新财务准则下房地产开发企业财务报表

1、新会计准则下的新会计准则下的 房地产开发企业财务报表分析房地产开发企业财务报表分析 新财务准则下房地产开发企业财务 报表 2 内容提纲内容提纲 财务报表总述财务报表总述 （P3-P10） 财务报表介绍财务报表介绍 B1 资产负债表资产负债表 （P12-P18） B2 损益表损益表 （P19-P24） B3 现金流量表现金流量表 （P25-P27） 财务分析财务分析 （P29-P48） 财务分析实例（华润置地）财务分析实例（华润置地） （P50-P59） 3 2 财务报表体系 咨询师为什么需要看懂财务报表？咨询师为什么需要看懂财务报表？ n与财务人员交流、访谈需要与财务人员交流、访谈需要 n诊断

2、的有效工具诊断的有效工具 n了解企业绩效的有效途径了解企业绩效的有效途径 n认识客户企业的财务管理能力认识客户企业的财务管理能力 n识别客户对咨询师的开放程度（识别报表的真实性）识别客户对咨询师的开放程度（识别报表的真实性） n了解客户企业与标杆的差距了解客户企业与标杆的差距 n有助于战略梳理和绩效分解有助于战略梳理和绩效分解 A、财务报表总述、财务报表总述 4 2 财务报表体系 A、财务报表总述、财务报表总述 n财务报表是企业财务会计在会计期间结束以后，分期结算财务报表是企业财务会计在会计期间结束以后，分期结算 账目，编制的会计报表。它主要是总结各会计期间企业账目，编制的会计报表。它主要是总

3、结各会计期间企业经经 营活动营活动的财务成果及期末状况。的财务成果及期末状况。 n财务会计报表不仅能反映企业在整个财务报告期间内的财务会计报表不仅能反映企业在整个财务报告期间内的经经 营状况营状况以及期初与期未的资产负债状况，而且能借助其评以及期初与期未的资产负债状况，而且能借助其评 价企业的经营效率，找出企业价企业的经营效率，找出企业生产经营活动中存在的问题生产经营活动中存在的问题。 n所以，财务报表是企业生产经营财务状况的历史所以，财务报表是企业生产经营财务状况的历史总结和记总结和记 录录，也是企业，也是企业未来生产经营决策的现实依据未来生产经营决策的现实依据。 什么是财务报表？什么是财务

4、报表？ 财务报表是用会计语言表述的企业经营状况财务报表是用会计语言表述的企业经营状况 5 外部环境 经营理念 企业资源 营销 人力资源 研发 财务 资产负债表 现金流量表 股东权益变动表 损益表 财务状况变动表 经营活动 财务报表 经营决策 分析 生产 A、财务报表总述、财务报表总述 企业经营与财务报表企业经营与财务报表 回馈 6 日记簿日记簿 总分类帐总分类帐 电子表格电子表格 财务报表财务报表 原始凭证原始凭证 输入：行为输入：行为输出：财务成果输出：财务成果 A、财务报表总述、财务报表总述 财务报表是如何产生的？财务报表是如何产生的？ 2 按时间顺序记按时间顺序记 流水账流水账 A 发生

5、经济活动发生经济活动 4 汇总各会计科汇总各会计科 目目 3 按性质过帐按性质过帐到到 相关会计科目相关会计科目 5 编制之财务报编制之财务报 表表 7 A、财务报表总述、财务报表总述 财务报表的种类财务报表的种类 n按照会计报表的编制时间，可以分为日报、周报、月报、按照会计报表的编制时间，可以分为日报、周报、月报、 季报、半年报（或称中期报告）和年报季报、半年报（或称中期报告）和年报 n按照会计报表各项目所反映的数字内容，可以分为个别会按照会计报表各项目所反映的数字内容，可以分为个别会 计报表和合并会计报表计报表和合并会计报表 n按照会计报表的服务对象，可以分为内部报表和外部报表按照会计报表

