林理敏MRF商业地产项目商业计划书

1、 专业学位硕士学位论文 mrf商业地产项目商业计划书 作学指者科导姓专教名 业 师 林理敏 工商管理 邵希娟所在学院 工商管理学院2007年4月 论文提交日期 business plan for mrf commercial estate project a dissertation submitted for the degree of master candidate：lin li minsupervisor：prof. shao xi juan south china university of technologyguangzhou, china 分类号：f49 学校代号：10561

2、学 号：200420119807 秘密 5年 华南理工大学硕士学位论文 mrf商业地产项目商业计划书 作者姓名：林理敏 指导教师姓名、职称：邵希娟副教授 申请学位级别：硕士 学科专业名称：工商管理研究方向：论文提交日期：2007年 4月 论文答辩日期：2007 年 5月 学位授予单位：华南理工大学 学位授予日期： 年 月 日 答辩委员会成员：主席： 李定安 委员： 贾建忠、许义生、李映照、陈文新、梁经锐 华南理工大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作

3、者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华南理工大学。学校有权保存并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅（除在保密期 年解密后适用本授权书。不保密。学位论文全文电子版提交后：同意在校园网上发布，供校 日期：指导教师签名： 日期： 摘 要mb地产发展有限公司是ab集团属下的地产发展企业，主要经营房地产开发及销售业务。公司拥有强大的项目开发能力，管理团队精炼高效。公司商业地产mrf项目糅合购物中心与商业街的优点，整个项目内部将由一条条商业街组成，集购物、娱乐及餐饮于一体，属于中高档的商业项目，务求为消费者带来时尚、便

4、利与快乐，倡导“体验式”消费，顾客不仅能一条道一条道地一直走过去买到称心如意的商品，还可以通过各条道的穿插体验多种购物和娱乐的快乐，获得变化无常的享受。本项目特色分明，容易招商和吸引顾客。分割出租的方式更便于统一管理，及时调整业态结构，做好客源重叠与规划。同时，对项目所在地广州新市的商业潜力也做到进一步挖掘，项目具有先入优势。本项目估计运营期为50年，采用股东要求收益率的平均值20%作为贴现率。经计算得出，本项目的净现值为5742万元，远大于零；本项目回收期约为4.5年，低于公司要求的回收期5年；本项目的内部收益率为23%，大于投资者要求收益率的平均值20%；根据修正内部收益率计算方法，利用2

5、0%的贴现率对内部收益率的内含假定进行修正，得到本项目的mirr为22%，大于投资者要求的收益率20%。以上数据表明本项目效益显著，并有能力偿还银行贷款及利息。 关键词：商业地产；购物中心；银行贷款i abstractthis business plan, which introduces the project mrf of commercial estate for guangzhou mb real estate development limited, is aiming to acquire ￥0.2 billion loan from banks. it will establis

6、h the foundation of construction, rent and real estate management system, which can smooth the project development on construction, rent and real estate management. this retail management project mrf is detailed analyzed from such factors as the advantage and reliability of the project, readiness pl

7、an of the rent, planning of the market, financing budget & repayment of the investing, risk and risk soluction ect. the bank can get a detail analyzize from this business plan so they are confident to issue the loan.the company is a real estate enterprise under ab group. its main business ranges

8、 are development and sales of real estate. the company boasts powerful project development capability, and high-effective management team. this project mrf combines the advantage of shopping mall and business street. inside the project, there are all business streets. there are places for shoping, e

9、ntertainment and meals which are determined to bring fashion, convinieance and happiness to customers. customers can consume by feeling. they can walk through each street and walk across street by street to experience the changeable happiness. this project has unique charteristic which is easy to at

10、tract rent and customers. renting is a good way for consolidate management and to adjust to a suitable business construction on time to attract more customers and enlarge business volumn. on the same time, this project can occupy the first place to further excavate the business potential in xinshi,

11、guangzhou.the project plans to operate 50 years. through the on-the-spot investigation analysis, the investor requests 20% mean value of returns rate, we find that the net present value is more than ￥57.42 million, the dynamic investment recovery period of the project is about4.5 years which is shor

12、ter than the investore requirement of 5 years recovery period. the internal rate of return is 23% which is bigger than the investor requirement of 20% mean value of returns rate. the modificatory internal rate of return is 22% and is bigger than the investor requirement of 20% mean value of returns

13、rate which show this project is worthy to be invested. all the above figures prove the profit of this project is good and we can repay the bank with loan and interest.elaborate venture analysis of political risk, market risk, capital risk management risk and the related preventive action stated this

