项目成本后评估

1、项目成本管理后评估报告项目名称： * 项目一、三区工程 项目管理：保障房项目管理中心 编制部门：运营管理中心 编制日期： 2015年 1月 22日、尸 、-前言：房地产项目后评估是针对房地产全程的评价， 项目后评估是指房地产企业在项目完成 后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差 并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管 理水平提供依据。所以工程项目结束之后必须要注意及时开展项目后评估工作，保证数据 和相关资料信息的准确性、合理性、客观性、有效性等，从教训和实践中总结经验，并不 断进行改进和完善。项目后评估的意义：（1

2、）有利于提升项目投资分析决策水平 许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假 设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目 的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐 步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。（2）有利于科学制定企业投资决策机制 面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开 发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产 企业发展战略具有不可或缺的作用。项目后评估能够帮助重构和完善

3、投资决策机制，更好 地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。（3）有利于加强房地产企业和行业制度化建设 建立健全项目投资决策后评估，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有 效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发 展具有重要意义。本次是* 项目一、三区项目完工后的项目成本后评估报告，由于一、三区项目竣工决 算还未全部完成，项目各部门指标未能全部做出统计，故本次项目成本后评估报告为一、 三区项目的实际发生成本初评报告，运营管理中心将在项目全部竣工决算完后拟组织各部 门完成最终版的项目后评估报告；本次项目后评估也只是从成本控制和目标成

4、本分析角度 做的本次项目后评估，报告中不能全面的体现出项目后评估的完整性，但从整体数据中还 是对项目管理实施的每一个阶段做了数据总结和数据分析，对后续项目的过程管理提供了 有利的数据依据，希望通过本次项目成本后评估总结，公司各职能部门能对项目后评估有 一个深刻初步的认识，对今后加强各职能部门的项目成本管控意识，提升成本管控力度， 实现房地产项目全过程精细化管理起到一定的作用。1、项目概况1.1项目概述*项目一、三区是位于*市北部城区的大型经济适用房建设项目。项目用地西至规划城市主干道民族西路，南至规划城市主干道文化西路，北至规划城市次干道，东至甲尔坝 村，快速路青山路从用地中穿过。项目交通便利

5、，地质情况良好，将建成为品质良好、环 境优美、舒适宜居的大型社区。项目建设用地83386平方米，规划建筑面积368104平方米,容积率3.18，绿化率30% 住宅1954户（高层1478户、多层476户），商业160户。三区规划图：三区山:昭It.jylAVA4-X1幽蚯Ul*F池uTLi “畑；书点席即 9 n LL-|rM H 9 JiIFT叩一区规划图:区I,I!as百底永牺冈I IIflrfcJ卑*莎啊廻i1.2开发规模、建造内容*项目一、三区项目启动版目标成本总建筑面积为346784.45川；实际竣工面积为337151.5川，其中六层多层建筑面积为 48501川，十八层高层建筑面积为

6、 209281.5川， 商业建筑面积为11854川，公共配套设施建筑面积为 2483川，地下车库建筑面积为65032 卅；竣工结算建筑面积指标和目标成本建筑面积指标偏差-9632.95卅，其中多层建筑由于增建厢房，比目标成本建筑面积指标增加2634.67卅，高层建筑面积由于规划要求比目标成本指标面积减少11057.8卅，商业面积比目标成本指标面积增加3529.03卅，偏差比例为-2.78%。建筑规划指标表科目编码科目名称目标指标(a)竣工结算指标(b)指标偏差偏差比例偏差原因(士 5%)(c=b-a)(c/a*%)1总建设用地面积8338683334.19-51.81-0.06%2总建筑面积3

7、46784.45337151.5-9632.95-2.78%3地上建筑面积274530.6269636.5-4894.1-1.78%3.1多层建筑面积45866.3348501.02634.675.74%增建厢房3.2咼层建筑面积220339.3209281.5-11057.8-5.02%3.3商业建筑面积8324.97118543529.0342.39%未建一区1、2#商业35213.4自持面积4公共配套设施2392.85248390.153.77%4.1幼儿园2392.85248390.153.77%4.2会所4.3物业用房4.4设备用房4.5架空层4.6学校5地下建筑面积69861650

