新建职工住宅回迁楼项目可行性研究报告

1、新建职工住宅回迁楼项目可行性研究报告第一章 申报单位及项目概况一、 项目申报单位概况该项目由某食品有限责任公司为承办单位。*食品有限责任公司，公司实行董事会领导，经理负责制，实行现代化企业管理，产权清晰，责任明确、政企分开、管理科学。截止 2009 年 12 月底，资产总值 7500 万元，其中：固定资产净值3700 万元，公司现有在职职工 170 人，其中：中层以上管理领导 18 人。具有专业技术职称人员 25 名，主要经营生猪屠宰、冷库仓储。二、 项目概况21、拟建项目建设方案211、项目提出的理由食品有限责任公司是区的老企业，在公司领导的带领下一直为*的经济发展贡献着自己的力量。在 20

2、08 年省委省政府下达的“三年大变样”政策的推动下，*区进入了全面的城市改造工程当中。今年的*北路扩宽工程是城市改造道路扩宽工程之一。我公司原职工住宅楼处在了*北路扩宽工程的范围之内。为此区政府决定拆除我公司原职工住宅楼，配合*北路道路扩宽、改造、拆墙、透绿工程建设。我公司积极落实区委区政府的工作精神，配合规划，城建部门在相应的时间内认真做好各项工作，拆除了原职工住宅楼，并按照区长办公会议决定纪要【2009】4 号文件，在食品公司院内建设两栋职工住宅楼，用于安置职工户回迁。2.1.2、项目建设规模及主要内容2121、建设规模及目标食品有限责任公司职工住宅回迁楼项目总占地面积 7112 平方米，

3、总建筑面积13253 平方米，全部为住宅楼。其它公共配套设施主要包括配套相应设备、上、下水管路、供暖管路、供电线路以及项目区内的绿化、道路等。2122、主要建设条件新建食品有限责任公司职工住宅回迁楼工程项目，选址位于 * 北路东侧，*路北侧。项目选址交通方便，基础设施齐全完善，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完备后就可以开工建设。2123、气象条件某区位于.该地区属于大陆性暖温过度的半干旱季风气候区，夏季凉爽，冬季寒冷，春季多风砂天气，绝对最高温度为 39.1（1968 年 8 月 10 日），绝对最低温度为-25.8（1978 年 2 月 8 日）年平均气温 7.6，1 月份平均气温

4、为-10.5，7 月份平均气温 23.1，年平均降雨量 563.9mm 年最小降雨量为 379.1mm，主导风向为西北风， 年最大风速为 21.3m/s，年平均风速 3.5m/s，年平均蒸发量为 194.5 毫米。2124、公用配套设施条件21241、供电及通讯条件*区居民和厂矿用电，由*区供电公司供给，供电线路直接穿过该项目，供电有保障；*区已安装程控电话，并与全国联网，通讯极为方便。21242、供水条件*区居民和厂矿用水，由*区自来水公司供给，临近供水管网， 能够保障供水。21243、排水条件排水管网直接通到市政污水管网，建筑物排水管网可与之相接， 极为便利。212、交通条件新建*食品有限

5、责任公司职工住宅回迁楼工程项目，选址位于* 北路，该项目选址交通方便。213、项目建设地点*食品有限责任公司职工住宅回迁楼工程项目，选址位于*北路 东侧。占地面积7112 平方米，场址大致呈矩形，场址相对较为平整。214、项目总平面图布置、主要建、构筑物及公铺设施方案2141、建筑设计指导思想与原则项目策划的指导思想应从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”做为核心理念，把环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施， 创造出高质量的城市景观环境，形成独特的都市格局；另一方面，还应遵循节约都市土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特 征，合理布置都市用地和交通网络，形成具有区域特色的城市空间结

6、构。2142、总平面布局及功能分区拟建项目规划平面图已经区规划批准（详见附图），符合城市总体规划要求，拟建住宅楼共计建筑面积 13253 平方米，全部为砖混结构。2143、主要技术经济指标 主要技术参数详见附表 1-1215、建筑方案2151、建筑方案描述拟建项目住宅可容纳 180 户居民，布局分为一梯 2 户，户型分为67.07 平方米、89.41 平方米、76.3 平方米、91.29 平方米，套型面积90 平方米以下户型占总住宅建筑面积的 73.77%，具体详见附表 1-2。由于楼盘均为单元板组合，东西向布置，故每户均有良好的采光和通风条件。此种户型多为北方寒冷地区所欢迎。21512、建筑

