从本案谈租赁合同无效的处理原则

1、- 精品文档 - 从本案谈租赁合同无效的处理原则 从本案谈租赁合同无效的处理原则 发表时间： 2007 年 一、基本情况 某 A 公司（以下简称甲方） 与某 B 公司（以下简称乙方） 于 1995 年 10 月 1 日签订了协议书 。协议书内容如下：甲 方（A公司）将河西第二苗圃的土地，租赁给乙方（ B公司） 三亩计 2， 000 平方米供乙方使用，年租金为24， 000 元； 土地租赁期限为六年；乙方在租赁土地上经甲方同意批准， 可自筹资金自建生产用厂房 628 平方米及部分临时厂房、 围 墙及生产设施，供乙方生产使用，产权归乙方；如遇拆迁或 征用，对方所付拆迁费归乙方；如甲方征用或转租该租

2、赁土 地场所须经乙方同意并赔偿乙方的一切损失。协议签订后， B 公司即投入资金建设厂房，平整建设了宽 6. 6 米、长 83 米的道路，购置变压器。 2001年 10 月 1 日及 2002年 10 月 1 日， A 公司与 B 公司又续签了协议书 ，除租期（一年） 外，其余条款与 1995年 10 月 1 日协议书一致。 1999 年 6 月 2 日，以 A 公司为土地出租方（甲方） 、B 公司为土 地承租方（乙方） ，又签订了协议书 ，约定：乙方筹集资 金，在甲方的 2, 667平方米土地上修建围墙及房屋设施，建 房屋约 500 平方米；新建设施以租赁方式由乙方先期使用， 乙方每年交纳租金

3、 36000 元；乙方先期使用期限为六年，自 1999年 10 月 1 日起至 2005年 9 月 30 日止，到期后如乙方 需继续使用，甲方应充分考虑到乙方所做的先期投入，而优 先租用给乙方继续使用；如遇拆迁或征用，征用或拆迁费中 与土地有关部分归甲方所有，与房屋有关部分归乙方所有； 如甲方征用或转租乙方租赁的土地场所，须经乙方同意并赔 偿乙方的一切损失。该协议签订后， B 公司又投入资金建设 厂房和其他房屋及围墙。 B 公司为履行 1995年 10 月 1 日协 议书和 1999年 6 月 2 日协议书，投资建设厂房、 道路、 围墙以及变压器等生产设施。协议书约定由乙方投资建造的 建筑物的

4、产权到期后归 A 公司，涉案房屋仅有期限 2 年的临 时建设手续，没有办理其它建设或产权手续。2003年 12 月 8 日， A 公司致函 B 公司，要求提前解除双方签订的协议 书。涉案土地为国有划拨地，该土地于 2004 年 8 月变更为 某集团公司所有，土地性质为出让地。 2006年 3 月 23 日， 某集团公司向 B 公司发出通知搬迁，限令 B 公司于 3 月 31 日前搬迁出租赁土地。 B 公司不同上述解除或搬迁的通知， 并函告 A 公司与某集团公司。至二审判决作出时， B 公司一 直占用上述土地。 2005年5月，B公司诉至一审法院，请求确认B公司与 A 公司于 1995 年 10

5、 月 1 日、 2001 年 10 月 1 日、 2002 年 10 月 1 日以及 1999 年 6 月 2 日签订的协议无效；请求判令 A 公司与集团公司赔偿其经济损失 330 万元人民币。 B 公司为 证实其损失主张，提供了其厂房、围墙、道路及管道等设施 明细及土地征用补偿计算标准，总计3279677.3元。两被告 均不予认可。 二、一审审理情况 一审法院经审理认为，根据关法律规定，国有划拨土地 需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以转 让、出租、抵押。本案 B 公司与 A 公司所签订的土地租赁合 同，涉案土地原为国有划拨

6、土地，没有经过有关政府部门批 准，违反了法律强制性规定，应认定双方当事人签订的协议 及补充协议为无效。 B 公司所主张的 330 万元的经济损失， 因证据不足，法院不予支持。一审法院判决： B 公司与 A 公 司于 1995 年 10 月 1 日、 2001 年 10 月 1 日、 2002 年 10 月 1 日以及 1999年 6 月 2 日签订的协议无效； 驳回 B 公司的其 他诉讼请求。 三、二审审理情况 1. 诉辩意见 B 公司不服，向二审法院提起上诉。 B 公司的上诉理由 主要有两点：（1）原审法院查清四个事实，一是 B 公司与 A 公司签订了两份主合同， 到期日最迟的是 2005年