8、32-4829-6.91%5.1地下车库面积5.2地下人防面积6986165032-4829-6.91%5.3地下其它面积6停车位6.1地上停车位6.2地下停车位130013007容积率3.182.86-0.32-10.06%8建筑基底面积9绿化率10建筑密度1.3开发周期获得土地：2011年7月19日开工日期：2010年4月30日，总工期940天(32个月) 开盘日期：2010年8月计划竣工日期：2012年12月30日实际竣工日期：2013年9月30日，延期竣工9个月1.4项目成本变化目标成本经历了三个阶段成本控制：一是土地版成本测算，二是施工前启动版目标成 本，三是施工中动态成本的管控。各

9、阶段成本测算如下表:序号项目成本名称土地版(353367)启动版(368104)动态调整版（337151.5）成本值（万兀）建面单价（元 / m2）成本值（万兀）建面单价（元 / m2）成本值（万兀）建面单价（元 / m2）开发成本109478.083098.14124363.083378.48120998.723588.851土地费用11982.82339.1022681.47616.1723146.36686.532开发前期费用6827.05193.208674.45235.655796.34171.923建筑安装工程费67303.311904.6363976.501738.0045763

10、.221357.354基础设施费2473.5770.0011687.31317.508236.82244.315配套设施费用1060.1030.00518.2014.0812034.24356.946开发间接费19831.23561.2113202.91358.6725021.75742.157不可预见费0.003622.2398.401000.0029.662、项目目标成本与实际发生成本对比概述：原目标成本是按规划面积 368104吊编制的，目标成本总额为124363万元；而2实际施工中因三区6#楼未建，目标成本的规划面积调整为 346784.46m，目标成本调整后 为115899万元，折合

11、可售面积平米成本单价为 4221.71元/m2,建筑面积单价为3342.1元 /m2。竣工结算成本建筑面积为 337151 m2 （不包含三区未建6#楼），实际竣工结算成本为 120998.72万元，折合可售面积平米成本单价 4487.48元/m2,建筑面积单价为3588.85 元/m。本项目的目标成本为115899万元，竣工结算成本为120999万元，实际发生成本比目 标成本超出5099.94万元，实际发生成本总额超出目标成本 4.4%，实际发生建面单价超出 目标建面单价246.75元/ m。实际发生成本和目标成本对比超支的费用有：土地费用、开发间接费； 其中土地费用 超支1778.54万元

12、，开发间接费超支10589.63万元；合计超支12368.17万元；降低的费用有：开发前期费用、建筑安装费、基础设施费、配套设施费用。建筑安装工程费减少1950.2万元，开发前期费用减少2246.16万元，基础设施费减少 172.7万元，配套设施费用减少523.48万元，不可预见费减少2375.69万元，合计减少费 用为7268.23万元；项目成本指标对比表:序 号项目成本 名称目标成本实际成本差额（万元） （实际-目 标）差额（元/m2）（实际-目 标）差额率（%（差额/ 目标值）成本 （万兀）建面单 价（元/m2）成本 （万兀）建面单价（元 /m2）1土地费用21367.82616.172

13、3146.36686.531778.5470.368.32%2开发前期费 用8042.49231.925796.34171.92-2246.16-60.00-27.93%3建筑安装工 程费47713.421375.8845763.221357.35-1950.20-18.53-4.09%4基础设施费8409.52242.508236.82244.31-172.701.81-2.05%5配套设施费 用12557.72362.1212034.24356.94-523.48-5.18-4.17%6开发间接费14432.12416.1725021.75742.1510589.63325.9873.38

14、%7不可预见费3375.6997.341000.0029.66-2375.69-67.68-70.38%8成本合计115898.783342.10120998.723588.855099.94246.754.400%注：实际发生成本中因部分工程还未做竣工结算，其中建安工程因跟一冶总包的结算仍有 部分有争议（包括栏杆、轻质隔墙板、电缆桥架、现场签证单、索赔等），上述数据中已 包含预估1000万元的竣工结算额。3、项目静态收益测算（1）目标成本收益测算目标成本中预估销售收入（未含自持货值）117630.91万元（住宅按3648元/m2、商业 2 按9000元/m暂估，车位按10万元/个暂估）,成本

