xx市调报告成品

1、柘城金凯龙市调报告成品金凯龙家居建材广场项目调研报告 刖言第一章消费市场探析、县城概况及宏观经济二、县城居民消费分析、家具建材消费需求分析第二章柘城县家具建材商业用房发展状况、柘城县及周边家具建材用房供给状况分析、柘城家具建材整体情况及分析第三章项目优劣势分析第四章对手及威胁第五章市场招商推广节点第六章租金价格及优惠政策建议 第七章金凯龙业态比例面积风起云涌，商机再现，智者不容有失!审时度势，把握市场脉搏； 横刀立马，敢为行业先。分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。提高产品力度，创造最大价值。发扬优势，规避缺失，力求不败。调研、策划、造势、推案用心营造共赢局面誓

2、将卓越进行到底!1、调研目的通过对柘城县各相关人士的访谈及报纸文献的信息参贝、考，了解柘城县城特性、 消费习惯经济发展、房地产市场、3家具建材市场等信息，通过对相关行业人士的了解，搜寻对本项目定位、规划、后期管理、发展方向等有参考意义的信息，为本项目的运作提供充足的决策依据。2、调研人群我们针对柘城县城、周边城市建材家具商户及市场做了完整的市场调研问卷及访谈，从商家的角度对当地建材家 具的消费能力及消费习惯进行了分析，对商铺的盈利模式进行了探讨。此次问卷调查了相关人士共计600余人，对问卷访谈的归纳、分析、记录在以下各章节。第一章：消费市场探析 柘城县位于河南省东部，商丘市西南部，是河南省的农

3、业强县；同时工业也在迅猛发展，社会经济处于快速稳定发 展阶段，城市综合实力逐步增强。目前柘城家具建材市场发 展滞后，但是未来具备不可低估的发展潜力，城市房地产市 场前景良好，家具建材行业也将迎来新的机遇与挑战。、城市概况及宏观经济 1、城市印象柘城县自然资源丰富，未来能源新城。柘城盛产三樱椒、棉花、烟叶、林木、优质小麦等农副产品，是著名的“中国樱椒之乡”、“胡芹之乡”、“中国金刚石微粉基地境内探明有大型优质煤田，存储量超百亿吨，是未来能源城市。全县三樱椒常年种植面积达30多万亩，现已成为全国著名的辣椒生产加工集散地。探明储量亿吨的特大型优质煤 田，可持续开采100年以上，为一座新兴能源城市的诞

4、生提 供了条件。2、城市行政划分总面积1048平方公里，截至20XX年底，柘城县辖柘城高新技术产业开发区及 2个街道办事处、9个镇、11个乡，柘城县全县总面积为1048平方公里，耕地面积为106万亩。常住总人口为102万人，人口密度约为每平方公里690 人。3、城市交通柘城区位优越，交通便利，四通八达。柘城县位于商丘市西南部，紧邻商丘市中心，北距商丘市区 50公里，西距郑州市220公里。毗邻京九铁路、陇海铁路交会处和105国道、310国道交会处，商周高速公路贯穿南北，穿境而过， 设有柘城北、柘城西两个出入口；永登高速公路从南部穿过， 并在柘城、鹿邑两县交界处设有出入口；八条省道呈“米”字形遍布

5、境内。境内公路34条，公里，有沟通 7个地区， 31个县市的10多余条客运线路。4、城市产业结构第一产业：柘城县盛产三樱椒、棉花、烟叶、林木、优质小麦等农副产品。小麦、玉米等粮食作物种植面积稳定在90万亩以上。柘城是全国重要的粮食生产核心区。柘城县三樱椒常年种植面积达30多万亩，是全国著名的辣椒生产加工集散地。第二产业：20XX年，柘城县加快产业集聚区建设，进步提升了工业主导地位，全部工业增加值完成亿元，占生产总值的比重较上年提高了个百分点。第三产业：20XX年，柘城县围绕打造新型城镇化示范区，柘城城东 开发和北环路行政服务新区开发日新月异，城市 绿化、美化、亮化、供水、供电、通信、商贸、餐饮

