乡镇土地利用总体规划说明

1、琼海市博鳌镇土地利用总体规划（20062020 年）文本说明（征求意见稿）目 录第一章规划修编的背景与过程1第一节 规划修编的背景1第二节 规划修编的目的与原则4第三节 规划修编的工作过程5第二章土地利用现状分析9第一节 博鳌镇区域概况9第二节 土地利用现状结构与布局11第三节 土地利用特点及其主要问题16第三章土地利用战略与目标18第一节 土地利用功能定位和空间战略18第二节 土地利用战略目标23第三节 土地利用调控指标25第四章土地利用结构与布局调整28第一节 土地利用结构与布局调整依据28第二节 农用地结构与布局调整30第三节 建设用地结构与布局调整33第四节 其他土地结构调整和布局37

2、第五章土地用途分区与管制措施38第一节 土地用途分区原则与方法38第二节 土地用途分区管制40第六章重点建设项目安排与土地开发整理52第一节 重点建设项目安排52第二节 土地整理、复垦和开发54第七章土地利用规划实施保障措施59第一章 规划修编的背景与过程第一节 规划修编的背景一、上轮规划实施成效上一轮规划 琼海县博鳌镇土地利用总体规划（ 1997-2010 年）， 基本符合博鳌镇产业发展及其用地需要 。规划实施以来， 对于保护区域耕地资源和生态环境 ，巩固农业基础地位和促进土地集约利用，都发挥了积极作用。规划期间，坚持土地供给制约与引导需求的基本原则，严格控制建设用地增量，不断优化土地利用结

3、构与布局，实行土地用途管制制度，初步发挥市场配置土地资源的作用，为博鳌地区的城镇有序建设 、城乡合理布局打下良好的基础，促使了镇域经济稳步快速发展。二、上轮规划存在的问题上一轮规划存在基础数据准确性不高 、规划前期研究与实地调研不充分、规划欠缺弹性、权威性不够、规划指标落实不到位等普遍性问题，直接降低规划本身的科学性与准确性 ，给镇域社会经济发展造成了不利的影响。此外，由于上一轮规划实施期间，琼海县进行了乡镇调整，2002 年 5 月省政府批准琼海县撤乡并镇，把原 17个乡镇合并为 11 个乡镇。镇域城乡建设和产业发展在面临全新机遇的同时，用地矛盾也逐渐显现，给土地利用与管理带来新的命题和挑战

4、。根据 2002 年海南省政府批准的琼海县乡镇行政区划调整撤并方案，琼海县政府将军田 、田仔两个乡并入博鳌镇 ，同时以土福湾、清水湾为代表的沿海旅游业的崛起使得博鳌镇社会经济发展面临全新的机遇，给土地利用管理带来新的命题与挑战 。上轮土地利用总体规划已无力指导新时期博鳌镇土地利用工作 ，亟待展开土地利用规划修编工作。三、社会经济发展态势及其对土地利用的要求1、经济发展迈入快速发展轨道。自海南建省以来，博鳌镇社会经济发展迅速，2005年全镇国内生产总值 11038.7万元，人均纯收入2449元。根据传统经验，经济的快速发展必然伴随土地利用的剧烈变化，客观上需要从战略的高度认清这一形势 ，充分发挥

5、土地利用规划调控和推动经济持续发展的作用 。为适应新时期琼海县经济社会发展态势，博鳌镇人民需要不断解放思想 ，把握机遇，转变土地利用和管理模式，在保证生态环境安全的同时 ，推动镇域经济又快又好地发展。2、城镇建设与产业发展步伐不断加快。近年来，琼海县城市化正进入快速发展时期 ，城市骨架在不断拉大 ，城市功能进一步完善。作为琼海县 11 个乡镇之一，博鳌镇是琼海县乃至整个海南省城镇体系重要的一环。从 GDP 的产业构成来看，博鳌镇 2005 年一、二、三产业的比例为 83.60：0.64：15.76。其中第一产业 9227.2 万元；第二产业70.5 万元；第三产业1741 万元。产业结构呈一、

6、三、二排列。在当前阶段，与资源结构相适应的产业结构尚未形成 ，城乡之间和不同区域之间的经济联系不够紧密 ，发展程度不相协调。立足自身资源和区位优势，发展以名优水果、冬季瓜菜为主的热带高效农业，努力发展以观光、度假旅游业和农产品加工业为主的第三产业，将是今后博鳌镇社会经济发展的主要趋向 ，也对土地利用结构调整提出了新的要求。3、大量项目的引入为博鳌镇发展带来了绝佳机遇 。根据琼海“十一五”规划，规划期内将制定土福湾 、清水湾建设规划，科学合理确定其区域功能定位，统筹考虑一、二、三线土地的有效利用， 稳步推进香水湾开发建设，打造国际一流的滨海旅游度假区和现代化的都市新城区。土福湾、清水湾等一系列重

7、大工程项目的建设 ，博鳌镇土地利用格局将面临大的调整 。如何优化项目开发时序，确保其合理的用地需求，也是在本轮规划中有待回答的命题。4、土地管理日益严格。从 2003 年下半年开始，党中央、国务院开始将严格土地管理，严把土地尤其是耕地闸门，积极开展土地市场治理整顿，作为宏观调控的主要措施之一。2004 年底，国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发2004 28 号）对严格执行土地管理法律法规、加强土地利用总体规划等作了一系列的规定。2005 年 6 月，国务院又下发了国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期调研工作意见的通知 （国办发200532 号），要求有关部门加强协