15、支出108521.05万元，税金支出7377.74 万元，利润1732.12万元，净利润比率1.47%。（2）实际成本收益测算实际成本中实际销售收入115181.71万元（未含自持货值，其中高层均价为 3466.71 元/ m2,商业均价为10732.24元/川），成本支出114439.79万元，税金支出6558.93万元, 利润741.91万元，净利润比0.64%。成本（利润）收益测算对比表序号成本细项目标成本（力兀）实际成本 （万元）实际成本-目标成本 （万元）备注-一-可售部分利润测 算同上1销售收入（万元）117630.91115181.7-2449.201.1销售单价（元/ m）1.

16、2销售面积（m）/销售个数2总成本（万元） （不含税）108521.05114439.85918.743税金（万元）7377.746558.93-818.813.10营业税金及附加按照销售额的5.65%3.20土地增值税财务提供3.30所得税（税前利润）*25%4利润（万元）4.10税前利润（万元）1732.12741.91-990.21销售额-总成本-营业税-增值税4.20税后利润（万元）1732.12741.91-990.21税前利润一所得税5税后利润比税后利润/总成本6净利润比税后利润/销售收入综合税后利润比1.60%0.65%总税后利润/总成本综合净利润比1.47%0.64%总税后利润

17、/总销售收入销售收入：实际成本比目标成本少收入 2449.2万元总成本：实际成本比目标成本多投入5918.74 万元税金：实际成本比目标成本减少支出818.81万元利润：实际成本比目标成本利润减少 990.21万元4、项目成本数据分析目标成本比重分析表的目的是把开发总成本中各分项科目的成本占总成本的百分比进 行分析，在项目开发成本控制过程中对占比重较大的部分要进行严格控制，实现项目利润 的最大化；4.1六大分项成本占总成本比重分析表（1）目标成本比重分析表目标成本中所占比重最高的建筑安装工程费占 41.17%,其次是土地费用占18.44%,接 下来依次为开发间接费12.45%、配套设施费用10

18、.84%、基础设施费7.26%、开发前期费用 6.94%，因此对成本影响最大的是建筑安装工程费，重点是对它的控制。（2）实际成本比重分析表实际成本中所占比重最高的建筑安装工程费占37.82%,其次是土地费用占19.13%,接下来依次为开发间接费20.68%、配套设施费用9.95%、基础设施费6.81%、开发前期费用 4.79%,因此对成本影响最大的是建筑安装工程费。开发间接费中因延期交房赔偿、利息支出及所缴纳税金的增加，造成开发间接费所占 比例大幅上升。目标成本与实际成本比重对比分析表序号成本项目目标成本实际成本差额（实际-目标）开发总成本成本（万元）比重成本（万兀）比重成本（万元）比重1土地

19、费用21367.8218.44%23146.3619.13%1778.540.69%2开发前期费用8042.496.94%5796.344.79%-2246.16-2.15%3建筑安装工程费47713.4241.17%45763.2237.82%-1950.21-3.35%4基础设施费8409.527.26%8236.826.81%-172.70-0.45%5配套设施费用12557.7210.84%12034.249.95%-523.48-0.89%6开发间接费14432.1212.45%25021.7520.68%10589.638.23%7不可预见费3375.692.91%1000.000

20、.83%-2375.69-2.09%通过目标成本和实际成本的比重对比可以看出：开发间接费用所占的比重，实际成本比目标成本增加了 8.23%,增加比幅相对较高，其余成本项目的比重变化都在土3%左右4.2各分项成本构成比重及数据分析在进行比重分析时，主要对差额率超过土 5%的项目进行了分析。（1） 土地费用构成比重分析表目标成本中土地费用占18.44%,而实际成本中因超面积罚款、红线外市政设施费及其他费用的增加，导致土地费用增加1778.55万元，所占比例增为19.13%。序号成本项目目标成本（万兀）实际成本（万元）实际成本与目标 成本差值（万元）差额率（%）（差额/目标值）1土地费用21367.