14、 project has extremely low ventures, which can beii avoided or lowered. key words：commercial estate；shopping mall；bank loaniii 目 录摘 要 . i abstract . ii 目 录 . iv 图表清单 . vi第一章 绪论 . 71.1 研究的背景和意义 . 71.2 文献综述 . 91.2.1商业计划书及其撰写 . 91.2.2中国商业地产现状及发展 . 101.3 研究方法与项目定位和环境分析 . 132.1 项目定位 . 132.1.1地理位置 . 132.1

15、.2结构与布局 . 142.1.3项目租金预测 . 152.2 微观环境 . 172.2.1 企业 . 172.2.2顾客 . 172.2.3竞争者 . 182.2.4供应商 . 192.3 宏观环境 . 202.3.1 人口环境 . 202.3.2 经济环境 . 202.4 环境分析 . 222.4.1swot法 . 222.4.1.1外部环境分析（机会与威胁） . 222.4.1.2招商计划及经营管理计划 . 263.1 招商计划 . 263.1.1招商原则 . 263.1.2招商策略 . 263.1.3招商人员配备计划 . 263.1.3招商时间计划 . 27iv 3.2 经营管理计划

16、. 273.2.1管理服务目标 . 273.2.2经营管理方式 . 273.2.3经营管理人员配备计划 . 283.2.4服务范围及主要财务预算及投资回报估算 . 314.1 投融资预算 . 314.1.1资金筹措计划 . 314.1.2资金使用计划 . 314.2 现金流预测 . 324.2.1营业收入预测 . 324.2.2税项及费用计算 . 324.2.3支出预测 . 324.2.4净现金流量估算 . 334.3 投资回报估算 . 364.3.1投资净现值（npv）估算 . 364.3.2投资回收期估算 . 374.3.3风险与对策分析 . 405.1 风险定量分析 . 405.2 政策

17、风险识别与对策 . 415.3 市场风险识别及对策 . 425.4 财务风险识别及对策 . 425.5 管理风险识别及对策 . 435.6 本章小结 . 43结 论 . 44参考文献 . 46附 录 . 48攻读硕士学位期间取得的研究成果 . 49致 谢 . 50v 图表清单表1-1 商业地产关键指标年增长率比较表. 7图1-1 中国与世界生产总值增长率比较图. 7表1-2 中国与世界生产总值增长率比较表. 8图1-2 论文结构图. 12图2-1 本商业项目外部模拟效果图. 15图2-2 本商业项目主要面积数据一览表. 15表2-2 周边商业项目租金调查. 16表2-3 广州市购物中心商铺区域

18、平均租金（元/月）一览表 . 16表2-4 广州市临街商铺区域平均租金（元/月）一览表 . 16表2-5 广州著名大型百货商场一览表. 24表4-1 开发成本预算表. 31表4-2 营业收入预测表. 32表4-3 税项及费用估算表. 32表4-4 各年运营费用支出估算表. 33图4-1 本项目的现金流结构图. 34表4-5 2007年现金流量计算表. 35表4-6 2008年现金流量计算表. 35表5-1 项目敏感性分析图. 41附录1 利润及分配表 . 48附录2 2009年2046年各年现金流量计算表 . 48 vi第一章 绪论第一章 绪论1.1 研究的背景和意义近几年来，中国的房地产业发

19、展非常迅猛，其中当然少不了商业地产。根据搜房资讯（）的报道，2006年中国商业地产在各种关键指标上均比去年实现较大升幅（详见表11）。这一升幅是继1998年这一被业界称为”中国商业地产转折年”，经过2003年 这一被业界称为“中国商业地产年”的又一次高涨。而1999年中国商业地产的投资额仅为484亿人民币。表11 商业地产关键指标年增长率来源：搜房资讯（） 商业地产的发展离不开经济的发展。中国gdp自2000年到去年一直保持平均9.06的增幅，是世界平均gdp增幅的两倍多（详见图1-1及表1-2）。经济发展，人民生活水平不断提高，加上中共十五届三中全会提出扩大中国与世界生产总值增长率比较 7华

