朱家角地产项目可行性报告

1、上海顺驰投资有限公司 1 1 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目分析报告 朱家角新镇 上海顺驰投资有限公司 2 2 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目概况 区域理解 市场分析 项目分析 下一步工作重点 上海顺驰投资有限公司 3 3 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目概况 上海顺驰投资有限公司 4 4 顺驰顺驰顺驰顺驰 朱家角位置图 赵巷镇赵巷镇 徐泾镇徐泾镇 沪青平高速沪青平高速 上海顺驰投资有限公司 5 5 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目简介 四至：西至复兴路，南北东为 规划路，东与一号e地块 相临 体量：出让地块面167417 建筑基地面积156417 总建筑面积117191.9 容积率：0. 限高4层，16米 建筑密度：30 朱家

2、角镇新镇区内朱家角镇新镇区内1号号b#地块地块 b 大淀湖 绿 洲 江 南 园 康桥水乡 沪青平公路 复 兴 路 朱溪路生态景观大道 上海顺驰投资有限公司 6 6 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目简介 四至：位于b地块东边，东至 朱溪路生态景观大道， 西北南至规划路 体量：出让地块面积188761 建筑基地面积175461 总建筑面积132132.7 容积率：0.7 限高4层，16米。 建筑密度：30。 朱家角镇新镇区内朱家角镇新镇区内1号号e#地块地块 e 上海顺驰投资有限公司 7 7 顺驰顺驰顺驰顺驰 区域理解 上海顺驰投资有限公司 8 8 顺驰顺驰顺驰顺驰 2001 2001年年1 1月月, ,原

3、朱家角镇和原沈巷镇原朱家角镇和原沈巷镇“撤二建一撤二建一”,”,合并成新的朱合并成新的朱 家角镇家角镇. .新的朱家角镇东于青浦镇接壤南于练塘镇、松江区小昆山镇交新的朱家角镇东于青浦镇接壤南于练塘镇、松江区小昆山镇交 界界, ,西依淀山湖西依淀山湖, ,与西岑镇相连北昆山淀山湖镇毗邻与西岑镇相连北昆山淀山湖镇毗邻. .全境总面积全境总面积138.28138.28 平方公里，平方公里，0303年总人口年总人口6036260362人人, , 全镇国内生产总值全镇国内生产总值11.0611.06亿元亿元. . 概况概况 上海顺驰投资有限公司 9 9 顺驰顺驰顺驰顺驰 朱家角镇区是朱家角中心镇政治、经

4、济、文化中心，市级历史文化名镇，朱家角镇区是朱家角中心镇政治、经济、文化中心，市级历史文化名镇， 淀山湖风景区的组成部分，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。淀山湖风景区的组成部分，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。 老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.561.5公顷）为核心，淀浦公顷）为核心，淀浦 河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅 游中心。游中心。 新区包括四个组团。沿大新区包括四个组团。沿大 淀湖东、北侧的组团一为花园淀湖东、北侧的组团

5、一为花园 住宅区；组团二、三由一条沿住宅区；组团二、三由一条沿 河的商业街串联起来。组团四河的商业街串联起来。组团四 位于淀浦河南岸较为独立，也位于淀浦河南岸较为独立，也 是未来集镇的行政中心。是未来集镇的行政中心。 休闲度假区组团集中于淀休闲度假区组团集中于淀 浦河两岸，均为滨河地区与古浦河两岸，均为滨河地区与古 镇风貌保护区一起形成集镇旅镇风貌保护区一起形成集镇旅 游度假中心。游度假中心。 镇区规划思路镇区规划思路 镇区规划镇区规划 组团二 组团三 组团一 组团四 老镇区 休闲度假区本地块 318国道 沪青平高速 上海顺驰投资有限公司 1010 顺驰顺驰顺驰顺驰 镇区布局、规模镇区布局、规

