房地产项目性质及审理诠释

1、房地产项目性质及审理诠释经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自 1992 年以来就出现了转让建设项目的交易行为， 而长期以来国家法规以至 城市 房地产管理法 对此都均未加予规范有交易活动就必然产生纠纷， 因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、 义务所 共同指向的对象， 与建设管理中所称的建设项目其含义、 内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内， 由一个或几个单项工程所组成， 经济上实行统一核算， 行政上实行统一管理的建设单位。而房

2、地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了 土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取 得施工许可证或施工任务通知书，已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让， 指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人， 其 转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目， 是国家固定资产投资计划的组成部分， 在房地产 业兴起和发展的前期， 建设项目是不允许交易的， 如国务院办公厅在1990年 7月 14日转发建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见第九条第一项中就明确规定房地产开发公司必须在核准的经

3、营范围内真正从事房地产开发， 只能经营公司自己开发的商品房， 不营。得转手倒卖， 不得向其他单位转让商品房屋建设计划， 严禁超范围经但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992 年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到， 如完成整个房地产开发的全过程出售商品房， 其将受到开发 经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说， 采取开放灵活的运作方式， 将建设项

4、目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大， 还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作， 这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向， 它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环， 调整生产要素合理配置的作用， 加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、 体系不完善的状态， 国家房地产管理

5、法规不健全， 法律上还没有涉及买卖建设项目的问题， 而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定， 管理制度也不完善。于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动， 曾一度处于无序状态， 这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、 转让行为是否合法， 成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。总结审理这类案件的经验，我们曾经历了按最从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。高法院 199238号文件规定， 1993 年下半年，房地产权益纠纷案件正 式划归

6、民庭审理， 这一时期正是国家宏观调控政策施行、 海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段， 房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，点。建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚 至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在具备何条件才算是一个完整的项目， 如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查， 摸清了项目构成及其转 让的基本内

7、容， 抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让， 其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质， 按国家准许土地使用权转让这一基本原则， 可 以确认建设项目进行交易并不违法， 因此，在与有关业务主管部门达 成共识后，我们形成了处理意见，明确提出转让建设项目，是土地使 用权转让的特殊形式、 应按转让土地使用权的有关规定处理。一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识， 从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的

8、建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如 1993 年全省受理各类一审房地产纠纷案件 308 宗、诉讼标的约 756 亿元， 1994 年 受理各类一审房地产纠纷案件 426 宗，诉讼标的约 147 亿元， 1995年受理各类一审房地产纠纷案件 607 宗，诉讼标的约 303 亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中， 建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例， 而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交 易行为，起到了积极的作用，使法

9、院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。1995年3月 1日，建设部以第四十一号令颁布了 城 市房地产开发管理暂行办法 ，该办法第二十四条规定已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目， 原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内， 持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于 1995 年 12 月27 日以法发 19662 号文颁布了关于审理地产管理法施行前房地产 开发经营案件若干问题的解答 第九条规定享有土地使用权的土地使用者未按照项目建

10、设的要求对土地进行开发建设， 也未办理审批手续 和土地使用权转让手续， 转让建设项目的， 一般应当认定项目转让和 土地使用权转让的合同无效； 如符合土地使用权转让条件的， 可认定 项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让， 在办法作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定解答也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场， 并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给

11、房地产审判工作提出了更高的标准和要求， 因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要 求来分析，建设项目转让应具备如下条件 1 转受让方应具备房地产开 发经营资格但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可 不受经营范围限制； 2 转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使 用权批文、红线图； 3 已作了一定的投资由于最高法院在解答中未对 转让土地使用权的投资作比例限制， 这一原则也适用于项目转让， 通一平通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础

12、工程 和配套设施、工程地质勘察、建筑设计工作已完成； 4 己取得建设工 程规划许可证； 5 已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括 1 办理土地使用权转受让批准、登记手续； 2办理规划报建和施工许可的更名手续； 3 根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。中华人民共和国合同法、 中华人民共和国民法通则、中华人民共和国土地管理法、 中华人民共和国城市房地产管理法是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时， 还须注意严格区分实施建设项目转让行为的 实