21、8223146.371778.558.32%差导原因增加土地契税、超面积罚款及红线处市政费用及目标成本和结算成本分摊比例不同造成无效成本分析超面积罚款142.61万元（2）开发前期费用构成比重分析表目标成本中开发前期费用占 6.94%的比例，而实际成本中因部分缴费项目未发生及目 标成本估算基数过高，使实际开发前期费用减少支出2246.16万元，致使所占比例也降低为4.79%,差额率为-27.93%.序号成本项目目标成本（万元）实际成本 （万兀）实际成本与目标成 本差值（万元）差额率（% （差额/目标值）1规划设计费693.57754.3760.808.77%差导原因目标成本中未考虑人防工程设计

22、及审核费无效成本分析2勘测丈量费201.84172.31-29.53-14.63%差导原因房屋测绘费原目标成本是按商业的单价进的，实际住宅1.63，商业3.15元/m2无效成本分析3城市配套费1040.35669.48-370.87-35.65%差导原因目标成本中按所有建筑面积 30元/m2计，实际住宅不交，商业和地下面积按60元/m2征收无效成本分析4新增项目639.33639.33差导原因实际新增招标交易代理、劳调费、打证费、产权代办费、 住宅性能认定费、噪声超标排污费无效成本分析5供暖入网费1671.501493.00-178.50-10.68%差导原因实际面积小于规划面积无效成本分析6

23、燃气入网费2600.881223.82-1377.06-52.95%差导原因目标成本按75元/m2暂估，实际按多层 4820/户，高层6320/户征收无效成本分析7环境检测费208.07-208.07-100.00%差导原因实际未交纳环境检测费无效成本分析（3）建筑安装工程费用构成比重分析表目标成本中建筑安装工程费用为 47713.42万元，占目标总成本41.17%,平米单价为1375.88元/叭实际成本中建筑安装工程费用为45763.22万元，占实际总成本37.82%,平米单价为1357.35元/讥（备注：地下车库部分放入配套工程）序号成本项目目标成本（万元）实际成本 （万兀）实际成本与目标

24、 成本差值（万元）差额率（% （差额/目标值）11基础工程费2278.62177.79-100.81-4.42%1.1 土方开挖及 外运1949.171784.36-164.81-8.46%1.2基坑支护 工程329.44393.4363.9919.42%差导原因因土方和基坑支护进行目标成本编制时，在数据的估算上和实现异；见存在的一定的差无效成本分析2门窗工程2882.572426.71-455.86-15.81%差导原因因目标成本进行编制时，门窗目标成本值是按建筑面积，每平米83元进行的目标成本编制，实际结算门窗的建筑面积单价为72元/川（在以后的目标成本测算中门窗部分要按门窗的面积进行目标

25、成本编制，这样能更准确的进行目标成本编制测算）无效成本分析3公共部位装修1098.12568.41-529.71-48.24%差导原因原估算值中包含外墙保温与外墙涂料，实际成本为外墙涂料工程，外墙保温包含在主体 结构及粗装修中。无效成本分析4室内给排水274.53855.23580.7212%差导原因目标成本按10元/m2暂估，实际成本中含有无负压设备、污水泵及给水直饮水管道保温 合同价款。无效成本分析5室内米暖1647.18661.14-986.04-60%差导原因目标成本中含有散热器安装及材料费，实际成本中高层未安装散热器。目标成本估算值偏高无效成本分析6室内电气2058.982917.7

26、5858.7742%差导原因目标成本中未含有电表数据采集器，电表信息等设备价款。无效成本分析7消防系统1784.45799.37-985.08-55%差导原因目标成本按综合单价估算，实际成本按合同总价分专业分摊，未包含地下车库部分，车库部分放入配套工程中做了分摊；无效成本分析8智能系统274.5390-184.53-67%差导原因目标成本按10元/m2暂估，实际成本为多层高层智能化穿线及设备机房工程价款。无效成本分析（4）基础设施费用构成比重分析表目标成本中基础设施费为8409.52万元，占目标总成本7.26%，平米单价为242.5元/叭实际成本中基础设施费为8236.82万元，占实际总成本