6、模朱家角镇区位于318国道以北，北至大淀湖，西至规划三号公路，东至规 划一号路及318国道。镇区规划用地的面积为8.14平方公里，规划常住人口5万人。 休闲旅游区布局、规模休闲旅游区布局、规模淀山湖东岸湖滨地区已经建成或正在建设了一批旅游休闲项目。 其中包括水上运动中心、国际高尔夫乡村俱乐部、上海青少年素质教育基地等。规划将这一 片湖滨区划为休闲旅游区，其中近镇区的一部分作为发展备用地。休闲旅游区面积为6.7平 方公里。 特色居住区布局、规模特色居住区布局、规模特色居住区根据有关要求布置在规划四号路、规划五号路以北、 规划三号路两侧至淀山路约7平方公里范围内。由于特色居住区与朱家角镇紧邻，因此

7、在 形态布局、建设风貌、市政设施等方面应彼此协调发展。 功能区域规划功能区域规划 镇区规划镇区规划 上海顺驰投资有限公司 1111 顺驰顺驰顺驰顺驰 区域性交通区域性交通 区域性交通干道即市级道路包括区域性交通干道即市级道路包括318318国道以国道以 沪青平高速公路。在沪青平高速公路与朱枫公路的沪青平高速公路。在沪青平高速公路与朱枫公路的 交叉口形成立交桥。朱家角距市中心交叉口形成立交桥。朱家角距市中心3232公里，距外公里，距外 环线车程环线车程1515分钟。距淀山湖风景度假区分钟。距淀山湖风景度假区1 1公里。公里。 地铁二号线由虹桥机场将向青浦方向延伸。规地铁二号线由虹桥机场将向青浦方

8、向延伸。规 划在朱家角镇区在二号路与漕平路之间地区以及淀划在朱家角镇区在二号路与漕平路之间地区以及淀 山湖青少年素质教育基地各设一个轨道交通站山湖青少年素质教育基地各设一个轨道交通站 点。点。 交通规划交通规划 镇区规划镇区规划 地区性交通地区性交通 地区性交通干道即区级道路包括朱枫公路、沈地区性交通干道即区级道路包括朱枫公路、沈 砖公路。朱枫公路将镇区与南部工业区以及沈巷社砖公路。朱枫公路将镇区与南部工业区以及沈巷社 区在空间上连结起来。沈砖公路是连接上海西部区在空间上连结起来。沈砖公路是连接上海西部 “两山一湖两山一湖”旅游区的关键道路之一，也是由佘山旅游区的关键道路之一，也是由佘山 方向

9、进入朱家角镇区的主要道路之一。方向进入朱家角镇区的主要道路之一。 地铁二号线 上海顺驰投资有限公司 1212 顺驰顺驰顺驰顺驰 朱家角新镇是“三城九镇” 之一，规划水平高，是政 府重点建设区域之一，加上稀缺景观优势和江南古镇 的旅游资源，区域发展前景十分看好。 区域建设已经启动，借助景观及规划建设的优势，区 域已具备成为优质别墅区的必要条件。 小结小结 上海顺驰投资有限公司 1313 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析市场分析 上海顺驰投资有限公司 1414 顺驰顺驰顺驰顺驰 从青浦房地产市场的分布来看，青浦区的别墅市场主要依托沪青 平公路与市区紧密连接，集中于徐泾、赵巷、朱家角镇，从客源、 产品以及

10、区域交通等方面来看，三个板块具有一定的相似性，会产 生一定的竞争，我们将通过对徐泾、赵巷以及朱家角徐泾、赵巷以及朱家角市场的分析， 来判断目标地块未来市场。 上海顺驰投资有限公司 1515 顺驰顺驰顺驰顺驰 朱家角朱家角 赵巷赵巷 徐泾徐泾 目标市场预判目标市场预判 上海顺驰投资有限公司 1616 顺驰顺驰顺驰顺驰 位置图 赵巷镇赵巷镇 徐泾镇徐泾镇 沪青平高速沪青平高速 上海顺驰投资有限公司 1717 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-朱家角 一级市场 出让形式合同号土地用途出让面积容积率 建筑面 积 受让方位置 招标青房地（2003）009居住 315100 米2 0.14 4411 0 上海上