20、南理工大学硕士学位论文表12 中国与世界生产总值增长率比较来源：中国国家统计局网站（）以全国经济最发达，购买力最强的地区珠三角为例，在天河城购物广场同一时期启动的第一代购物中心共有七家。但开发商为追求短期效益回笼资金将商铺大量分割出售。这样做的后果是商业和物业之间由于各自利益不同而产生严重冲突，这七家第一代购物中心到现在仅存天河城和中华广场。然而，购物中心还是越建越多，越建越大，而且形式不外乎以超市企图带入人流，再加上百货商场、餐饮和一些娱乐设施如电影院。可是去超市的人还会拿着大包小包的货品去逛商场、看电影么？超市、百货商场、餐饮和一些娱乐设施如电影院的目标客户不尽相同、彼此的交集很小，所以那

21、些梦想通过超市带动人流带旺整个广场只是异想天开。以号称面积世界最大的华南mall为例，从招商和开业时的轰轰烈烈，到现在的门可罗雀，部分商家已要求或已经撤场，就可见一斑。购物中心（shopping mall）的出路在哪里？本公司的mrf项目可以提供一种新的思路。该项目位于广州的新市，是一座三层长方形的“魔方”。称之为“魔方”是因为每层由三道六列商家组成，每道统一销售一个种类的商品，比如衣服、鞋袜、家居精品、食品等等。顾客不单能一条道一直走过去买到称心如意的商品，还可以通过各条道的穿插体验多种购物和娱乐的快乐，获得变化无常的享受。由于它还是将垂直的“高、大、全”的mall（摩尔）平衡化，同时去掉超

22、市及大型的娱乐设施如电影院等这些不大相干，收益低，占地方的部分。另外，也将商业街（“坊”）这一具有独特韵味的商业购物环境“立体化”，所以这个项目是将商业街室内化的购物中心（“摩尔坊”）。这个“摩尔坊”是集合mall和商业街的优点，特色分明，容易招商和吸引顾客，还便于进行经营管理。这些将在后面的市场分析、项目定位、招商计划及经营管理部分进一步说明。加上新市是广州市人口最密集，被众多商业地产发展商忽视的“处女地”。而且来自世华财讯亚洲开发银的2007年亚洲经济展望预测，2007年中国的gdp增幅可达10%。广州作为泛珠三角“92”的重要成员，经济将持续繁荣，内需将进一步扩大。本项目前景乐观。8第一

23、章 绪论通过本次商业计划的撰写，可以作为向银行申请贷款的依据，对公司内部控制项目的运营也起到监督作用。同时，能将研究生阶段所学到的行业分析、市场营销和财务分析等理论应用于具体实践中，也为其它项目吸引银行贷款提供了可资借鉴的经验。1.2 文献综述文献综述包括商业计划书及其撰写、中国商业地产现状与发展和本论文的研究方法及内容等方面。1.2.1商业计划书及其撰写现代商业社会对商业计划的要求越来越普遍和严格，公司发展战略、去银行贷款、公司资源的均衡使用等等，均少不了商业计划。本次研究参考了大量关于商业计划的资料，其中国家科技风险开发事业中心等编写的商业计划书编写指南，美琳达.品森主编的商业计划书详解，

24、刘俊年、丁文京主编的如何撰写商业计划书等三本书对本次商业计划书的形成影响最大。国家科技风险开发事业中心等编写的商业计划书编写指南认为，商业计划书（business plan）是一份全方位的项目计划，它从企业内部的人员、制度、管理，以及企业的产品、市场、营销、财务等各个方面对即将展开的商业项目进行可行性分析与计划。在实际操作中，其主要意图是递交给投资人，以便于他们能对企业或项目做出评判。该书讨论的商业计划书，实质上就是创业融资计划书。刘俊年、丁文京主编的如何撰写商业计划书一书认为，目前在中国所流行的可行性报告仅限于新建项目申请资金，并且还仅仅处于商业计划书的初级阶段，其中许多内容缺陷，既缺少对企

25、业和市场的详尽研究，还缺少科学的定量分析。其主要对象是上级管理层。而商业计划书是一部关于企业或项目的过去、现在和未来的完整描述，其内容涵盖一个健康的企业或项目所包括的各个方面，而且是一份准确的定量分析。通过长时间的演变，商业计划书已经成为西方社会公认的一种申请资金的正式报告并具有一个固定的模式和要求。可以这样说，可行性报告是计划经济环境下通用的资金申请报告，而商业计划书则是市场经济条件下成熟的融资申请书。美琳达.品森主编的商业计划书详解为读者提供了一种清晰、简明、易懂的商业计划书结构。其结构主要安排如下：9华南理工大学硕士学位论文（1）封面页（2）经营概述（或目标阐述）（3）机构计划（4）营销