6、的服务对象，可以分为内部报表和外部报表 n注意：中外企业报告期不一致12月是中、美、英、比利 时等国最普遍的财务年度终止时间，3月是日本和新西兰最 普遍的终止时间，6月是澳大利亚最普遍的终止时间。霍顿 公司的财务年度终止时间是9月30日，帕尔迪的呢？ 8 A、财务报表总述、财务报表总述 财务报表及相关内容财务报表及相关内容 n资产负债表资产负债表 n损益表（利润表）损益表（利润表） n现金流量表现金流量表 n财务报表附注（产品类型，业务区域、行业类别等）财务报表附注（产品类型，业务区域、行业类别等） n附属报表（附属报表，如固定资产折旧明细表、存货明细、附属报表（附属报表，如固定资产折旧明细表

7、、存货明细、 表、利润分配表）表、利润分配表） n重要事项披露（合并、并购、担保事项等）重要事项披露（合并、并购、担保事项等） 9 A、财务报表总述、财务报表总述 三张主要财务报表的勾稽关系三张主要财务报表的勾稽关系 10 A、财务报表总述、财务报表总述 新会计准则新会计准则 n2006年2月15日财政部颁布了“新会计准则（38 项）”，并规定上市公司自2007年1月1日起施行新会计 准则，众多非上市企业在2008年采用新会计准则，可以 预测，新会计准则将在全部企业内陆续推行。咨询师将 看到越来越多按照新会计准则编制的报表 n会计准则是进行会计核算工作的规矩，处理会计业务 的准绳 n新会计准则

8、统一了财务报表项目，改变了原先财务报新会计准则统一了财务报表项目，改变了原先财务报 表按行业分类的状况表按行业分类的状况 11 内容提纲内容提纲 财务报表总述财务报表总述 （P3-P10） 财务报表介绍财务报表介绍 B1 资产负债表资产负债表 （P12-P18） B2 损益表损益表 （P19-P24） B3 现金流量表现金流量表 （P25-P27） 财务分析财务分析 （P29-P48） 财务分析实例（华润置地）财务分析实例（华润置地） （P50-P59） 12 B1、资产负债表、资产负债表概念概念 n功能功能提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有提供企业在某一特定时点所拥有的全部资

9、产、负债和所有 者权益（自有资本）的存量及其结构者权益（自有资本）的存量及其结构 n作用作用有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其 数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结 构、降低风险和提高运营效率的判断和决策构、降低风险和提高运营效率的判断和决策 13 完整的财务报表需要有公司负责人、 经理人及主办会计签章并加盖公章 B1、资产负债表、资产负债表结构结构 表头表头：报表名称、编制：报表名称、编制 单位名称、日期、货币单位名称、日期、货币 单位单位 资产资

10、产：资产是公司可以使用的经济：资产是公司可以使用的经济 资源，资产依其性质为区分为流动资源，资产依其性质为区分为流动 资产、长期资产、固定资产及其它资产、长期资产、固定资产及其它 资产资产 负债负债：以负债到期偿还：以负债到期偿还 日做分类，区分为流动日做分类，区分为流动 负债及长期负债负债及长期负债 股东权益股东权益：企业净资产，：企业净资产， 其金额为股东原始投资其金额为股东原始投资 加上累计盈余加上累计盈余 14 货币资金 存货 流动资产合计 长期投资 固定资产 无形资产 其它资产 长期资产合计 流动负债 长期负债 负债合计 实收资本/股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计

11、 负债及所有者权益总计负债及所有者权益总计 资产总计资产总计 资产资产 = 负债负债 + 权益权益 资产资产 负债负债 权益权益 = 所有的钱 = 借來的钱 + 自己的钱 B1、资产负债表、资产负债表会计恒等式会计恒等式 资产负债表的左边表示资产的结构，右边表示资产的来源资产负债表的左边表示资产的结构，右边表示资产的来源 15 资产负债表中，报表项目（报表科目）的排列特征资产负债表中，报表项目（报表科目）的排列特征 n资产按流动性排列，流动性强的在先，流动性弱的在后资产按流动性排列，流动性强的在先，流动性弱的在后 n负债按到期日的远近排列，近者在先，远者在后负债按到期日的远近排列，近者在先，远