6、服务、 文化教育等基础设施建设精彩纷呈，北湖和千树园开发工程 规模宏伟。20XX年，柘城县城建成区面积达到 22平方公里，城区人口 20万人，城镇化率37%现代化的通讯网络覆盖城乡。5、城市经济20XX年，柘城全县生产总值完成157亿元，比20XX年增长%规模以上工业增加值完成 42亿元，比20XX年增长%固定资产投资完成149亿元，比20XX年增长%社会消费品 零售总额完成57亿元，比20XX年增长% 一般公共预算收 入完成亿元，比20XX年增长%城镇居民人均可支配收入达 到19664元、农民人均纯收入 7680元，分别比20XX年增长%6、城市规划及前景位于县城的西部和东北部，是省政府确定

7、的全省180家省级重点产业集聚区之一，全区规划面积14平方公里，为快”产业集聚区。产业集聚区发展规划，与城市总体规划、土地利用总体规划实现了 “三规合一”，无缝对接。目前，产业集聚区分 东、西两个核心区，建成区面积平方公里，发展区和控制区 面积 平方公里。柘城县产业集聚区以超硬材料、医药制品 产业为主导产业，坚持二、三产业和物流融合发展，达到宜 业宜居，实现产业发展、经济繁荣。、县城居民消费与收入分析经济的快速发展，消费需求旺盛，商贸流通活跃，带动柘城居民社会消费品零售总额快速增加，国民增幅在10 %以上。20XX年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增 长，居全市第二位。柘城经济持续高涨、

8、居民收入不断提 高，消费能力不断增强，商业前景可观。三、家具建材消费需求分析柘城县位于商丘市西南部，紧邻商丘市中心，北距商丘市区50公里，西距郑州市 220公里，柘城房地产市场不断发展，但目前仍处于发展阶段，家具建材市场的消费需求 般，差距主要表现在市场不够成熟和完善，核心市场区域点 比较少，市场分散，不集中，缺乏专业的管理运作，造成大 量消费者流失的现象。第二章：柘城县家具建材调研状况分析 柘城家具装饰材料市场主要集中在上海路，黄山路，春水路和工业大道南端，未来大道与迎宾路交叉口以东；以及 东方家具城、唯美家具城、东城建材城三个专业市场。为了对市场有准确的定位，打造适合当地环境、适合当地经营

9、、当地投资、当地消费的家具建材市场，我们对柘城 县的家具建材商户的经营者进行了充分的调查及问卷访谈， 旨在了解当地家具建材行业的需求及对本项目期望的真实想法。、柘城县及商丘建材家具用房供给状况分析:调研区域：柘城县城、商丘市区部分 1、柘城建材家具用房整体状况柘城县城建材商户数量367家，营业面积约49439平方米。县城家具商户数量 37家，营业面积约22870平方米。、柘城县城建材家具用房状况县城家具建材商户商铺面积统计表 区域类别家具建材门窗厨电、105卫浴木地板县城 窗帘 油漆 壁纸 陶瓷、32瓷砖 灯具 五金、商户数量 营业面积 37 367 80 22870 49439 7130 1

10、8050930 2230 2243 1896 6630 4205 6125 109 21 19 21 48 32电料等总计 、柘城县城建材家具各地段租金状况404 72309A、建材、东城建材大市场: 共有建材商户10家，总营业面积1375平方。11东城建材大市场特点分析: 劣势：市场脏乱差，不够规范，无人管理，商户大都非常抱怨。 优势：地理位置好，大部分消费者都知道，租金价格很低。对金凯龙项目观点：地理位置大都商户认可， 希望入住后商场管理规范。最关心租金、优惠政策及合同期 限。、黄山路:1213共有建材商户79家，总营业面积7065平方。黄山路与春水路交叉以北20-28元每平方；黄山路与春

11、水路交叉以南10-15元每平方。建材类别 商户数量 商铺所有进驻意向14权 租赁 总面考虑不考虑 不明确 积 陶瓷 厨电、卫浴 油漆 吊顶石膏线 五金电料 门业 热水器 壁纸 窗帘 木地板 15 36 5 5 5 35 2 11 6 3 14 4 3 4 1 2 8 1 14 2 5 12 3 1 33 4170 18 5 5 4 383 500 380 2 3 33 3560 15 2 11 6 3 220 920 920 320 1 8 6 2商户情况：几乎都已租赁为主，房租一年一签，全部为年付，租金递15增为随行就市，停车不方便，店铺为一拖二、。大部分商户因生意不好，对房东涨租金很抵触。

