土地估价方法及案例讲解

1、、法 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正 法 主要原则 替代 收益 建筑成本 十地价房 地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地；建筑 物；不动产 土地；建筑 物；不动产 土地：建 筑物： 建筑物；新开 发土地 土地 土地 适用范围 适宜有交易 实例地区的 土地及不动 产估价 适宜有收益 的土地或建 筑物 有交易地 区口地产 有开发、 再开发价 值 建筑物或新 开发地 道路系统 完整且附 设有路线 价，深度修 正系数表 和条件修 正系数表 已有基准地价和宗 地价格修正系数表 限制 1无类似交 易案例或无 市场交易时， 难以评估；2 必须考虑所 有差异的项

2、 目，并加以适 当修正：3必 须査证比较 案例资料的 准确性。 1对无收益 不动产评估 困难；2收益 数据必须合 理、准确；3 还原利率必 须适当。 1对不适 宜建筑或 无再开发 价值土地 评估困 难；2房 价预测难 以准确：3 开发费用 难以准 让 1不适宜于已 建成地或已 开发地；2成 本不等于价 格。 不适宜于 无路线价 区域。 不适宜于无基准地 价区域。 理论基础 1依实例地 价格，比较求 评估地价格： 2无理论基 础，但实用。 1未来纯收 益还原现值 即为价格；2 有理论基础。 1地价 房地价- 建筑成本 -利润利 息：2建 筑价房 地价-地 价：3有 理论基 础。 1建筑价-重 置

3、成本折 旧：2新开发 地价土地取 得费+开发费 +利润+利息十 区位修正。 宗地价-路 线价深度 指数*条件 修正指数* 时间修正 系数。 宗地价基准地价* (1区域及个别 因素修正系数-批 租年期系数*时间修 正系数。 估价程序 1收集适当 交易实例；2 査证交易条 件状况，包括 价格、支付条 件、动机及宗 地条件：3实 例交易情况 1估价总收 益：2估价总 费用：3计算 纯收益：4选 定还原率：5 计算收益价 格。 1估计开 发完成后 房地售 价：2估 计建筑费 用；3估 计各项税 费:4计 1确定土地征 用拆迁费：2 确定开发费； 3确定利润：4 确定利息：5 计算成本价 格：6位置修

4、正。 1查定路线 价：2査定 深度指数； 3查定条件 指数；4査 定时间修 正指数：5 修正出宗 1査定基准地价；2 查证评估地块条件； 3査定各项修正系 数；4修正出宗地 价。 修正：4实例 期口修正：5 实例区域及 个别因素修 正：6判定比 较价格。 算地价。 地价格。 现实性 评估结果与 市价相近，最 具现实性 评估结果与 市价稍有偏 接近市价 评估结果与 市价常有偏 接近市价 接近市价 掌握难易 易 难 易 易 易，适于多 宗地估价 易，适于多宗地估价 评估结果 比较价格 收益价格 剩余价格 成本累加价 格 比较价格 比较价格 收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年

5、7月1 口经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m- , 土地出让年 限为2000年7月1 口至2040年6月30 口，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥 土结构商业楼，总建筑面枳为15000111-,于2001年7月1 口竣工投入使用，该建筑物当时 重置价格为1300 %/m-o现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元, 年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税 及附加为销售收入的8.5%,姿厂讣问为：1 门(入的10鴉若2005年7月1 口同类型建筑 物重置价值为1500元/ mb房屋还原利率为8%, 土地还原利率

6、为6%,不考虑递增及物价 因素，求该地块于2005年7月1 口价值。 (注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的 计算，由于土地终止口期2040年6月30 口短于房屋经济寿命到期口(钢筋混凝土非生产用 房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30 口止)，故折旧年限到土地终止口 2040年6月30日止,共39年) 解： 年经营收入=6000万元 年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元： 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元： 房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1 口至20

7、40年6月30 口共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元：年折旧额=2250/39=57.69万元： 已折旧年限从2001年7月1 口至2005年6月30 口共4年。 房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57.69M) *8%=161.54万元 土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 该地块于 2005 年 7 月 1 口的价值：P=a/r %*1-1/(1+ r =(310.77/6%)*1-1/(1+6%)35 =4505.62万元：土地单价=9011元/平方米。 二评估房地产价

