兰亭绿源合同教学提纲

1、兰亭绿源小区物业管理委托合同第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）兰亭绿源小区业主委员会受托方（以下简称乙方）宁波雷斯顿酒店物业服务有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将兰亭绿源小区 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：多层 、商铺位置座落：宁波市江东区沧海路818 号物业管理区域四至：东临沧海路，西至兰亭路，南至惊驾路，北临民安路。总建筑面积 139218 平方米，其中住宅 123529 平方米，商场 7581 平方米，其余为幼儿园、公建配套等。住户总数为 1054 户。室内公共停车位 59 个，人防停车位 51 个，产权车

2、库 157 个，地面停车位约 400 个。物业经营用房 1080 平方米。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业在全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下停车库、非机动车库等。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备等。第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、亭子、停车场。第七条公用绿地、花

3、木、建筑小品等的养护和管理。第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共设施和绿地清洁。第十条交通与车辆停放秩序的管理。第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、外来人员进出管理、出租房（户）登记管理等。第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条组织开展社区文化娱乐活动。第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费。2、房屋共有部位和共用设施日常维修费。3、停车费。第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修

4、、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十六条对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、上报执法部门等措施。第十七条其他委托事项1、做好小区商业用房管理工作，不得从事违反政府有关规定或影响小区居民生活环境的经营活动。2、小区底层车库、空置住宅房不得从事经营活动或影响小区居民生活环境的作业。第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为3 年。合同一年一签 自2017年2月15 日起至2018年2 月14日止。若考核合格，经业委会商议通过后可直接续签第二年合同。合同签订后乙方应派相关人员进驻小区进行交接、移交工作。第四章双方权利义务

5、第十九条甲方权利义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；3、审定乙方拟定的物业管理制度；4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算、财务执行情况及决算；6、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；7、处理业主、住用人要求乙方解决而未解决的事项；8、负责收集、整理物业管理所需的全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起二十日内向乙方移交全部档案资料（包括财务、业主档案等）；9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助督促交纳；10、协调、处理前任物业管理企业遗留问题；11、向乙方

6、收取物业管理履约保证金15 万元。第二十条乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度、履行相关服务指标。2、对业主和物业使用人违反法律、 法规和管理制度行为进行处理，处理不成时提请有关部门处理；3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方；5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；6、向业主和物业使用权人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并

7、负责监督实施；7、负责编制物业管理年度管理计划、向甲方递交资金使用计划、季报及决算报告；8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；9、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；10、保质保量并及时完成委托管理事项。11、向甲方支付物业管理履约保证金15 万元。第五章物业管理服务质量第二十一条乙方须按以下条文实现目标管理。一、人员编制及 排班计划（一）人员编制我公司需配备足够人员， 以确保本项目的各项物业服务工作达标。我们在本项目共配备27 人，详细配置如下：

8、1、项目经理 1 人：全面负责服务中心日常管理工作、落实检查各部门工作和对外协调等。2、内勤、接待 3 人：负责服务中心内部投诉处理、 行政事务管理、考勤、财务管理、节日装饰等。3、秩序维护队长1 人：全面负责本项目的消防管理、治安保卫、交通秩序、车辆管理等工作，处理突发事件，白天巡视本项目。4、工程维修人员 2 人：负责房屋设施、设备的维修、保养，定期巡视检查房屋，设施、设备的完好程度和运转状况，做好突发事件处理工作。5、主次门岗、巡逻、车管9 人、消监控 3 人：负责当班期间小区的门岗、巡逻岗、车辆管理和消监控等治安防范工作。6、保洁兼绿化 8 人：负责公共部位及外围保洁和绿化养护工作。（

9、二）人员排班计划1、项目经理 1 人，早上 7:30 至晚上 19：30，长日班 （与内勤、接待行政人员错时）。2、内勤、接待行政人员3 人，早上 7:30 至晚上 19：30，长日班（错时）。3、工程维修人员 2 人，长日班（错时），早上 7:00 至晚上 19：00。4、保安队长 1 人，早上 7:00 至晚上 19：00，长日班。5、门岗保安员 6 人：三班两运转，早上7:00 至晚上 19：10，晚上 19： 00 至早上 7:15 ，二人轮休。6、巡逻、车管员3 人：三班两运转，早上7:00 至晚上 19：10，晚上 19：00 至早上 7:15 ，一人轮休。7、监控保安员 3 人：

