论商品房预售合同的几个问题发展与协调

1、论商品房预售合同的几个问题 发展与协调 作者: 日期： 司诉讼 理由 是什么？ 论商品房预售合同的几个问题 房绍坤、杜甲华 内容提要：商品房预售合同是近几年来我国房地产市场中出现的新事物 ,实践中人们对其还存在着许多模糊 的认识。本文认为，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同, 而是远期交货合同；文章从商品房预售合同的主体及形式方面分析了商品房预售合同的有效条件，并提出了商品 房预售合同纠纷的处理原则。 、商品房预售合同的法律性质 何谓商品房预售合同，我国的城市房地产管理法没有作出明确规定。我们认为 ,商品房预售合同是指商品 房预售方和预购方双方约定，

2、预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方 ,预购方向预售方交付定 金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的 ,属于买卖合同的一 种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同 ,因而,理论上对于商品房预售合同性质的认识，还存在着许多 不同的意见。 （一）商品房预售合同是否为预约合同 在合同法中，合同有预约合同与本合同之分, 它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。 预约合同 是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同 具有不同的性质和法律效力 ，二者不能混淆。预经合同当事人的义务是

3、订立本合同，所以，当事人一方只能请求 对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么，商品房预售合同是否为预约合同呢？对此 ，学者 们的看法并不一致。有的学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同。（注: 杨明刚：预售房屋合同探微，法学1 9 94年第5期。）我们认为，因为商品房预售合同在成立之时；房屋并 不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中， 预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都 有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同

4、，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房 屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。当然，我们并不否定在商品房销售过程中，双方当事人不能订立预 约合同，而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。明确商品房预售合同不是预约合同，在实践中具有重 要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必须在将来再订立一个商 品房买卖合同；另一方面，在一方当事人违反商品房预售合同时，对方只能要求其承担不订立合同的责任，而不能 要求其承担违反合同的违约责任。可见，上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言，都是不利的，也不利于解 决商品房预售合同纠纷。 （二）商品房预售合同

5、是否为期货买卖合同 商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。正是由于商品 房预售合同的这种特殊性，所以，有的学者将商品房预售合同称之为房屋的期货买卖合同（注:范成山：建立期房 抵押制度势在必行，经济与法1 9 95年第5期。）。我们认为，将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错 误的，是对期货买卖合同的一种误解。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品 的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主 要特征：（1 ）期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通

6、过公开竞价的方式而确定的； （2 ）期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；（3）期货买卖的主要目的是为了套期保 值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：（4）期货买卖的商品必 须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同 中,第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二,商品房预 售合同的标的物是商品房， 而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格 发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着

7、诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际 惯例上，房屋不是期货交易的商品， 不能用于期货交易。可见，商品房预售合同与期货买卖合同是有很大区别的， 商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行 变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。 （三）商品房预售合同是否为附期限的合同 由于商品房预售合同是在将来的一定期限交付房屋的合同，所以，有的学者认为，商品房预售合同是附期限的 买卖合同。（注：金俭：析商品房预售合同，现代法学 1996年第1期。）我们认为，这种观点是错误的。 在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的

8、合同。如果所附期限是作为合同 效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延 缓期限的合同中，合同已经成立 ，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请 求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立， 而且已经发生法律效力， 双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。 在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附 期限合同中的“期限”。因为 ：其一，如果将商品房预售合同中

9、的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商 品房预售合同不仅已经成立 ，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除 合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二, 如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立 ，但还没有 发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定 的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商 品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当

10、事人履行义务的具体时间。 （四）商品房预售合同是否为分期付款买卖合同 在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖。所以，有 的学者认为，商品房预售合同是一种分期付款买卖合同。（注：耀振华：房地产开发中的法律问题，梁慧星主 编民商法论丛第 4卷，法律出版社19 9 6年2月版，第93页。）我们认为，商品房预售合同不是分期付款 买卖合同。所谓分期付款买卖合同，指的是出卖方将出卖物交付给买受方，买受方将其应付的总价款，按照一定 期限分批支付给出卖方的买卖合同。就分期付款买卖的出卖方的义务而言，出卖方应当按照合同的约定交付出卖 物；就分期付款买卖的买受方的义

11、务而言，买受方亦负支付价款的义务，唯买受方的付款须按期给付，具体分期 支付的价款数额及时期，由合同加以约定。之所以说商品房预售合同不是分期付款买卖合同，其原因主要有三： 一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期 付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造 中,所以，在合同成立后，预售方不可能将标的物交付给预购方；二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后， 尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款， 也可以在取得房屋前分期支付

12、价款。这种分期付款与分期付款买卖合同中的分期付款是不同的；前者是在取得标 的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方 融资，以满足买受方资金不足的需要。 而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足 口 J 需。 综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果 从法律上为商品房预售合同定性 ，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人 在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而 在合同的订

13、立、货物价格的确定、 履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限 交货，否则即应承担违约责任。可见，从交付的期限角度看，商品房预售合同是一种远期交货合同。 二、商品房预售合同的有效条件 商品房预售合同作为一种具体的合同，其有效条件应符合合同有效条件的一般原理。所以，商品房预售合同的 有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合 法并没有特殊之处， 可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合 同有其特殊性。 (一)商品房预售合同的主体必须合格 商品房预售合同的主体双方为预售方和

14、预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都 有条件的限制和要求。 1 预售方应当具备的条件 根据城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法的有关规定，商品房 预售合同的预售方应当具备下列条件:(1)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地 产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须符合 城 市房地产管理法所要求的条件。如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合 同为无效合同。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在城市房地产管理法施行之前，与他人订立了 商品房预售合同，而在一审诉