26、计划 主要部分（5）财务计划（6）相关证明文件（附录）白洁在财务计划与商业计划书一文上中所述：“财务计划确定风险企业所需要的潜在的投资承诺，并表明商务计划书自经济上是否可行，其内容主要是商务计划书的条件假设和包括预计的资产负债表、预计的损益表、预计的现金流量表、资产来源和使用等在内的一系列的预计的财务报表。”因此，财务计划是商业计划书重要的一部分。崔毅、邵希娟两人所编著的现代财务管理基础勾勒出资本预算的基本框架，介绍了常用的一些资本预算方法及实例，包括如何利用回收期法、净现值法、获得能力指数法和修正内部收益率法判断是否应该接受或拒绝一个新的项目计划，及各种资本预算方法的优缺点及取舍。该书为本次

27、商业计划书中财务分析部分提供了很好的指引。1.2.2中国商业地产现状及发展吴清林在商业地产凸现四在商机一文中指出，房地产业内通常将以商业物业的建设和经营为目的的房地产开发定义为商业房地产开发，简称“商业地产”。其中包括财物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等开发。从本质上说，商业地产产生的对象或者目的是地产和商业物业的巨大增殖总额。吴焕贤在从零售集团的圈地运动看中国商业地产的机会与挑战一文中认为对于商业地产的开发商而言，投资商业地产和投资住宅的回报率大不一样。在价格上，在同区域内商铺的价格普遍比住宅高很多，就算是住宅、公寓的

28、裙楼商铺，其价格也一般是该住宅、公寓均价的两到三倍。普通商铺的售价在每平方一到三万，最高的能买到或炒到每平方十多万。受巨大利润的吸引，房地产商尤其是大型品牌房企纷纷由纯住宅开发向经营商用物业“转型”，加大进军商用地产开发力度。1999年中国商业地产的投资额仅为484亿人民币，到2006年这个数字攀升至2000亿人民币，足足翻了四倍多。据广州市国土房管局2006年底公布的近7年广州商铺成交数据显示： 1999年到2006年上半年，广州老八区商铺供应量为262.5万平方米，成交量为221.96万平方米，10第一章 绪论供求差距为41万平方米。而从2001年开始，广州商铺由“供大于求”走向“求大于供

29、”，这种现象到2005年上半年更加明显。自2006年来广州商业地产的开发量急剧增长，同时，开发类型也由以前简单的写字楼、商铺、专业市场开发，向着多样化发展，将出现众多的酒店、产权公寓、商业广场等项目。广州商业地产形成四大主要商圈，如图12。图1-1 广州四大商圈及代表商业项目通过对有关商业地产的文献研究发现，近年来我国商业地产发展迅速，以“购物天堂”“美食天堂”著称的广州更是如是，所以本项目如何在广州这一蓬勃发展的商业环境中突围而出，吸引众多商家租赁将是成败的关键。1.3 研究方法与内容1调查分析广州商业地产市场现状，并因地制宜确定本商业项目定位；2根据以上分析制定公司的招商计划及经营管理方案

30、；3制定财务计划，预测公司各项开业及营运费用，进行资本预算分析判断项目的可行性；4分析风险及制定防范措施。在上面研究基础上撰写论文，论文结构如以如图1-3所示，首先介绍了本商业地产11华南理工大学硕士学位论文项目地理位置、结构与布局、租金预测、目标商户、目标消费群、项目背景等情况，然后深入调查分析广州商业地产市场现状，接着根据分析结果制定项目的招商计划及经营管理方案，进行财务预算，最后对项目实施存在的风险进行了分析，提出了对策。 图1-2 论文结构图 12第二章 项目介绍和市场分析第二章 项目定位和环境分析项目定位是商业地产项目运作成功的基础环节，直接影响到后面招商、运营，甚至项目品牌的建立。

31、本项目的定位是立足于吸引18至45岁中高端消费群体，建立集合购物、娱乐及餐饮于一体的购物中心。同时，为了使项目定位准确，需要采用swot分析方法对本商业项目所处的环境进行分析，得出项目的优势和劣势、机会和威胁，并采取相应办法把握机会、增强优势、减少威胁、改善劣势，为后面的招商、运营等得以顺利进行铺平道路。2.1 项目定位商业地产项目不单单是一座建筑体，而应该被看作是有情感、有个性、有主张的生命体。如果商家能锁定特定群体的目标人群，在业态组合、环境安排、情感体验等多方面建立统一的形象表现，使项目能冠以某种主题性的标签，用细节树立项目的个性化特征，则对此感同身受的客群便会慕名而来。因此，mb公司通

