中国城市土地使用制度

1、2021/2/121 房地产经济学房地产经济学 中国城市土地 使用制度 2021/2/122 :是指一个国家或地区在一定的社 会制度下占有和控制土地的法定形式。 。（法律实现）法律实现） 经济实现形式）经济实现形式） 2021/2/123 1 1 土地占有权土地占有权 土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它 是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体 只有国家和集体,但是国家和集体作为土地所有权和占有权 的分离,因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。 2 2土地使用权土地使用权 土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以 利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系,没

2、有占 有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的 权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我 国,集体土地所有者可以直接行使这项权利,国有土地所有者 一般把这项权利转让给非所有人使用。 2021/2/124 3 3土地收益权土地收益权 土地收益权就是基于对土地使用权而取 得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密 切相关,土地收益就是土地使用的结果。 4 4土地处分权土地处分权 土地处分权就是依法对土地处置的权利, 即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 2021/2/125 土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。 土地管理法第2条第1款规定:“中华人 民共和国实行

3、土地的社会主义公有制,即全民 所有制和劳动群众集体所有制”。根据这一 规定,我国的土地所有制有两种基本的形式,一 种是全民所有制土地即土地国家所有制土地国家所有制,一种 是劳动群众集体所有制土地即土地集体所有土地集体所有 制制。 2021/2/126 我国传统城市土地使用制度我国传统城市土地使用制度 我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行 政划拨,无偿无期限使用,禁止土地使用者转让土 地的制度。基本特征就在于: v一是行政划拨一是行政划拨 v二是无偿无限使用二是无偿无限使用 v三是禁止转让三是禁止转让 2021/2/127 城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 我国的城市土地属于国家所

4、有,但随着计划经 济体制向市场经济体制转换,土地使用制度发 生了根本变化。 城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶 段: v1、征收土地使用费、征收土地使用费 v2、实行土地使用权有偿出让和转让、实行土地使用权有偿出让和转让 v3、修改宪法和土地管理法、修改宪法和土地管理法,制定全国性土地使制定全国性土地使 用权出让和转让条件用权出让和转让条件 2021/2/128 我国城市土地使用制度我国城市土地使用制度 城市土地使用制度可以分为两大类城市土地使用制度可以分为两大类: v无偿的行政划拨制度无偿的行政划拨制度 v有偿的市场交易制度有偿的市场交易制度 从我国城市土地使用制度的具体内容来看从我

5、国城市土地使用制度的具体内容来看,大致包大致包 括以下几个方面括以下几个方面: v1、城市土地使用权出让、城市土地使用权出让 v2、土地使用权划拨、土地使用权划拨 v3、城市土地使用权转让、城市土地使用权转让 v4、城市土地使用权出租、城市土地使用权出租 v5、城市土地使用权抵押、城市土地使用权抵押 v6 、城市土地使用权收回与终止、城市土地使用权收回与终止 2021/2/129 城市土地使用权出让城市土地使用权出让 v定义定义:土地使用权出让土地使用权出让,是指国家将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 v城市房地产管理法规定,城市规

6、划区内的 集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后, 该幅国有土地的使用权方可有偿转让。 2021/2/1210 城市土地使用权出让的特征城市土地使用权出让的特征 （一）土地使用权出让是国家行为（一）土地使用权出让是国家行为 v 土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家 是土地的所有者,只有国家才能以土地所有者的身份出 让土地。 v土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地 进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、 县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产 管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准 权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门 实施。 20

7、21/2/1211 （二）土地使用权出让的年限是有限的（二）土地使用权出让的年限是有限的 土地使用权出让的最高年限是由国务院按照土地的不 同用途规定的,它是指一次出让签约的最高年限。不 同用途的土地,出让的最高年限如下: （1）居住用地）居住用地70年年; （2）工业用地）工业用地50年年; （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年年; （4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地40年年; （5）综合或者其他用地）综合或者其他用地50年。年。 v土地使用权出让年限届满时土地使用权出让年限届满时,土地使用者可以申请续土地使用者可以申请续 期期,但应当至