27、6.81%,平米单价为244.31元 / m20序号成本项目目标成本（万元）实际成本 （万兀）实际成本与目标 成本差值（万元）差额率（% （差额/目标值）1室外热力转换站 及采暖管网1907.313946.912039.6107%差导原因目标成本按平米价暂估，实际成本一次网及二次网、锅炉设备价款无效成本分析多层采暖锅炉采购及安装 418.21万元2室外电气、电缆工 程2427.492302.06-125.435.17%差导原因目标成本按8元/m2暂估无效成本分析10KV电缆工程固定总价合同，实际完成数量比合同数量少，多支出23万元3室外智能化系统277.43104.16-173.27-62%差

28、导原因目标成本按建筑面积 8元/m2暂估。无效成本分析4环境景观工程费1994.0 1768.95-1225.06-61%差导原因目标成本编制时，室外园林景观工程按57.5元/就进行目标成本测算，做为经济适用房项目园林景观工程估值过高，在今后的目标成本编制中此部分要按景观实际目标进行目标成本编制；无效成本分析5室外消防工程520.180-520.18-100%差导原因目标成本按平米价暂估，实际成本已在室外给水管网中。无效成本分析6直饮水处理设备 及安装104.040-104.04-100%差导原因目标成本按平米价暂估，实际成本未发生。无效成本分析7其他（零星）138.71118.29-20.4

29、214.72%差导原因无效成本分析因工程延期造成工程修补及零星修缮项目增加118.29万元（5）配套设施费用构成比重分析表目标成本中配套设施费用为12557.72万元，占目标总成本10.84%,平米单价为362.12元/叭实际成本中配套设施费用为12034.24万元，占实际总成本9.95%,平米单价为356.94元 / m20成本项目目标成本（万元）实际成本（万元）实际成本与目标成本差值（万元）差额率（%）（差额/目 标值）配套设施费用12557.7212034.24-523.48-4.17%1幼儿园、学校415.88329.25-86.63-20.83%2地下室（车库） 及人防工程12141

30、.8411704.99-436.85-3.6%差导原因原设计配套设施为会所，后变更为幼儿园，成本降低。无效成本分析（6）开发间接费用构成比重分析表目标成本中开发间接费占12.45%的比例，而实际成本中因建设单位管理费用、营销管 理费用、财务费用、延期交房的赔偿及税金各项支出的增加，造成开发间接费超支10589.63 万元，所占比例也提高至20.68%。序号成本项目目标成本（万元）实际成本 （万兀）实际成本与目标成本差值（万兀）差额率（% （差额/目标值）1建设单位管理费 用2254.107685.425431.32240.95%差导原因1、 目标成本中按65元/m2计，截止2014年12月31

31、日实际发生管理费用3499.32 力兀2、 因延期交房，给业主赔偿3790万元3、 因未批先建被罚款173.94万元4、 给一区多层供暖发生燃煤费164.14万元无效成本分析1、 延期9个月交工，造成管理费用增加768.14万元2、 延期9个月交工，造成赔偿业主3790万元3、 因未批先建被罚款173.94万元4、 给一区多层供暖发生燃煤费164.14万元2工稈监理费138.71150.6011.898.57%差导原因实际发生监理延期费用12.8万元无效成本分析未在规定时间内竣工，造成监理费用延期3营销管理费用1176.311397.86221.5518.83%差导原因目标成本中销售佣金按售价

32、的1 %。计，实际除佣金外还发生售楼处装元麦修费用291万无效成本分析4财务费用3467.848740.345272.50152.04%差导原因目标成本中按100兀/m2计，实际发生一冶资金中心及银行利息支岀8205.43万兀无效成本分析5、建安指标分析本数据包括*项目社区一三区一冶结算数据及甲方分包项目结算数据，未办理结算的 按照合同金额计入。建筑建安工程总造价为58760.63万元，其中商业工程总造价为1650.16 万元，高层住宅工程总造价为38747.09万元，多层住宅工程总造价为5546.74万元，地下 车库工程总造价为12471.45万元；其中高层建筑平米单价为1851.43元/