8、调与配合，大力支持和配合国土资源管理部门推进规划修编工作 ，真正使土地利用总体规划成为实行最严格土地管理制度的重要手段 。在此背景下，先后启动了海南省土地利用总体规划修编工作 、琼海市土地利用总体规划修编工作。作为行政基层单位，博鳌镇有必要在县级土地利用总体规划的框架下，对上一轮土地利用总体规划进行修编 ，实现上下协调， 贯彻落实上级土地利用总体规划。第二节 规划修编的目的与原则一、规划修编目的规划着眼于协调土地利用和经济社会可持续发展 ，综合研究和确定规划期间土地利用目标 ，协调土地利用和经济社会可持续发展、城镇化建设与生态保护的关系 ，重点解决博鳌镇近远期土地利用与管理中面临的主要问题 ，

9、统筹安排各类用地规模，确定土地利用结构和布局，明确土地利用的目标与各项用地指标 ，划分土地用途管制区并落实管制措施，为博鳌镇社会经济与生态环境的全面协调发展提供用地保障。二、规划修编原则以服务于促进博鳌镇经济、社会与生态的协调与可持续发展为目的，针对镇域社会经济发展面临的新形势 ，本轮规划修编将主要遵循以下五点原则：1、认真贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，不断优化用地结构，使土地资源的配置由粗放利用为主向集约利用为主转变，保证土地资源持续利用。稳定耕地面积，提高耕地质量，加强对基本农田的保护。2、坚持供给制约与需求引导相结合，统筹规划，合理安排各业用地，严格控制建设

10、用地规模与严格限制非农建设项目占用耕地。3、重视土地资源的挖潜改造，提高土地利用效率和产出率。全面推进土地整理，优化土地利用结构和布局，实行“集约利用、规模经营”的用地模式。4、坚持保护和改善生态环境 ，维护生物多样性 ，保证生态安全，保障土地资源的可持续利用。5、贯彻强化规划实施保障，不断提高土地管理制度创新能力立足规划超前性与可操作性相结合，重视规划结构的弹性。第三节 规划修编的工作过程博鳌镇土地利用总体规划编制，遵循“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的工作方针，经历了领导组织准备、前期调查研究、规划方案编制、部门协调论证和修改完善论证等五个阶段。（一）组织准备阶段首先，

11、琼海县人民政府向县直机关以及各乡镇发出通知 ，布署开展我县及乡镇土地利用总体规划修编工作 。其次，各乡镇也成立了乡镇规划修编领导小组。先后召开了土地利用总体规划领导小组会议、乡镇土地管理所领导、技术人员会议、各部门联络会议等， 学习和领会有关文件精神，明确土地利用总体规划修编的目的和意义，以及各部门的职责、任务。从组织、技术等各方面作好准备， 为下一步开展工作奠定了良好的基础。（二）前期调查研究阶段规划修编小组一方面深入全县各部门和博鳌镇收集有关博鳌的自然、社会经济、部门规划及用地计划等方面的资料 ，之后对资料进行整理和综合分析，同时对土地详查、土壤等图件进行扫描、跟踪、建库，为规划作好准备；

12、另一方面到博鳌镇进行实地调研 ，避免“纸上谈兵”，以使做出的规划更加贴近当地实际需要。（三）规划方案编制阶段在实地调研的基础上，从规划期内博鳌镇国民经济和社会发展需要以及土地利用的综合效益出发 ，协调综合平衡，确定土地利用的目标、方针，制定土地利用结构与布局调整平衡指标 ，划分土地用途分区，制定用途管制规则，形成规划方案。（四）部门协调论证阶段土地利用总体规划由于其主导性 、长期性和“牵一发而动全身” 的多部门利益博弈性决定了它的正式出台之前要经过多方不断地协调论证，由镇规划领导小组召集各用地部门的领导和专家 ，对各业用地指标，特别是建设占用耕地指标的分解进行认真论证协调 ，获取规划修改意见。

13、（五）修改完善阶段根据前期资料与修改意见 ，不断研究，反复修改，形成博鳌镇土地利用总体规划（20062020 年）(送审稿）。流程图如图 1-1 所示。英州镇土地利用总体规划修编组织准备阶段前期调查研究阶段英州镇提供必要的所需资料规划编制人员实地调研了解现状需求规划方案编制阶段确定土地利用的目标、方针制定土地利用结构与布局调整平衡指标划分土地用途分区制定用途管制规则陵水县级规划对英州镇规划的限制和要求乡镇整体发展的考虑部门协调论证阶段市场经济发展的需要修改完善阶段英州镇规划文本和文本说明英州镇土地总体规划图修订并输出图 11博鳌镇土地利用总体规划修编工作流程图（此图由杨咙霏提供）第二章 土地利

14、用现状分析第一节 博鳌镇区域概况一、行政区划博鳌镇位于琼海市西部南沿海 ，镇区位于全镇中部，距琼海县城 23 公里。根据 2002 年海南省政府批准的琼海县乡镇行政区划调整撤并方案，琼海县政府于 2003 年将田仔、军田两个乡合并入博鳌镇，使博鳌一跃成为继县城椰林镇以外的全县第二经济大镇 、继本号镇以外的全县第二土地大镇 。本镇东与隆广、新村毗邻，南部面临浩瀚的南海，西部与三亚市海棠湾镇、国营南田农场交界，北部与保亭县六弓乡相接，南北长 16 公里，东西宽 15 公里，海界线长 17 公里。全镇现有土地总面积 139.10 平方公里，2005 年全镇部人口 38178 人，黎汉族杂居，其中黎族

