来宾裕达中央城商业项目功能定位与业态规划

1、 裕达 商业定位及功能规划建议报告 优越城百货 copyright 2006-2009 优越城 版权所有 深圳市福田区八卦岭 2011年10月 经双方初步对项目定位沟通讨论后，我们重点针对性调研项目 所处区域商业市场发展现状，结合我司十多年的商业操盘经验及项目 实际情况，重新对项目进行定位，为后续营销推广、销售招商打下良 好市场基础。 汇报思路 市场分析市场分析 项目分析项目分析 项目定位项目定位 业态规划业态规划 推广策略推广策略 物业发展建议物业发展建议 市场分析市场分析 no.1 来宾市经济发展 城市规划布局 交通规划布局 城市经济指标 消费群体分析 商圈版块分析 来宾市经济发展 来宾，

2、位于广西中部，故有“桂中”之称，战略 地位历来重要，深居广西腹部，经济、交通地位十 分重要，地缘优势十分明显，是体育名人“李宁” 的故乡。 其交通综合优势十分明显：湘桂铁路和南柳高速 公路贯穿南北，红水河、柳江、黔江流经境内，距 广西首府南宁市156公里，距广西工业重镇柳州市 60公里，地理位置优越，交通条件便利，水陆运输 发达，在册港口4个、码头12个，生产泊位24个， 年设计通过能力100万吨/30万人。西南出海通道 配套工程来宾港口工程正在紧张施工。 旅游资源丰富：喻为“壮乡故宫”的忻城县莫氏 土司衙署，是亚洲现存规模最大、保存最完整的土 司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池 温

3、泉，长约5公里的武宣百岸大峡谷，圣堂山、莲 花山、大瑶山森林公园等景点，2010年累计接待 游客452.86万人次，比上年增长50.6%，实现旅游 总收入14.58亿元，同比增长34.8%。 全市人口255万，人均gdp18347元，人均消费支 出高，对比桂中及周边城市整体经济处于“中等发 达城市” 来宾城市新区规划 来宾城市发展方向与布局结构： 以城北为城市重点发展方向；向城北新区迅速发展，该 市发展将以来宾中心城区为中心，按照“一区五轴、网络状”的空间结构，逐步形成合 理的城镇体系结构。 未来来宾整体商业将走向中高端消费路线 来宾交通规划布局 来宾市公共交通规划（来宾市公共交通规划（201

4、02025） 公交：未来5年内规划36条公交线， 2025年前，来宾市将在近期规划的 基础上，调整15条线路，增加38条 线路。 铁路：在火车站西面建南柳高铁火 车站，设立铁路专线及组团线路， 设立货运站点。 航道及港口：红河规划为内河二级 标准河道建设，设立莆田港口及作 业区。 公路：规划新区快线，建设一区两 纵及一区三横道路。 分析：从以上各项指标对比韶关与周边城市的整体经济处于“中等发达”城市，尤其是人均 消费支出与社会消费额都到达发展水平，若对市民的消费市场给予引导、释放，其潜力无限。 来宾城市经济指标对分析 城市来宾南宁柳州桂林梧州贵港河池 常住人口（万）255666.16375.8

5、7474.8288.22 411.88 336.92 人均gdp18347270273397123349199061281413877 财政收入（亿）43.05300.88201.2121.0856.14040.32 年人均消费额 （元） 17334128671743211478 11073. 19 11467 9773.3 7 社会商品消费总 额（亿） 79.46905.93480391.53191.8209.54132 桂中地区各市经济指标 小结：据来宾某商务消费权威机构 统计的数据，及结合对来宾商业及 中高端品牌店的访谈综合得出，来 宾消费群消费结构呈现典型的“金 字塔”状，说明来宾市民

6、的消费意 识逐渐提高了，市场消费更趋向成 熟，若给予消费引导将激发、刺激 中高端消费市场。 来宾消费来宾消费结构分析结构分析 高端 政府官员 中端 高端白领人士、 外来旅游人士 低端 城市居民、外来工城市居民、外来工 来宾城市消费群“金字塔”分布 来宾商业格局构成 广场 商圈 城北 新区 商业 中心 裕达中央城 中兴购物广场 益达百货 来宾购物中心 大地景苑 沃尔玛 百家欢购物广场 来宾广场商圈 规模及业态：商圈内汇集了电器、通讯、钟表配套、服 装、百货、金饰、银行、保险、房地产、酒楼宾馆等几 十个行业。共有商铺上100余家， 3家大型商城， 2家银 行机构，；从而使广场商圈成为多业种、多业态