12、对金凯龙观点:大部分商户对新市场持观望态度，对新市场的管理、租金、优惠政策及合同时间非常关注。双河路:共有门业、橱柜、油漆、陶瓷卫浴商户32家，总营业面积3820平方。此路段租金价格在8-15元每平方。建材类别商户数量商铺所有权租赁总面考虑不考虑 不明确 积 门 橱柜 油漆24 4 1 24 2900 18 4 1 5101 50 1 3 2 3 1进驻意向16陶瓷卫浴3 3 360 2 1商户情况：几乎都已租赁为主，房租一年一签，全部为年付，此区域产品档次相对低端。店铺为一拖二。对金凯龙观点：大部分商户对新市场持观望态度，对租19金价格、优惠政策尤为关注。17、未来大道:共有建材商户16家，

13、总营业面积3850平方。租金价格在20-30元每平方建材类别商户数量商铺所有权租赁总面考虑不考虑不明确积陶瓷门业木地板厨卫窗帘照明5 32 1820 820 500 530 100 120 2 2 1 1进驻意向18商户情况：都以租赁为主，房租一年一签，房租为年付或半年付，租金递增为随行就市，店铺为一拖二。有部分商 户已和幸福万家旁边商业签过合同，对房东涨租金很抵触。对金凯龙观点：大部分商户对新市场有兴趣持观望态度，对新市场的管理、租金、优惠政策及合同时间非常关注。、上海路:共有建材商户46家，总营业面积6920平方。租金价格在18-25元每平方。建材类别商户数量商铺所有权租赁总面考虑不考虑不

14、明确积吊顶壁纸灯具门业木地板油漆布艺 瓷砖 2 1 4 4 2 4 6 14 2 1 4 4 2 4 6 150 40 550 500210 830 8901 2 2 9 2 3 1 2 1 1 2 1 2 1 3 4驻意向14 187020厨卫 9 9 2090 7 2商户情况：租赁为主，房租一年一签，全部为年付，租金递增为随行就市，店铺为一托二，对房东涨租金很抵触。对金凯龙观点:大部分商户对新市场持观望态度，对新市场的管理、租金、优惠政策及合同时间非常关注。学府路:共有建材商户12家，总营业面积 985平方。租金价格在8-15元21每平方。建材类别商户数量商铺所有权租赁总面考虑不考虑不明确

15、积厨卫油漆灯饰布艺8 2 2 2 8 2 2 1进驻意向560 105 150 290 6 1 2 1 2 2商户情况：几乎都以租赁为主，大部分没租赁合同，大部分为年付。店铺为一拖二。下面经营，楼上仓库或住宿。对金凯龙观点：部分商户对新市场持观望态度，对新市场的管理不太了解，对租金、优惠政策比较关注。22、其他县城内建材散户: 共有散户152家，总面积 17637m2租金 8-25元/m2/建材类别商户数量商铺所有权租赁总面考虑不考虑 不明确 积 壁纸 卫浴 灯饰 布艺 陶瓷 油漆 门厨卫 5 10 46 11 14 11 17 23 5 8 438 1175 1 4 3 12 23 1 3

16、2 4 3 18 2 4 5 7 8进驻意向 46 4164 16 10 118012 3890 11 1140 16 1455 7 7 5 7 23 2625 1323五金15 14 1570 6 1 8县城内建材散户特点分析：几乎都以租赁为主，大部分没租赁合同，商户沿街分布，经营户自发性组合，因店面较 小、档次较低、商业形象差，租金不等，已形成不了市场效 应。对金凯龙观点：大部分商户持观望态度，关注租金和优惠政策，大都倾向于免租。24、唯美家具城共有商户12家，共计面积6190m2租金在8-12元/m2/月之间。商户数量商铺所有权租赁总面考虑不考虑不明确积家具12 12 6190 7 5

