房地产估价师考试重点难点集锦(1

1、房地产基本制度与政策及相关知识重难点（130）目录1、廉租住房2、经济适用房3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心4、建设用地使用权划拨5、房屋拆迁6、资本金比例。7、出让土地房地产项目转让条件。8、商品房交付使用9、房地产广告必须载明：10 、紫线、绿线、蓝线、黄线11 、注册建造师12 、商品房预售条件，商品房销售禁止行为13 、商品房买卖合同误差处理：14 、出让合同15 、估价委员会对估价报告的鉴定包括：16 、施工许可证17 、房地产登记18 、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于 10 年，要 达到估价服务的行为结束。19 、住房置业担保机构注册资金20 、估价机构业务范围21

2、 、房地产估价收费计算22 、房屋登记权属信息查询23 、住房公积金存贷款利率24 、提取公积金情况 :住房消费提取、丧失缴存条件提取。25 、房产税26 、耕地占用税27 、土地增值税28 、契税。29 、营业税、城建税30 、房地产估价师注册管理部门、初审部门。31 、住房专项维修资金32 、物业服务收费有两种。33 、房地产测绘34 、地形图比例尺35 、几种房产图36 、工程造价的构成37 、建筑施工图39、污染源40 、经济成本41 、国库券计算42 、货币政策工具43 、货币供给层次44 、非银行金融机构45、几种信用形式区别46 、金融工具的种类47 、商业汇票必须经过承兑才能生

3、效。48 、居住区、居住小区和居住组团。49 、证券分类50 、保险的职能51 、统计收集数据的方法52 、相对指标1、廉租住房：面对最低收入家庭； 面积原则上不超过当地人均住房面积的 60%,套均 40平米左 右，人均建筑面积 13 平米左右；保障资金来源：地方财政预算安排，住房公积金增值收 益，土地出让金净收益，廉租住房租金专项应用于维护和管 理。租金标准由维修费和管理费两项构成。政府定价。2、经济适用房面对中低收入家庭；政府指导价。 实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出 售，单套面积控制在 60川以内。满 5 年可转让，单应按照规定缴纳土地收益等价款，政府优 先回购。 （

4、1、2 同为保障性住房， 面对低收入住房困难家庭提供）政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住 房、单位建设住房，面对中等偏下收入住房困难家庭供应。3、有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容；土地用 途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。4、建设用地使用权划拨：转让有两种方式：受让方办出让手续；不办出让手续， 转让方上缴土地收益； 对国企改革中的划拨土地：可采取出让、租赁、作价出资入 股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。出让或出租，有限 责任或股份公司或股份合作制，租赁经营，非国有兼并的；保 留划拨，继续公益性的长久，继续国有、一方频临破产、国有独 资可保留 5 年。擅自改变

5、用途或连续 2 年未使用，国家收回。 凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地管理。5、房屋拆迁 房屋性质由规划部门确认； 监督部门是住房城乡建设主管部门； 征收范围确定后，不得新建、扩建、改建和改变房屋用途； 补偿范围包括： 被征收房屋的价值， 搬迁、临时安置的补偿， 停产停业损失；除三级暂定资质外，其他资质机构可从事征收征收评估。6、资本金比例。 保障性住房和普通商品住房项目的最低资 本金比例为 20% ，其他为 30% 。7、出让土地房地产项目转让条件。 （1）交付全部出让金， 取得土地证； （2）属于房屋建设的，出让金外，投资 25% 以上， 属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。

6、土地变更登记手续完成完毕 30 日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。8、商品房交付使用（1）交付 60 日内， 开发商向房地产主管部门报送相关权属 变更登记资料；（2）交付时向购买人提供住房质量保证书和住宅使 用说明书。保修期从交付之日计算。防水 3 年。9、房地产广告必须载明：（1）开发企业名称；（2）代售的，该机构名称；（3）预售的，许可证号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 房地产广告不得：（1）不得以所需时间表示距离；（2）预售不得涉及装修内容；（3）不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得设计融资或变相融资，不得含升值或投资回报的 承诺；（5

7、）不得含有办理户口、就业、升学的承诺。10、紫线 划定保护历史文化街区和历史建筑； 绿线 ，绿地， 绿化用地面积，绿地布局； 蓝线 ，城市地表水、湿地； 黄线 控制 城市基础设施用地。城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。11、建设工程施工管理文件和质量合格文件上，必须有注册建造师签字。12 、商品房预售条件：（1）项目可转让条件；（2）持有建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证；（3）确定施工进度和交付日期，预售最低规模不小于栋。 取得预售许可需要提供商品房预售方案 ，内容项目基本 情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公 共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度