10、三班两运转，早上7:00 至晚上 19：10，晚上 19： 00 至早上 7:15 ，一人轮休。8、保洁兼绿化 8 人，错时上班：早上6：00 分至晚上 18:00 分，早上 8:30 至晚上 20：30，根据季节变化适时调整。具体时间根据业主方安排适时调整。二、综合管理1 、建立档案管理制度，各种基础资料、台帐、图册基本健全。2、制定房屋装修巡视制度每 4 日巡视 2 次以上。3 、建立 12 小时值班制度，公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳，对业主或使用人的投诉在5 天内答复或报有关部门处理。4 、12 小时受理业主或使用人报修；急修1 小时内到现场处理。5 、可

11、采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面达 100%。6、制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。7 、能提供 1 种以上特约服务 （有偿）和 1 种以上便民（无偿）服务。（一）无偿服务项目序号目录内容1、代办服务1居家便民服务2、物品借用服务3、生活秘书服务1、代提行李物品2、代收发信件、包裹3、物品代存2代办服务4、物品转交5、代缴电话、水、电、燃气、有线电视等费用6、代订报纸刊物7、票务及快递服务8、搬运小件物品1、便民雨伞2、便民手推车3物品出借服务3、老年轮椅4、婴儿车5、儿童餐椅6、常用工具1、留言转达2

12、、访客接待4 生活秘书服务3、户内设施、设备使用培训4、手机短消息温馨提示5、提供各项生活信息6、定时叫醒（二）有偿服务项目类别家政服务日常维护服务项目价格 (元)备注钟点工市场价室内卫生打扫市场价擦入住前玻璃窗市场价木地板打腊0.5 元 / 平方米看护病人15 元/小时上门收洗衣服2 元/次洗衣费另计代办有线电视开户20元 / 户代办电话开户20元 / 户代办煤气开户20元 / 户贴磁砖50 元/ 平方米不含磁砖铺地砖60 元/ 平方米不含地砖安装抽油烟机30元 / 台安装空调100 元/ 台安装热水器30元 / 台空调加氟利昂100 元/ 次拆装小电表10元 / 只换拉线开关或插座或灯头5

13、 元/次不含材料拆装小水表或换三角凡尔、龙头5 元/次不含材料换浴缸落水20元 / 次不含材料装马桶、调换低水箱15元 / 次不含材料疏通水斗或浴缸15元 / 次疏通室内自用管道20元 / 次三、保洁服务（一）公共部位和公共场地保洁1 、楼内地面每周清扫 2 次，每月拖洗 1 次。2、道路地面、绿地每日清扫1 次。3、沿街人行道、商铺门前每日清扫1 次以上，并动态循环保洁。4、明沟每周清扫1 次。5、屋顶每半年清扫1 次，天台、内天井每季清扫1 次。6、公共门、窗等玻璃每季度擦拭1 次。7、楼道面墙、天花板每半年除尘1 次。（二）公共设施保洁1、楼梯扶手、栏杆、窗台每2 周擦抹 1 次。2、消

14、防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等每半月擦抹 1次。3、垃圾厢、筒和垃圾房每日清理、冲洗1-2 次。4、广告灯的驱蚊箱保证5 月 1 日到 10 月 31 日的每晚驱蚊10 小时。四、安保服务（一）治安防范标准1、主要路口、通道24 小时防卫执勤，做好来访来客登记、外来车辆及物品出入记录；2、明确重点部位，落实有效的防范措施，巡更记录正常，对监控和巡查中发现的各种可疑情况应立即采取适当的应对措施，无责任安全事故发生；3、监控系统保持 24 小时正常运行状态，安防监控记录保留30 天以上。实行 24 小时安全防范巡视；4、建立应急救助预案，设立24 小时专线救助电话。（二）消防管理1