11、实(集团)有限 公司上海实业发展股 份有限公司 朱家角镇张 家纡新旺村 招标青房地（2003）121居住 304000 米2 0.76 2310 00 上海珠佳康桥半岛房 地产发展有限公司 朱家角新镇 招标 青房地（2003）263 号 餐饮旅游 业用地 79930米 2 1 7993 0 上海东方国际文体休 闲产业城发展有限公 司 朱家角镇沈 巷村 挂牌 青房地（2003）266 号 商业用地2100米20.5 1050 上海青浦云石油品有 限公司 朱家角镇胜 利村 朱家角03年公开出让住宅用地2幅，均为别墅用地，两个项目为海源别墅 以及康桥水乡，都将在近期公开，总建面为275110平米，预

12、计分2-3年推 向市场，04年至今尚未有土地出让，可以看出在2005年的朱家角市场不会 面临激烈的市场竞争，本地块的推出会具有较为宽松的市场环境。 上海顺驰投资有限公司 1818 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-朱家角 一级市场 但按照一般规律，以上土地都基本会在2006年下半年以后推向市场，也就是 说，2005年到2006年上半年，仍会存在较大的市场空白点，这是我们可以利 用的机会，尽快推向市场，抢占市场，确立优势地位，市场为我们提供了一 个相当好的快速去化的机会。 预计别墅用地供应量 （万平方米） 预计容积率0.7用地供应量 （万平方米） 预计推出时间 200550302006年下半年 200

13、680502007年下半年 合计13080/ 上海顺驰投资有限公司 1919 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-朱家角 二级市场 项目位置形态房型面积 / 花园面积开盘日期价格(元/平米) 总建筑 面积 （） 销售状 况 绿洲江南园 朱家镇(家化 培训中心旁) 独幢318-528 / 1000-20002003-4-28 800-2000万元/ 套 18000 145户， 仅剩9 套 太阳岛高尔 夫温泉别墅 朱家角沈太 路2588号 独幢198-280 / 开放式2003-10-15 11000/ 200-300万/套 15000 73户， 二期剩 余20% 海源别墅 青浦复兴路 999弄 独栋70

14、0-1200 / 2000-50002004-8 1000-3000万/套163800 229户， 销售情 况良好 康桥水乡 沪青平公路 6666号 联排 独栋 180-312 / 开放式2004-11月底 8000/预计 96-144万/套 231000 尚未开 盘，但 预定火 爆 上海顺驰投资有限公司 2020 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-朱家角 二级市场 价格分析价格分析 目前区域内的在售项目较少，产品定位差异大，价格差异也相当大。康桥水乡 为联排别墅，价格初定为8000-9000元/平方米，定位为高档别墅的海源别墅、 绿洲江南园单价在20000元左右，单套面积也在700平米以上。 市场

15、价值在经历了前期快速增长后，在未来一段时间涨幅平稳，价格不会有太 大的上浮。远期来看，随着区域项目的不断推出，成熟度的提升，人气的聚集 以及政策的变化，我们相信市场会有一个大的提升。 面积分析面积分析 产品差异化导致面积也有较大的差异，康桥水乡的面积从180-312平方米，而 海源别墅的面积基本均在700平方米以上。 上海顺驰投资有限公司 2121 顺驰顺驰顺驰顺驰市场分析-朱家角 二级市场 销售分析销售分析 凭借其稀缺景观优势和旅游度假特色，在上海市别墅市场低迷阶段仍然有良好的 销售表现。目前绿洲江南园以及海源别墅的可售套数均较少，已进入尾盘销售。 此外，区域内的产品类型的差异化使得同质竞争

16、较小，市场竞争不是很激烈，这 也是其销售情况较为理想的原因之一。 客源分析客源分析 朱家角良好的古镇风貌及自然环境是房地产别墅市场的最大支撑，与其它两大别 墅板块相比所存在的明显优势，将会较多地吸引它们的客源，徐汇、长宁的部分 私营业主、外籍人士以及港台中老年人士是其的主要客源，青浦当地政府官员在 购房上有相当优惠的补贴，也将是未来联排别墅客源的一大支撑， 上海顺驰投资有限公司 2222 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-朱家角 市场前景展望 区域处于刚起步阶段，但在售项目却取得了相当不错的业绩， 产品的多样化，形成差异化竞争，规避了同质产品所带来的激 烈市场竞争，市场呈现一片良好局面。 而05年仍

