一份完整的大型商场的定价

1、文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 一份完整的大型商场的泄价（供参考） 枠*商业沱价策略建议与分析 一、定价的基本准则 1、维持先期基本资本运作，缩短资金回笼期 2、扩大客户群，降低风险 3、实现利润最大化 二、常用定价方法 （一）、成本加权法 开发商设泄一个期望回报率的T%, P=SX （1+T%）,介于我方为代理商，此方法因由开发 商具体核算。 （二）、以投资客期望的投资回报率计算 周边一带的店面租金约为1.2-1.5元加天，据我方了解项目南而的商场租金一楼租金约2 元/nf/天；二楼租金也约在1.2元/nf/天;目前根据市场情况分析小转盘一带

2、经营情况也并不 乐观：租金大幅度上涨可能性较小。由于目前商业立位尚未确泄：因此建议与周边的租金价 格相似为宜：我们假设租金为2.2元/017天：以此汁算.一个平方一年租金P 1=2.2X365=803 元根据目前普遍算法，对于投资客而言年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。我们假设 投资回报率为8%的话。以此计算项目均价应该在P=Pl-?8%=10037.5元. 优点:结合市场有利于吸引投资客户。 缺点:某市房地产市场特殊性，即以租养房投资回报率一向较低，约在5%左右。不利于公司 实现利润最大化目标。 （三）、市场定价法 此商圈周边商场主要也是以租为主，一楼租金约在2元/m7天；而某市大厦、时

3、代广场、步 行街办法也是以租为主：因此很难用类比的方法来计算我项目商业项目售价。 据调查分析枠*商圈一带店而房价格在1.2到1.5万左右；就投资客的吸引力泄论具有相似 性，因此我们左价与周边的店而房价格应该相差不大：因此建议我们一楼的商场均价控制在 13800元/nf左右、二楼商场均价在8800元/ml三楼商场在4800元/nf左右； 以上三种定价，从公司实现利润最大化考虑：建议采用第三种方法； 即一楼的商场均价控制在13800元/nV左右、二楼商场均价在8800元/肝；三楼商场在4800 元加左右： 三、商场内部定价； （一）、左价参考因素： 第一步：人流 人流一一本定价以人流动向为基准，根

4、据人流的动向确定区域的基本价格，根据人流初步预 算，先将内部的三个主要入口纳入考虑范用当中，分别为A （南侧入口）、B （东侧入口）、 C （主入口）。根据现场人流情况，先将A、B、C三入口的人流分别分配比例为0.7 （A）、 0.6 （B）、1.0 （C）,现根据计算，可将内部划分为几个区块进行计算（即Al、A2、A3、B1、 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 B2），则计算结果为： 一层： A1 环：1.2 B1环夕卜狈IJ： 0.65 A2 环：0.8A 区 B2环外侧：0.68 A3 环：0.48 B1环内侧:0.39 B2环内侧：0.4

5、5 二层： A21 环：0.5 A22 环：0.26 0.32 线 7： 0.06 A23 环：0.40 A24 环：0.15 线5 线 8： 0.08 根据一层均价为13000 （以A区中定均价为主，则可根据A2环中的人流量为设泄基价为 13800,则A1环为14500左右，A3环为13500左右，分支为10000左右。 注明：因人流量并没有一个固疋的模式，固以上数据均为初步论证数据。 第二步：开间与进深的比例 在第一步中已经选左一间作为项目的均价销售，亦推岀每个区块的价格，故在每个区块中选 择一个固龙的房号定出均价，同时再根据所左价格算岀苴余的开间对当前房间的影响因素 （注明：转角处的店铺

6、是根据人流酌情加价）。根据多组的数据论证，最后采用取中方式（即 0.1,最为接近的数值，），得岀以下公式： Pl= （L/V-Q） X0XK Pl：开间与进深比例因素对价格的影响值： L：商铺开间尺寸； V：商铺的进深： Q：所选左中间价格商铺的开间与进深的固立比例值； K：所选定中间价格商铺的固定价格。 第三步：与入口距离的影响因素 与第二步雷同，根据选左的房号到入口之间的距离定为基数（L基），再其余的房号到入口 的距离来立出距离对价格的影响的大小，根据初步论证采用下述公式（注明：此公式为多个 数据论证后所釆用的中间值，即0.15）： P2= （L2 L 基）/L 基X0.15XK P2：到入口的距离远近的因素对价格的影响值： L2：房号到入口之间的距离： L基：所选左的中价格到入口之间的距离； K：所选左中间价格商铺的固左价格。 根据上述的说明，最后对商业内部作了系统左价，具体左价如下： 表一：一层A区 选泄基准价：K= 13800元/平方米： 文档从互联网中收集，已重新修正排版，word格式支持编辑，如有帮助欢迎下载支持。 选怎基准价格房号为167； 基准距离为：L基=2