17、进驻意向商户情况:市场环境差，没有购买氛围，装修太差，产26品卖不上利润。25没有人进行市场管理和维护市场，更没有人组织活动。商户很希望有一个正规的市场，良好的环境。统一管理，统运营。本市场租金大部分商户都能接受，明年3月份70%商户合同到期，剩余今年年底到期，合同一年一签，房租每 个月交一次。对金凯龙观点：部分商户有意向进入，部分商户持观望态度。希望本市场有管理团队，尤为关注招商的租金及免租 优惠政策。、东方家具城:共有商户11家，共计面积：7870m2租金在8-12元/m2/商户数量商铺所有权租赁总面考虑 不考虑不明确 积 家具11 11 7870 4 7进驻意向商户情况：市场环境差，没有

18、购买氛围，此市场主要集中的品牌为成都品牌为主，属国内二三线品牌居多，也有成 都一线品牌。没有规范的市场管理和维护市场，市场几乎没 有组织过活动。商户对此市场经营在租金、位置、生意等方 面基本比较满意。希望有一个正规的市场，良好的环境。统对金凯龙观点：市场商户对我们的项目很感兴趣，也很认可金凯龙项目位置，他们如果入住金凯龙的话，大部分会 以开新店形式入住。他们最关心的是租金及优惠力度，合同 签约的时间长短。27、家具独立店: 共有商户10家，共计面积12220m2租金在8-20元/m2/月之间。 全友、南方、万象、商户数量商铺所有权 信质、 怡品源、年年 红、港府太子、成都金禧、艺祥定制、宇木轩

19、定制、迪尔斯丹 家具10 10 12220 2 8进驻意向 租赁总面考虑不考不明确 积 虑28商户情况：大部分围绕家具城区域， 靠拢家具成熟市场，缺乏管理。租金一般。对金凯龙观点：大部分商户希望有新市场出现，担忧市场难以形成，希望有长的免租期。29 30第三章：项目优劣势分析1、优势:本项目建成后为柘城县现有唯一的大型的、专业性、站式家居建材购物中心，本项目在硬件设备、经营管理等 方面的突破，为将来商户经营带来竞争优势，将对商户形成 强大的号召力。在业态组合上的丰富性，使得本项目成为目前柘城县唯一的“一站式建材家居购物中心”，从而打破柘城县现有的家居建材小经营、散乱、不规范的模式，在一定程度拓

20、展了柘城建材商户的生意机会。本项目的地理位置优越，31无形中会得到大部分商户的认可，商户不会担心位置偏远， 无人知晓等问题。金沙在本地商户中的影响力和口碑，也将会提成商户对进驻商场后的信心。2、劣势:于本地市场散乱商户较多、而且很多无太多形象装修，无形中造成了商户船小好调头的意识，无经营意识和理 念，各自为盈，散乱成习，不一定会接受新市场的正规装修、经营理念和管理方式；新的市场发展成熟还需要一定的培育期，固有市 场商户不一定会快速接受，他们会持有观望态度，密切注意 新市场的一举一动。于同行业的他们都互相认识和联系，无 形中会形成一个恶性循环链，直接影响到入驻新市场的装修 进驻度。特别是在大环境

21、很惨淡的今年，应尤为突出。金凯龙的地理位置和硬件设施，在租金上肯定会高出大多数商户现有的租金价格，在此方面会超出不少一部分商 户的心理预期。尤为在今年的大环境下，商户的进取心会减 弱，很多商户考虑的是存活。 3、对策及建议1、强化现代型卖场与传统专业市场的区别，在生意机会拓展、品牌号召力、统一经营管理等方面突出新专业市场 的优势，使得柘城商户接受专业市场的经营模式。2、尽可能的降低商户经营成本，从提供租金优惠、为商户争取工商税收等方面优惠政策，为商户控制经营成本降 低经营风险。3、先抓大，再抓小，以优惠的政策拿下一部 分具有行业号召力的品牌进驻，使之影响带动小品牌，形成“羊群效应”。4、通过媒