17、不会有很大的别墅上市量，这样的区域差异化竞争还 将持续下去，市场环境仍将较为宽松。 从这个角度看，未来两年内朱家角市场前景仍将继续走高。这 给了本项目一个良好的契机。 上海顺驰投资有限公司 2323 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-赵巷 n 整个特色居住区域划分了15 个别墅地块，其中七块已经 出让确定，并陆续开始动工。 剩余部分等待政府部门划分 和招标。 淀 浦 河 一级市场 上海顺驰投资有限公司 2424 顺驰顺驰顺驰顺驰 淀浦河以北规划容积率0.25的低密度别墅区五块地 块已经基本开始动工，总供应量约为1000套独立别 墅，今年9月开始陆续推向市场，价格不低于12000 元/平米。 淀浦河以

18、南规划容积率0.5别墅地块基本处于规划 方案设计阶段，预计将有独立别墅和联排别墅两种 建筑形态。 市场分析-赵巷 一级市场 上海顺驰投资有限公司 2525 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目 名称 发展商 占地面积 (亩) 容积率 建筑面积 (万平米) 主力 面 积 (平米) 花园面 积 主力 价格 建筑 风格 总户 数 一期推 案量 推案 时间 中海 翡翠湖 岸 中海发 展 5850.229.52300580 12000 16000 西班牙/ 美/欧/ 现代 2181402004.9 古北佘 山国际 别墅 古北集 团 4160.256.94290500 12000 16000 欧200/2004.9 恒

19、联 名人世 家 恒联置 业 4240.257350600 1000- 2000 15000 16000 中式现 代 165382004.9 / 德天置 业 3450.235.29/ 御宫艺 术 逸祥置 业 / /绿地1740.55.8/ /凯迪4000.513.34/ 市场分析-赵巷 二级市场 上海顺驰投资有限公司 2626 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-赵巷 未来别墅供应量较大，预计将来2-3年内将有25万方左右供应量，其 中联排产品的量在10万左右。 区域内别墅均价在12000-16000元/平米，主力面积在350-450平米。 区域内项目销售状况一般，去化速度较为平稳。 从客户来源看，主要

20、以长宁，徐汇和海归高收入人士以及虹桥开发 区的高级管理人士为主。 二级市场 上海顺驰投资有限公司 2727 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-赵巷 赵巷国际别墅区是新近规划开发的大型高档居住社区，临近佘山 风景区和沪青平公路，具有一定的交通优势。作为青浦、松江交 界处全新的别墅板块，其成片的开发规模有助于提升整体形象和 品味，拉升板块价值。 但就这个板块而言，它的统一规划缺乏整体感、层次感较差，给 人较为杂乱的感觉，板块没有景观以及环境的支撑，缺乏核心卖 点，硬件设施也较为落后。朱家角与之相比，还是具有相当明显 的优势。 总体而言，作为一个新兴的别墅区，可塑造性较强，未来还是具 有一定的发展潜力。

21、市场前景展望 上海顺驰投资有限公司 2828 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-徐泾 一级市场 经过几年的大量开发，徐泾未来可供开发的 土地已几乎没有了，因此，未来的土地供应 量将几乎为零。 上海顺驰投资有限公司 2929 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-徐泾 项目 名称 发展商 占地面 积 (亩) 容积 率 建筑面 积(万平 米) 主力 面积 (平米) 花园面 积 主力 价格 建筑 风格 总户 数 本期推案 量 预计 推案 时间 大豪山林别 墅2期 上海大豪 企业投资 有限公司 2000.222.86 370- 750 700- 1800 15471 元/平 方米 北美 建筑 风格 240 一期25栋

22、 独立别墅， 二期41栋 独栋别墅 2004.5. 长堤花园二 期 上海昌安 置业有限 公司 3300.36.6 402- 520 400- 1000 12000 16000 北美 草原 式建 筑风 格 140 一期推出 56栋独立 别墅 2004.4 西郊大公馆 新典房地 产 2700.264.68 681- 1037 1000以 上 11000- 13000 103462004.5 银涛高尔夫 别墅 银涛高尔 夫 1000.32 300- 800 500- 1000 12000- 16000 /200482004.5 二级市场 上海顺驰投资有限公司 3030 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-徐