33、m2 （其中变更签证 建筑平米单价为92.56元/ m）、商业平米单价为1391.95元/ m （其中变更签证建筑平米单 价为51.65元/ m）、车库平米单价为1917.74元/ m （其中变更签证建筑平米单价为 76.6 元/ m）、多层平米单价为1143.63元/ m（其中变更签证建筑平米单价为 69.19元/ m）。其中变更签证占工程建安造价比例为4.3%,大多数项目建安成本造价的增高多由于变更、签证，如果现场管理和设计管理控制好，其比例可以控制在5沖内，如果控制不好最高可以达到40%所以变更签证的管理对工程造价的影响非常大，提高施工管理和施工设 计是控制成本增加的主要措施。建安工程（

34、单体）造价汇总表:序号指标名称高层住宅商业地下车库工程造价（万元）平米单价（元/m2）工程造价（万元）平米单价（元/m2）工程造价（万元）平米单价（元/m2）1土建（蓝图）26459.311264.291350.701139.359398.041445.142变更898.5342.933.372.85278.1942.783签证786.3837.5856.9047.99203.3731.274土建甲方分包4681.81223.7186.3372.821258.79193.565安装（蓝图）3319.75158118.14100458.37706变更12.320.5900007签证240.111

35、1.460.970.8116.62.558安装甲方分包2348.88112.0933.7528.47858.09131.959合计38747.091851.431650.161391.9512471.451917.74序号指标名称多层住宅幼儿园工程造价（万元）平米单价（元/m2）工程造价（万元）平米单价（元/m2）1土建（蓝图）3960.18816.52303.651222.922变更335.5969.199.0136.293签证4土建甲方分包508.27104.816.4266.135安装（蓝图）698.7214417.2369.396变更000.773.17签证008安装甲方分包43.98

36、9.073.6414.669合计5546.741143.63350.721412.485.1主要工料指标分析（平米指标）建筑工程中主要的三大主材指标砼含量、钢筋含量、砌体含量，主要专业措施指标模 板含量，这些经济指标直接反应出建筑设计的合理性，同时直接影响建筑工程的工程造价，所以有了这些经济指标，不仅可以精确的对目标成本建筑成本进行估算，同时可以对相类 似的工程施工设计提供重要的限额设计指标。通过对本项目的钢筋含量、砼含量进行数据分析，其中高层住宅钢筋含量为61.62kg/卅，商业为65.11 kg/川，地下车库钢筋含量为 97.36 kg/卅；砼含量高层住宅为 0.49m3/ 卅，商业为0.

37、4 m3/ m2,。市场信息价指标高层1718层：钢筋：5060KG/m2，砼：0.36-0.45m3/m2，此指 标为综合指标，包含地下和地下部分。通过和市场信息价指标做对比，可以看出本项目的设计偏于保守，钢筋和砼含量还有很大的优化空间，通过优化可以给本项目带来更高的经济收益序号指标名称高层住宅商业地下车库结算指标信息平均指标结算指标信息平均指标结算指标信息平均指标1砼含量(m3/m20.490.350.40.812钢筋含量(kg/m2)61.625065.1197.363砌体含量(m3/m2)0.050.080.120.024模板含量(m2/m2)3.553.22.63.96序号指标名称多

38、层住宅结算指标限额设计指标1砼含量(m3/m20.272钢筋含量(kg/m2)29.63砌体含量(m3/m2)0.54模板含量(m2/m2)1.645.2 土建成本构成分析(1) 土建、安装成本构成分析人材机分析就是对整个预算的人工费、材料费、机械费的比重的一个数据的分析。通过该数据的分析，建立完整的人材机数据库，它将会对项目的目标成本成本编制和项目成本控制有重要的指导意义，通过对材料成本的控制能有效的降低建安成本投入，通过对本 项目的人材机分析得出住宅的人工费占比重为27%材料费占比重为68%机械费占比重为5%地下车库人工费比重为19%材料费比重为76%机械费比重为5%综合社会平均水平，由于