7、风格建筑物建筑风格以中式建筑风格为主，均采用红色水泥瓦坡屋 顶，外墙为水泥抹面，刷外墙涂料，白色窗套及腰线，以浅色调为主， 采用双玻一纱塑钢窗，南侧外露窗采用一玻一纱塑钢窗，入户门为钢质防盗门；单元门采用楼宇对讲门；使住宅形成简洁明快、古朴典雅， 与周围建筑相协调。21513、住宅结构方案住宅楼结构形式均为砖混结构，按新规范要求，*区按 7 度抗震设防，地震加速度为0.15，要淘汰实心粘土砖，采用空心粘土砖，并逐步淘汰砖混结构，积极推行CL 结构体系，并逐步推广，在建筑材料的选择上应本着就地取材、经济安全的原则，屋面及外墙保温应满足新规范的节能要求，并在设计及施工中严格把关。21514、建筑功

8、能住宅楼皆设厨房、卫生间，最大限度地为用户提供舒适、安逸的居住环境。21515、主体工程与辅助工程拟建项目主体工程为住宅楼，辅助工程分为项目运行配套工程。项目运行配套工程为水、暖、电等室外辅助工程。2152、项目配套设施21521、供电及通讯条件项目供电遵照*市城镇居民住宅供电管理（暂行）规定由* 北路引低压电缆直埋至住宅区，放射式敷设至各栋建筑物的配电柜， 供到各户，每户一块表，集中安装。电话、电视网均纳入城市网络， 每户设一个电话插座，电视插座。21522、供、排水条件项目区给水管网采用生活、消防合用方式，环网布置，均有*区供水有限公司给水管网供给，可由*北路引入。21523、供热条件项目

9、区供热采用集中供热以满足采暖、洗浴、引用等。21524、施工条件项目区内的“三通一平”工作初步完成，施工条件具备。22、投资概算及资金筹措221、投资概算编制原则及依据2211、政策依据主要依据中华人民共和国建设部，发改委二 OO 六年七月三日发布的发改委投资20061325 号文件建设项目经济评价方法与参数（第三版）的通知中规定的关于投资估算所规定的内容而进行编制的。按照规定，开发建设投资主要包括征地费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公用配套设施建设费、管理费、财务费、销售费用、开发期的各种税费、工程监理等项费用、不可预见费等。2212、土建工程估算依据该项目主要是新建住宅楼及配套

10、工程，建筑安装工程费用及公用工程中的土建工程费用主要依据河北省建委二OO 八年颁布的全国统一建筑工程装修消耗量定额（河北省）中的有关规定而进行估算的。基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价， 并考虑各种因素而进行估算的；供、排水管理工程投资以*区自来水公司提供的标准考虑各种因素而进行估算的；供暖管理主要依据供暖及安装部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的。2213、基础设施中的配套设备及安装费估算依据该项目所需的设备主要是供电设备、供热设备、主要依据供电公司和供热设备生产厂家提供的价格，并考虑各种因素而进行估算的。设备安装费，主要依据安装公司报价，并考虑各种因素而进行估算的

11、。2.2.1.4、土地费用2.2.1.4.1、征地、征地管理费征地费按土地中心竞争价格，征地管理费按河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字200132 号文中的规定而进行测算的。2.2.1.4.2、契税按国务院第 244 号令中的规定进行测算的。2.2.1.4.3、手续费、办证工本费按照物价部门和土地部收费的标准而进行测算的。2.2.1.5、前期工程费2.2.1.5.1、工程勘察费主要依据项目建设单位与勘察设计单位签订的合同金额而进行计算的。2.2.1.5.2、工程设计费主要依据项目建设单位与设计单位签订的合同金额而进行计算的。2.2.1.5.3、环评费按照国家计委、国家环保局计价格200212

12、5 号文中的规定而进行计算的。2.2.1.5.4、项目前期费按照国家计委冀价格19991283 号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.5.5、临时接电及供电线路费主要依据*区供电分公司的规定而进行计算的。2.2.1.5.6、临时接水主要依据*区自来水公司的规定而进行计算的。2.2.1.5.7、规划测量费按当地规划部门的规定而进行计算的。2.2.1.6、其它费用2.2.1.6.1、施工图审查费按河北省物价局、河北省建设厅计价经费字200227 号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.2、招标代理服务费按国家计委价格20021980 号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.3、工程质量监

13、督费按河北省物价局、财政厅计价经费字2002第 32 号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.4、工程监理费按河北省物价局、建委计涉费字1992243 号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.6.5、竣工图纸编制费按国家计委、建设部计价格200210 号文的有关规定而进行计算的。2.2.1.7、管理费主要依据财政部财建 2002394 号文中的规定而进行测算的。2.2.1.8、期间税费2.2.1.8.1、城市配套费根据*市城市建设委员会张建函19981 号文中的规定而进行测算的。2.2.1.8.2、人防结建费根据*市人民政府张政199352 号文中的规定而进行测算的。2.2.1.9、不可预