7、、综合 功能齐全的商业集合 人流：商业总营业面积10万平方米，日均人流量1万人次， 是目前来宾市销售额最大的商业中心。 关键词：商业中心、黄金街铺、消费磁场 核心商圈核心商圈 商场基本概况主要业态楼层核心品牌 租金情况 （元/m2） 物管备注 中兴购物 广场 负一楼：超市 一楼：临街及名品 二楼：女装 三楼：运动及男装 负一楼超市带动 人流，主要经营 服装 共4层 超市，德克基、 周六福、耐克、 阿依莲、百斯 盾，金利来， 九梦王等 联营扣点，统一收 银，一楼单店租金 为80120，二楼 为6080，三楼为 3060等 含租金无空铺现象 益达百货 一楼为临街商铺及 电器， 二楼为服饰区域， 主

8、要以百货为主共2层 一楼为街铺， 有森马、以纯 及部分运动品 牌 一楼：150 二楼：100 管理费用按照店铺 面积进行收取，各 店铺管理不等 二楼正在调整 招商 来宾购物 中心 定位低端，主要经 营家电、手机等 经营电器共3层 山寨品牌手机 及数码类、家 电 广场商圈 小结 一、综述：广场商圈最有活力的工薪时尚商业区，目前来宾 最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。 二、总体规模：广场商圈总商业体量不大，其中集中商业占绝大部 分，沿街商铺和街区占少数。集中式商业中专业市场占小部分。 三、专业市场：广场商圈专业市场主要以电器及数码专卖店。 四、集中以三四线城市品牌服装为主。 五、市场新兴：满足

9、中端人群的大众型消费方式，补充区域主流市 场，前景良好 六、规划问题：广场商圈是自发形成的传统的商业街区，其片区道 路、市政规划、公共设施均未能完全适应现代一流商业、办公 和生活的需要。 七、租金：区域整体租金水平较低，目前作为来宾商业风向标。 城北商圈 大地景苑 已与沃尔玛签约 百家欢购物城 城北商圈主要以桂中大道新区规划为主，将由星级酒店、高端住宅等带动片 区旅游、娱乐消费，目前是来宾最具价值与潜力的商业区域。 政府规划商业步行街，近1公里长，将引领来宾商业新潮。 随着城北区域逐步完善，未来居住氛围逐渐成熟，交通设施的完善将更是为 该片区不断的输入人流，商业发展前景无可限量。 小结 市市

10、场场 总总 结结 一、来宾为工贸旅发达城市，利用“桂中腹地”带动城市整体消费， 是未来发展重要地带，为商业的发展带来良好机遇； 二、潮流、时尚主题式商业仍是市场发展重点； 三、具差异化女性中端为主，高端为辅特色主题商场发展空间大； 四、中高端餐饮、酒吧、娱乐仍具较大发展市场； 五、2011年来宾旅游数量不断上升，有力捉进城市整体商业时机。 项目分析项目分析 no.2 项目经济指标项目经济指标 项目四至项目四至 项目项目s s、ww、t t、oo 项目经济指标 商场首层 面积：1万 层高：5.5m 商场二到四层 面积：每层各1万 层高：5m 商场五到六层 面积：每层各1万 层高： 4.8m 停车

11、位：659个 项目四至 项目北侧北至桂中大道 项目西侧西至红河大道 项目东侧东至政和路及政 府规划商业步行街 项目南侧南至滨江北路 项目项目s s、ww、oo、t t 1、市场空间大：业态有空白-目前来宾区域没有一 家集中式的综合的现代商业购物中心。 2、竞争对手弱：市场竞争初级-竞争对手经营、营 销水平还处于传统商业的经营模式。 3、投资商实力较强：裕达有雄厚的资金实力 4、产权持有：为后续的经营奠定了坚实的基础。 5、项目周边人口规模：项目周边有诸多住宅小区， 具有较密集的人流优势。 1、项目周边有新的商业崛起-大地景苑 2、区域商业资源匮乏，难以支撑足够规模，需 要外来资源招商占比 3、