15、、建立消防防范组织，制定消防预案；2、向业主开展消防知识宣传；3、保证消防疏散通道畅通， 登高地不被占用， 消防器材功能正常；4、保证疏散标志醒目、齐全、完好；5、对各种消防器材及报警系统须经常检查、试验、保养、检修和维护，使其处于良好的使用状态。（三）治安管理1、小区实行24 小时执勤、定期巡逻，门岗站立式服务，外来车辆进出登记、外来人员及大宗物品进出登记率要求100%，秩序维护员要求仪表整洁、标志齐全，礼貌服务。2、监控中心实行24 小时服务，随时报告异常情况，并及时进行处理，无脱岗现象。3、车辆管理员24 小时服务，保证上、下班高峰期做好引领车辆停放的服务，使之车流顺畅，无阻塞现象。4、

16、发生事故，要求秩序维护员5 分钟内到达事故现场，及时采取措施控制局面，保护现场，迅速报告，制止纠纷，疏导交通，必要时及时报警。（四）、地下停车（含人防停车）及地面停车的管理措施我们将配置车辆管理员，负责地面区域、地下停车场各种车辆停放，实行 24 小时停车服务，负责对停车场的综合管理。五、绿化服务1 、以绿为主，植物造景。绿地基本无裸露。2 、绿地保存率 80%以上，乔、灌、草等保存率 80%以上，大乔木保率 80%以上，绿地设施基本完好。树木坏死及时补种。3 、草坪修剪年普修遍 2 次以上，切边整理 1 次以上，年普除杂草2 遍以上，干旱、高温季节基本保证有效供水，每年喷药不少于2 次，控制

17、大面积病虫害发生。4 、树木乔、灌木按规范修剪每年 2 遍以上，篱、球每年修剪 2 次以上，地被、攀援植物每年修剪、整理不少于 2 次。每年普施基肥 1遍。每年喷药不少于2 次，控制大面积病虫害发生。发生倒伏及时扶正。六、维修养护及设备、设施管理1、每年 1 次对房屋结构、涉及使用安全的部位进检查, 发现损坏及时修理或报请建设单位修理。每 2 周 1 次巡视楼内公共部位门窗、发现损坏在 2 周内修复。墙面、顶面粉刷层无大面积剥落每半年检查 1 次屋顶，发现损坏报请业主委员会讨论决定后实施。2 、消防泵每季启动一次，每半年保养1 次。消防栓每季巡检1 次。年检测 1 次探测器，不合格的应当调换。

18、每年检查1 次以上消防水带阀杆处加注润滑油并作1 次放水检查。3 、景观灯、节日彩灯等保持灯具完好，80%以上的亮灯率。4 、每周 2 次巡检公共照明设备修复损坏的灯座、灯泡、开关等保持属物业管理企业管理的楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率。5 、每季 1 次对小区排水管道进行清扫、疏通。6、每 2 个月 1 次巡查围墙 发现损坏立即修复。7、每月 1 次巡查道路、路面、侧石、井盖等发现损坏立告示牌并在 2 周内修复。8 、 维修实行 13 小时值班，设立业主报修专线电话。维修人员在接到维修通知单 15 分钟内到场，零临修立即处理，急修不过夜。9 、每 2 周 1 次巡查发现损坏立告示牌并在 2

19、 周内修复。10 、对危险隐患部位设置安全防范警示标志。七、社区文化建设在日常工作中积极配合居委会做好文明社区宣传工作，服务于业主，奉献于社会，进而推动社区文明建设。第六章物业服务考核细则第二十二条物业服务考核细则序号考核内容处罚内容1人员配置不足人员编制公示缺1人扣 10分2人员缺岗每人 1次扣 1分3上班时间物业办公电话、报修电话15 分钟内无人接听发现一次扣1 分4上班时间内，物业管理处无法提供正常服务发现一次扣1 分5上班时间内，保安着装不统一，其他员工未佩戴标志的发现一次扣0.5分6相关档案资料、记录资料、台账、图册缺损发现一次扣0.5分7报修投诉等未按规定及时处理发现一次扣0.5-

20、1 分8未按规定做好日常保洁发现一次扣0.5分9小区内公共场所垃圾滞留24 小时以上发现一次扣0.5分10卫生死角发现一次扣0.5分11小区内消防设施及其他公共设备无法正常使用发现一次扣1 分12监控无法正常调取发现一次扣2 分13门卫交接班记录、巡逻点记录欠缺或作假发现一次扣0.5-1 分14未对车辆进行有效管理和疏导，小区商贩随意进小区发现一次扣0.5-1 分15发生财产被盗等重大安全事故发现一次扣2 分16电子防盗门失效申报后24 小时未修复发现一次扣0.5-1分17公共照明发现损坏后 24 小时未修复、 公共设施发现损坏后20.5-1分周内未修复发现一次扣18绿地泥土裸露，植物病死未及