12、者在后 n所有者权益则按永久程度排列，永久性大的在先，小的在后所有者权益则按永久程度排列，永久性大的在先，小的在后 B1、资产负债表、资产负债表报表项目特征报表项目特征 16 B1、资产负债表、资产负债表流动资产项目流动资产项目 流动资产指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗流动资产指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗 用，或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债用，或者主要为交易目的而持有，或者预计在资产负债 表日起一年内变现的资产表日起一年内变现的资产 1.货币资金：包括现金和银行存款 2.交易性金融资产： 为交易目的所持有的债券、股票、基金的公允价值 3.应收账款：因销售产品和

13、提供劳务而应向购买单位收取的各种款项 4.其他应收款：除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付 款项。包括：应收的赔款、罚款、内部单位或个人领用的备用 金等。当此项目有较大数额时，应向会计人员咨询 5.存货：期末在库、在途和开发中的各项存货资产。包括已开发产品、 在建开发产品、土地储备、甲供材料等 6.一年内到期的非 流动资产： 包括一年内到期的持有至到期投资、长期待摊费用和一年内可 收回的长期应收款 17 B1、资产负债表、资产负债表非流动资产项目非流动资产项目 非流动资产指流动资产以外的资产，不能在一年之内通过经济非流动资产指流动资产以外的资产，不能在一年之内通过经济 运作转

14、化为可用资金的资产，区别流动资产和非流动资产的主运作转化为可用资金的资产，区别流动资产和非流动资产的主 要就是看能不能在一定的周期内（通常是一年）把资产转变为要就是看能不能在一定的周期内（通常是一年）把资产转变为 流动的资金使用流动的资金使用 1.可供出售金融资 产： 初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，主要包括股票、 债券、基金等 2.持有至到期投资： 持有至到期投资，仅限到期日固定、可以固定金额或可确定金额收 回的投资。一般包括债券投资 、企业委托银行或其他金融机构向 其他单位贷出的款项 3.长期应收款 ：融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融 资性质的销售商

15、品和提供劳务等经营活动产生的应收款项 4.投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产开发物业（即 持有型物业，新会计准则前计入“库存”科目） 5.在建工程：未完成的、以自用为目的的工程支出。如万科2007年报的“东莞万 科建筑研究基地” 6.工程物资：指企业各项以自用为目的的工程尚未使用的工程物资的实际成本 7.开发支出研发过程中所使用资产的折旧、消耗的原材料、直接参与开发人员 的工资及福利费、开发过程中发生的租金以及借款费用等 18 B1、资产负债表、资产负债表负债及所有者权益项目负债及所有者权益项目 1.预收款项：收入确认前的预售总额 2.其他应付款：主要包括土地增值税、

16、股权转让款、购房诚意金、代收款、保证金、 职工未按期领取的工资等 3.长期应付款 ：指应付补偿贸易引进设备款和应付融资租入固定资产租赁费等 4.专项应付款：企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项 5.预计负债：因对外提供担保、未决诉讼、重组义务、产品质量保证等或有事项 可能产生的负债 6.实收资本：即资本金，实收资本应该等于企业的注册资本 7.资本公积：即股本溢价，接受捐赠以及资产重估增值价形成的资本 8.盈余公积：企业依法从利润中累计计提的保留盈余，包括法定盈余公积和任意 盈余公积 19 B2、损益表、损益表概念概念 n功能功能提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏提

17、供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏 损数量损数量 n作用作用有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各 项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项 利润来源及其结构，把握经营策略利润来源及其结构，把握经营策略 收入收入-成本及费用成本及费用=利润利润 20 B2、损益表、损益表结构结构 表头表头：报表名称、编制：报表名称、编制 单位名称、损益期间、单位名称、损益期间、 货币单位货币单位 营业收入营业收入：报表期间内：报表期间内 的销售收入的销售收入 成本费用成本费用：取得营业收：