15、人口 32619 人，汉族人口5559 人，小城镇人口 7800 人，城镇化水平 20。下辖博鳌、新坡、岗山、鹅仔、古楼、赤岭、大坡、五合、高土、天堂、大石等17 个村委会，97 个自然村，155 个村小组。二、区位条件博鳌位于琼海县的最南部 ，处于三亚、琼海两个市县半个小时经济圈范围内。根据国内外大中城市的经验 ，大中城市一小时交通范围内，是经济活动最为活跃的地区 。特别是海南南部的重要旅游城市三亚市旅游经济规模的迅速扩张势必对博鳌产生更为积极的影响。地处琼海县西南沿海的博鳌镇镇区距县城 23 公里，海榆东线和东线高速公路均通过本镇 ，交通优势明显，同时也使博鳌和全省其他地区产生更为紧密的联

16、系。三、自然条件博鳌镇属于热带季风岛屿性气候 ，东、北面环山，南面临海，区域内地势平坦像个“洲”，自古以来就有“风水宝地”之称。镇内地形大致北高南低 ，北部为花岗岩形成丘陵区 ，制高点长岭海拔 167 米。中南部为海相沉积台地及河流冲积形成的滨海沉积平原 。全年平均气温 27左右，有海风调节，气候凉润宜人，正如大文学家苏东坡说的“快意雄风海上来 ”。主导风向为东南风 。年均降雨量集中在5 月份至10 月份，8、9、10 三个月降雨量最大，是全镇的汛期阶段，本地区多年平均降雨量 1650 毫米，最大年降雨量 2128 毫米。博鳌镇属于浅层地质，结构简单，主要成土母岩有花岗岩、砂页岩、河流冲积物、

17、浅海沉积物、滨海沉积物。沿海南湾半岛花岗岩和砂页岩形成岩岸地形，海滨孤丘有赤岭；土福湾沙细坡缓，水清浪平，形成建立海滨浴场和避寒度假胜地的自然条件 。全镇主要河流有博鳌河；主要水库有红星水库、田仔水库、公田岭水库。四、旅游资源镇域旅游资源比较丰富，有独具特色的土福湾、清水湾和高峰温泉等旅游资源。目前，全镇有旅游度假村 3 家，分别为土福湾世知度假村、万绿庄园、风车国际旅游中心等，开发面积 2839 亩，其它的旅游景点主要有台新海味馆、黎族民俗文化风情村。根据博鳌镇的旅游资源特点以及加强与琼海旅游总体规划布局的格局，规划围绕清水湾和土福湾，布局旅游及旅游服务业，以及发展相适应的旅游服务项目。第二

18、节 土地利用现状结构与布局一、土地利用总体结构根据 2005 年土地利用变更数据， 博鳌镇土地总面积为13909.67 公顷， 其中农用地为 11558.84 公顷， 建设用地为1311.16 公顷，未利用地为 1039.67 公顷，分别占土地总面积的83.10%、9.43%、7.47%。（见表 2-1）。表 2-1博鳌镇土地利用现状结构土地总面积总计13909.67100.00耕地3820.2827.46园地3644.8326.20农用地林地3636.6826.14其他农用地457.053.29合计11558.8483.10小计730.485.25城镇建设用地72.060.52城乡建设用地农

19、村居民点用地557.364.01建设用地独立工矿用地101.060.73交通运输用地117.390.84水利设施用地3.820.03其他建设用地459.473.30合计1311.169.43水域用地331.692.38未利用土地暂不利用土地707.985.09合计1039.677.47二、农用地结构及其布局包括一般耕地、基本农田、木本园地、草本园地、林地、牧草地设施农用地及其他农用地。其中，一般耕地为 20.87 公顷，基本农田为 3799.41 公顷，木本园地为 3105.61 公顷，草本园地为539.22 公顷，林地为 3636.68 公顷，设施农用地为 59.68 公顷，其他农用地为 3

20、97.37 公顷， 分别占农用地的0.18% 、32.87% 、26.87%、4.67%、31.46%、0.52%和 3.44%。图 2-12005 年博鳌镇农用地结构1 、 耕地： 本镇耕地总面积 3820.28 公顷， 占农用地的33.05%，占全镇土地总面积的 27.46%，其中，一般耕地为 20.87 公顷，占耕地面积的0.55%，基本农田为3799.41 公顷，占耕地面积的99.45%。耕地地域性分布比较广泛 ，主要分布在主要分布于深田河流域的古楼、鹅仔、大坡、万安、五合、南田农场等地及东部博鳌村委辖地范围。2 、园地： 本镇园地面积 3644.83 公顷， 占农用地 面积的31.5

21、3%，占总面积的 26.20%，其中，木本园地为 3105.61 公顷，草本园地为 539.22 公顷，分别占园地面积的 26.87%和 4.67%。园地中的果园地域性分布比较广泛 ，主要在中部东线高速公路以西的耕地与林地的过渡地带及以东的耕地周围 ；园地中的橡胶园主要分布在北部的低山丘陵地区。3、林地：本镇林地面积 3636.68 公顷，占农用地的 31.46%。林地主要分布在森林资源比较丰富的西部和南部边界的中低山区。4、设施农用地：本镇设施农用地面积 59.68 公顷，占农用地的0.52%。5、其他农用地：其他农用地主要包括畜禽饲养地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利用地、田坎等。