39、各个工程不一样，一般情况人工费占工程造价的比例是20-25%,材料费占工程造价的比例是 60-70%,机械费占工程造价的比例是 3-5%通过和社会平均人材机比重做对比，本项目人材机指标属于正常合理水平。序号项目高层住宅商业地下车库造价(元)占比重造价(元)占比重造价(元)占比重1人工费85164304.728%403992227%19318163.9820%2机械费16232946.75%5521904%4840493.745%3材料费198932092.667%1010589669%74584674.8675%合计30032934410098743332.58序号项

40、目多层住宅造价（元）占比重1人工费12858536.1628%2机械费1653945.364%3材料费32076579.4868%合计46589061100%（2）建安分项工程造价比重概述：建安分项工程造价比重分析根据*项目社区一三区阶段性结算数据以及甲方分包项目结算数据。本次数据包含总包蓝图部分、设计变更、现场签证、工作联系单，甲方 分包项目包括土方开挖及外运、基坑支护、设备间装修、外墙涂料、铝合金门窗、钢制入 户门等内容；本次数据包括政策性文件调整，即2011年4月以后施工的部分人工增调 30% 2013年1月以后施工的部分建筑部分人工增调 56%装饰部分人工增调69%从建安成本分析中可以

41、看出主体建筑工程占比为 80%安装工程占比为15% 土方及基 坑支护工程占比为5%（3）建安工程（单体）有效成本和无效成本比重分析有效成本和无效成本分析针对*项目社区一三区住宅、商业及车库现场签证及变更，有效成本和无效成本划分原则为：变更签证项目只要是为了满足规范要求、保证结构安全 的纳入有效成本；能提高产品价值，能促进销售的纳入有效成本；变更签证虽然是为了提 高产品价值，促进销售的但涉及到一些拆改，其中的人工和材料的损失纳入无效成本；无 效成本为466.63万元，其中由于设计原因图纸变更造成的拆改浪费、剪力墙水钻开洞、车库独立基础变更等造成无效成本为 241.28万元；由于项目管理原因导致施

42、工电梯迁移、负 一层抬高600造成的材料浪费及返工费用、各种拆改造成的浪费，土方超挖，等原因造成 无效成本为225.35万元。序号分项名称有效成本无效成本成本总额（万元）平米单价（元 /m2）占总成本 比重（%成本总额（万元）平米单价（元 /m2）占总成本 比重（%建安工程58294.56167099.21466.6313.840.791土建483921435.3285.352土建变更931.2427.621.92241.287.160.413土建签证853.2525.311.58177.065.250.34安装7896.37234.2113.445安装变更12.320.370.020.000

43、.000.006安装签证209.386.210.0548.291.430.086、项目无效成本汇总通过本项目已结算项目无效成本的分析， 无效成本总额为6161.2万元，无效成本占实 际成本的比重为5.09%,占建筑面积平米造价为182.74元/ m2（此部分未包含由于项目延期 造成人工系数调整增加金额及未竣工结算部分的无效成本 ）；*项目一、三区项目计划竣工日期为 2012年12月30日，实际竣工日期：2013年9 月30日，延期竣工9个月，由于内蒙人工政策调整，由原来的人工调整系数 30%调整为人 工调整系数56%此部分人工系数调整造成工程造价增加 279.51万元，占建筑面积造价为 8.2

44、9 元/ m ；由于一、三区项目总承包项目只完成了阶段性工程结算，另外还有部分分包工程未完 成竣工结算，如给水、直饮水、排水、采暖外网及景观工程，上述未竣工结算内容中还有 相当大比例的无效成本未做分析，故本项目无效成本的数据还会增加；对无效成本产生的原因进行分析，其中由于设计原因产生的无效成本为241.28万元;项目管理原因造成无效成本为225.35万元；一区多层1#至8#楼外墙涂料补刷，其无效成本为45.46万元；区防火门损坏更换、拆装产生无效成本为 7.1万元；土地超面积罚款造成无效成本为142.61万元；由于区供热管网未完成，为一区多层业主供暖而进行暖锅炉采购及安装产生成本 418.21