18、取得营业收 入所付出的成本及费用入所付出的成本及费用 完整的财务报表需要有公司负责人、 经理人及主办会计签章并加盖公章 21 B2、损益表、损益表权责发生制原则权责发生制原则 n权责发生制是以经济权利、责任为标准，确定本期收益和费用业务 的一种制度。即凡是本期已经实现的收入和已经发生或应当负担的 费用，不论其款项是否已经收付，都应作为当期的收入和费用处理； 凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不应 作为当期的收入和费用 n根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时 间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金， 并非是公司实收的现金 权责发生制原

19、则是会计学的基本原则，国际公认权责发生制原则是会计学的基本原则，国际公认 的标准。它相对于现金入账原则的标准。它相对于现金入账原则 22 B2、损益表、损益表营业收入项目营业收入项目 确认收入的条件确认收入的条件（企业会计准 则规定）：在已将商品所有权 上的主要风险和报酬转移给买 方，既没有保留通常与所有权 相联系的继续管理权，也没有 对已售商品实施有效控制，收 入的金额能够可靠地计量，相 关的经济利益很可能流入企业， 相关的已发生或将发生的成本 能够可靠地计量时，确认商品 销售收入的实现 比较金地、万科、万通的房地 产销售收入确认条件，可以发 现，金地的收入确认条件相对 较严，万科较松 小开

20、发商的会计人员通常是以 开出发票来确认收入的（如山 西某客户），很省事，但不合 规 并不是所有的收入都是营业收入 23 B2、损益表、损益表营业成本项目营业成本项目 房地产开发房地产开发 企业营业成企业营业成 本本 土地征用土地征用 及拆迁补及拆迁补 偿费偿费 前期工程前期工程 费费 基础设施基础设施 费费 开发间开发间 接费接费 配套设施配套设施 费费 建筑安装建筑安装 工程费工程费 有的开发商将因借入项目开发资金而发生的借款利息和借款 费用，也计入成本，称为“其他开发费用” 24 B2、损益表、损益表费用项目费用项目 销售费用销售费用 企业在销售产品或者提供劳 务等过程中发生的各项费用，

21、包括应由企业负担的包装费、 运输费、维修费、展览费、 差旅费、广告费、代销手续 费，以及专设销售机构的人 员工资、奖金、福利费、折 旧费、修理费、物料消耗和 其他经费等 房地产开发企业的主要销售 费用：销售代理费、广告费、 样板房装修费 管理费用管理费用 企业行政管理部门为组织和 管理经营活动而发生的各项 费用。工资福利费、折旧费、 工会费、业务招待费、技术 转让费、研发费、无形资产 摊销、咨询费、诉讼费、坏 账损失、跌价准备、公司经 费、劳动保险费、董事会会 费等 房地产开发企业的主要管理 费用：招待费、税金、管理 人员工资与奖金 财务费用财务费用 企业为筹集资金而发生的各 项费用，包括利息

22、净支出、 汇兑净损失、调剂外汇手续 费、金融机构手续费，以及 企业筹资发生的其他费用 房地产开发企业的主要财务 费用：贷款利息、贷款担保 费、贷款活动经费 25 B3、现金流量表、现金流量表概念概念 n功能功能提供企业在某一特定期间内现金流转情况的信息提供企业在某一特定期间内现金流转情况的信息 n作用作用有助于了解净收益质量、取得和运用现金的能力、有助于了解净收益质量、取得和运用现金的能力、 支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量 现金流入量现金流入量-现金流出量现金流出量=期末现金持有量期末现金持有量 26 B3、现金流量表、现金流量表结构结构

23、表头表头：报表名称、编制：报表名称、编制 单位名称、报表期间、单位名称、报表期间、 货币单位货币单位 经营活动现金流量经营活动现金流量：现：现 金流入和流出金流入和流出 完整的财务报表需要有公司负责人、 经理人及主办会计签章并加盖公章 投资活动现金流量投资活动现金流量：现：现 金流入和流出金流入和流出 筹资活动现金流量筹资活动现金流量：现：现 金流入和流出金流入和流出 27 B3、现金流量表、现金流量表内容内容 28 内容提纲内容提纲 财务报表总述财务报表总述 （P3-P10） 财务报表介绍财务报表介绍 B1 资产负债表资产负债表 （P12-P18） B2 损益表损益表 （P19-P24） B