21、时补种；大面积虫害发现一次扣0.5-1分19发生其他针对物业管理公司的有效投诉发现一次扣0.5-1分如物业公司表现出色， 得到业主及业委会的书面表扬， 每次加 0.5-1 分。得分低于 95 分的按以下除罚：（95-得分） 1000 元第七章物业管理服务费用第二十三条物业管理服务费本物业实行物业服务包干制收费方式， 物业管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算，根据以下标准向乙方交纳：、物业管理服务费（综合服务费A）：（ 1）住宅： 0.45 元 /平方米月；（ 4）商铺： 0.8 元/平方米月。2、本物业共用部位、共用设备设施

22、日常维修费(B)：住宅 1.5 元/平方米年；商铺： 2 元/平方米年。3、建筑装璜垃圾清运费 (C)：住宅每平方米3 元/次；商铺每平方米 4 元/次。4、车位使用费 (D)：（1）小区居民车辆地面临时停车4元/天，包月100元，包年1000 元。（2）小区居民车辆地下室临时停车4元/天，包月100元，包年1000元。（3）临时车辆 2 小时内免费 ,2 小时以上但不过夜每次2 元,过夜 每次4 元。（4）业主产权车库不收取费用。第二十四条 小区车位使用费 (D)、物业经营用房收益（ E)，每年上交 15 万元至业委会，补充作为物业维修基金 ,此收益超过玖拾万元超过部分物业公司与业委会二八分

23、成；广告收益（ F)上交业委会 60%，作为业委会运作经费及小区文化活动经费，其余补贴物业服务资金不足。物业经营用房（ E)，承租人与甲方签订租赁合同，乙方协助。广告合同及小区公共部位出租合同等参照本条执行。物业经营用房收益 （E)与广告费（F)均计入小区业委会开设的独立临时账户。费用分配如下：在车位使用费 (D) 与物业经营用房收益 （E)总额，不超过玖拾万元（ 90 万元）时：物业公司账户收入 =A+C+40%F+75 万元业委会账户收入 =B+60%F+ D+E-75 万元在车位使用费 (D) 与物业经营用房收益（ E)总额，超过玖拾万元（90 万元）时：物业公司账户收入 =A+C+40

24、%F+75 万元 +（D+E-90 万元） 20% 业委会账户收入 =B+60%F+15 万元 +（D+E-90 万元） 80%车位使用费 (D)与物业经营用房收益（ E)总额分成税金甲乙双方各自承担。每年二月 20 日前，甲乙双方按照以上规定清算、 划拨相关费用。第二十五条对于物业维修基金、维修保证金的使用，乙方每半年列出下一半年的开支预算，经甲方核准。对于日常维修照基本定价执行的每季度报请业委会批准并拨款，其他费用均须报请业委会批准后再执行。其它费用开支 3000 元以下的开报价单， 3000-1 万元至少 2 家以上进行价格对比： 1 万-5 万元的进行邀请招标， 5 万元以上应公开招标

25、。相关比价资料和招标资料应当完备，保存期限不少于 8 年，如中途退出本小区的管理，维修费用开支的相关资料应完整移交。第二十六条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。第二十七条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准由物业公司另行制定，并经社区、业委会审核同意。第八章违约责任第二十七条 甲方违反本合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。第二十九条甲方每季度按本合同第二十二条物业服务考核细则进行考核，必须达到考核标准。考核不合格，乙方须进行整改。全年考核不合格达两次，甲方有权通过业主大会启动合同解除程序；每年单个合同期内，发生重大恶性事件的，甲方有权通过业主大会启动合同解除程序。启动合同解除程序后，甲方应当书面发函给乙方并在小区内公告，同时开启新物业的选聘工作。在新的物业服务企业选聘到位之前，乙方应当继续做好物业服务工作，如违约，将扣除一定额度的保证金，并由乙方无条件承担由此造成的损失。第三十条 乙方违反本合同第七章约定，擅自提高收费标准的，甲方