8、迟于届满前一年申请续期。但应当至迟于届满前一年申请续期。 2021/2/1212 （三）土地使用权出让是有偿的（三）土地使用权出让是有偿的 土地使用者取得一定年限内的国有土地 使用权,须向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让金。土 地使用权出让金主要包括一定年限内的地租, 此外还包括土地使用权出让前国家对土地的开 发成本以及有关的土地安置补偿等费用。只有 当土地使用者支付全部土地使用权出让金后, 才能由市、县人民政府发给土地使用权证书, 土地使用者方可取得受让的土地使用权。 2021/2/1213 （四）土地使用者享有权利的范围不含地（四）土地使用者享有权利的范围不含地 下之物下之物 我国城

9、镇国有土地使用杈出让和转让暂 行条例第二条规定:“国家按照所有权与使 用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出 让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公 用设施除外。”由此可见,土地使用者不因其 享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市 政公用设施等享有权利。 2021/2/1214 城市土地使用权出让的方式及程序城市土地使用权出让的方式及程序 v城市房地产管理法城市房地产管理法和和土地管理法土地管理法规定规定, 国有土地使用权出让的主要方式有国有土地使用权出让的主要方式有协议协议、招标招标、 拍卖拍卖三种。三种。2002年年5月月,根据我国土地市场的实根据我国土地市场的实 践践,国土资源部颁

10、布了国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定有土地使用权规定。 v国土资源部号令规定国土资源部号令规定:商业、商业、 旅游、娱乐和商品住宅等各类旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地经营性用地,必必 须以须以招标、拍卖或者挂牌招标、拍卖或者挂牌方式出让。对经营性方式出让。对经营性 土地已禁止协议出让方式。土地已禁止协议出让方式。 2021/2/1215 协议出让协议出让 1.协议出让的概念协议出让的概念: 协议出让是指土地的出让方和受让方通过协商方 式有偿出让土地使用权的方式。 一般由土地使用者向政府土地管理部门提出用 地申请,经法定程序批准后,再由出让方与受让方就

11、地 价、使用年限、付款方式以及用地条件等达成协议, 并签订出让合同的行为。 2.适用范围适用范围:协议出让的土地主要适用于工业、仓储、 市政公益事业项目以及政府为调整经济结构、实施 产业政策而需要给予优惠扶持的建设项目。 2021/2/1216 招标、拍卖或者挂牌出让招标、拍卖或者挂牌出让 v招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府 土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公 告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参 加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用 者的行为。 v 拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖 公告,由竞买人在指定

12、时间、地点进行公开竞价,根据 出价结果确定土地使用者的行为。 v 挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌 公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在 指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申 请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果 确定土地使用者的行为。 2021/2/1217 土地使用权出让金土地使用权出让金 1.土地使用权出让金的概念土地使用权出让金的概念: 是政府将土地使用权出让给土地使用者,并向受让人收 取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物 品及权利折合成货币的补偿。 2.土地使用权出让金的确定有三个过程土地使用权出让金的确定有三个过

13、程: 第一是估价过程。在这个过程中,政府选择有土地估价 资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。 第二是确定出让底价过程。在这个过程中,政府根据其 产业政策和其他有关政策,对土地估价结果进行修订,形 成出让底价。 第三是批准过程。 2021/2/1218 土地使用权划拨土地使用权划拨 （一）土地使用权划拨的概念（一）土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准,在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将 该幅土地交付其使用,或者将土地使用权 无偿交付给土地使用者使用的行为。 以划拨方式取得上地使用权的,除法律、 行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。 但划拨使用的范围有严格限制。 202

14、1/2/1219 国有土地使用权划拨的适用范围国有土地使用权划拨的适用范围 (1)国家机关用地和军事用地。国家机关用地是 指各级权力机关、行政机关、审判机关和检察机 关用地。 (2)城市基础设施用地和城市公益事业用地。城 市基础设施用地是指给排水、环境保护、供电、 通信、煤气、道路桥梁、消防保安等设施用地,城 市公益事业用地是指城市内教育、文化和卫生等 设施用地。 (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用 地。 (4)法律、行政法规规定的其他用地。 2021/2/1220 城市土地使用权划拨的基本程序城市土地使用权划拨的基本程序 （1）申请。）申请。建设用地单位持经批准的设计任务书或者 初