14、见费主要依据建设部的有关规定而进行估算的。2.2.2、投资主要指标2.2.2.1、建设工程费该项目建筑安装工程建筑面积 13253 平方米，投资额为 1722.89 万元（包括：土建工程、楼内供水、供电、排污、通讯、电视的管网等，不包括电梯设备费、安装费）。详见附表 1-5。2.2.2.2、工程建设其他费用前期工程费 131.94 万元，期间税费 80.07 万元，基础设施建设费403.39 万元，管理费用 23.67 万元，其它费用为 50.44 万元，详见附表 1-6、1-7、1-8、1-9、1-10。2.2.2.3、基本预备费由于尚未完成地质勘探和施工图设计，基本预备费按建筑安装工程费、

15、工程建设其他费用的 5%进行估算，费用为 187.6 万元。2.2.2.4、涨价预备费由于工程项目建设期较短，涨价预备费忽略。2.2.2.5、项目总投资该项目总投资为 2600 万元，其中开发产品成本 2600 万元。详见附表 1-3.2.2.3、投资筹措方案2.2.3.1、投资筹措与来源该项目建设期为 1 年，项目总投资 2600 万元，其中：建设投资为 2600 万元，承办单位筹资 2600 万元。详见表 1-12。2.2.3.2、资金适用计划按照项目工程进度、陆续投入资金、直至建成投入营运。该项目投资计划与资金筹措，详见表 1-11。2.3、项目建设组织管理与实施计划2.3.1、组织管理

16、机构拟建项目在建设期间内由某食品有限责任公司承办，因食品公司不单独设置基建处，没有专业的工程人员，因此食品公司可委托具有资质的项目管理公司组织专业人员成立工程项目筹建处，对工程建设进行日常管理，相关人员数量配置合计 6 人，其中：财会专业人员2 人，工程技术专业人员 4 人。项目运营管理期间由项目管理公司负责组织管理，报告内不再考虑相关事宜。2.3.2、项目实施计划2.3.2.1、建设工期新建*食品有限责任公司*北路职工住宅回迁楼工程项目建设工期为一年。2.3.2.2、项目实施进度安排该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目

17、法人制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理手续。(2.1)2010 年 8 月 20 日2010 年 9 月 1 日，完成项目申请报告的批复、初涉设计、落实项目建设资金。(2.2)2010 年 9 月上旬，成立项目建设领导小组及办事机构，审察初步设计、工程招标及工程监理。(2.3)2010 年 9 月 10 日2011 年 6 月 30 日，土建工程施工。(2.4)2011 年 7 月 1 日2011 年 8 月 30 日，订购设备，并安装工程施工。(2.5)2011 年 8 月底，全部工程交付使用。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、 发展规划分析拟

18、建项目严格按照国务院批准的*市城市总体规化和中共河北省委、河北人民政府关于实施城市化战略的决定明确的*市城市定位，依据“*市城市发展“十一五”规划纲要为指导，在*区城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性， 达到借用周围环境的草木烘托主题的目的。二、 行业政策分析整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术公关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术； 先进的施工工艺、

19、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。三、 行业准入分析该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管 理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标， 质量监督，工程监理等手续。3.1、项目的招标方式和招标组织形式3.1.1、工程招标依据根据中华人民共和国国家发展计划委员会令第 9 号文件关于建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定，依据中华人民

20、共和国招标投标法确定该工程的招标内容以及核准招标事项。3.1.2、招标范围该项目招投标的方案主要对项目的建安工程、基础设施、工程监理和供暖设备进行招标。3.1.3、招标组织形式建安工程、基础设施建设委托依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介机构；供电设备、供暖设备、工程监理、勘察、设计全部采用委托招标组织形式。3.1.4、招标方式建安工程、基础设施建设通过指定媒介公开招标，招标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，请有关行政监督部门依法对招投标活动实施监督；供电设备、供暖设备、工程监理采用公开招标方式。3.2、项目工程招标单位的要求该项目对土建工程施工单位的要求是必须具备中型一

21、类三级建 筑资质，且从事建筑施工多年、技术力量过硬、施工机械完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省市优质工程较多的建安企业。然后在投标企业中，优中选优，确定为施工单位。对生产设备的单位要求是： 设备必须达到国内同行业先进指标的要求，设备选型合理配套，自动化程度比较高，工艺流畅，易操作与检修，价格低廉。对设备安装工程必须由具备国家二三级资质，且从事安装施工工程多年，技术力量雄厚，安装机械齐备，资金实力雄厚，业绩突出，省市优质工程较多的安装企业来竞标。3.3、工程监理部门要求该项目实行工程监理制，对监理部门的要求必须是监理严格，实事求是，依法办事，工程监理技术力量雄厚，并且经验丰富，业绩突出的单位来