23、泾 二级市场 由于未来可供开发土地少，板块内将不会再有较大的供应量。 区域内别墅均价在11000-16000元/平米，主力面积在300-450平 米，花园面积基本在500平米以上。 目前区域内项目的销售状况相当低迷，个案去化速度极其缓慢。 从客户来源看，主要以长宁，徐汇和海归高收入人士以及虹桥开 发区 的高级管理人士为主。 上海顺驰投资有限公司 3131 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析-徐泾 徐泾是青浦区内离市中心最近的镇，近年来已形成相当成熟的大型 别墅聚居区，其主要依靠优越的地理位置和便利的交通，以西郊别 墅延伸的概念支撑着市场的发展，在区域环境、整体规划等其他方 面上并没有亮点。而随着青浦交

24、通条件的改善以及朱家角、赵巷板 块的兴起，徐泾板块的交通优势已渐渐散失。 此外，徐泾板块未来可供开发的土地已经相当少了，未来也不会有 大的供应量推出，板块成长空间十分有限。综上所述，该板块的发 展前景不被看好。未来必将逐步被朱家角别墅板块所赶超。 市场前景展望 上海顺驰投资有限公司 3232 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析市场分析-三大板块总体特征 未来三大板块具有较为充足的市场供应量，未来一段时间内，徐泾供应量 将逐步减少，朱家角以及赵巷市场供应加大，别墅氛围及产品品质也会有 较大提升，在整个上海别墅市场影响力将加大。 供应量充足，市场影响力加大供应量充足，市场影响力加大 三大板块由于都是依靠3

25、18国道为其主要出行动线，客源构成上具有一定 的相似性，客源的多元化是三大板块的共同特征。以长宁，徐汇和海归高 收入人士以及虹桥开发区的高级管理人士以及部分私营业主为主，港台中 老年人士、投资客以及青浦当地政府官员也是其客源的一部分。多元化的 客源也充分支撑着区域的市场需求，提高了区域的抗风险能力。 客源的多元化力保市场持续发展客源的多元化力保市场持续发展 上海顺驰投资有限公司 3333 顺驰顺驰顺驰顺驰 三大板块的别墅绝大多数是独栋产品，产品类型较为单一，仅在朱家角及 赵巷有少量联排产品，联排存在的市场空白点将使得此类需求难以得到释 放，未来此类产品的推出必将有较为出色的去化速度。 2005

26、年，赵巷将有近10万平方米的上市量，朱家角区域上市量主要还是康 桥水乡，约在7万平方米左右。该类产品的上市量并不是很大，市场环境 将较为宽松。 产品类型较为集中，存在市场空白点产品类型较为集中，存在市场空白点 从目前的价格来，徐泾依靠其成熟社区依然价格最高，赵巷其次，朱家角 处于起步阶段，价格较低，但三大板块的价格差距较小。从长远的发展趋 势来看，朱家角不可比拟的优势将逐渐让其成为区域热点，远期的价格上 涨空间将是最大的。 区域价格呈阶梯递减，差距较小区域价格呈阶梯递减，差距较小 市场分析市场分析-三大板块总体特征 上海顺驰投资有限公司 3434 顺驰顺驰顺驰顺驰 徐泾徐泾赵巷赵巷朱家角朱家角

27、 车程3分钟 车程10分钟 就青浦区内这三个别墅板块的交通条件来看，随着整个青浦区域交通网络的一步 步改善，目前徐泾至朱家角仅13分钟车程，这对于别墅客户而言几乎不存在差距， 徐泾传统的交通优势将不复存在，竞争力将逐步减弱。 而就区域规划而言，徐泾依靠交通优势形成的别墅聚居区，几乎没有统一规划可 言。赵巷特色别墅区去年下半年刚刚启动，市场尚不成形，规划上没有亮点，且 缺乏整体感，略显混乱。朱家角新镇，凭借其新镇整体出色的规划以及出色的硬 件设施，在三个板块中具有十分明显的优势。 就区域环境而言，徐泾和赵巷都缺乏核心亮点，而朱家角依托独一无二的江南古 镇和淀山湖风景度假区的稀缺景观优势，超过其他