24、3 现金流量表现金流量表 （P25-P27） 财务分析财务分析 （P29-P48） 财务分析实例（华润置地）财务分析实例（华润置地） （P50-P59） 29 C、财务分析、财务分析必要性必要性 财务分析是咨询师诊断和分析的得力工具财务分析是咨询师诊断和分析的得力工具 内部资源与能力分析内部资源与能力分析定量分析定量分析对标分析对标分析 成都某开发商战略规划成都某开发商战略规划 麦肯锡方法论麦肯锡方法论罗兰贝格方法论罗兰贝格方法论 32 用价值树的方式分解各个业务的价值体系用价值树的方式分解各个业务的价值体系 价值树价值树影响方面影响方面 以地产业务为例 原则原则 在各价值驱动因 素中选择最关

25、键 的几个作为考核 指标 考核指标以5-10 个为佳，太少会 出现考核片面， 太多会使被考核 者无重点性 明确被考核的对 象 销售收入 物业管理 建造成本 项目数量 营销销售 费用 行政费用 折旧 库存 应付款 维修费 服务费 销售面积 价格 投资资本 回报率 利润 投资资本 营业收入 产品成本 费用 营运资金 固定资产 + 租赁收入 管理费用 + x + + + x + + + 50 Doc. numbe r to be entere d by Heade r and Footer Roland Berger Strategy Consultants client logo to be po

26、sitioned at the markminimum height maximum size navigator Text Lines 竞争分析竞争分析(5)： 财务对比分析财务对比分析 偿债能力对比分析偿债能力对比分析盈利能力对比分析盈利能力对比分析 企 业 1 企 业 2企 业 3 企 业 1 企 业 2 企 业 3 企 业 1 企 业 2 企 业 3 竞争对手偿债能力及安全性对比竞争对手偿债能力及安全性对比 流动比率流动比率速动比率速动比率资产负债率资产负债率 企 业 1 企 业 2企 业 3 企 业 1 企 业 2 企 业 3 企 业 1 企 业 2 企 业 3 竞争对手盈利能力的对

27、比竞争对手盈利能力的对比 资产利润率资产利润率销售利润销售利润净资产收益率净资产收益率 财务分析是企图了解一个企业经营业绩经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会 计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策 参考 内部资源能力分析框架内部资源能力分析框架 华润集团愿景、文化、价值观分析华润集团愿景、文化、价值观分析 成都置地成都置地 财务经营财务经营 状况分析状况分析 华润置地愿景和战略解读华润置地愿景和战略解读 成都置地成都置地 组织组织 能力分析能力分析 成都置地成都置地 业务专业业务专业 运营能力分析运营能力分析 内部资源能力分析总结内部资源能力分析总结 内部资源

28、能力分析框架内部资源能力分析框架 华润集团愿景、文化、价值观分析华润集团愿景、文化、价值观分析 成都置地成都置地 财务经营财务经营 状况分析状况分析 华润置地愿景和战略解读华润置地愿景和战略解读 成都置地成都置地 组织组织 能力分析能力分析 成都置地成都置地 业务专业业务专业 运营能力分析运营能力分析 内部资源能力分析总结内部资源能力分析总结 某集团愿景、文化、价值观分析某集团愿景、文化、价值观分析 公司公司 财务经营财务经营 状况分析状况分析 某置地愿景和战略解读某置地愿景和战略解读 公司公司 组织组织 能力分析能力分析 公司公司 业务专业业务专业 运营能力分析运营能力分析 内部资源能力分析

