花桥市场简析(新聚仁0308)

1、越 秀 广 电 花 桥 项 目 昆山花桥市场分析 花 桥 房 地 产 市 场 4488 16980 13409 1307 6504 13808 3116 5749 3223 2862 7324 9787 1344 2377 5876 1503 4165 853 1576 3869 9654 1163 2177 3834 1354 2329 1300 2194 6250 10649 3545 2741 9322 2238 3457 968 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 巴城镇花桥镇开发区陆家镇千灯镇玉山镇张浦镇周市镇南部水

2、乡 20092009年、年、20102010年、年、20112011、20122012年昆山各区年度成交量对比图年昆山各区年度成交量对比图 2009年成交量（套） 2010年成交量（套） 2011年成交量（套） 2012年成交量（套） 昆山各板块近4年去化情况 花桥镇板块历年来始终位于昆山各板块成交量排行榜top3 巴城镇 5% 花桥镇 15% 开发区 26% 陆家镇 9% 千灯镇, 7% 玉山镇 23% 张浦镇 5% 周市镇 8% 南部水乡 2% 20122012年度成交量区域比例图年度成交量区域比例图 昆山各板块去化情况 花桥镇板块受上海购房者的热捧； 其中常发香城湾、鑫苑国际城市花园、中

3、宇国际公寓等项目较长期处于热销状态。 套数70195482305443563968634541663660686513217 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 2013 年1月 2013 年1月 0 200 400 600 800 1000 1200 花桥板块月度成交表花桥板块月度成交表 昆山昆山20112011年、年、20122012年年1212月成交量对比月成交量对比 区域 2011年成交量 （套） 2012年成交量（套） 增减套数增减率 巴城镇1576219461839.21% 花桥镇38696250238161.54% 开发区96541064999510.31

4、% 陆家镇116335452382204.82% 千灯镇2177274156425.91% 玉山镇383493225488143.14% 张浦镇1354223888465.29% 周市镇23293457112848.43% 南部水乡1300968-332-25.54% 总计27256413641410851.76% 注：本数据来源于昆山房产信息网，本文为原创，转载请注明昆山搜房网 销售排行榜销售排行榜项目名称项目名称批准销售套数批准销售套数 2011.12.312011.12.31已销售套数已销售套数2013.1.12013.1.1已销售套数已销售套数 20122012年去化套数年去化套数月均

5、去化月均去化 1常发香城湾花园 27011871269482369 2鑫苑国际城市花. 51334161492876764 3绿地世纪雅苑 1050064164153 4中城花园虹梅苑 107711472861451 5第一上海商务中. 1219661121355246 6中宇国际公寓 696054454445 7棕榈湾花园 56212048536530 8宏图国际花苑 7598942633728 9国基城邦花园 125334360526222 10都会新峰园 154276098722719 花桥2012年度成交top10 花桥镇2012年度成交top10项目，年度去化220套以上，极致月均去

6、化可达60套以上； 79 花桥板块明星个案 first：常发香城湾 目前在售三期枫庭79平两房，优惠后价格8000-8500元/平方米； 主要去化以小面积为主，同时项目小面积户型附赠空间较大，性价比较高；其余90等户型户型较为中规中矩； 791房 902房 902房 801房 花桥板块明星个案 second：棕榈湾棕榈湾 棕榈湾户型面积段由73198平米户型；目前在售一期50多套47-50#楼高层房源，面积有163、167、198， 均价8000 元/，现有少量163、167户型特价7000元/起；小户型去化速度较快，基本完成售罄； 73761房1102房1223房 热销户型以小面积为主 11

7、0平做到2+1房 型 122平做到3+1房 型 花桥板块明星个案 third：国基城邦 国基城邦户型面积有60、68、90、107、130五种，每户都赠送一房，性价比高。其中以60、90户型小 户型房源居多；目前整体均价75008000元/。 小面积户型去化较快，优势赠送房间完全不计入产权面积； 681房902房1073房 90平做到2+1房型107平3房2厅2卫68平做到2房1厅 花桥板块明星个案 forth：大城小室 宏图国际公寓二期大城小室在售7号楼55一室一厅公寓，均价9500元/，共有200多套房源；一次性付款92折， 贷款95折； 优势在于该盘距11号线500米，为55平米全装全配

8、小户型； 一进门是客厅，中间 是卫生间和厨房，再 往里面是卧室和阳台。 房间东西朝向 55平米1房 花桥板块明星个案 fifth：鑫苑国际城市花园 项目户型以小户型为主，占70%以上，兼有部分面积120-140平米3房2厅2卫，以及160-260平米多层花园洋房； 鑫苑国际城市花园在售三期房源，户型面积以81、88二房，140三房为主，二房均价10000元/，三房均价 8600元/； 882房892房 项目以90平以下中小户型为 主 1403房 花桥板块客户所在区域选择 客户地域分析：上海客户首当其冲 上海的高房价导致很大一部分上海人没有能力购买市区住房，相对于上海，花桥住房的价格更 加亲民，