32、过分析广州商业地产市场环境，挖掘广州西北部商圈潜力，建立一座集合购物、娱乐及餐饮于一体的中高档购物中心。该项目占地三万平方米，由三层组成，每层由三道六列商家组成，每道统一销售一个种类的商品，比如衣服、鞋袜、家居精品、食品等等，犹如一道道商业街井然有序地展现开来。顾客不单能一条道一直走过去买到称心如意的商品，还可以通过各条道的穿插体验多种购物和娱乐的快乐。同时，通过各个时尚品牌店的加入打造浓郁的时尚气息，是一座名符其实的“时尚坊”，吸引追求品牌、热爱时尚的人们进入消费。2.1.1地理位置本项目位于广州白云区新市内，是齐富路与广花三路之间，占地面积为三万平方米，项目西面是机场路（正对红绿灯）。周边

33、路网密集，有港湾式公交车站，地铁二号线江夏站，北环高速、内环高速、机场高速、广深高速、机场路，高速公路。白云区内有多个专业市场，如广州翔龙数码鞋业城、南方种业农资市场、中国广州美博城、安华装饰材料城、安华灯饰城、广源湛隆汽配交易中心；和两个购物中心，三元里购物中心和百信广场。如此便利的交通和多个专业批发市场，更以本项目为中心辐射至深圳、汕头、从化、花都、清远、肇庆、南海等卫星城。13华南理工大学硕士学位论文2.1.2目标消费群新市地区常住人口近10万人，外来人口将近30万。人均月可支配收入将近2000元。在如此人口密集的新市，单单有一个百信广场与周边零散的个体户经营是远远满足不了消费需求。外来

34、广州打工的人口众多也意味年龄结构相对以中青年为主。而且周边汇集汇桥新城、白云高尔夫、白云堡豪苑、富力阳光美居、岭南新世界等大型社区，都是属于广州中高档楼盘。消费主体的年龄在1845岁之间，职业为私营业主、白领及部份外来打工者（技术人员）。这部分人收入高，消费能力强，讲就生活质量，喜欢舒适的购物环境，追求体验式消费和一站式服务，本项目就是为满足这群人日益增长的消费需求而建立的。2.1.3结构与布局本项目占地三万平方米，建成三层（详见图2-1）。每层前端及中端由三道六列商家组成，每道统一做一种商业（详见图2-2）。第一层销售女性衣服及鞋袋、家居精品；第二层销售男性和儿童衣服及鞋袋、数码及音像制品；

35、第三层是零食天地和成人及儿童欢乐世界。项目后端三层由餐饮组成。整个项目内部将由一条条商业街组成，集购物、娱乐及餐饮于一体，属于中高档的购物中心，务求为消费者带来时尚、便利与快乐，倡导“体验式”消费，顾客不仅能一条道一直走过去买到称心如意的商品，还可以通过各条道的穿插体验多种购物和娱乐的快乐，获得变化无常的享受。本项目命名“时尚坊”，“去时尚坊啰！”将会成为新市乃至广州、广东的一句时尚口号。 14第二章 项目介绍和市场分析图2-1 本商业项目外部模拟效果图 图2-2 本商业项目主要面积数据来源：mb公司项目部内部资料2.1.4项目租金预测本项目在确定租金前对项目周边商业项目租金进行调查(详见表2

36、-2)。本项目周边的商业项目有百信广场、中英广场，及新市墟和广花路等商铺。15华南理工大学硕士学位论文表2-2 周边商业项目租金调查 本着谨慎原则，本次调查还包括对广州自2000年到2006年的购物中心和临街商铺临进行分区域调查。购物中心广州市购物中心商铺区域平均租金（元/月） 表2-4 广州市临街商铺区域平均租金（元/月）16第二章 项目介绍和市场分析由于本项目位于广州的次商业中心，采取最为稳健的财务原则,将本项目商铺租金定至180元/平方米/月，并且在本计划书中的财务预算及投资回报估算中，采用此租金在50年的项目运营期内不变的方式。这是综合考虑了在此之后50年的时间长度、通货膨胀或紧缩、运