28、两个板块，优势地位明显。 综合来看，朱家角的劣势在逐渐地消失，优势却是日益明显。 朱家角在三大板块比较中，未来市场略占优势朱家角在三大板块比较中，未来市场略占优势 市场分析市场分析-三大板块总体特征 上海顺驰投资有限公司 3535 顺驰顺驰顺驰顺驰 从本地块经济参数来看，项目定位为联排别墅，下面对三大竞争板块内同 类产品未来市场走势进行分析： 市场供应 在售项目结 转（平米） 新开盘 （平米） 总计 （平米） 徐径000 赵巷0100000100000 朱家角70000150000220000 合计70000250000320000 05-06年主要竞争项目供应量 三大板块在05-06年主要竞

29、争项目的供应量在32万平方米左右，这样的 一个量对于三大板块来说还是比较小的。05-06年联排产品的量还是略 显不足。 市场分析市场分析-目标市场预判 上海顺驰投资有限公司 3636 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析市场分析-目标市场预判 市场需求 朱家角目前在售的几个别墅项目的销售情况都呈现相当理想的 状况。 康桥水乡从4月份推向市场，进行预热，至九月底即将推出的 300余套房源已预订一空。 绿洲江南园3月推出的145套独栋，目前仅剩三套。 仍处于预热阶段的高端产品海源别墅，目前的预定情况也是 相当的不错。 区域内项目的热销说明了客户对于该区域具有相当高的认可度， 真实需求大量存在。 上海顺驰投资

30、有限公司 3737 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析市场分析-目标市场预判 客源分析 就联排产品而言，三大板块的客源具有较大的相似性，早期联 排别墅多为徐汇、长宁的一些管理层、海归派以及外籍人士购 买，随着交通、环境等等方面的改善，已经有越来越多的看重 区域环境的港台中老年人士以及具有相当大住房优惠补贴的青 浦政府官员将目光投向了联排产品，而区域价值一步步地显现， 也使得客源构成中出现较多的投资客。 康桥水乡目前的预定客户中，徐汇、长宁的客户占到了30%，私 营业主占到了30%，青浦政府官员就占到了15%，投资客占到了 10%，港台及外籍人士包括海归派占到了10%,其它占到了5%。 上海顺驰投资有限

31、公司 3838 顺驰顺驰顺驰顺驰 市场分析市场分析-目标市场预判 价格分析 目前朱家角唯一具有联排产品的康桥水乡，将在近期推出，价 格预计将在7700-8200元/平方米。这是区域内首个联排产品项 目，它对于本案未来的定价具有较大参考价值。 而在赵巷，明年也将有联排项目推出，通过我们对赵巷市场的 判断，结合项目土地获取时的价格，我们预判未来的市场售价 将在7500-8000元/平方米之间，朱家角较赵巷还是具有明显优 势的，因此在价格上也应该有所体现。 根据对两个市场价格的分析以及未来联排项目推案量较小的特 点，我们预计明年朱家角的联排别墅价格将在8000-8800元/平 方米之间。 上海顺驰投

32、资有限公司 3939 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目市场前景展望 通过对三大板块的分析，我们发现朱家角在 规划、环境以及市场前景等各方面较其它两 个板块具有明显的优势。未来将会成为上海 最具潜力的别墅聚居区域。 利用2005到2006年市场的空白点，项目必将 会快速去化。 上海顺驰投资有限公司 4040 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目分析 上海顺驰投资有限公司 4141 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目位置图 b e b#地块地块 体量：出让地块面167417 建筑基地面积156417 总建筑面积117191.9 e#地块地块 体量：出让地块面积188761 建筑基地面积175461 总建筑面积132132.7 上海顺