7、 9 月 30 日 因此合同期限应为 2005年 9 月 30 日。二是 A 公司用 B 公司 所建工厂得到了补偿并据为己有的事实。三是原审判决虽确 认了土地租赁合同无效， 但回避了 A 公司对于无效合同应承 担主要过错这一要害。 四是 B 公司为履行无效合同而造成的 损失，原审法院没有查清。 B 公司基于对土地租赁合同的有 效性、合法性的信赖，投入 160 万元的资金建设了仓库、厂 房、道路等建筑物和地上附着物。 B 公司的建筑投入损失， 与协议书无效有着直接因果关系。 （ 2）两被上诉人之间存在 征地补偿协议，两被上诉人拒绝提供，依据证据规则应作出 对两上诉人不利的认定。请求二审法院予以改

8、判。 A 公司提出三点答辩意见： （ 1）土地租赁协议书约定的 土地使用期限已经届满， B 公司的合同目的已经完全实现， 协议书的效力对 B 公司并未产生任何影响， B 公司没有产生 任何损失。（ 2）B 公司的建房行为是投资而非损失，在租赁 期限届满的情况下， B 公司的所有投资行为均已通过其经营 行为获得满足，没有任何损失可言。 （ 3）根据协议书约定， 土地租赁期满， B 公司应当返还土地，涉案房屋产权归 A 公 司。至于涉案土地是否被征用及有无补偿， 均与 B 公司无关， B 公司对此不享有任何权利。 请求法院驳回上诉， 维持原判。 集团公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正 确

9、，B公司与A公司签订的合同为无效合同，因无效产生的 法律责任应由B公司承担。B公司建造的建筑物为违法建筑， 不应得到任何补偿。 B 公司已经实现建造房屋的价值，合同 到期后， B 公司拒不搬出的行为违反合同约定，请求驳回上 诉，维持原判。 2. 判决结果 二审法院认为，虽然 A 公司于 2003年 12月 8 日致函 B 公司要求提前解除租赁协议，集团公司于2006年 3 月 23 日 向 B 公司发出通知，要求其搬迁出租赁土地，但上述两公司 并未采取任何强制措施。 依据 B 公司与 A 公司的协议， 2005 年 9 月 30 日已到租赁届满期限，且 B 公司没有任何证据证 明 A 公司承诺

10、将土地继续租赁给其使用， B 公司至今仍在租 赁土地上正常经营。因此， B 公司上诉称生产设施的损失不 能成立。 B 公司主张的 330 万元的损失不能成立。综上，二 审法院判决驳回上诉，维持原判。 四、律师视点 本案中，因涉案土地原为国有划拨土地， B 公司与 A 公 司签订的土地租赁合同没有经过有关政府部门批准，违反了 法律强制性规定，故涉案租赁协议及补充协议均为无效。对 此，各方当事人亦无异议。本案的关键在于，租赁合同被确 认无效后的处理问题。 关于合同无效的处理， 合同法 第 58 条规定， 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返 还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价

11、补偿。有过错 的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的， 应当各自承担相应的责任。 具体到无效租赁合同， 应如何适用上述处理原则呢？ 1、租赁合同的无效不适用返还原则 租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人 的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付 特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果 已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人 不可能向出租人返还其对租赁物已行使的 使用权 ，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则， 将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因 此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为 一种事实

12、状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租 金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。本案中， 因 B 公司并未提出返还租金主张，根据民事诉讼 不 告不理 的原则，不在本案所涉范围之内。 2、租赁合同无效的损害赔偿原则及赔偿范围 租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害 赔偿需满足主观上有过错、 因过错造成合同无效、 损害事实、 导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。 如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔 约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益， 且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当 合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所

13、支出的各种 费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性 特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来 发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的 影响。 3、本案租赁合同已经履行完毕，承租人B 公司没有实 际损失。 本案中， A 公司与 B 公司之间的土地租赁协议书约定的 土地使用期限已经届满， B 公司的合同目的已经完全实现， 合同的效力对 B 公司并未产生任何影响， B 公司并未因此产 生任何损失。其次， B 公司的建房行为是投资而非损失， A 公司对此不应承担任何责任。因双方在签订协议之时即约定 了土地租赁期限， B 公司的所有投资行为均是在既定的租赁 期限前提下进行的，均是为满足其自身经营需要而为，故在 租赁期限届满、租赁合同已经全部履行完毕的情况下， B 公 司没有任何损失可言。另外，土地补偿是土地使