15、步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规 划管理机关核发的建设用地规划许可证,按照审批权 限向城市土地管理部门申请建设用地。 （2）审批。）审批。城市土地管理部门根据用地申请书等有关 文件,依法定权限进行审核、批准,核发建设用地批准 证书。 （3）划拨。）划拨。获得建设用地批准证书后,由城市土地管 理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地。 （4）发证。）发证。建设项目竣工后,由城市规划管理和土地 管理部门核查实际用地后,土地管理部门核发国有土 地使用证。 2021/2/1221 v例题:国有土地使用权划拨具有的特征中,不包括 ( )。 A国有土地使用权划拨是国家的一种行政 行为 B因划拨而

16、取得的国有土地使用权一般有 期限上的限制 C土地使用权人仅需以较小的代价或不付 任何代价即取得划拨的土地使用权 D国有土地使用权的划拨要经过县级以上 人民政府的批准,由同级土地管理部门负责实施 2021/2/1222 v答案:B 解析:国有土地使用权划拨具有的特征中, 因划拨而取得的国有土地使用权一般无期限 上的限制。 2021/2/1223 土地使用权转让土地使用权转让 （一）基本概念（一）基本概念:土地使用权转让指土地使用者将土土地使用权转让指土地使用者将土 地使用权再转让的行为地使用权再转让的行为,包括包括出售、交换、赠与和继出售、交换、赠与和继 承承。 （二）当事人须订立书面转让合同（

17、二）当事人须订立书面转让合同 土地使用权转是要式民事法律行为,当事人应当以书 面形式签订土地使用权转让合同 （三）土地使用转让过户登记（三）土地使用转让过户登记 土地使用权转让的过护登记是指受转让人凭依法取 得的有关土地使用权的有效文件到法定机关办理土地 使用权变更登记。 2021/2/1224 v城市房地产管理法规定,以出让方式取得 土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列 条件: v（1）按照出让合同约定已经支付全部土地 使用权出让金,并取得土地使用权证书;（2） 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建 设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属 于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建

18、 设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的, 还应当持有房屋所有权证书。 2021/2/1225 v以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时, 应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府 审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当 由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国 家有关规定缴纳土地使用权出让金。 2021/2/1226 v以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后, 其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让 合同约定的年限减去原上地使用者已经使用年 限后的剩余年限。 v以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后, 受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地 用途的,必须取得原出让方和市、县人民政

19、府 城市规划行政主管部门同意,签订土地使用权 出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出 让合同,相应调整土地使用权出让金。 2021/2/1227 国有土地使用权的出租国有土地使用权的出租 v(一一)概念和条件概念和条件 国有土地使用权的出租,是指土地使用人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给 承租人使用,由承租人向出租人支付租金的法律行为。 出租国有土地使用权出租国有土地使用权,应当符合以下条件应当符合以下条件: (1) 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第28条规定,未按土地使用权出让合同约定的期限和条 件开发利用土地的,土地使用权不得出租。 (2)因划拨而取得的土

20、地使用权,如不符合法定条件 不得出租。 2021/2/1228 v 按我国目前的城市土地使用相关法规的规 定,土地使用权人通过出让出让方式、转让转让方式的 土地使用权可以出租。 v 当土地使用权人获得的是划拨划拨土地使用权, 经土地管理部门批准后,与土地管理部门补签 了土地使用权出让合同且补交了土地出让金的, 也可以出租。 2021/2/1229 国有土地使用权的抵押国有土地使用权的抵押 v概念概念:城市土地使用权抵押是指通过出让和转 让方式取得土地使用权的单位,为借贷或偿还 债务,将其土地使用权及其地上建筑物、其他 附着物向金融机构或债权人提供财产保证的 行为。 2021/2/1230 v土

21、地使用权作为贷款担保时,如果使用权抵押 人到期不能偿还贷款本息,那么土地使用权转 归贷款方所有,或者由贷款方进行处置,用处 置收入偿还贷款本息。 v城市房地产管理法规定,房地产抵押,应 当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 设定房地产抵押权的土地使用权如果是以划 拨方式取得的,那么依法拍卖该房地产后,应 当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的 土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优 先受偿。 2021/2/1231 土地使用权的收回和终止土地使用权的收回和终止 一、城市土地使用权收回一、城市土地使用权收回 土地管理法规定,下列情况可以收回城市土地使用权: （一）国家因社会公共利益需要而提前收回土地使用权 （二）为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土 地的,可以收回土地使用权 （三）土地使用权届满收回 v土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者 未申请续期或虽申请续期但依照规定未获批准的,土地 使用权由国家无偿收回,土地使用权及其他地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无