33、驰投资有限公司 4242 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目简介 地块现状： 无动迁，地块 平整,有少量河道。 内部规划道路未动工。 朱家角镇新镇区内朱家角镇新镇区内1号号b#地块地块 上海顺驰投资有限公司 4343 顺驰顺驰顺驰顺驰 地块现状： 无拆迁，地块 内部为荒废农田， 有少量河道，地块 周边规划道路尚未 建设 朱家角镇新镇区内朱家角镇新镇区内1号号e#地块地块 项目简介 上海顺驰投资有限公司 4444 顺驰顺驰顺驰顺驰 由于1号b#地块和1号e#地块相邻，又 处于同一居住组团，地块现状又有很多相 似之处，故这里将2个地块一起做swot分 析和经济测算。 项目项目swot分析分析 上海顺驰投资有限

34、公司 4545 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目项目swot分析分析strength 地块平整，无拆迁，可实现快速开工开盘 地块内部有天然河道水系，有利于打造水景优 势。 地块距古镇较近，生活配套设施齐全。 紧邻朱溪路生态景观大道，与大淀湖隔路相望， 地块周边景观优势明显。 上海顺驰投资有限公司 4646 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目项目swot分析分析weakness 地块所在区域属刚启动阶段，居住 氛围尚未形成。 上海顺驰投资有限公司 4747 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目项目swot分析分析opportunity 随着康桥水乡和海源别墅2个项目的开工建设， 表明新镇居住区的启动。凭借新镇高水平的整 体规划和其

35、淀山湖风景区、朱家角古镇的稀缺 景观优势，未来朱家角必将成为上海别墅市场 的新亮点。 作为“三城九镇”之一，是青浦重点建设的区 域，政策上的倾斜必将使区域飞速发展。 本项目推出的时间正处于青浦区联排别墅的空 白点，这将是本项目的一大契机。 上海顺驰投资有限公司 4848 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目项目swot分析分析threat 近期上海别墅市场的萎靡不振，明年中 旬别墅市场走势的不明朗，增加了项目 的市场风险。 宏观政策对别墅市场消费的打压作用明 显。 上海顺驰投资有限公司 4949 顺驰顺驰顺驰顺驰 产品定位 根据项目的指标数据以及市场分析来看，我们初步将本 案产品定位为 联排别墅为主，辅以叠

36、加和双拼产品，联排别墅为主，辅以叠加和双拼产品， 并有少量独栋别墅。并有少量独栋别墅。 上海顺驰投资有限公司 5050 顺驰顺驰顺驰顺驰 客源定位 本案未来的客源主要还是以长宁，徐汇和海归高收入人士以及 虹桥开发区的高级管理人士以及部分私营业主为主，看中区域 环境以及古镇特色的港台中老年人士将是其客源的一部分，而 由于青浦当地政府官员在购房上有相当优惠的补贴，将来也 会成为本案客源中不可忽视的一部分。 长宁、徐汇、海归高收入以及外籍人士 35% 私营业主 20% 青浦当地政府官员 15% 港台中老年人士 15% 虹桥开发区的高级管理人士 10% 投资客 5% 上海顺驰投资有限公司 5151 顺

37、驰顺驰顺驰顺驰 价格定位 从目前的市场情况来看，青浦三大别墅板块的联排别墅项目较 少，仅有康桥水乡等少数几个项目，康桥水乡尚在预热阶段， 具体价格尚未公开，预计价格在7700-8200元/平方米之间。 赵巷在明年会有少量联排产品推出，根据地块的获取的价格，以 及目前赵巷的市场情况，我们预计联排别墅的价格在7500-8000 元/平方米之间，而朱家角较赵巷区域具有较大的优势。 而沪青平沿线仅徐泾早期有联排产品推出，目前挂牌的二手联 排别墅的价格在7000-7700元/平方米，而就徐泾与朱家角两个 区域而言，朱家角除了区域成熟度上具有一定弱势外，其他方 面的优势相当明显，整体优势应该在价格上有所体

38、现。 通过前面我们对朱家角的未来价格走势预判来看，朱家角在未来 一段时间内的价格上不会有太大的变化，市场保持平稳上升。 综上四点，我们将本地块未来的均价定为综上四点，我们将本地块未来的均价定为85008500元元/ /平平 方米，价格区间在方米，价格区间在8000-90008000-9000元元/ /平方米之间。平方米之间。 上海顺驰投资有限公司 5252 顺驰顺驰顺驰顺驰 面积定位 面积（平方米）户数户数比例建筑面积（平方米）建筑量比例 独栋300-350183.1%58505% 双拼240-26012020.6%3000025% 联排190-20028849.5%5775050% 叠加15