15、讼期间依法取得了房地产开发经营资格,则可以认定合同有效(见最高人民法院关 于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答一以下简称简答第2条);(2)预售方必须 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。预售方必须是通过土地使用权出让的方式取得土地使用权， 并交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。只有这样，预售方才能建造房屋，并与预购方订立商品 房预售合同。如果预售方没有取得土地使用证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，在 城市房地产管理法施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工 建设，并与他人订立了商品房预售合

16、同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效(见 解答第2 5条)；(3)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。建设工程 规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提条件。房地产开发企业只有在取得建设工程规划许 可证的条件下，才能进行开工建设商品房。 否则，就是违法建筑，就此而订立的商品房预售合同是无效合同。预售 方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施 工进度和竣工交付日期；（4）预售方必须取得商品房预售许可证明。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进 行管理的必要措施。预售方

17、必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 这是商品房预售的法定凭证。预售方没有商品房预售许可证明而与他人订立的商品房预售合同，属于无效合同。 但是,在城市房地产管理法施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商 品房预售证明的，则可以认定合同有效？见解答第 2 5条）。 2.预购方应当具有的条件在商品房预售合同中，对预购方是否有条件的限制， 我国法律没有特别规定。 当然, 从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，是否还有其他条件的限制呢？这里有两种情况 需要探讨：（1）中国境外的人能否成为商品房预售合同的预购方？对

18、此，根据城市商品房预售管理办法的规 定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件。可见，中国境外的人经过批准，也可以 成为商品房预售合同的预购方；（2）无当地户口的居民能否成为商品房预售合同的预购方？对此，最高人民法院 在1993年全国民事审判工作座谈会纪要中指出：“随着市场经济的发展，国家关于无当地户口的人购买城镇 房屋的限制逐步放宽。无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有 效。”换言之，如果本地区的房屋买卖法规规定不允许无当地户口的人买卖本地城镇房屋的，则他们所订立的商品 房预售合同因其主体不合格而无效。我们认为，这种认定是不合理的。

19、在市场经济条件下，户口的作用已经越来 越小，将户口与一定的民事权利联系起来 ，不符合市场经济发展的要求 ，限制了公民民事权利的行使，违反了民法 的基本原则。所以，我们认为 ，即使地方性法规规定不允许无当地户口的人预购商品房的，也不应当以此认定商 品房预售合同无效。 （二 ）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定 商品房预售合同的内容复杂，履行期限长。因此，法律对其形式的要求也比较严格。根据法律的有关规定，商 品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先 拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证

20、号、建设工程 规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限； 交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。根据城市房地产管理法的规定，当事人订立商品 房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记 备案。城市商品房预售管理办法亦规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。 预售人应当在签约之日起 3 0日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登 记备案手续。” 这里有必要明确商品房预售合同登记的性质和效力。在实践中，对商品房预售合同的登

21、记是合同的有效要件， 还是对抗要件，学者们的看法并不一致。 我们认为，商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。 首先，从法律的规定来看，如前所述，城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法都规定，预售方应 当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机 关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案；其次，在商品房预售合同中， 预购方处于比较弱的地位，面临的风 险比预售方要大得多。所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合 同就是无效合同。这样，一旦商品房预售合同没有登记备案，预售方就不会受合同的约束

22、，可以任意将商品房再 预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。所以，登记备案不是商品 房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。我们认为，商品房预售合同的登记备案具有预告登记的性质。所谓 预告登记，是指权利人在对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权的实现而对其进行的登记。预告 登记的目的在于保全权利人的请求权，以确保权利人于将来能够取得物权，它具有排他性，可以对抗第三人。预 告登记是将物权法的规则施加于债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债权 法的扩张（注：孙宪忠：论不动产物权登记，中国法学1996年第5期。）。在商品

23、房预售合同中，由于 商品房尚没有建成，所以，也就不可能产生商品房的物权变更登记问题，而只能是进行预售合同的登记。预购方经 过登记所取得的是待建房屋所有权的请求权，而不是一种物权。预购方根据这种请求权，就可以在商品房建成后， 请求预售方交付房屋并办理物权的变更登记。同时，在没有交付房屋前，预售方将预售房屋转让给第三人的，对预 购方也是无效的。可见，尽管预售合同登记所产生的仅是一种请求权，但却具有物权的排他性质，有学者将其称之 为准物权（注：钱明星、姜晓春：房屋预售制度若干问题理论问题研究，中外法学1996年第5期。）。所 以，商品房预售合同的登记具有预告登记的性质。 三、商品房预售合同纠纷的处理

24、原则 在目前的房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占有相当大的比例。这类纠纷具有标的金额大、 涉诉人数多、 法律政策性强等特点，处理起来比较困难。从实践来看，商品房预售合同纠纷有价格纠纷、不能交付或不按期交 付商品房纠纷、预售商品房转让纠纷、质量纠纷等，其中最常见的是价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠 纷。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。 （一）价格纠纷的处理 商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以,从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在 这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面，预售方常以建筑材

25、料的价格上涨或房 地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷；另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌 为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的 一半以上。由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同 ，有的按原合同的约定处理，有的按当事 人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地 产开发经营案件若干问题的解答中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。我们认为，这个解 答对处理城市房地产管理法施行之后的商品房预售合同的价格纠纷亦有一定的指导意义。 由于

26、商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以，我们认为，不可能按照一个固定的方法处理 ，而 应当根据具体情况加以解决。首先，应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同 的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要 求提高房价或降低房价的，法院不应当支持。应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确 实是存在的，但这种价格上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方 当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，所以，当事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常 的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能