12、开发团队过去无开发及经营大型购物中心的 经验与人才。 4、2-3年养店投入与前期品牌招商投入的心 理准备 抓住了市场机遇：来宾商业发展需要一个 现代的购物中心 2、商机无限：客流集中,是来宾未来商业的升 级商圈。 3、管理提升+升级-形成裕达管理团队及模式 4、专业团队的介入，为项目前期完善规划， 为打造品质 的商业项目奠定了坚实的基础。 1、投资回报与市场培育周期长的矛盾 2、运营模式问题，既要保证经济的收益，又要保证 品牌化程度与项目的可发展潜力，运营模式至关重要。 3、项目的主要竞争对手是自己 4、周边大地景苑沃尔玛的进驻对项目具有一 定的冲击性 小 结 本项目位于城北新区核心商业地带，

13、裕达中央城地理位置优越，位于来宾 市新城市中心，北至桂中大道，南至滨江北路，西至红水河大道，东至政和路， “来宾桂中水城水系景观工程”从裕达中央城中间宛然而过，文化、行政、簇 拥的繁华地段，周边市委市政府众多行政机关单位云集，中高档社区繁多，居 民消费档次和生活品味高。是来宾市新、老城区的枢纽地带，中央城将成为来 宾市有史以来最为繁华的商业活动中心，是来宾市真正的cbd。也将形成以裕 达中央城为龙头的一个全新聚购物、休闲、娱乐、旅游观光于一体的商业财富 消费圈。 no.3 项目定位项目定位 项目消费定位 项目定位思路 项目模式定位 项目功能定位 项目形象定位 项目经营管理定位 项目定位思路 经

14、深入了解来宾商业发展趋势，并重点针对商圈的项目，如中兴购物广 场、益达、百家欢购物城等地的商业发展模式作深层次调研后，整个市场的中 高端女性品牌屈指可数，而本地现有的女性知名品牌如达芙妮、阿依莲、播、 tata等其产品主打时尚白领一族，对其高端消费群不够吸引力；其专业市场 无国美等电器专卖城；至于装修档次高、菜系丰富又有特色的中高端餐饮类市 场可圈可点，随着市民的生活水平提高，中高端市场将成为主流。占据有利时 机，本案商业将以领导全城时尚潮流、聚变消费磁场的角色，成为来宾的新商 业地标。 项目定位消费者 u政府高官、高层公务员 u企业管理层、高级白领 u城区中高端小区居民 u外来商务、公务人员

15、 u外来旅游者、游客 1.投资客类别： u有投资商铺经验的本地投资客 u从事实业投资的外地买家 u从优越城会员中精心筛选的投资客 群 2.客群特征： u对街铺及商场店铺有投资经验的； u看重项目在片区的未来升值潜力 u对商场经营管理要求较高； u看重较高、稳定的投资回报； u国内外一、二线时尚服装品牌连锁 店； u本地现有品牌经营商家，欲扩大经 营范围，加开分店的； u首次进军来宾乃至广西市场的各行 各业的实力品牌商家 u首次自主创业的年轻一族 项目模式定位 百货主力店+超市大卖场+餐饮集群+休闲娱乐集群+综合服务+其它 以超市大卖场为平台，聚人气，垄断新区商圈； 以百货为龙头，做品牌实现收益

16、； 以标志性品牌为档次，做形象形成影响力； 以综合配套服务为黏胶力，一站式购物实现顾客忠诚度； 以购物中心多业态组合为整合力，实现新商圈全客层的辐射力。 经营模式=1+1+1+1综合性现代购物中心 从而打造完全符合来宾商业发展趋势的； 打造领导来宾地区顾客品牌消费时尚的现代化综合购物中心 该区传统商 业经营单薄 缺乏高端、时尚、 休闲、文艺主导商 业 城北新区高端住 宅项目裙楼 消费力旺盛 可挖掘高端消费 群体 中、高端名店商业街 时尚潮流坊 以青年主流消费为依托、以品牌专卖为支撑， 打造集时尚购物文化、时尚餐饮文化、时尚休闲文化、时 尚旅游文化为一体的一站式时尚主题体验商区 项目功能定位 六