13、质条件和形式条件的关系和界限， 所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件， 它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成， 且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。项目转让合同中， 出让方的权利是取得对价， 同时转让建设项目权利， 受让方的权利则是取得建设项目权利， 同时付出对价， 办理建设项目转让更名登记手续只是建设

14、项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于确立了审查认定当事人实施转让建设项目 行为的效力及分清责任和是非的标准， 对于具备转让条件， 但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的， 可认定行为有效， 判决责令限期完备手续， 这样既充分维护了各方当事人的合法权益， 又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会PEP 小学英语五年级下册主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件， 规范当事人的交易行为， 保护其合

15、 法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、 完善的管理制度 奠定基础， 是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务， 本文仅 是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。Unit four When is Easter? 教学设计教学内容 : PEP 小学英语五年级下册 Unit four When is Easter？ Part A: Lets spell教材分析 :unit4 的主题是 When is Easter? 主题是东西方节日及个人的生日。主题图通过学生们在教室里谈论母亲节、中秋节和生日的情境，呈现出本单元要学习的核心词汇和句

16、型及其语用环境，拉开了本单元学习的序幕。为学习单元A.B部分的各个板块做好准备。而Let s spell板块为我们呈现了字母组合th在单词中发/ e /和/ e /的规则。通过听音圈词活动，强化记忆 th 的发音规则，巩固学习 th 的音形拼写对应关系。第三部分通过选择单词写句子，帮助学生按照发音规则拼写句子。这些设计符合英语新课程标准的要求，有效的突出了英语核心素养。学情分析 : 五年级学生学习英语已经有二年半的时间了，对于教材的特点和结构都比较熟悉。此阶段的学生活泼好动、好奇心强、勇于尝试，具有一定的逻辑思维能力和语言表达能力，并有很强的自尊心和求知欲，对于学习英语的兴趣已经逐渐显示出自己

17、独特的个性。设计理念： 根据英语新课程标准的要求以及突出英语核心素养，本节课我设计以情境教学为支撑，以学生小组合作为方法，在合作学习的基础上经过老师的点拨轻松掌握th 的发音规则，并能在不同形式的练习中巩固学习 th 的音形拼写对应关系。发展学生的自主学习能力以及引导学生进行发现式的学习，观察，感知体验并自己归纳，突出以教师为引导，学生为主体的教学理念。教学目标 :1.学生能够掌握字母组合th在单词中发/ e /和/ e /的规则。2. 学生能够根据 th 的发音规则读出生词。3. 学生能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。4. 引导学会发现、观察、体验学习的

18、学习方法。教学重难点 :重点：学生能够掌握字母组合th在单词中发/ e /和/ e /的规则。难点： 学生能够根据 th 的发音规则读出生词学习方法： 情境学习法、小组合作法。教具准备 : 多媒体教学课件、单词卡片、评价奖章等。教学过程 :一、 Warm Up1 绕口令游戏。口舌之争。设计意图】拉近师生距离，愉悦学生心情。增进对彼此的认识，以便让课堂顺利开展，同时锻炼学生的齿舌灵活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.lead-in1. 看情境图，引出三只小猪进考场的故事。学生发现这个故事中的每句话都有什么特点，小组

19、合作读一读说说自己的发现。设计意图】 : 通过情境图的展示，让学生在情境中发现问题，思考问题，引出课题。Presentation1. 出示学习目标，明确本节课的学习任务。2. 继续看情境，小组合作读句子，说说你发现了字母组合th 有几种不同的发音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老师解疑，出示 th 在单词中的两种正确发音。清辅音：/ 9/舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带不振动。浊辅音： /e /舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带振动。教师示范，学生模仿。学生以各种形式自由练习发音，展示学习成果。th 的正确发音。设计意图】 : 通过仔细观察发现疑问，提出疑问。带着疑问学习新授，主题突出，学生的学习中心地位明显。由教师直接给出答案，打消疑惑，直奔主题，明确4. 拆音法读单词。师生一起读。设计意图】 : 教给学生明确的学习方法，让学生理解知道单词的拼读规则。5. 小组合作分一分。给单词正确的归类。设计意图】 : 及时了解学情，以便于掌控课堂。同时考察学生对知识的运用能力，突破重点。6. 质疑引导，发