29、总结内部资源能力分析总结 30 C、财务分析、财务分析常用方法常用方法 1报表项目质量分析法报表项目质量分析法 主要对报表的资产、利润、现金流项目进行分析，了解其内容 及会计处理方法，从而更好地了解企业实际经营状况 2比较分析法比较分析法 通过对财务报表中各类相关的数字进行分析比较, 尤其是将一个 时期的报表同另一个或几个时期的比较, 以判断一个公司的财务 状况和经营业绩的演变趋势以及在同行业中地位的变化情况 3比率分析法比率分析法 解释财务报表的一种基本分析工具, 以财务报表中的相关项目进 行比较, 将分析对比的绝对数变成相对数, 以说明财务报表上所 列项目之间的相互关系, 并做出某些解释和

30、评价 31 C、财务分析、财务分析报表项目质量分析法报表项目质量分析法 （1）资产质量分析：指分析资产帐面价值与）资产质量分析：指分析资产帐面价值与“实际价值实际价值”之间的差异之间的差异 交易性金融资产交易性金融资产 存货存货 开发商最大的资产就是存货，通常存货按“历史成本”揭示，而多 会“正常”出售，存货也可能贬值，特别是今年和明年，且存货跌 价准备未必计提充分（计提过程的主观性） 金融资产的价格每个交易日都在变化，虽然新会计准则要求按照公 允价值核算，但报表阅读日与报表日期的差异会导致量的变动 长期股权投资长期股权投资 固定资产固定资产 有机器设备、不动产（自用）的开发商，有可能折旧后的

31、价值为零， 但实际价值还很高；那些以历史成本计价的企业，可能不动产的真 实价值比原来的成本翻番了几倍 对于喜欢多元化投资的企业，有可能账面价值很大，实际上可能是 个负数 “帐帐/表表”外资产外资产 财务报表没有将重要但不确定其价值的资产列入报表中，如研究开 发成果/投入、广告投入、人力资源等 32 C、财务分析、财务分析报表项目质量分析法报表项目质量分析法 资产质量分析示例资产质量分析示例金地金地“存货存货” 存货按照成本计价， 未计提存货跌价准备。 存货大部分是07年以 前购入的，即便考虑 07年末以来房地产价 格下跌、原材料价格 下跌，也可以推定： 报表数值较现在的市 场价值较为保守 07

32、年在建项目比06年 末增加了一倍，而库 存产品（已竣工商品 房）却增加了3.5倍。 一方面受市场因素影 响，一方面有产品不 适应市场之嫌 33 C、财务分析、财务分析报表项目质量分析法报表项目质量分析法 （2）利润质量分析：指分析利润形成的真实性与合理性）利润质量分析：指分析利润形成的真实性与合理性 营业收入营业收入 营业成本营业成本 关注：1成本计算的真实性；2存货计价方法的选择的“适 当”/稳健性；3关联方交易和地方或部门保护主义对企业“低 成本”的贡献；4营业成本水平的下降是否为暂时性因素所致？ 关注：1营业收入的品种结构；2营业收入的地区结构； 3与关联方交易实现的收入占总收入的比例；

33、4地方或部门 保护主义对企业业务收入实现的贡献 管理费用管理费用 财务费用财务费用 关注：1企业是否“过少”地负债？2企业是否过分依赖于 短期借款？3企业是否过分依赖于自然负债，对供应商延迟付款？ 关注：1折旧及其他摊销性费用是否作正常处理？2企业营 业及管理费用的控制是否具有短期行为？ 营业利润营业利润 关注：1纯粹的利润操纵行为导致的帐面利润虚增；2过度 负债导致的与高利润相伴的财务高风险；3企业利润过分依赖于 非主营业务；4非正常的会计政策变更 34 C、财务分析、财务分析报表项目质量分析法报表项目质量分析法 利润质量分析示例利润质量分析示例万通万通“营业成本营业成本”与与“财务费用财务