17、大主题业态 生活超市 品牌电器专卖 品牌折扣 休闲娱乐 旅游美食 政府规划主题 商业步行街 + 项目功能定位 一站式时尚主题体验式商业综合体 品味潮流时尚 娱乐休闲新天地 桂中首席潮流时尚坊 项目形象定位 u组建五星级经营管理团队 u聘用知名商业专家进行商业经营管理顾问 u微笑、贴心式服务 经营管理定位 星級商业经营管家 香港美食专家蔡瀾香港商场医生沈永年 百货营销大师张雁鸿 no.4 项目业态组合项目业态组合 业态功能总体分区 黄金业态划分比例 序号六大主题业态目标业态描述所占面积（约）所占比例 1主题百货 化妆品、精品女装店、瑞丽时尚、珠宝、钟表、 化妆品、名品鞋、精品、商务人士精品区等

18、1800030% 2生活超市生活用品800013% 3品牌电器专卖家电、数码产品、数码体验店等40007% 4品牌折扣店运动服装、名品鞋、男女品牌折扣服装、服饰等30005% 5旅游美食 粤系酒楼、川菜、湘菜、东域风情主题餐饮、全 国特色小吃等 1500025% 6休闲娱乐电玩、电影院、儿童乐园、ktv、酒店等1200020% 备注：详细的业态功能布局划分将后续提供裕达中央城招商执行方案。 楼层业态功能分区 f6乐尚街：影院、电玩、餐饮 f1风尚中心：名品、个人护理、鞋、化妆品、珠宝首 饰、品牌餐饮、甜品、名品店、配套 f2电器+品尚街：电器、品牌服装、内衣、潮流服饰、品牌餐饮 f5美食广场：

19、特色美食、旅游美食、品牌餐饮 f4超市+童尚街：儿童服装、家居用品、品牌餐饮、儿 童体验中心 层层皆金街，间间皆旺铺 负一层停车场 f3超市+品尚街：品牌服装、品牌折扣店、品牌餐饮 主题百货 主题百货 电器城 超市 儿童天地 品牌餐饮 大型餐饮 滋粥楼 休闲娱乐 no.5 物业发展建议物业发展建议 法则一、两化法则：法则一、两化法则： 商业面积最大化商业面积最大化+商铺实用率最高化商铺实用率最高化 法则二、动线法则：法则二、动线法则： 动线人流循环更有效、合理、便捷动线人流循环更有效、合理、便捷 法则三、增值法则：法则三、增值法则： 通过规划区域价值体系（通过规划区域价值体系（abc），针对通

20、道体系、顾客动线），针对通道体系、顾客动线 设计有效磁石点，通过磁石点带动低价值区域价值升级增值。设计有效磁石点，通过磁石点带动低价值区域价值升级增值。 法则四、三赢法则：法则四、三赢法则： 规划切割的商铺必须符合三赢（好招商、好销售、好经营）规划切割的商铺必须符合三赢（好招商、好销售、好经营） 铺位分割原则 人流动向建议 说明：根据购物中心在实际情况下动线设计的基本规律，从人的视觉和 运动方式差别，购物中心交通基本组织一般分为四种模式：即线性模式， 环形模式，网状模式和放射模式。从而对商业人流动线，进行规划布置。 根据本项目地块的基本情况判断，本购物中心将采用 环形组织模式与放射组织模式相结

21、合的人流动线格局。 人流模型分析 扶 梯 适合本商场人流格局（物业格局特点） 垂 直 人 流 组 织 动 线 示 意 n 环形组织模式与放射组织 模式相结合的人流动线格局n 项目人流动线控制与优化 良好施工现场形象，极易让客户对项目产生高品质的感性认知。 建议： 1.严格管理施工现场 2.施工人员统一着装 3.树立顶级施工现场形象 不论是哪个阶段，楼体的主要作用都是项目形象宣传，而不是信 息发布。因此个性化、高品质的设计和物料制作是最重要的，目的 是让客户留下深刻印象，使客户对项目产生深刻认知。 建议： 1.高品质+个性化形象设计 2.体现项目特性及大气感 3.保持楼体简洁 施工现场及工地现场包装建议 围墙是项目重要的档次及形象体现部分。因此在材质选 择和设计上需要认真考虑，凸现项目的档次和差异性。 建议： 围墙工作的重点是 在设计主题、材质选用 及表现形式上取得制作 突破 围墙包装建议 3、租售处功能区=接待区+浏览区+