22、其他农用地面积为397.37 公顷，占农用地的 3.44%。其他农用地中的养殖水面主要分布在东部及南部沿海一带。三、建设用地结构及其布局包括城镇用地、村镇用地、独立工矿用地、公路用地、水利设施用地、旅游建设用地、特殊用地等等。其中，城镇用地为 72.06公顷，村镇用地为557.36 公顷，独立工矿用地为101.06 公顷，公路用地为 117.39 公顷，水利设施用地为 3.82 公顷，旅游建设用地为451.03 公顷，特殊用地为 8.44 公顷，分别占建设用地的 5.50%、42.51%、7.71%、8.95%、0.29%、34.40%和 0.64%。1 、城镇用地 ： 面积为 72.06 公

23、顷， 占建设用地总面积的5.50%，占全镇土地总面积的 0.52%。主要为博鳌镇镇政府驻地范围。2 、村镇用地 ： 面积为 557.36 公顷， 占建设用地总面积的42.51%，占全镇土地总面积的 4.01%。农村居民点的分布较为分散。3 、独立工矿用地： 面积为 101.06 公顷， 占建设用地的7.71%，占全镇土地总面积的 0.73%。4、公路用地：面积为 117.39 公顷，占建设用地的 8.95%，占全镇土地总面积的 0.84%。5、水利设施用地：面积为3.82 公顷，占建设用地的0.29%，占全镇土地总面积的 0.03 %。6 、旅游建设用地： 面积为 451.03 公顷， 占建设

24、用地的34.44%，占全镇土地总面积的 3.24%。7、特殊用地：特殊用地全部为墓葬用地，面积为 8.44 公顷， 占建设用地的 0.64%，占全镇土地总面积的 0.06%。0.64%5.50%城镇用地34.40%村镇用地独立工矿用地42.51%公路用地水利设施用地0.29%旅游建设用地8.95%7.71%特殊用地图 2-32005 年博鳌镇建设用地结构图四、未利用地结构及其布局包括水域用地和暂不利用土地。其中，水域用地 331.69 公顷，暂不利用土地为 707.98 公顷，分别占未利用地的 31.90%和68.10%。图 2-42005 年博鳌镇未利用地结构图第三节 土地利用特点及其主要问

25、题一、土地利用特点1、土地利用以农用地为主，同时镇域内土地类型多样，区位条件好。2、镇域内未利用地面积较大，土地后备资源较丰富。未利用地面积为1039.27 公顷，占全镇土地总面积的7.47%，未利用地中有大量比较适宜开发的荒草地，土地后备资源较丰富。3、镇域内林地所占比重大，区域生态环境优越。全镇林地面积为 3636.68 公顷，森林覆盖率高，此外博鳌镇有众多水库和博鳌河等用地存在具有生态调节功能，故区域生态环境优越。4、建设用地以村镇用地为主 ，农村居民点布局较为零乱 ，城镇、工矿及交通用地面积偏小，土地浪费等问题较为突出，用地效率较低。二、土地利用主要问题1、土地利用结构不甚合理，农用地

26、占据绝对地位，土地利用效率有待提升 。种植农业以传统农业为主 ，即水稻种植和瓜菜种植等，热带作物主要种植橡胶、槟榔、胡椒等。镇区二、三产业发展比较落后，有必要适当推进农地非农化 ，以加速全镇社会经济发展与城镇化进程。2、随着城镇化、旅游业的加快发展，城镇、旅游、基础设施等建设用地需求持续增长，土地供求矛盾逐渐尖锐，生态环境逐步恶化。近年来由于管理力度的不够甚至失控 ，大量的沿海养殖区（绝大部分为高位虾池）占用旅游景区和沿海岸线无序地发展 ，既影响了景观资源，也造成了极其严重的污染。在少数人牟取暴利的同时不仅造成大量沿海岸线的防护林被砍伐 ，也形成了对地下水资源的严重破坏。3、建设用地低效利用现

27、象突出，迫切要求转变土地利用和管理方式；村镇用地规模过大，布局分散，利用粗放，交通、水利、能源等基础设施用地不足，闲置用地规模较大。第三章土地利用战略与目标第一节 土地利用功能定位和空间战略一、土地利用功能定位博鳌镇土地利用方式和功能结构的调整 ，应按照该镇及全县经济、社会、文化发展的要求，着力体现博鳌镇中心城镇的职能和性质。以科学发展观为指导，坚持以进一步巩固农业基础地位 ，维护良好生态品质，促进小城镇建设和产业结构优化升级为目标，“将博鳌镇建设成为具有较强经济基础 、产业结构协调、城镇布局合理、环境优美、特色鲜明的琼海县西南部中心集镇”。1、传统特色农业功能进一步巩固和加强传统特色农业 ，

28、始终把农业放在发展的基础地位，以市场为导向，以“调优、调精、调高”为中心，发挥海南农产品的“季节差、名特优和无公害”三重优势，突出“三亚藤桥琼海博鳌”这条反季节瓜菜走廊的发展为重点，加大农业和农村经济的结构调整力度，积极培育旅游观光农业。提高农业产业化水平，突出“特色农业、出口农业、旅游农业、生态农业、订单农业、绿色农业、科技农业、信息农业”的现代特色，实现区域化布局、规模化生产，形成农工贸一体化，产销一条龙的生产经营体系。预期目标按琼海市城市总体规划（2001-2020）确定为年均增长 10%。农用地作为农业生产经营的载体，应在规划期内重点考虑，通过农用地的合理配置，强化土地的热带高效农业功

