一成本法估算房屋的价值

1、一）、成本法估算房屋的价值 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的基本公式为：建筑物价格=建筑物重置价格-折旧二建筑物重置价格x成新率1、开发成本 估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。其房产总建筑面 积为 2956.66 m 2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格 ,具体计算过程 如下：建筑安装工程费 建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委 托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及 近期造价指标 , 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位 建筑面积造价为 3

2、50 元 /M2 。勘察设计和前期工程费 前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350 X10% =35元/m2 基础设施建设费包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境 卫生等费用，约为建安费的5%。则基础设施建设费为：350 X5%胡8元/m2公用配套设施建设费 包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350 $% =28元/m2开发过程中的税费及不可预见费包括开发过程中的各种不可预见费用， 约为建筑安装工程费的 5%，则 开发过程中的及不可预见费税费为：350 $%

3、 =28元/m2估价对象开发成本为之和，即： + + + + =350+35+18+28+28二 459 元/m22、管理费用主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等 ,约为开发成本的 8%,则 管理费用为:459 XJ% 37元/ m23、投资利息以 1 项和 2 项为基础，开发期为 1 年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：1+2 x (1+i) 0.5-1二459+37 X (1+5.58% ) 05-1胡4 元/m24、销售费用销售费用以上述 1 项、2 项、3 项、之和的 3%计算为：(459+37+14)X3% F5 元/m25、销售

4、税费销售税费以上述 1 项、2 项、3 项、4 项之和的 5.5%计算为：1+2+3+4 X5.5%=459+37+14+15 5.5% 芒9 元/m26、开发利润开发利润以上述 1 项、2 项、3 项、4 项之和的 15%计算。开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。目前博白县房地产开发 市场平均投资利润率取 15%, 故其开发利润为 :1+2+3+4+5 X15% 二459+37+14+15 X15% 叼9 元/m27、建筑物重置单价1+2+3+4+5+6 =459+37+14+15+29+79= 633元 /m27 、建筑物成新修正单价委托方提供的资料，无法确定估价对象房屋

5、建造年月，根据估价人员 现场勘查掌握的情况及估价人员经验综合分析，确定房屋实际成新率为83%，故其修正单价为：633 X83%曲25元/ m2（二）、成本法估算新开发土地的价值 求取土地的成本法是求取估价对象在估价时点的土地新开发价格，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。求取土地的成本法的基本公式为：新开发土地价格 = 取得待开发土地的成本 + 土地开发成本 + 管理费用 +投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润1 、取得待开发土地的成本 依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市 场资料，经综合分析，确定取得待开发土地的成本为：400元/m2。2、土地开发成本依

6、据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料，经综合分析，确定土地开发成本：240元/m2。3、管理费用管理费用取“取得待开发土地的成本”与“土地开发成本”之和的8%为： 51 元 /m2。4、投资利息投资利息以上述 1 项、2 项、3 项为基础计算， 土地开发期按半年计算， 投资利息采用现行银行一年期贷款利率5.58%，假设第 1 项费用在开发期初一次投入，第 2 项、第 3 项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：(1) 、第 1 项费用利息：1 X ( 1+i) 0.5-1=400 X (1+5.58% ) .5-1胡1 元/m2( 2 )、第 2、 3 项费用利息：

7、2+3 x (1+i) (0.5/2)-1=240+51 X (1+5.58% )(。2)-1元/m2( 3 )、投资利息为：(1) + (2) =11+4=15 元/m25、销售费用销售费用以上述 1 项、2 项、3 项、4 项之和的 3 %计算为：(400+240+51 + 15)X3% 21 元/m26、销售税费销售税费以上述 1 项、2项、 3项、4项、 5项之和的 5. 5%计算为：(400+240+51 + 15+21 )X5.5% 40 元/m27、开发利润开发利润以上述 1项、2项、3项、4项、5项之和的 15%计算。开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。目前博

8、白县房地 产开发市场平均投资利润率取 15%, 故其开发利润为 :(400+240+51 + 15+21 )X15% 胡09 元/m28、新开发土地价格新开发土地价格为上述 1 至 8 项之和，即400+240+51 + 15+21+40+109=876 元/m210 、计算楼面地价设定容积率为 2.2，则楼面地价二土地单价宁容积率=876吃.2 398元/m2(三)、估价测算结果( 1 )、建筑物成新修正单价为： 525 元/ m2(2) 、土地楼面地价为：398元/m2(3) 、房地产单价为： (1)+ (2)=525+398 =923 元/ m2(4) 、房地产总价为：2956.66 m

9、 2X923 元/ m2芒728997 元/ m2六、估价测算过程收益法的原理是 : 由于房地产具有连续收益性 , 使用期相对较长 , 其 产生的净收益能够在未来连续获得 , 将房地产的净收益 , 按一定的资本化 率, 可以求出房地产价值的总额。净收益每年不变且为有限年期时对应的收益还原法公式为 :a1V=Xyr（1+r）n其中：V 地产价格a 地产净收益r为房地产资本化率n 来收益年限1、确定资本化率 r：通过安全利率加风险调整值的方法来求取房屋资本化率 , 即房地产资 本化率 =安全利率 +风险调整值 , 选用银行一年期存款利率 2.25% 为安全利 率, 根据估价对象所处的社会经济环境及

10、投资该房地产与投资其他经济行 为作比较后认为估价对象，风险调整值取 3.75% ，则房地产资本化率为： r= 2.25% 3.75% =6.0%2、确定年净收益 a：（1）年总收益 估价对象临街一层现为商铺出租，我公司估价人员对本县城同类地段类似房地产的租赁市场可比实例调查情况分析如下：可比实例A:面积28m2，月租金500元，单价为17.86元/m2 月。可比实例B:面积22m2，月租金400元，单价为18.18元/m2 月。可比实例C:面积26m2，月租金500元，单价为19.23元/m2 月。经过综合分析考虑， 采用“加权算术平均数”综合出的估价对象月平均租 金为:17.86 0.5+1

11、8.18 X03+19.23 0.2=18.23 元/m2 月依据租赁市场可比实例调查情况确定出租率为 95%， 则：年总收益 二 18.23 2 X95%=207.82 （元/m2）（2）年总费用 ： 维修费按年总收益的 2%计算：207.82 X2% =4.16（元/m2） 管理费按年总收益的 5%计算:207.82 X5% =10.39（元/m2） 税金（房产税）按年总收益的12%计算：207.82 X12% =24.94（元/m2） 保险费按房屋重置价格的 0.2% 计算,根据估价对象的结构及装修情况 ,取估价对象房屋重置价格为900元/m2,则：900 0.2% =1.8（元/m2） 年总费用二+=4.16+10.39+24.94+1.8=41.29（ 元 /m2）（3）房地产年净收益 aa= 年总收益年总费用=207.82-41.29=166.53（元/m2）3、确定收益年限 n由于该评估对象的土地使用权为划拨性质 ,