39、0-16015626.8%2340020% 合计582117000 从对整个别墅市场以及周边市场的分析，考虑到控制总价，面积 定位如下： b地块 e地块 面积（平方米）户数户数比例建筑面积（平方米）建筑量比例 独栋300-350406.2%1320010% 双拼240-26013220.5%3300025% 联排190-20029646%5940045% 叠加150-16017627.3%2340020% 合计644132000 上海顺驰投资有限公司 5353 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目说明 境外自然人、法人和以在境内进行工商 登记，领有营业执照，具备相应房地产开发 一级以上资质的企业。且属于省、

40、市级房地 产开发企业100强，银行资信a级以上的企业， 其连续三年的年平均销售额不少于2亿元人民 币或者其连续三年年平均开发量不少于10万 平方米建筑面积的企业。投标人可以独立竞 标，也可以联合竞标。境内企业（包括境外 企业在境内注册的法人）参与投标的，以人 民币投标；境外自然人、法人参与竞投的， 应当以美元投标。 投标人资格投标人资格 上海顺驰投资有限公司 5454 顺驰顺驰顺驰顺驰 中标后资金到位时间及交地时间 中标后资金到位时间：投标单位中标后， 签订国有土地使用权出让合同后一星期 内，中标单位支付总金额80%的资金， 国有土地使用权出让手续办理结束后一 星期内付清余款。 交地时间：中标

41、后，中标金额全额到位 后，上海朱家角投资开发有限公司在3 个月内交地。 此条款为对方要求，具体操作时可以再磋商。 项目说明 上海顺驰投资有限公司 5555 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目说明 招投标评分标准由两部分组成: 方案分数 17% 出价分数 83% 以价格为主要影响因素，本次投标仍采 用加权平均的方法。 评分标准评分标准 上海顺驰投资有限公司 5656 顺驰顺驰顺驰顺驰 竞争对手有 山东鲁能 浙江绿城 中信地产 金地地产 华丽家族 万科地产 等房地产企业在关注该地块，但除华丽家族与朱家角投等房地产企业在关注该地块，但除华丽家族与朱家角投 资开发有限公司有较深接触外，均接触不深，但可以预资开发有

42、限公司有较深接触外，均接触不深，但可以预 见到本次竞标的竞争程度将远远大于见到本次竞标的竞争程度将远远大于03年我们参与过的年我们参与过的 0303号地块的竞标。号地块的竞标。 项目说明 上海顺驰投资有限公司 5757 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目获取节奏 04年10月,三号土地出让公告公布(公告期50天) 05年1月初竟标。12月底支付保证金5%，计2228万元。 签定国有土地使用权出让合同后一周内支付25%资金，计05年1月份 11140万元。 计划05年3月底出让手续办理结束,支付余款70%资金，计31194万元。 计划05年4月拿到土地证。 计划05年4月拿到建设规划许可证、用地规划许可证和

43、施工许可证。 项目操作 一号一号e#地块地块 上海顺驰投资有限公司 5858 顺驰顺驰顺驰顺驰 项目经济测算 朱家角镇新镇区内朱家角镇新镇区内1号号b#、e#地块地块 1号b#1号e# 项目控制指标（元/平米）总额.(万）控制指标（元/平米）总额.(万） 一、土地及大配套费214225000214228300 二、前期费用（研发中心）901054.7901189.2 三、建安工程费ja140016406.9140018498.6 四、市政基础设施费5005859.65006606.6 五、公共设施配套费gp2002343.82002642.7 六、贷款利息dk1331558.71331757.4 七、直接成本小计446552326.2446558997.3 八、销售费用xs1001171.91001321.3 九、管理费用gl1001171.91001321.3 十、不可预见费10117.210132.1 十一、营业税金46854604685866.7 十二、总成本514360004.7514367639 十三、销售收入850099171.68500105706.2 十四、利润总额335739166.9335738067.2 十五、销