29、能，促使农民增收、农村繁荣、实现城乡经济与社会和谐发展。2、生态安全支撑功能优良的生态环境是城市旅游经济增长的生命线 ，对土地的利用不造成生态损毁、破坏，是琼海旅游经济可持续发展的基石 。博鳌镇是琼海县是维持琼海全局生态环境高水准 ，保证优质旅游资源特色的重要一环。土地作为生态环境的支撑载体，应在规划期内充分考虑生态安全用地的需求，凸显土地利用的生态安全支撑功能 。严格遵守经济发展的生态红线，以生态退耕退园、荒坡地植树造林等环境友好型土地利用方式，培育区域生态资源，提升环境质量，打造良好生态品质。3、旅游商贸业功能博鳌镇旅游资源比较丰富，规划期内博鳌镇应抓住海南建设旅游省及琼海市打造“珍珠海岸

30、线”的机遇，充分发挥博鳌镇交通便利的优势，积极利用土福湾、清水湾、赤岭景区和高峰、红鞋温泉优越的自然条件和旅游资源 ，在“三亚旅游圈”中开发塑造出大型化、综合性强并极富特色的知名旅游区 ，以吸引国内外投资，建设具有国际水准、热带风光特色的集镇，在完善现有旅游景区基础设施建设和进行现有景点文化包装的基础上重点加强观光 、度假、疗养为一体的旅游服务业整体规模和水平的提高 ，把海滨风光 、山地温泉、农业水库、民俗风情、观光农业、旅游文化和居住生活结合在一起，大力建设好各类精品旅游区，逐步形成博鳌旅游品牌，以此带动整个区域第三产业的全面发展。在旅游业的带动下，以赤岭景区、土福湾度假休闲旅游区和温泉旅游

31、点为依托，形成与三亚旅游圈相呼应的、能带动外来人口长期居住的高尚社区。并且在目前商贸业的基础上，以集镇的居住人口为中心，利用旅游业发展带来的机会,以海景休闲度假区的外来人口为服务对象，形成一定的商业、集贸市场和服务性产品的经营机会。与此同时，对商业、金融、对外经济、信息化和新型服务等方面也要不断加强引导和扶持，促进整个区域产业的繁荣和发展。4、农副产品加工业功能博鳌镇已经建设起了 “博鳌农副产品批发市场 ”， 依靠交通优势，将三亚藤桥至琼海博鳌、新村一带的反季节瓜菜、热带经济作物集中交易，带动博鳌城镇的蓬勃发展。隆英路和海榆东线进行扩建和铺设水泥路面后，道路两侧各类商业设施共 150 家。根据

32、博鳌镇的资源特点和工业发展现状 ，考虑到博鳌镇的区位和交通条件，“积极发展乡镇企业和农副产品加工业，切实抓好博鳌格莱宝对虾加工厂等项目的建设 ，努力实现初级加工和精深加工相结合，传统加工工艺和先进适用技术相结合 ，提升农产品的质量和效益，建立健全农产品营销网络，搞活农产品流通是增强博鳌镇总体实力的重大举措 。”加快引进新兴技术项目 ，通过有效的招商工作，将国内外发达的管理方式引进，提高发展整体水平，争取逐步提高第二产业的比重。二、土地利用空间战略我们在对博鳌镇的实际情况和发展前景进行科学考虑后，采用1：10000 的博鳌镇土地利用现状图为工作底图，参考博鳌镇城镇体系规划图、旅游规划图等相关专题

33、图件的区划边界，在考虑区域发展战略和各部门用地需求量是的基础上，根据博鳌镇自然地理特征和未来社会经济的发展态势，在产业空间上将实施以海滨旅游区的发展为龙头产业的布局结构。1、南部沿海区充分发挥地处三亚旅游圈的区域及交通优势，积极发展土福湾、清水湾度假旅游项目。2、中心镇区要大力加强第三产业的全面发展，通过旅游业的强劲启动，带动金融、保险、商贸、交通运输、邮电通信、房地产等服务化产业的发展，加强民俗风情旅游服务的发展，推动城镇现代化的建设。第二产业的发展方向是依托城镇现有的农业资源，发展为农业服务的、基本无污染的、高附加值农副产品加工工业。3、北部地区充分利用田仔水库的自然风光，除了保留必要的水

34、源涵养地和封山育林区域以外，可以发展田仔水库旅游、传统农业、观光农 业。4、中部地区利用高峰温泉的自然资源，发展温泉产业和疗养保健休闲旅游服务业。第二节 土地利用战略目标一、战略目标根据博鳌镇土地利用主要承载的功能 ，以及社会经济发展面临的新形势，确定博鳌镇土地利用总体战略目标为：1、加强土地利用规划的协调与引导作用，促进土地利用方式和管理方式的转变，综合协调社会经济发展、耕地保护和生态环境保护三者的土地利用关系。进一步促进土地节约集约利用方式 ，贯彻落实土地用途管制，发挥市场在土地资源配置中的作用 ，加大存量土地盘活力度 ，通过土地的集约高效利用实现经济增长方式的转变。强化土地的生态保护功能

35、，优化生态建设用地的结构和布局 ， 提高土地利用的生态环境效益。2、严格保护耕地尤其是基本农田，在落实上级规划下达的耕地保有量的前提下，积极推进农业结构战略性调整。保障必要的耕地资源，尽可能保护优质耕地，避免建设占用，针对农业生产和地域资源禀赋，进行农业结构调整，促使农业用地由单一生产功能向生产、生态、景观、服务等多功能转化，走农业产业化、规模化、高效化经营道路。3、严格控制建设用地总量，围绕城镇建设和产业结构升级，优化用地结构与布局，奠定镇域土地利用新格局。要优先满足城镇建设和重大建设项目的用地需求，加快农村居民点区域整合，促进农村建设用地集约利用，科学有序开发旅游资源，确保旅游项目合理用地