22、体推广、活动推广、统一宣传、统一活动等市场推广模式，变被动营销为主动营销，拉动客源，扩大本 项目在周边地区的知名度和影响力，为商户争取更多的客 户，拓展更多的生意机会。32第四章：对手及威胁1、家具：唯美家居城面积10000平方左右政策：目前政策未公布2、建材：第一国际家居装饰材料城面积：11000左右政策:楼35 二楼20三楼15免租期：半年33第五章：市场招商推广节点 金凯龙招商工作初步工作计划 序号 工作重点 开始时间 终止时间 工作时间 内容分342进场时间10月27日商户数量、商户店面面积、商户的租金、交租方3详细市场调查10月28日11月5日9天式、房租的涨价模式、是否有开新店和换

23、店计划等并形成详细数据4向总经理办公会汇报招商详细方案11月7日18:00现有广告资源充分利用：5视觉宣传11月10户外、电视、DM微信等相关宣传。6单页的派发11 12日11月15日4天 开发商领导讲话，让商户体会到金沙将全力把金凯龙打造成金沙标杆型准备：商户邀约、场招商启动会11月20日 地、拱门、音响、条幅、主持、启 动球、礼炮等 商业，启动招商。业态图全部做到位、吴焕 海主讲商场定位，认租流程及免租期大概期限公布。招商团队及物业团队亮相。商场的定位、让商户知道我们的招商启 动。8认租期及订金的交纳 重点的商户攻破与认租 11月 20日12月20日30天9 11月20日12月10日20天

24、 此 活动是为了让前一批已确定商户带动观望商户，达到更到的认租率，启动签约仪式 12月15日为签订正式合同打下 基础。同时宣布论坛时间，在目前大环境下如何发展，同时 让商户登记，领取门票。35知名讲师，行业现状、商户痛点、未来发展方向、市场定位。吴焕海公布租金与优惠政策。分两批的目的是为了3613正式签约期12月29日 让更符合我们市场定位的商户先签约。14 15 16 商户内装设计图纸期启动内装 根据实际 情况订开业时间1月10日-31日为商户设计提供图纸时间，收租金时间2月25日4月25日第一批：1月30日-4日第二批：1月5日-10日60天商户内装开始 20XX年5月1日盛大试营业或开业

25、第六章：租金价格及优惠政策建议：一楼：30-32元/m2/月二楼：25-28元/m2/ 月 三楼：20元/m2/月 四楼：15元/m2/月 优惠政策：交 年送一年，交半年送五个月。第七章：项目业态面积规划金凯龙业态规划业态一楼门业陶瓷、卫浴木地板壁纸、油漆 二楼灯饰窗帘布艺 五金电料 厨电其他 楼套房软体其他四楼套房软体办公面积10003400 600 1000 1500 800 1000 1000 1700 4000 1500 500 3500 1500 100037总计24000结束语:世纪您是否还在地摊式、大棚式市场内吆喝 是否还在零散的门店中无奈等待 商业风云变幻 国内家居建材市场进入

26、高速发展时期 不再跨越，势必被无情淘汰金凯龙家居建材城掌舵市场脉搏，顺应大势所趋全面变革经营模式和环境为您在世纪的发展量身打造超大规模、超前规划、完善配套国际化经营理念，专业化管理团队专业化、多业态、多功能、一站式的家居建材中心 将迅速成为中原现代商业的主流引擎 助您腾飞!38392金凯龙家居建材广场项目调研报告刖言第一章消费市场探析、县城概况及宏观经济、县城居民消费分析三、家具建材消费需求分析第二章柘城县家具建材商业用房发展状况、柘城县及周边家具建材用房供给状况分析、柘城家具建材整体情况及分析第三章项目优劣势分析第四章对手及威胁第五章市场招商推广节点第六章租金价格及优惠政策建议 第七章金凯龙业态比例面积风起云涌，商机再现，智者不容有失!审时度势，把握市场脉搏； 横刀立马，敢为行业先。 细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。提高产品力度，创造最大价值。发扬优势，规避缺失，力求不败。调研、策划、造势、推案用心营造共赢局面誓将卓越进行到底!1、调研目的通过对柘城县各相关人士的访谈及报纸文献的信息参贝、考，了解柘城县城特性、 消费习惯经济发展、房地产市场、家具建材市场等信息，通过对相关行业人士的了解，搜寻对本项目定位、规划、后期管理、发展方向等有参考