22、进行工程监理。第三章 资源开发及综合利用分析一、资源开发方案为贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定和国家发改委关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知发改20062787 号精神，做好固定资产投资项目的节能和审查工作。建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。中华人民共和国节约能源法中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定：“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理利用能源的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理利用能源标准和节能设计规范， 应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器

23、具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的损耗”。随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设。强化旧城改造力度，大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市基础建设。同时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源， 成为工程项目建设的必要前提条件。该工程项目土地为承办单位自由土地，各种手续齐全，占地面积 7112 平方米，承办单位会同*区国土资源局、城建管理相关部门，对该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。*区本地区

24、土产建材资源丰富，驻宣建材企业有*钢铁集团有限责任公司、水泥生产厂家5 个、大型木材批发市场2 个、多个建材批发市场。东南近临首都北京150 公里，西连晋蒙。交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料， 增值降耗。二、资源利用方案拟建项目主要占用资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等资源。该住宅楼因采用集中供热，更利于建筑节能。供水管网合理布置与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观占地面积又小，节地作用十分明显。三、资源节约措施3.1、建筑节能建筑节能石能源节约的重点领域，建筑是建设用地的标志，

25、是建筑领域中节约能源非常重要的环节。该项目在规划设计中应注重以下问题：（1）在施工过程中，应严格执行国家“十一五”期间住宅建筑和公共建筑节能 50%的标准。（2）在结构设计中应采用空心砖，现浇结构。（3）窗应采用双玻璃方式，增大供热环保系统。（4）随着科技发展，充分使用太阳能在建筑中的利用。（5）建筑单体外轮廓线，尽量采用板式形式。3.2、用电节能该 项 目 需 要 用 的 变 压 器 为 节 能 型 变 压 器 ， 型 号 为SC9-630KVA/10KV10KV/0.4KV 干式变压器。项目建成投入运营后， 照明用电占总用电量的 80%，用高效节能荧光灯替代白炽灯，可节电70-80%，用电

26、子镇流器替代传统电感镇流器，可节电 20-30%。在公用配套设施中推广高效节能灯，如高效荧光灯等。3.3、供热节能该项目供热方式集中供热，集中供热更利于建筑节能，保护环境。3.4、节水措施该项目建成投入运营后，应采用适当管理措施，强化节水型卫生器具的使用，合理使用卫生节水器具，达到 80%的普及率。第四章 节能方案分析根据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）、河北省人民政府关于加强节能工作的决定、以及国家发改委、科技部、财政部、建设部、国家质检总局、国家环保总局、国管局、中央管理局关于印发“十一五”十大重点节能工程实施意见的通知（发改环资20061457 号）的有关精神，该项目

27、主要从以下几方面考虑分析： 一、用能标准和节能规范1.1、设计依据及用能标准中华人民共和国节约能源法关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发200715 号）节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）产业结构调整指导目录（2005 年本）（国家发改委零第 40 号）中国节能技术政策大纲（国家发改委科技部 2006 年 12 月）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005 年 65 号）民用建筑节能设计规范DB13J24-2000居住建筑节能设计标准DB(J)63-2007民用建筑热工设计标准GB50176-93绿色建筑评价标准GB/T50378-2006外墙外保

28、温工程技术规程JGJ144-2004建筑照明设计标准GB50034-2004建筑采光设计标准GB/T50033-2001民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92城镇燃气设计规范GB50028-93河北省节约能源条例（2006 年 5 月 4 日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）关于转发的通知（冀发改投资2007152 号）1.2、项目节能背景分析节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消耗国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张也已成为制约经济持续、稳定发展的

29、重要问题。*区由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合消耗、工业企业单位产品综合消耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行，加强节能工作已成为*区当前的一项紧迫任务。为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面小康社会的宏伟目标， 国家和省、市相继出台了多项节能政策、法规。而河北省人民政府关于加强节能工作的决定也提出“十一五”期末万元 GDP 能耗下降到 1.56 吨标准煤，比“十五”期末总体节能降低 20%左右，工业节能达到 25%以上，建筑节能 50%以上。初步建立起与社

30、会主义市场经济体制相适应的比较完善的节能法规和标准体系、政策保障体系、技术支撑体系和监督管理体系，形成政府引导下市场主体自觉节能的新机制。二能耗状况和能耗指标分析有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，起撰写的可持续性建筑一书中提到：建筑能耗 50%的能源、消耗 40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗 50%的水资源、对 80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型住宅，住宅建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和