36、。4、通过统筹协调区域、行业之间的土地资源配置，促进土地集约高效利用，为博鳌镇经济发展提供必要的土地保障 ，以土地资源的合理配置促进镇域经济社会的全面、协调和可持续发展。二、发展重点博鳌镇土地利用重点满足土福湾 、清水湾、高峰温泉旅游度假区的旅游设施用地与配套基础设施用地 、城镇发展与农民安置用地，以及海洋渔业和观光农业发展用地 ，严格保护田仔水库附近的生态防护林地。1、积极发展土福湾海景旅游服务 、高尚海景居住、高档旅游设施等项目;利用高峰温泉的自然资源 ，发展温泉产业和疗养保健休闲旅游服务业 。充分利用田仔水库的自然风光 ，发展田仔水库旅游、传统农业、观光农业。2、依托城镇现有的农业资源

37、，发展为农业服务的 、基本无污染的、高附加值农副产品加工工业 。通过旅游业的强劲启动 ，带动金融、保险、商贸、交通运输、邮电通信、房地产、旅游服务和信息资询等服务化产业的发展 ，推动城镇现代化的建设 。3、加大农业结构调整力度 ，扩大热带经济作物和热带水果的种植面积和生产水平 ，积极发展反季节瓜菜与热带水果种植 、海水养殖、海洋捕捞、南繁育种等传统产业。4、村镇建设加大整合力度。以博鳌镇地理位置为契机，以镇政府驻地为中心，使镇区向城市协调发展。结合博鳌镇新农村暨文明生态村建设规划，着力开展农村居民点整理工作，积极推进中心村庄与集镇建设，切实、合理提高村镇建设用地的利用效率，构建城乡协调的土地利

38、用新格局。第三节 土地利用调控指标1、约束性指标（1）耕地总量与基本农田面积指标2005 年全镇耕地面积为 3820.28 公顷，2006-2020 年耕地保有量为 3351.20 公顷； 2005 年基本农田面积为3799.41 公顷，2006-2020 年基本农田保护面积为 3181.61 公顷，减少规模控制在617.80 公顷以内。（2）城乡建设用地指标2005 年全镇城乡建设用地为 730.48 公顷，2010 年、2020 年城乡建设用地规模分别控制在674.42 公顷和563.83 公顷以内。人均城镇工矿用地分别不超过 139 平方米和 121 平方米。2、预期性指标（1）建设用地

39、指标2005 年全镇建设用地总规模为 1311.16 公顷，2010 年、2020 年建设用地总规模分别控制在2793.74 公顷和3304.43 公顷以内。其中，其中至 2010 年、2020 年，城镇工矿建设用地规模分别控制在154.42 公顷和 108.42 公顷以内。（2）园地指标2005 年全镇园地面积为 3644.83 公顷，2010 年、2020 年全镇园地面积分别为 2963.25 公顷和 3055.93 公顷。（3）林地指标2005 年全镇林地面积为 3636.68 公顷，2010 年全镇林地面积达到 4026.72 公顷；2020 年全镇林地面积达到 4083.33 公顷。

40、第四章 土地利用结构与布局调整第一节 土地利用结构与布局调整依据一、土地利用结构与布局调整必要性经过长期开发 ，博鳌镇已逐步形成了以耕地 、园地和林地为主，各业用地布局基本合理的格局，土地利用正朝着结构优化与布局合理的方向发展，土地利用率与土地利用综合效益稳步提高 。但是，在土地利用过程中，也面临一系列不可持续的因素或有待化解的矛盾，制约着博鳌镇经济社会的持续快速发展 。主要表现在以下几个方面：从用地形势与现状看：经济快速发展带来的土地利用供求矛盾日益尖锐；规划的缺失导致土地的大量侵占与浪费 ，影响未来可供发展的空间；区域内部缺乏合理分工与合作，用地效率低下。从各业用地布局看：镇域内农村居民点

41、内部布局分散 ，土地浪费现象严重；独立工矿用地布局不集中，难以形成规模效益；各项建设用地大多分散在交通沿线和城镇周围的优质耕地上 ，既导致土地利用规模效益缺失，也给耕地保护带来极大的压力。从琼海全县看，规划期内琼海将以科学发展观统筹全县土地利用，力争在规划期内建成拥有 “珍珠海岸线”的知名滨海旅游城市， 琼海整体迈入快速发展时期。作为琼海县的重要沿海乡镇，博鳌镇亟待通过优化土地利用结构与布局实现产业结构优化与升级 ，支撑社会经济快速发展。在此背景下，通过土地利用规划优化区域土地资源配置 ，化解土地利用供求矛盾，进而实现博鳌镇持续快速发展，意义显得更为明显。二、土地利用结构与布局调整原则1、统筹

42、区域是优化土地资源配置的基本前提，博鳌镇土地利用结构与布局的调整 、土地用途分区和管制措施的制定 ，应保障琼海县土地利用总体规划（20062020 年）的贯彻落实。2、从博鳌镇实际情况出发，依据区域社会经济发展形势、土地利用现状、土地适宜性和生态环境敏感性，保证土地利用战略与目标的实现。3、稳定农用地面积 ，优先考虑保护耕地 ，特别是保护基本农田，严格控制耕地转为非农建设用地 ；其次优先保障林地，尤其是加强具有明显生态安全保障功能的林地建设。4、新增建设用地优先安排小城镇以及交通、水利、能源和旅游等基础设施用地，新增建设用地占用耕地的要按 “占多少，垦多少”做到市域内占补平衡。5、土地整理、复