8、格 案例2 某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使 用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积 率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000 元/平方米(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1,地价增长60%。该饭店每月的 客观净收益为15万元。已知土地还原率n=6%,该饭店的建筑还原率取12=8%o评估该饭 店的价格，估价期口为2005年8月。 解： 房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年； 土地总地价=10000nr*1000 元/nF* (

9、1+2*60%) =2200 万元； 土地年纯收益=(2200*6%) /1-1/(1+6%)50=139.58 万元/年； 房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年； 房价=(房屋年纯收益/口)*l-l/(14-r2)5O=(40.42/8%)*l-l/(l+8%)5O=494.48 万元。 案例3 不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下: 土地面枳为8400 m2o建筑物部分：1楼3800m2； 2-5楼：2800m2；合计：15000m20 楼层 面积 单价 月租金收入 押金 5 2800 40 11200

10、0 26000 4 2800 40 112000 26000 3 2800 40 112000 26000 2 2800 40 112000 26000 1 3800 100 380000 114000 合计 15000 828000 218000 建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%,设备所占比例为35%,建筑物的耐 用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。不动产每空置一个月，押金运用年收 益率为7%,不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2%。 作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%,估价期口为2005年 9

11、月30 口；估价口期为2005年9月1日-10月30日。 解： 租金=82.8万元*12月=993.60万元/年，押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元，空房损失 额=82.8万元(按一个月的租金计算)，贝IJ,总收益=租金刊攵益-损失=912.33万元； 折旧费=主体(4800*65%* 1/50) +设备(4800*35%*1/10) =230.40万元，维持管理费 =4800*2%=96.0万元(按建筑物造价的2%计算)，租税=54.65万元，保险费=0.48万元； 则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元;故,纯收益=总收益总费用=530.8万元;

12、 不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*1-1/ (1+综合还原率)50=6493.53万元。 三评估承租土地使用权价格 案例4 某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元, 该租约上有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10 万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%,计算该企业所拥有的承租土地使用权价格？ 解： 年租金差额(租金盈余)=10-8=2万元： 承租土地使用权价格=(2/8%)*1-1/(1+8%)10=13.42万元。 市场比较法案例 注意事项： 注意特殊交易；因素修正按影响人小确定不同权重：各项修正不超过2

13、0%,总修正不超过 30%；估价结果确定可按不同权重计算。 案例1 估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对彖及比较案例的区域和个别因子条件指 数采用权重累加方式，相关情况如下： 估价对彖 实例A 实例B 实例C 用途 商业 商业 商业 商业 交易面积 6000 9000 5700 6300 交易情况 求正常市场价 值 急于出售，比 正常低5% 拍卖成交，比 正常高5% 正常交易 交易口期 2005. 6. 30 正常，价格指 数105 2004.10 价格指数101 2005. 4 价格指数103 2005. 1 价格指数102 区域因素合计 100 98 100 97 个别因素合计

14、100 98 99 100 容积率 2 1.8 2. 3 2. 1 剩余使用权限 40年 38年 39年 40年 成交价格（元/m） 4500 5200 4900 本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容枳率修正 系数表） 估计对彖 实例A 实例B 实例C 容积率系数 1 0.98 1.03 1.01 使用权限修正中，土地还原利率取6%； 解： 由题可得，比准价格： 实例 A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*l/0.9867=5303 元/ 实例 B=5200*100/105*105/103*100/100*10

15、0/99*100/103*l/0.9935=4983 元/ 实例 C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*l/l=5149 元/ m:； 由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3,实例E权重取0.3；实例C权重取0.4, 实例A 实例B 实例C 比准价格 5303 4983 5149 权重 03 0.3 0.4 估价对象评估单价 5145 估价对彖评估值 3087 案例2 某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一 供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下:

16、项目 待估宗地 实例A 实例B 实例C 用途 T# T# r.lk 工业 供应圈 市郊 市郊 市郊 市郊 交易时间 2005. 10. 31 2005. 01 2005. 01 2005. 08 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 成交价格 370 元/m 392 元/m2 355 元/m2 区域因素 交通条件 0 -1% _2% 0 基础设施 0 -1% _2% -1% 产业聚集 0 0 T% 2% 环境情况 0 -2% 0 0 个别因素 宗地面积 0 3% 0 5% 宗地形状 0 -2% 0 0 地形 0 0 T% -3% 规划限制 0 0 0