45、万元，燃煤费用164.14万元；园区10KV电缆工程 为固定总价合同，实际竣工图纸比签订合同时的图纸电缆数量减少250米，多支出23万元;项目延期交房导致管理费用增加 768.14万元；项目延期9个月交房造成赔付业主违约金 3790万元；因项目未批先建被罚款173.94万元；未按期竣工，造成监理费用延期增加12.8万元;序号成本科目总成本其中无效成本无效成本 比例（）无效成本产生原因汇总总价（万元）单方造价（元 /m2）总价（万元）单方造价（元 /m2）开发成本120998.723588.856161.2182.745.09%1土地费用23146.36686.53142.614.230.6%超

46、面积罚款142.61万元2开发前期费用5796.34171.923建筑、安装工 程费45763.221357.35519.1915.41.13%1、其中由于设计原因图纸变更造成的拆改浪费、剪力墙水钻开洞、车库独立基础 变更等造成无效成本为 241.28万元；由 于项目管理原因导致施工电梯迁移、负一层抬高600造成的材料浪费及返工费用、 各种拆改造成的浪费，土方超挖，等原因造成无效成本为 225.35万元。2、一区多层1#至8#楼外墙涂料补刷，其 无效成本为45.46万元；3、一、三区防火门损坏更换、拆装产生 无效成本为7.1万元；4基础设施费8236.82244.31590.3817.517.

47、17%1、 多层采暖锅炉采购及安装418.21万元2、10KV电缆工程固定总价合同，实际完 成数量比合同数量少，多支出 23万元3、因工程延期造成工程修补及零星修缮项目增加118.29万元4、采暖二次网施工中由于供热公司设计要求及及现场交叉施工造成工程拆改及 管道材料剩余导致无效成本产生30.88万元；5配套设施费用12034.24356.946开发间接费25021.75742.154909.02145.619.6%1、延期9个月交工，造成管理费用增加768.14万元2、延期9个月交工，造成赔偿业主3790万元3、 因未批先建被罚款173.94万元4、给一区多层供暖发生燃煤费164.14力兀5

48、、 未在规定时间内竣工，造成监理费 用延期12.8万兀7不可预见费1000.0029.66由于总承包单位只完成阶段性工程结算， 还有部分遗留问题及部分分包工程未做 竣工结算；7、项目综合评价7.1成本控制及合约管理结合项目的实际运营管理，合约在项目的运营管理中有着很重要的管理意义，合约的 严谨合理对项目的管理和成本的控制起着很重要的作用。*项目社区一三区共签订合同 92份，其中，工程类合同签订 67份。合同额为6.19 亿元，设备类合同签订10份，合同额为1521万元，咨询类合同签订11份，合同额为1169 万元，材料类合同签订4份，合同额为1.08亿元。在*项目社区一三区项目合同签订过程 中

49、，公司相关部门对设计管理、招标采购管理、工程管理等多方面的管理经验的不足，直 接对合同管理和成本控制造成不同程度的影响。因此后评估是对项目的运行进行系统地、 客观的评价，为未来项目的合同签订提供经验和教训，有利于实现项目投资成本的最优控 制。以下是合同管理过程中一些经验和教训：（1）合同签订缺乏计划性：由于每年的招标采购计划，在执行过程中，根据现场进度 计划、设计变更、专业工程设计二次深化等原因都存在不同程度的调整，直接导致合同签 订仓促、内容不完善、约束不严密，责任不明确的现象，或者出现未签合同先进场施工的 情况，后续谈判工作困难，合同价格确定偏离、成本无法控制。以致出现一份合同存在几 份补

50、充协议的现象。在今后项目合同签订时，需要主要的内容：一、要加强计划管理，根据现场实际施工 进度，按月调整招采计划；二、未计划在内的工程合同，由项目部提出计划外招采申请， 要求主管领导审批。三、需要进行二次深化的专业分包，加强工程管理中心、项目部、设 计院之间的沟通，明确技术要求、细化施工方案。四、给招标采购留出合理招采时间，完 成合同谈判，确定合同细节。五、由于分包工程数量多导致现场交叉施工，责任无法明确， 造成项目现场管理困难、管理费用增加，产生的整改成本无法落实，所以在今后的合同管 理中尽量减少分包，规避合同无效成本产生的风险。（如*项目一、三区采暖二次网施工， 由于现场交叉施工，施工过程中未和 * 市供暖公司设计部沟通导致工程拆改和供暖管