43、垦和开发按照土地适宜性，优先考虑调整为农用地，发展适合本地区的特色农业和林果业。第二节 农用地结构与布局调整一、农用地结构调整规划到 2010 年全镇农用地总面积为 10870.18 公顷，占全镇土地面积的 78.15%；2020 年农用地总面积为 10570.40 公顷，占全镇土地面积的 75.99%。1、耕地结构博鳌镇现有耕地 3820.28 公顷，其中划定基本农田 3799.41 公顷。规划期间稳定粮食种植面积 ，扩大反季节蔬菜等经济作物种植面积，重点发展和保护南田农场以及鹅仔村 、军田等区域耕地。规划到 2010 年全镇耕地面积为 3679.56 公顷，占全镇土地总面积的26.45%；

44、2020 年全镇耕地面积为 3351.20 公顷，占全镇土地总面积的 24.09%。规划期间除滨海旅游项目开发占用外 ，严格限制耕地用途转变。同时，为稳定耕地总量，需通过整理、复垦和开发补充相应面积的耕地。为提高基本农田整体质量，本轮规划期间，对于坡度较陡、规模较小的水田，适当划出基本农田，对于较为集中连片的旱地，尤其是大规模水田周边的旱地，为有效保护其耕作条件、提高耕地质量，可适当划入基本农田。至规划期末，可划定基本农田 3181.61 公顷。2、园地结构包括木本园地和草本园地 。规划期内，对本镇园地空间布局进行调整，一是将具有良好耕作条件、可以还耕的优质园地划为耕地建设占用，二是将部分老化

45、、低产木本园地转为草本园地 ，发展热带高效农业和反季节瓜菜等 ，三是本着集中连片和高效利用的原则将部分散落分布于林地中间的园地规划为林业用地 ，以满足博鳌镇林业发展的要求和起到生态屏障的作用。规划到 2010 年全镇园地面积为2963.25 公顷，占全镇土地总面积的21.30%；2020 年园地面积为 3055.93 公顷，占全镇土地总面积的 21.97%。规划到 2010 年全镇木本园地面积达到 2469.37 公顷，占全镇土地总面积的17.75%；2020 年木本园地达到2573.20 公顷，占全镇土地总面积的 18.50%。选择中部坡度较为平坦的部分荒草地开垦种植菠萝、胡椒等草本经济作物

46、。规划到 2010 年全镇草本园地面积达493.87 公顷，占土地全镇总面积的 3.55%；2020 年草本园地达到482.73 公顷，占全镇土地总面积的 3.47%。3、林地结构规划期内对高海拔地区以及河流水库等沿岸进行荒坡地造林 、封山育林并适度退园还林，维护良好的生态环境，同时，对已有林地加强树种改良和林相改造 ，适度发展经济林。此外，为了突出生态安全和基于生物多样性保护的考虑 ，在对沿海进行规划时，对于海岸带，应建造海防林。确要开发的海岸带，应在两个开发区间保留 3-5km 的间隔带，作为被开发区域的生态安全岛，尽可能保存部分该区域的原生生物多样性和部分自然景观。规划到 2010 年全

47、镇林地面积达到4026.72 公顷，占全镇土地总面积的28.95%；2020 年林地面积为 4083.33 公顷，占全镇土地总面积的 29.36%。二、农用地布局调整1、耕地布局主要是由于城镇面积的扩大引起的占有 ，镇域内未被占有的耕地一般应仍保留现状分布。此外，重点发展和保护南田农场以及鹅仔村、军田等区域耕地，并通过开发整理在军田村以及五合村附近的园地以及荒草地增加为耕地，逐步形成耕地的规模经营。2、园地布局果园地域分布比较广泛，未来规划期内除镇域扩大占用园地之外，还有部分旅游用地周边园地将调整为旅游用地或者建设用地 。同时，还应结合市场需要将部分林地以及未利用地转为园地 ，主要分布在博鳌镇

48、周边以及大石村、岗山村和万安村附近。其它园地仍保留现状分布。3、林地布局除建设占用外，规划期内主要发展柑灯岭、龙岭、公田岭等较大地面积的水体周边的水源涵养林河海防林带以及其他护林地 。林地将主要分布在西北部、东部一级滨海附近。4、其他农用地布局其他农用地多呈点、线状分散分布于农用地周围，规划期内未被建设占用的仍保留现状分布外 ，应在耕地、园地较为集中的区域大力发展农业基础设施建设，并加强农村道路的整理和修建工作 ， 增加其他农用地面积。第三节 建设用地结构与布局调整一、建设用地结构调整规划到 2010 年全镇建设用地总面积为 2793.74 公顷，占全镇土地总面积的20.08%；2020 年建

49、设用地总面积为3304.43 公顷，占全镇土地总面积的 23.76%。1、城镇工矿用地结构包括城镇用地和工矿用地。规划到 2010 年全镇城镇工矿用地面积达到 154.42 公顷，占全镇土地总面积的1.11%；2020 年城镇工矿用地面积控制在 108.42 公顷以内，占全镇土地总面积的 0.78%。博鳌镇在强化热带高效农业发展的同时 ，也面临着小城镇建设和产业结构优化升级的问题 。把握良好发展机遇，为城镇化、工业化提供合理的用地保障，是推动博鳌镇社会经济发展的重要举措 。根据博鳌镇经济社会发展新形势 ，规划期内，城镇用地将以博鳌镇区，重点是以博鳌镇区为中心。2、村镇用地结构博鳌镇现有村镇用地