17、0 根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知: 待估宗地 实例A 实例B 实例C 容积率系数 1 0.98 0.96 0.97 交易期口修正：据调查，该市2005年1月至10月地价上涨4%,平均月上涨幅度为0.4%, 将2005年1月地价指数定为100,贝IJ, 2005年10月地价指数为104； 2005年8月地价指数 为 103.2o 解：实例 A=370*100/100*l/0.98*104/104*100/96*100/101=389 元/ m2； 实例 B=395*100/100*l/0.96*104/100*100/95*100/99=455 元/ m2； 实例 0=35

18、5*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358 元/ 上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算： 待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=401 7t/m：o 成本逼近法案例 案例1 某开发区征用土地总面积5KnF,现已完成了 “七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及 其他公共和基础设施占地1.5K111-0该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地 面积为10000m根据测算，该开发区土地征地、安置。拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征 地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为

19、2亿元/ Kin2,开发 周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的40%,总投资回报率为20%, 土地增值 收益率取20%,当年银行年贷款利息率为10%, 土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业 用地的单位面积价格和总价格。 解： 土地取得费=(4.5+1.5) *108/(5*106)=120 元/nF 土地开发费=(2.0*10$) / (1*106) =200 %/nr 投资利息=120*(l+10%)2-l+200*40%*(l+10%)L5-l4-200*60%*(l+10%)05-l=43.36 7G/m2 投资利润=(120+200)*20%=64 元/m： 土地增值收益=(

20、120+200+43.36+64)*20%=85.47 元/ m2 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83 %/m- (由于开发区内有部分占地是无法出让的，因此需分摊到可出让土地的价格中去) 开发区可出让土地比率=(开发区总面枳-不可出让土地面枳开发区土地总面积*100%=70% 可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/ nr 年期修正后价格=732.61 *1-1/(1+7%)50=707.74 7C/ m2 土地总价格=707.74*10000=7077400 元 剩余法(假设开发法)案例 一单纯的地价评估 案例1 有一成片皇帝

21、需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Ki$,适宜进行五通一平”开发后 的分块有偿转让：附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/ m2；将该 成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/ Kiir,开发期为3年，开发成本 在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%,投资利润率为20%； 土地转让中卖方需缴 纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%,熟地可转让 土地面枳的比率为60%。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。 解： 设荒地的总价为p 总开发价值=1000*2000000*60%=12亿元；总开发成本=2.5*2=5亿元； 总利

22、息=p*(l+4%)*(l+12%)3-l+5*(l+12%)15-l=0.421P+0.926 亿元; 总转让税费=12*6%=0.72亿元：购买税费=P*4%=0.04P； 总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1 亿元： 可知 P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+l)=2.609 亿元；故 荒地总价=2.609亿元；荒地单价=130.44元/m 案例2 估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面枳为1000 m-,且土地形状规则， 允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7,允许建筑覆盖率50%, 土地使用权年限为

23、50年，出售时间为2003年10月，需评估该地块在2003年10月出售时的购买价格。 (估价过程：确定最佳用途为商住混合用地，因建筑容枳率为7,建筑覆盖率为50%,故建 筑总面枳为70000 m-，设建筑物层数14层，各层建筑面枳为5000 m-,地上1-2层为商业 用地，建筑面积为10000 m2, 3-14层位住宅，建筑面积为60000 nr:预设共需3年时间完 成投入使用，即2006年10月完成；估计建造完成后，商业用地完全售出，住宅楼30%在 建造完成售出，50%半年后售出，其余20%年后才能售出；预计商业楼平均售价4500元/ m-,住宅楼平均售价2500元/估计建筑费用为5000万

24、元，专业费用为建筑费的8%, 年利息率15%,销售费用为楼价的3%,税费为楼价的6%,投资利润率为25%：在未来3 年开发费用第一年需投入20%,第二年投入50%,第三年投入30%。) 解： 方法一：静态方式计算地价设总地价为P, 总楼价=4500*10000+2500*60000= 19500 万元；总建筑费=5000 万元； 总专业费用=总建筑费*8%=400万元； 总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期 =P* 15%*3+5000(1+8%)* 15%*(20%*2.5+50%* 1.5+30%*0.5)=P*0.45+l 134 万元； 总