34、费用” 营业成本比上年增加 了817.9%的同时，营 业收入同比增加了 827.2%，公司成本管 理能力较强 财务费用07年比06年 更低，表明07年翻番 式的增长是有质量的。 虽然反映万通财务杠 杆运用不足，但对于 过冬期的开发商，这 样的数字是让人踏实 的 此外，万通07年年报“预收款项”项目金额高达近32亿元，而当年的营业收入 也只有近22亿元。可以预见，无论市场环境多么恶劣，随着32亿元的销售收入 的确认，万通08年的报表仍然是漂亮的，营业收入增长率最少在50%以上 35 C、财务分析、财务分析报表项目质量分析法报表项目质量分析法 （3）现金流质量分析：指分析现金流量的种类、数量及其原

35、因）现金流质量分析：指分析现金流量的种类、数量及其原因 经营活动产生的经营活动产生的 现金流量现金流量 投资活动产生的投资活动产生的 现金流量现金流量 1投资活动产生的现金流量小于零，意味着投资活动本身的现金流转“入 不敷出”，这通常是正常现象，但须关注投资支出的合理性和投资收益的实 现状况；2现金流量大于或等于零，这通常是非正常现象，但须关注长期 资产处置/变现、投资收益实现、以及投资支出过少的可能原因 1经营活动产生的现金流量小于零，表示经营中“入不敷出”；2现 金流量等于零，则意味着经营过程中的现金“收支平衡”，短期可以维持， 长期不可维持；3现金流量大于零并恰能补偿当期的非现付成本，则

36、说明 企业能在现金流转上维持“简单再生产” 筹资活动产生的筹资活动产生的 现金流量现金流量 1如果筹资活动产生的现金流量大于零，则须关注：筹资与投资及经营规 划是否协调？2现金流量小于零，则须关注：企业是否面临偿债压力而又 缺乏新的筹资能力？企业是否无新的投资发展机会？ 36 C、财务分析、财务分析报表项目质量分析法报表项目质量分析法 现金流质量分析示例现金流质量分析示例某客户某客户 经营活动产生的现 金流为负值，资产 负债表反映的应付 供应商款项高达1亿 以上，经营活动现 金流压力巨大，金 融机构风险评级下 降 企业经营入不敷出，靠举债度日。而且企企业经营入不敷出，靠举债度日。而且企 业未来

37、房产开发业务缺乏延续性，加上企业未来房产开发业务缺乏延续性，加上企 业负债率搞、举债困难、市场回暖近期无业负债率搞、举债困难、市场回暖近期无 望，企业生存危机越来越严重望，企业生存危机越来越严重 投资活动产生的现 金流前两个财年一 直为负值，而且近 年投资回报仍无法 兑现，靠投资收益 实现正向现金流的 可能性极小 筹资活动产生的现 金流量为企业输血， 但无法持久。企业 负债率高达90%以 上，融资能力几乎 丧失，未来筹资困 难重重 企业度过此次房地企业度过此次房地 产市场调整期的唯产市场调整期的唯 一出路是变卖资产一出路是变卖资产 37 n横向比较分析横向比较分析 和谁比？和谁比？与同行比与同

38、行比 比什么？比什么？看企业的相对规模和竞争地位看企业的相对规模和竞争地位 C、财务分析、财务分析比较分析法比较分析法 某企业与标杆企业资产负债率比较 63.65% 66.11% 76.57% 71.14% 63.58% 68.62% 61.76% 67.35% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00% 金地 万科 富力 绿城 招商 保利 某企业 平均值 金地万科富力绿城招商保利某企业平均值 示示 例例 某企业与标杆企业资产负债率比较 63.65% 66.11% 76.57% 71.14% 63.58% 68.62%

39、 61.76% 67.35% 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00% 金地 万科 富力 绿城 招商 保利 某企业 平均值 金地万科富力绿城招商保利某企业平均值 示示 例例示示 例例 38 C、财务分析、财务分析比较分析法比较分析法 n横向比较分析时注意的问题横向比较分析时注意的问题 1.境内外会计境内外会计 制度的差别制度的差别 不同会计制度下 的报表科目内容 和记账方法不同， 致使可比性较差。 如成都HR战略报 告中香港和内地 上市公司分两类 进行分析比较 2. 评价标准选评价标准选 择择 为了提高分析比 较的说