50、 557.36 公顷。规划到 2010 年全镇村镇用地面积为520.00 公顷以内，占全镇土地总面积的3.74%；2020 年村镇用地面积控制在 455.41 公顷以内，占全镇土地总面积的 3.27%。村镇用地减少一是由于城镇化和工业化的发展 ，转为城镇工矿用地；二是通过迁村并点，对闲置、低效宅基地的适当整理，复垦为农用地。3、旅游用地博鳌镇作为琼海五个沿海乡镇之一 ，其旅游资源开发已经有序地开展，截止 05 年已有 3 个旅游项目建成营业，分别为土福湾世知度假村、万绿庄园、风车国际旅游中心等。积极利用土福湾、清水湾、赤岭景区和高峰、红鞋温泉优越的自然条件和旅游资源，在“三亚旅游圈”中开发塑造

51、出大型化 、综合性强并极富特色的知名旅游区，以吸引国内外投资 ，建设具有国际水准 、热带风光特色的集镇，在完善现有旅游景区基础设施建设和进行现有景点文化包装的基础上重点加强观光、度假、疗养为一体的旅游服务业整体规模和水平的提高，把海滨风光、山地温泉、农业水库、民俗风情、观光农业、旅游文化和居住生活结合在一起 ，大力建设好各类精品旅游区，逐步形成博鳌旅游品牌，以此带动整个区域第三产业的全面发展。实现旅游业成为支撑博鳌经济发展的主导产业 。旅游设施建设主要利用荒草地、灌木林地和现有村庄，结合林园资源发展林下经济，尽量少占乃至不占用耕地。2010 年旅游用地面积为 1950.70 公顷， 占全镇土地

52、总面积的14.02 %； 2020 年旅游用地面积为2545.00 公顷，占全镇土地总面积的 18.30 %。4、基础设施用地优化交通用地布局，促进各类交通用地的集约节约利用 。规划到 2010 年、2020 年交通用地面积分别达到 144.93 公顷和 159.27 公顷，分别占全镇土地总面积的 1.04%和 1.15%。重点保障东环铁路、国道、省道及乡村道路改扩建等项目建设用地需求。加强和改善水利基础设施建设 。重点保障河道综合整治工程 、灌区等水利设施改造项目用地。保障独立于城镇、居民点之外的供水、供电、供气、邮政、电信、能源、环卫等呈点状分布的基础设施用地。二、建设用地布局调整1、城镇

53、用地布局重点建设博鳌镇镇区，应本着合理利用和调整现状用地 、集中紧凑发展、有利于组织城镇用地的功能结构的要求 ，主要用地向西部扩展，新开发的用地尽量控制在海榆东线以北 ，严格限制向柑丁岭水库以北发展。2、村庄用地布局将博鳌镇区规划范围内的村庄进行统一搬迁 、整合优化，逐步实现人口与土地的城镇化；同时还应将基本农田保护区内居民点实行整理，实现山水路林村的协调统一 。农民建房一般安排在中心村或较大的村庄，所需用地以盘活存量为主，除少量安排村庄整理启动占用耕地外，一般建房不再安排占用耕地。3、工矿用地布局考虑到规划期内博鳌镇产业发展是以旅游业为主导 ，因此工业用地应该以集中发展为主，工业用地主要集中

54、在博鳌镇镇区及沿海榆东线和隆英路两侧，保障重大项目选址，基本上形成产业基地有序发展的布局特色。4、旅游用地布局旅游业是规划期内博鳌镇的主导产业 ，未来布局中突出沿海岸线和沿博鳌河两条自然生态景观带和旅游带 ，并以土福湾、清水湾海滨风光、高峰山地温泉为重点开发区域。第四节 其他土地结构调整和布局规划到 2010 年其他土地总面积为 245.75 公顷，占全镇土地总面积的 1.77%；2020 年其他土地面积为 34.84 公顷，占全镇土地总面积的 0.25%。1、水域用地规划到 2010 年，全镇水域用地面积为 80.97 公顷，占全镇土地总面积的 0.58 %；2020 年水域用地面积为 34

55、.84 公顷，占全镇土地总面积的 0.25%。2、暂不利用土地规划期内利用宜园、宜林荒坡地发展热作农业及经济林业 ；充分利用裸土地、裸岩石砾地进行植树造林，防止水土流失，维护生态安全；根据技术和资金条件，因地制宜的将部分宜耕地开垦为耕地。规划到 2010 年暂不利用土地面积为 164.78 公顷，占全镇土地总面积的 1.18%；2020 年暂不利用土地面积为 0 公顷。第五章土地用途分区与管制措施第一节 土地用途分区原则与方法一、土地用途分区原则土地利用管制分区应该以反映区域实际 、显示区域特征、抓住主导用途、服务于用途管制为基本指导思想，遵循以下原则：1、严格保护耕地原则严格限制农用地转为建设用地 ，控制建设用地的规模，是土地用途管制制度的核心。在划定用途区的过程中，应把质量最好的高效农田划入基本农田保护区，予以严格管制。2、保护生态环境原则镇内生态环境矛盾日益突出，需要通过加强土地用途管制，在坚持“一要吃饭，二要建设”的同时，兼顾生态保护，限制生态用地的不合理开发与占用。3、有利于社会经济发展原则服务于区域经济社会快速发展是土地利用的基本目标之一 ，博鳌镇目前正处于经济发展起步阶段 ，鉴于土地资源开发存在无序与浪费现象，应发挥土地用途分区及管制规范土地合理利用 、有序开发的重要作用。4、因地