8、、预售资金 监管落实情况、住房质量承担主体和承担方式、住房能量消耗指 标和节能措施。预售合同备案的申请人是商品房预售人。 商品房销售禁止行为： 返本销售、成套住宅分割拆零销售、 期房再转让、未得预售许可收定金。13 、商品房买卖合同误差处理：（1）误差 3% 以内的，据实结算；（2）误差超过3%的。买受人提出退房的，30日内连本带息付清；买受人不退的，大于合同面积的，3%的补足，超过 3%白送；小于合同面积的， 3% 的原价返还，超过 3%的双倍 返还。变更规划的，变更确定 10 内通知买房人， 15 日不答复的视 作同意。未在规定时间内书面通知的，可退房。14、出让合同 附件含宗地平面界址图

9、、出让宗地竖向界限、市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件。签订后， 60 日内不付款的，解除合同，违约赔偿； 60 日内 不供地的，解除合同，双倍返还定金。15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：（1）估价方法选用（2）估价路线选择（3）估价参数选取（4）估价结果确定16、施工许可证（1） 30万元投资以下，300川建筑面积以下，可不办理；（ 2）建设工期不足 1 年的，到位资金原则上不得少于工程 合同价的 50%，超过 1 年的，不少于 30%。17 、房地产登记（1）登记机构的职责是查验申请人提供的权属证明和其他 必要材料， 就有关登记事项询问申请人， 如实及时登记有关事项。（2）预告登记

10、该登记未登记的 3 个月内失效，异议登记 15 日内不起诉的失效。（3）单方申请的情形：因合法建造房屋去得房屋权利；继 承、遗赠；（ 3）因法律文书生效得； （ 4）房屋灭失； （5 ）放弃。（4）土地以宗地未基本单位，房屋以基本单元进行登记。（5）登记实现：集体土地上房屋 60 天，国有土地上房屋 30 天，异议登记 1 天，其他 10 天。（6）收费。住房等级每件 80 元，宅基地收工本费 10 元， 非住房登记每件 550 元。前者一套一件，后者一次一件。18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于 10 年，要 达到估价服务的行为结束。19、住房置业担保机构注册资金不少于 1000 万

11、，担保资金 不高于 30 倍。20、二级资质可从事公司上市 A、企业清算B以外的业务；三级资质可从事 A、B、司法鉴定C以外的业务；三级暂定资质 可从事A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。21、房地产估价收费：100（0.005）900（0.0025 ）1000（0.0015）3000（0。008)宗地估价收费： 100（0.004 ）100（0.003 ）800（0.002 ） 1000 （0.0015 ） 3000 （0.0008 ）22、房屋登记权属信息查询（1）可公开查询。房屋基本状况及查封抵押等权利限制状 况，具体包括房屋自然状况（位置面积用途） ，权利状况（设定 时间

12、类别期限） ，及司法查封情况。（2）限制查询的信息。权利人、委托人、继承人、受赠人 可查询与该房屋有关原始登记凭证。 其他可查询直接相关原始资 料。23、住房公积金存贷款利率： 当年结息日挂牌公告的或其存 款利率，往年结转按结息日挂牌公告 3 个月整存整取存款利率利 息，6月 30 日为结息日；贷款利率，一年一定，每年 1月 1日。人行提出，国务院批准执行。24、提取公积金情况 :住房消费提取、丧失缴存条件提取。25、房产税：判断标准，是否有经营性，出租，生产。比例 税率。工业用途房产， 50% 60% 作为应税房产原值；商业和其他 用途房地产 70% 80% ；与地上房屋相连的地下建筑， 与

13、地上房 屋通标准计算。26、耕地占用税。定额税率。经济特区、经济技术开发区加 成不过 50% ，基本农田加成 50% 。减税范围：军事设施，学校， 幼儿园、养老院、医院。接通知 30 日内缴税。27、土地增值税。有偿转让，不含继承赠与。四级超额累进 税率。转让房地产合同签订 7 日内申报纳税。建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的免税。28 、契税。个人购买普通住房且属于家庭唯一住房减半征收；又是90川以下的，1%征收。法定继承人继承，免征，非法定继 承人承受， 征收。拆迁购房拆过拆迁款的， 对超过部分征收契税。29 、营业税涉及不动产 5%。城建税为消费税、增值税、营 业税三者之和的

14、7% （城市市区） 、5% （县城、建制镇） 、1%（其 他地区 ） 。30、房地产估价师注册管理部门是国务院建设主管部门， 省 级政府房地产主管部门为初审部门。31 、住房专项维修资金（1 ）交存标准。商品房首期交存按建筑面积按当地建安费 用每平方米 5%8%；公有住房，按建筑面积，首期未当地房改 成本价的 2% ；多层不低于 20% ，高层不低于 30% ，一次性提取 。（ 2）不足 30% ，续交。（3）经业主大会或 2/3 以上业主（未成立）同意，可购买国债。禁止国债回购，委托理财业务或将购买的国债用于质押、 抵押等担保业务。32、物业服务收费有两种。（1）包干制=物业服务成本+法定税

