1.9 致力于系统岗位责任的标准化、程序化、制度化、落实岗位责任制管理，提高本部门的 维修服务质量3.1.10 协助及指导下属员工，定期进行岗前 / 职位培训，方案提交项目总经理

16、审核。3.1.11 审查运行报表，听取各专业主管的工作汇报，掌握主要系统设备运行情况及能耗变化。3.1.12 安排及跟进工程设备安装及接收工作。3.1.13 制定 好望海岸 工程装修及改造方案，报项目总经理批准后实施。3.1.14 配合物业管理处各部门完成年度消防演习。3.1.15 完成项目总经理安排的其他工作。3.2 工程部主管职责 岗位直属上级：工程部经理 岗位直属下级：工程主管、工程技工3.2.1 工程部主管在工程部经理领导下，负责 好望海岸 工程设备的正常运转、维修，组织 管理，并对工程部经理负责。 6craEmRE2k3.2.2 组织各专业主管参加 好望海岸 楼宇设备移交、验收、接管

17、及入住前工程检验工作。3.2.3 掌握 好望海岸 各楼宇机电设备、设施性能及运行情况，组织各专业技术人员制定维 修保养计划和设施检查完成情况。 k8qia6lFh13.2.4 负责对本部门发生的重大事故进行组织调查分析处理工作。3.2.5 配合办理有关工程机电方面招标合同审定工作。3.2.6 负责处理业务范围内发生问题和客人对工程维修方面投诉。3.2.7 负责协调处理工程对外项目，负责处理好工程周边市政环境以及各项目相关工作。3.2.8 负责对工程技术人员的业务培训和考核工作。3.2.9 协助制定工程费用支出预算、能源费、各种材料以及设备外保合同等费用支出，并有效 控制各项费用。3.2.10

18、能分析判断和处理工程机电维修项目疑难问题，合理组织技术改进工作。3.2.11 完成工程部经理交办的其他工作。3.3 强弱电主管职责 岗位直属上级：工程经理岗位直属下级：强弱电及电梯技工3.3.1 熟悉和遵守有关强弱电专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、 维修的有关专业知识及本小区的强弱电系统；在工程部主管的领导下，对强电、弱电设 备的运行、维护进行管理。 y3qrGQOGwI3.3.2 协助工程部主管并负责对接管的新项目机电设备进行接管验收，协调机电各专业人员对 接管的新项目机电设备进行接管验收。 MZpzcAiHKo3.3.3 合理调配本专业技术人员，对本专业员工严格管

19、理。3.3.4 制定园区本专业设备设施的定期检修及保养计划，并安排本专业技术人员完成。3.3.5 负责制定设备设施材料的备品、备件采购计划。3.3.6 对设备设施的事故进行调查、分析、处理，并提出合理改进意见。3.3.7 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育的培训及技术管理和指导；参与制定设备设 施的应急处理方案，并对员工进行培训。 0VoHIjMIZ53.3.8 在工程部经理直接领导下，积极配合完成工程部经理交办的其他工程任务。3.4 暖通给排水综合维修主管职责 岗位直属上级：工程经理岗位直属下级：暖通给排水技工、综合维修技工3.4.1 熟悉和遵守有关给、排水及暖通及装修专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围 设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热