31、用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能型。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，有效的节约了能源。能源降耗指标分析： 1、住宅标准最高日用水量定额220L/（人d降到最高日用水量定额110L/（人d。2、采暖供热面积全年每平方米原煤 48 公斤， 降到每平方米原煤 26 公斤。3、作为本住宅小区来说，照明能耗主要集中在家庭住宅照明以及公共设施照明上。以一户人家两室一厅 5 盏灯来计算，所有房间如均用普通荧光灯（40W）、加普通镇流器（8W），估计一个家庭用灯功率为48W5=240W，同时还有公共用电平摊进来。以每天全部平均点亮 2 小时而言，消耗电能约为 0.5 度电；如将这些灯全换成 T

32、8 节能灯（28W），加电子镇流器（4W）则电工消耗只有 32W5=160W，点亮 2 小时则每天每户电能约为 0.32 度电，每年每户可节约电能 38%。而在小区内路灯工程中如选用 LED 路灯来替代 道路原有的照明灯具，以乳白色球泡灯为例，球泡内装上 100W 白炽灯，它们射向地面的光通量与14W 的 LED 灯相当，本项目区共计路灯工程 15 个，如每个路灯工程需要照明灯具 10 个，那么用 100W 白炽灯则用灯功率为 100W1015=15000W，如按每天点亮 2 小时则每天电能约为 30 度电；如将这些灯换成 14W 的 LED 灯则用灯功率为14W1015=2100W，同时按每

33、天点亮 2 小时则每天电能约为 4.8 度电，电工能耗可节约 84%，节能效果相当明显。三、节能措施和节能效果分析3.1、建筑规划布置节能设计*区位于东经 115。3，、北纬 40。37，.该区属于大陆性暖温过度的半干旱季风气候区，夏季凉爽，冬季寒冷，春、秋季多风砂天气主导风向为西北风，年最大风速为21.3M/S，年平均风速3.5M/S，拟建项目设计为行列式布置，不仅可以获得最大限度的日照同时也可避开* 区春、秋季节多西北风砂天气的影响，获得更多的热能资源。3.2、建筑围护结构设计建筑外围护结构热工性能直接影响到居住建筑采暖和空调的负荷于能耗，必须予以严格控制。考虑到围护结构的关键部位-墙体、

34、外窗、屋面、单元式建筑山墙等，应严格按照节能设计标准执行。（1）、墙体节能多年以来，建筑墙体一般采用单一材料，如粘土砖、空心砌块墙体、加气混凝土墙体等。近年来由于建筑节能的需要，单一材料导热系数太大，一般为高效保温材料的 20 倍，不能满足保温隔热的要求， 因此往往采用承重材料与高效保温材料（如岩棉板或聚苯板等）组成复合墙体。按保温材料所处位置不同，有分有多种方式，其中外墙内保温和外墙外保温是目前最常用的两种方式，复合墙体很好地发挥了两种材料的长处，既不会使墙体过厚，又能承重，保温效果又好，因此发达国家新建建筑已基本上采用了此种方式。我国若想达到节能50%的要求，除一部分可采用加气混凝土单一墙

35、体外，使用复合墙体将是大势所趋。（2）、门窗节能外门窗是建筑物能耗散失的最薄弱部位，起能耗占总能耗的比例较大，其中传热损失为 1/3，冷风渗透为 1/3，所以在保证日照、采光、通风、观景要求的条件下，尽量减外门窗洞口的面积，提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗本身的保温性能，减少外门窗本身的传热量。(3)、屋面节能在不断改进建筑外墙、外窗的保温性能后，还必须进一步加强屋面保温隔热的研究。屋面节能措施的要点，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导致系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大； 其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料以防屋面湿作业 时因保温层大量吸水而降低保温效果，如选

36、用吸水率较高的保温材 料，屋面上应设置排气孔以排除保温层内不易排出的水分。现在，高效保温材料已经开始应用于屋面，一些建筑的屋面保温，采用膨胀珍珠岩保温芯板保温层代替常规的沥青珍珠岩或水泥珍珠岩做法。就克服了常规做法的诸多缺点。这种保温芯板施工方便、价格低廉、不污染环境；芯板为柔性制品，不仅适用于具有平面的屋面，也可用于带有曲面的屋面，其保温工程更可显示出它的优越性。其主要技术指标， 表观密度为 110-150kg/m3；导热系数为 0.04-0.06W/m.K；蓄热系数为 0.90-0.11m2.K。抗压强度大于 0.2MPa；吸水率小于 0.01%；蒸汽渗透系数为 2.18*10-7g/m.