37、营成本（包括再装修投入）等因素，这些因素在50年的时间跨度中相互抵消而出来的。2.2 微观环境微观环境是由与企业紧密相连，直接影响企业与顾客服务能力的各种参与者所组成，包括本企业、顾客、竞争者、供应商、营销中间商和公众等。2.2.1 企业本项目是由广州mb地产发展有限公司（以下简称mb公司）投资开发的。mb公司是一个著名的ab集团旗下的富于活力的房地产企业，位于广州市天河北路大都会广场，于2006年10月成立。企业的使命是：打造经典品位商住产品，通过产品的形象输出来创建今日世界地产品牌。经公司登记机关核准的经营范围为：房地产信息咨询、房地产投资策划、管理和销售（国家专营专控项目除外）。法人代表

38、为hbq，注册资金：5000万元，目前公司的主要产品是商用和住宅类地产项目。ab集团从事连锁酒店、康体中心、大型超市和食品生产及销售等业务。可抵压固定资产共计10亿元人民币。ab集团进入房地产业是必要的。首先，房地产中收益性物业特点将使其拥有者有更强的抵抗政策风险和经济周期性不景气的能力。其次，集团的自身发展和需求与房地产业密切相关，横向及纵向整合资源，能实现物业最大价值。再次，强大的融资优势。而且，在今后十年的发展过程中，今天的房地产开发公司的形式将逐步向不动产运营商过渡，将以持有物业为主，开发项目为辅，对金融资源的整合能力要求逐渐提高，符合我们企业的发展方向。2.2.2顾客新市地区常住人口

39、近10万人，外来人口将近30万。人均月可支配收入将近2000元。周边汇集汇桥新城、白云高尔夫、白云堡豪苑、富力阳光美居、岭南新世界等大型社区，都是属于广州中高档楼盘。消费主体的年龄在1845岁之间，职业为私营业主、白领及部份外来打工者（技术人员）。这部分人收入高，消费能力强，讲就生活质量，喜欢舒适的购物环境，追求体验式消费和一站式服务，具有吃、喝、玩、乐于一体的现17华南理工大学硕士学位论文代型购物中心非常适合他们。2.2.3竞争者本项目行业竞争者是购物中心及商业街，因此购物中心（shopping mall, 中文译音为“摩尔”），根据美国购物中心协会给出的定义是“购物中心是由开发商规划、建设

40、、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。购物中心的优势在于集购物、饮食、娱乐于一体，全方位满足顾客消费需求。但是由于购物中心通常依靠大型超市或专业店为主力店企图吸引人流光顾其它商铺，超市的租金非常低，一般在2040元/平方米，开发商会将租金的回收重压压在其它商铺上，然而，一但超市等引入的人流并不怎么光顾其它商铺，这些商铺就不能维持经营，开始撤出，在“羊群效用”的带动下，越来越来的商铺将会撤出。中国第一大mall华南mall就是这样一个例子，从招商和开业时的轰轰烈烈，到现在的门可罗雀，部分商家已要求或已经撤场。另外，也正因

41、为购物中心的庞大，如果开发商以出租的方式经营，投资回报期长；如果以出售方式回笼资金，所有权分散，不利于日后的管理，广州的中华广场之前的经营久久没有起色就是这个原因。后来中华广场回收了部分商铺，不断优化商铺组合，才渐渐地真正起到与天河城齐名为广州两大标志性商业地产项目之一。再者，现在广州的购物中心越建越多，越建越大，重复建设，盲目攀比，如在广州的天河城斜对面有维多莉娅广场，旁边有宏城广场，宏城广场旁边还建个号称亚洲最大的购物中心正佳广场。但是正佳广场的营业额却只是天河城的一半。最可笑的是正佳广场原来的定位是中高档消费，后来引入“季后风”，一个大型的专做转季服装、鞋袜的折扣店，大大降低了正佳广场的

42、档次。商业街即是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。一般是由众多商户组成，所有权和经营权都很分散，没有一个开发商能独立拥有一条商业街。开发商开发的所谓商业街都只是在大型购物中心内如正佳广场负一层的“第一街”，打造“流行”概念吸引商铺进驻，并不是真正意义上的商业街。广州两条最著名的商业街分别是上下九商业步行街和北京路商业步行街。18第二章 项目介绍和市场分析上下九商业步行街：位于荔湾西关，全长近千米。这里是广州的传统商业区，几乎无街不店，店店相连。该步行街最具特色的是它的“骑楼”建筑结构：所有临街建筑都在门前临空宽约四米的走廊，楼上是住宅，楼下为商铺。漫步其间可悠闲购物，不必担心日晒雨淋之苦。这里集中了永