25、销售费用=总楼价*3%=585万元；总税费=总楼价*6%=1170万元； 总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)*利润率=戸*0.25+1350万元；由此可知 总地价 P= 19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+l350)=5800 万元。 方法二：动态方式计算地价 假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15%： 总楼价=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*30%/(1+15%)4-50%/(14-15%)5 +20%/(1+15%)1=12230

26、万元; 总建筑费=5000*20%/(1+15%) 5+50%/(1+15%)15+30%/(1+15%)2-5=4017 万元; 总专业费=总建筑费*8%=321万元； (因为总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素，实际上已含有利息, 故不再单独计算总利息)；总税费=总楼价*6%=734万元； 总利润=(总建筑费+总地价+总专业费)*利润率=戸*0.25+1085万元：有题可知： 总地价 P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858 万元。 由于一般动态方式计算更为精确，故估价结果以动态方式结果为主，总地价定为4900万元: 总地价=490

27、0万元；单位地价=4900 7E/m2；楼面地价=700元/m2o 二开发商预期利润测算 案例3 某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3000 in2, 土 地价格为80万元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12%。 用途为住宅，最大容枳率为4。该项工程取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2 年，建成后即可全部售出，住宅售价预计为3000 %/nr,建筑费和专业费预计为1000 ic/nr, 在建筑期间的投入情况：第一年投入40%,第二年投入60%,目前贷款年利率为12%,不 动产销售的额税费为不动产总价的6%。 解： 不动产总价

28、=3000*3000*4=3600万元；建筑费及专业费=1000*3000*4=1200万元； 地价及其他费用=8000000*(1+12%尸896万元； 总利息=896*(1+12%)225-1+1200*40%*(14-12%)15-1+1200*60%*(1+12%)5-1 =391.1603万元(注：地价计息期为2年3个月即2.25年)； 销售税费=3600*6%=216 万元；开发商利润=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397 万元： 利润占不动产价的百分比=896.8397/3600=24.91%： 利润占开发总成本的百分比=896.8397/(12

29、00+896+391.1603+216)=33.18%： 由此可知，项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。 三建筑费及专业费最高控制标准的测算 案例4 某公司已取得宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12000 m2,地价及 相关法律、估价等费用为300万元，城市规划宗地用途为工业厂房，最人容积率为1.5,确 定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。已知该工程在取得土地使用权 后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，目前市场同类工业厂房的售价预计为 1300元/n?,开发资金均匀投入，贷款年利率12%,开发商要求利润为不动产总价的18%, 不动产销售的

30、税费为不动产总价的6%。 解：假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元， 不动产总价=1300*12000*1.5=2340万元；地价及其他费用=300万元； 总利息=3OO*(1+12%)2-1+X*(1+12%)1-1= 0.12X+763200 元; 开发商利润=2340* 18%=421.2万元；销售税费=2340*6%=140.4万元 得 X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429 元； 单位面枳建筑费及专业费控制标准=12518571.429心2000*1.5尸695.47元/n?。 路线价估价法案例

31、 计算方法： 1临街地： 临街深度未达里地，其每平方米（即单价）依其深度，按深度指数计算。 平行四边形，以高位临街深度，按深度指数计算单价。 梯形：平行边与临街线一致，依其高度为临街深度，按深度指数计算单价后，再视其上 下边长比，利用价值进行加价或减价修正，其修正数额以不超过原计算单价两成为限： 平行边垂直于临街线，以其两边中点的连线为临街深度，计算单价，不进修正。 三角形：正三角形（一边为临街线的），以其高度的一半为临街深度，计算单价；逆三角 形（三角形顶点在临街线上），以其临街线上的顶点与底边中点垂直距离为一半，及底边 中点的深度为起迄深度，比照袋地计算。 两面临街地，纵深在36m（含36m）以下者，应以中线分前后两部分，分别计算。 深度超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算得。 2路角地： 按具体路线区段的加成规则进行修正，加成的幅度一半不超过旁街路线价的三成。 3袋地： 袋地的单价依其深度的起迄，按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三 角形，其起迄深度比照临街地方法计算：袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价 与里地单价按面积