37、n.Pa5。这些指标充分体现了膨胀珍珠岩密度较小，导热系数较低，而且吸水率和蒸汽渗透系数也都很低。这是保温性能好的材料所必需具备的。（4）、利用太阳能地球拦截的太阳辐射能相当于目前全球电力消费量的 1500 倍。而在现有技术、经济条件下可供开发利用的太阳能，只占理论资源量的很小一部分。据美国能源部评估，1990 年美国太阳能经济可开发资源量约为 22Mtce/年，仅为技术可开发量的0.6%。所以，太阳能的开发利用有巨大的潜力。太阳能作为一种可再生的洁净能源，是建筑上很具有利用潜力的新能源之一。太阳能在建筑上的利用方式主要 有，被动式太阳能采暖、太阳能供热水、主动式太阳能采暖与空调、以及太阳能发

38、电等等。我国太阳能资源丰富，陆地每年接受的太阳辐射能，相当于 2.4*1012tec,2/3 国土面积的太阳能总辐射量超过0.6MJ/m26。如果将太阳能源充分加以利用，不仅有可能节省大量常规能源，而且有可能在某些区域完全利用太阳能采暖。3.3、节水水资源作为国家资源的重要组成部分，对人们生活影响巨大，同时也是国家资源浪费最严重的资源浪费最严重的资源之一，尽管随着我国经济的不断发展，给排水业也有了长足的进步，但我们在建筑开发时也应在考虑充分满足用户用水的要求时，更需要考虑对水资源的节约和对能源的节约。（1）、推广使用优质管材、阀门由于镀锌钢管容易生锈，会造成水质污染，长时间闲置后再使用时会有锈

39、水放出导致浪费。同时接头处如果锈蚀也会漏水渗水。如果采用新型管材如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管、铜管、PP-R 管、PE 管、PVC-U 管等就能很好的解决此类浪费问题。阀门也是建筑给排水中最常用的配件之一，其类型和质量的好坏也能影响用水的质量。一般的，截至阀比闸阀关的严，闸阀比蝶阀关的很严。当同等条件时，我们就应当选用更能够节水的阀门。(2)、推广使用节水型卫生器具和配水器具一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如，通常淋浴喷头每分钟喷水 20 多升，而节水型喷头则每分钟只需要 9L 水左右，节约了一半的水量。可见卫生器具和配水器具的节水性能直接影响着整个建筑节水的效果。所有

40、在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还有考察其节水性能的优劣。大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方 面。(3)、以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%-50%，大部分在20%-30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。因此，应在建筑中(尤其在水压超标的配水点)安装使用节水龙头，以减少浪费。(4)、使用小容积水箱大便器。目前我国正在推广使用 6L 水箱节水型大便器。设计人员应在保证排水系统政策工作的情况下建议使用小容积水箱大便器。也可

41、以采用两档冲洗水箱：两档冲洗水箱在冲洗小便时，冲水量为 4L(或更少)； 冲洗大便时，冲水量为 9L(或更少)。一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用，所以在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考虑其节水性能的优劣。大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方面。3.4、采暖供热系统3.4.1、采暖供热源大力发展集中供热是我国城市供热的基本方针，是节能降耗的一个重要方面。当前除了有计划逐步发展热电连产外，配合城市建设， 应建以集中锅炉房为热源的供热系统。管网保温是控制单位管长热损失的重要前提，应采用保温性能优良的材料，我国保温材料工业发展迅

42、速，岩棉和玻璃保温材料生产量已有较大规模。聚氨酯硬质泡沫塑料保温管(直埋管)近几年发展很快。它保温性能优良，虽然目前价格较高，但随着技术进步和产量增加， 必将在工程实践中得到广泛应用。3.4.2、采暖供热室内系统实施城市供热按热量计量收费，不但可以激发全民的节能意识， 还能促进供热企业提高技术和管理、服务水平。要做到供热按户计量， 首先要求采暖以户为单位的独立环路。室内采暖系统优化设计及选用先进、经济、适用的计量装制式十分重要的。房间散热器面积的选取是否与热负荷相匹配，直接关系到系统是否出现垂直和水平失调。系统垂直和水平失调都会造成各房间冷热不均，不能保证采暖质量并造成浪费，本项目因采用地暖设