15、费+企业利润（2）酬金制=物业服务支出+企业酬金33、房地产测绘（1）基础测绘得房产分幅平面图，项目测绘得分丘平面图 和分层分户平面图。（2）误差可能来自仪器、观测者和环境影响，以中误差作 为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。34、地形图是地物和地貌的正射投影图，地物按图式符号加注记表示，地貌用等高线表示。面积量算方法：坐标解析法、实 地量具法和图解法。多种比例尺地形图：比例尺用途1 : 1000 ； 1 : 5000城市总体规划，区域布置、方案比较1: 2000城市详细规划及开发项目初步设计1: 1000城市详细规划、工程详细设计、地下管线、人防工程1:500竣工图，地籍图、地形图35、

16、房产图，平面控制测绘及房地产调查后的西部测量名称比例尺用途房产分幅建筑密集区反映房产及用地位置和权属等状况的基本图，下两者基础资料，也是图1 : 500 ,其他1 : 1000房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。包括控制点、行政境界、丘界、地籍要素。房产分丘图1 : 100-1:1000绘制产权证附图的基本图。以丘为单位。反映本丘所有内所有房屋的 界限、面积、四至、年份，墙体归属。房产分户图一般 1 : 2000以某房屋具体权属为单元，表示细部。变长为实际测量，取至0 01m.标套内建筑面积和分摊面积。36、工程造价的构成设备及工器具购置费用人工费工 程 费 用直接费直接工程费材料费施工机

17、械使用费建筑安装措施费施工准备和技术生活安全等项工程费用间接费规费：排污费、保障费、公积金，意外伤害。目建设投资企业管理费：工资、财务费、税金、广告费。总利润投税金资工程固定资产其他费用管理费、用地费、可行性研究、勘察设计、工程保险费建设无形资产费用专利及转与技术使用费其他费用其他资资产费生产准备及开办费、人员培训,提前进场费。预备费基本预备费（工程费+工程建设其他费用）*基本预备费率涨价预备费建设期贷款利息建设投资和建设期贷款利息之和对应固定资产投资，在量上等于建设项目工程造价。37、建筑施工图名称比例尺用途总平面图1:500/1000/2000说明建巩物所在具体位置和周围环境环境。指北针和

18、 风玫瑰图。室内草坪、室外整平和道路的绝对标高。基本图平面图1:50/100/200/300具有引导作用的图纸，反映建筑使用空间和装修，是 其他工种图纸设计的基础，室内外装修的依据。立面图各侧面在竖直平面的投影图。外貌、标咼、层咼、外 墙装修材料，立面详图索引号。剖面图简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。楼面标 高，门高，屋面做法，内部构造特征。详图1:2/5/10/20/25/50具体放大比例。建筑详图或大详图。38、按建筑物承重受力方式分类名称特点、类型墙承重结构形式建筑砖混结构住宅、高层中的剪力墙式建筑构架式承重结构古代砖木结构、钢筋混凝土框架、单层厂房排架结构，用 型钢材料构成的钢

19、结构筒式结构或框架筒式结果多为咼层建筑和超咼层建筑。大空间结构没柱子。体育馆、运动馆。39、污染源类型污染源大气污染工业、交通、生活污染源噪音污染工业、交通、社会生活、建筑施工水污染工业、生活、农业放射性辐射污染宇宙线、天然放射性源、人类活动、核燃料“三废”、医疗照射室内环境污染室外来源，室内来源（主要来自建筑材料）40、经济成本=会计成本（显成本）+隐成本（正常利润）经济利润（超额利润）=销售收入-会计成本-隐成本 当销售收入=经济成本时，厂商获得正常利润。41、国库券计算售价=面值*（ 1-贴现率*距到期日期/360）收益率=（面值-售价）/面值*360/距到期日数42、货币政策工具一般性

20、法定存款准备金率（反向）、再贴现利率（反向）、公开市场业务选择性优惠利率（对关系重大部门）、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制补充性道义劝告金融检查43、货币供给层次第一层次M0=现金流诵量狭义货币第二层次M仁M0+单位和个人活期存款最活跃，流通手段，随时购买第三层次M2=M1+其他存款广义货币、储币代购、次活跃44、非银行金融机构（1）资金来源于发行股票、债券等方式，资金运用于非贷款的某样业务（保险、信托、证券。租赁等），不具有信用创造功能。（2）我国目前主要有信用合作社、信托投资公司、保险公 司三大类。45、几种信用形式区别商业信用与商品交易直接联系，企业之间，赊销、预付款银行信用最