9、战略眼光先进的上海市民首当其冲成为了花桥地区主力客户； 偶得地域：同样看好花桥地区的发展前景，看重当地房产保值增值的 功能，来此地投资的小部分外省市客户 核心地域：凭借花桥地区独特的地位优势和价格优势，眼光长远进且 精明的上海客户看好其未来发展，纷至沓来； 重点地域：在当地经商或者工作的外地居民也是花桥地区比较重要客 群，通常为刚需自住包含部分改善性需求为主； 偶得消费人群 外围消费人群 核心目标消费人群核心目标消费人群 上海当地外省 客户类别分析：为青年群体量身定做 核心客户：在上海工作或者在周边工作的年轻白领一族，收入稳定，但经 济基础有限，无力购买上海市区住房 重点客户：中年工薪阶层，子

10、女结婚需要住房，限二经济条件，将市区住房让 给子女作为婚房，在花桥购买住房用于自己居住 偶得客户：也有一部分本地居民来此区域购买住房，主要是一些在此处经 商或者工作的客户，也有少部分的改善性需求 根据区域距离市区有一定距离，但总体交通便捷，生活配套相对完善，面积适中，总价相对市区更低等 特征， 我们判断该区域更加适合年轻群体居住。 客户类别分析：养老客户群选择 本地客占比不高，轨交11号线开通后，将导入更多市区价格挤压客、养老客户、少量休闲度 假客。 我们判断该区域同样适合本区域内及上海市区养老客户。 自住客比例逐渐占主导，刚需占主导的同时此类客户群对价格的关注度更高，客户对于 折扣的期盼值远

11、高于从前； 上海养老客户群 + 少量休闲度假客 + 市区价格挤压客 花 桥 土 地 市 场 编号编号地块名称地块名称规划用途规划用途 建设用地面建设用地面 积积 规划建筑面规划建筑面 积积 容积率容积率截止时间截止时间起始价起始价成交价成交价成交楼面价成交楼面价溢价率溢价率受让单位受让单位 1 花桥镇绿地大道南侧、集善路 西侧 住宅用地86540242312 大于或等于2 并且小于或 等于2.8 2012/12/288827.091332755050.98%中科新达江苏创新投资有限公司 2 花桥镇金中路南侧、集善路东 侧 住宅用地120667482669 大于或等于2 并且小于或 等于4 20

12、12/12/2836200.19362007500绿地控股集团有限公司 4 花桥镇绿地大道北侧、西环路 东侧 住宅用地60000150000 大于或等于2 并且小于或 等于2.5 2012/12/28180001800012000绿地控股集团有限公司 4 花桥镇集善路东侧、花集路北 侧 综合用地(含 住宅) 165198429515 地上:2.0-2.6, 地下:0.5-1.5 2012/12/1149559.43495591153.850昆山市越秀广电投资发展有限公司 5 花桥开发区金城路北侧、蒋蒲 河路东侧 住宅用地1426428528 大于或等于 1.5并且小于 或等于2 2012/12

13、/4534.91534187.50昆山花桥国际商务城置业有限公司 6 花桥镇滨江路路南侧、集善路 东侧 商业/办公用 地 179040447600 2容积率 2.50 2012/8/2948340.884834010800 万科企业股份有限公司、苏州富捷 房地产咨询有限公司 7 花桥镇逢星路北侧、沿沪大道 西侧 商业/办公用 地 912116418 1.50容积 率1.80 2012/7/181094.541094666.660江苏中原置业有限公司 地块信息地块信息 20122012年全年花桥共出让年全年花桥共出让7 7幅土地，其中幅土地，其中5 5幅为容积率幅为容积率2 2左右的住宅用地，左

14、右的住宅用地，2 2幅为商业办公幅为商业办公 用地用地 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 地块分布地块分布出让土地主要集中在京沪高速以南的花桥商务区位置，外围无新增土地出让出让土地主要集中在京沪高速以南的花桥商务区位置，外围无新增土地出让 万科地块规划万科地块规划 总建筑面积约51万平米的万科项目即将开工建设（其中住宅约21.8万），项目以居住、商业功能为主， 同时配有幼儿园和小学等公共设施，整个项目以生态和绿色为主题，致力于打造一个高品质的国际社区 5151万方大型社区，集居住商业为一体，体现为明显的造城概念万方大型社区，集居住商业为一体，体现为明显的造城概念 地块名称

15、 花桥镇金中路南侧、 集善路东侧 建设用地面积120667 规划建筑面积482669 容积率 大于或等于2并且小于 或等于4 起始价36200.19 成交价36200 成交楼面价750 绿地绿地181181地块规划地块规划 项目先期主要建设住宅部分，建筑面积252225.7平方米，其中地上建筑面积为194730.1平方米，地下 建筑面积为57495.55平方米，总投资约18亿人民币。 高层与联排相结合的混合型社区高层与联排相结合的混合型社区 中科地块规划中科地块规划中国科技开发院将在花桥设创新服务业基地中国科技开发院将在花桥设创新服务业基地 中国科技开发院花桥创新服务业基地项目位于昆山市花桥经济开发区绿地大道南侧、集善路西侧，占地总面积为86540.1平方 米，规划建筑面积约30万平方米，其中科技产业及办公面积13.5万平米，住宅面积11万平米，总投资约15亿元。项目主要建设科技 企业孵化器办公、科技企业加速器办公、创新服务业平台、科技企业股权期权交易