43、施，更利于保证供热均匀，便于供热节能。3.5 电气节能3.5.1 、 电气线路的选材电气线路的选用、配线应与建筑物的用电负荷相适应，并应符合安全和防火要求。配电设计应节约有色金属，合理地选用铜铝材质的导体。3.5.2 、变压器选型变压器台数的确定除根据负荷特点和经济运行选择外，还应满足节点条件，如随季节变化较大的负荷、集中负荷较多，或具有大量的一级、二级负荷，应考虑援用二台或二台以上的变压器。援用自然功率因数高的用电设备，可以减少配电线路的损耗，有利于释放配电系统的平容量，并有可能减少配电线路截面，减少有色金属消耗，有利节省能源。变压器损耗和负载损耗。空载损耗主要是指涡流造成的铁损，负载损耗则

44、主要指二次绕组中的铜损，铁损随负载率的提高而增大，实际上，用电负荷与工况有直接关系，它是随时间而变化的，也就是说，负载率是时间的函数。负载率要结合投资、运行费用、留有适当余量，一般情况下变压器负确定 75-85% 为宜。目前常用的节能变压器为：S9 系列干式：SC,SCB8,SCB9,SCR等系列。3.5.3 、照明实施绿色照明，对节约电能，消除污染，创造良好的光环境，使人们在舒适的环境中从事他们的工作与生活，多消除疲劳，提高工作效率与生活质量起很大作用，随着节能资源的不断出现和更新换代， 新型的照明灯具和照明器材相继诞生，并不断向高效和多样性发展。这几年荧光灯发展特别快。直管型荧光灯细管化，

45、T8 高频荧光灯管比标准灯管节约 10%，T5 型高频荧光灯比T8 型管节电 20 %.现代光控技术的发展为科学的照明控制提供了有利条件。利用光感器，直接或遥控调光等对照明环境的照度，光源的开启，调节和控制，可有效地达到节能的目的。在项目区路灯工程中，电缆、变压器及照明柜的费用占据了工程总投资的相当一部分。如工程设计阶段就采用 LED 灯具，则不仅可以节约大量的电缆费用，还可以节省电力变压器的容量并酌情节省照明配电柜。因此，就工程总投资而言，采用 LED 路灯时总投资并无明显增加。用 LED 路灯替代项目区及道路原有的照明灯具，虽然灯具的投资费用有所增加，但由于它能耗很低，寿命长达 40000

46、h 以上，基本做到了免维护，因此它的运营与其他光源相比显得相当的低廉。第五章 建筑用地、征地拆迁及移民安置分析一、 项目选址及用地方案1.1 、场地现状1.1.1、 地点与地理位置*食品有限责任公司职工住宅回迁楼工程项目，选址位于*北路，占地面积 7112 平方米。场址大致呈矩形，场址相对较为平整。1.2、场址条件1.2.1、场址地形地貌条件拟建项目场址属河流冲积平原地貌单元，位于*区*北路东侧一带，场址内相对较为平整，依据建筑地基基础设计规范（GBJ5007-2002）附录F，本地区标准冻深为 1.4 米。1.2.1、场址工程地地质及水文地质条件拟建项目由于尚未进行地质勘察，根据该地区以往建

47、设经验地 质情况自上而下分为四层，第一层为杂填土层，杂色；不均匀；松 散一稍密；稍湿；由建筑、生活垃圾组成，主要为碎石，碎砖煤、 白灰、煤渣、砂粘性土等，成份混杂，结构松散；第二层为素填土， 灰褐；均匀；稍密；稍湿；主要由粘性土组成，含少量角砾、煤屑、植物根等，土质松散；第三层湿陷粉砂质粘土，均匀；稍湿；第四 层湿陷粉砂质粘土。总之，场地无不良地质作用，无环境地质问题，经过地基处理置换后，可以进行本工程的建设，无地下水。*区地处地震多发区，建筑物、构筑物结构设计按 7 度设防， 建筑物的平面形状尽量方整，以有利于抗震。1.3、周边建筑物与环境条件项目拟建工程与相邻建筑物的距离皆在安全距离之内，

48、周围不存在不利于工程施工建设的因素，建设手续办理完备后，可以进行工程建设。1.4、项目用地情况本项目总占地面积 7112 平方米，该地块由建设单位自有土地， 目前已取得土地使用证，手续齐全，无遗留及争议问题。二、 土地利用合理性分析2.1、城市规划与区域规划要求在*区城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主体，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用环境周围的草木烘托主题的目的。2.2、规划原则及目标近期建设应坚持“全面规划，分步实施”的原则精神，对城区制定了详细的改造规划和实施意见，对文物古迹进行修缮和保护，在周围不再新建建筑物，对其他城区进行和

49、逐步改造，以达到古城与现代化城市为一体的风格。2.3、用地发展方向近期内原则上不再征用土地，主要是拆除现有的民房，新建住宅楼。三、 征地拆迁和移民安置规划方案因该项目的建设主要是影响区政府三年大变样整体城市规划，拆除部分为企业自有建筑，因此不涉及居民征地拆迁和移民安置问题。第六章环境和生态影响分析一、 环境和生态现状*区位于北纬 40 度 37，东经 115 度 03，东南近临首都北京 150公里。西连晋蒙。全区总人口为 30.97 万人，其中非农业人口 26.4万人，辖区面积为 276 平方公里。*虽地处燕山从中，但地势平坦开阔，汇集洋河、柳川河，龙洋河三大水系，水利资源丰富，属东亚大陆性季

50、风气候，年平均气温 7.6 度。本地区自然资源丰富，已发现有开采价值的矿藏达数十余种，煤炭、铁矿石、黄金、膨润土、辉绿岩、富钾页岩、白云岩等储量丰富，城区东郊的宣东二矿煤矿矿年产原煤 30 万吨，远景年产原煤 100 万吨。全区 2009 年GDP 完成 113 亿元，全社会固定资产完成 45 亿元。全区社会消费品零售额达35 亿元，城市居民人均可支配收入达到1.1 万元，农民人均纯收入 2805 元。二、 生态环境影响分析2.1、项目建设产生的主要污染源和污染物分析2.1.1、主要污染源该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水、固体垃圾。项目在建设过程中主要污染物为机构噪声、扬尘，固体废

51、弃物。2.1.2 、治理措施2.1.2.1、废水的处理该项目污染物主要来源于生活污水，经化粪池沉淀处理后排入市政下水管网后，进入即将建成的污水治理厂进行处理。2.1.2.2、固体垃圾物处理项目区投入使用后，设置 0.5 立方米的垃圾箱 10 个，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统一处理。2.1.2.3、施工中的机械噪声、扬尘、固体废弃物的治理施工中产生噪音的装置和设备，都采用相应的减振和隔音措施， 使噪音达到国家标准；产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间， 同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬；施工中长生的固体废弃物由施工单位统一清理。2.2、项目建设对生态环境的影响1

52、、主要污染物该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水，固体垃圾、锅炉及附属设备所产生的噪声。项目区投入使用后，所排废水均为生活污水。生活污水经化粪池沉淀，直接排入城市下水管网，由准备运行的污水厂处理后能达到污水综合排放标准（GB8978-96）要求。固体垃圾有环卫部门每天定时清除，经环卫部门统一处理后，可达到 一般工业固体废弃物储存、 处置场控制标准 （GB18599-2001）的相关规定。2、建议施工结束后，废建材统一收集并及时处置。建设单位必须认真落实“三同时”制度。加强环保设施的维护，以保证环保设施的正常运行。3、总结建设单位在认真落实各项措施建业的前提下，从环保角度分析， 本项目可

53、行，并尽快委托有权威的部门编制环境评价报告。三、 生活环境保护措施3.1、治理措施3.1.1、废水的治理该项目污染物主要来源于日常污水，经化粪池沉淀处理后排入市政下水管网后，进入即将建成的污水治理厂进行处理。根据污水治理方案，土建投资工程额为 40.7 万元，其中排水管网 300 米，投资额 25.7 万元，化粪池 2 个，投资额 15 万元。3.1.2、固体垃圾物处理项目投入使用后，设置 0.5 立方米的垃圾箱 10 个，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统一处理。3.1.3、施工中的机械噪声、扬尘、固体废弃物的治理施工中产生噪声的装置和设备，都采用相应的减振和隔音措施

54、， 使噪音达到国家标准；产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间， 同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬；施工中产生的固体废弃物 由施工单位统一清理。第七章 经济影响分析一、经济费用效益或费用效果分析该项目分析经济效益和费用效果分析时，主要依据中华人民共和国建设部、发改委2006 年 7 月 3 日发布的发改投资（2006）1325号文建设项目经济评价方法与参数（第三版）的通知中规定的关于经济费用效益和费用效果分析所规定的内容，而进行综合评价的。1.2、基础数据测算的依据及方法1.2.1、建设规模该项目建设规模为 13253 平方米，全部为住宅面积。1.2.2、项目寿命期该项目建设期为 1 年。1.2.3、服务收入支出预测1.2.3.1、服务收入估算该项目投入运营后，服务收入主要为物业管理方面，工程项目建成后，可由承办单位自己决定物业管理方式，本报告不予考虑。1.2.3.2、服务成本估算工程项目建成后，可由承办单位自己决定物业管理方式本报告不予考虑。1.2.4、服务评价指标1.2.4.1、单位功能成本因该项目为企业自建楼，因此项目承建过程中，不会出现拖欠工程款等影响工程工期的问题出现，能够保证工程项目的顺利