40、服力，通 常在咨询报告中 选择行业标准， 而非经验标准。 行业标准可以引 用二手数据或计 算上市公司均值 获得，如TOP10 数据 3. 业务模式的业务模式的 差别差别 不同业务模式的 开发商，因为盈 利模式和资产结 构的差别，往往 造成指标间的可 比性差，如万达 和碧桂园的资产 周转率、利润率 4.数据的可获数据的可获 得性得性 客户往往最希望 与其直接竞争对 手比较，但往往 选择上市公司作 为参照最具有说 服力 39 某某客客户户盈盈利利水水平平情情况况 67.46% 21.49% 9.58% 1.86% 2.25% 14.55% 0% 20% 40% 60% 80% 2005200620

41、07 净资产收益率 净利润率 C、财务分析、财务分析比较分析法比较分析法 n纵向比较分析纵向比较分析 和谁比？和谁比？与本企业历史比与本企业历史比 比什么？比什么？作时间系列分析，研究逐年变化趋势，看其增长作时间系列分析，研究逐年变化趋势，看其增长 潜力潜力 示示 例例 40 C、财务分析、财务分析比较分析法比较分析法 n纵向比较时注意的问题纵向比较时注意的问题 1.运用复合增运用复合增 长率长率 复合增长率是反 映增长速度的平 均指标，能较好 地描述变化趋势。 通常需要3个周 期以上数据，周 期数量越多，指 标值越精确 2. 基期的选择基期的选择 复合增长率因为 基期的选择不同， 会导致较大

42、的差 异，在阐明某观 点前，反复试算 最合理的数据， 选用合理的基期 3. 结合非财务结合非财务 报表信息分析报表信息分析 销售的季节性 （包括单项目运 作）、企业重大 事项（如并购与 重组）、会计政 策调整会影响财 务报表项目，造 成比较数据的异 常 41 C、财务分析、财务分析比率分析法比率分析法 （1）偿债能力：反映企业偿还到期债务的能力）偿债能力：反映企业偿还到期债务的能力 （2）营运能力：反映企业利用资金的效率）营运能力：反映企业利用资金的效率 （3）盈利能力：反映企业获取利润的能力）盈利能力：反映企业获取利润的能力 42 流动负债 应收账款有价证券现金 速动比率 C、财务分析、财务

43、分析比率分析法比率分析法/偿债能力偿债能力 流动负债 流动资产 流动比率 n流动比率反映企业偿还短期债务能力 的强弱 n流动比率越高，表明企业投入生产经 营的营运资本越多，短期偿债能力较 强，但如果过高，则会影响企业资金 的使用效率和获利能力 n一般认为比率值为2比较合理，房地产 行业流动比率的经验参考值为1.2 1 n速动比率用来衡量企业流动资产中可 以立即用于偿付流动负债的能力 n一般认为比率值为1比较安全，房地产 行业速动比率的经验参考值为0.65 2 43 %100 所有者权益 负债总额 产权比率 C、财务分析、财务分析比率分析法比率分析法/偿债能力偿债能力 %100 资产总额 负债总

44、额 资产负债率 34 n资产负债率反映在企业的资产总额中， 负债总额占多大比重，该比率常称为 财务杠杆 n该指标用来衡量企业利用债权人提供 的资金进行经营活动的能力 n房地产行业资产负债率一般为60%- 70% n也称资本负债率，反映债权人与股东 提供资本的相对比例。反映企业的资 本结构是否合理、稳定 n一般说来，产权比率低，是低风险、 低报酬的财务结构，表明企业的长期 偿债能力越强，债权人权益的保障程 度越高，承担的风险越小，但企业不 能充分地发挥负债的财务杠杆效应 44 %100 存货平均余额 营业成本 存货周转率%100 总资产平均值 营业收入 总资产周转率 C、财务分析、财务分析比率分

45、析法比率分析法/营运能力营运能力 n总资产平均值（期初总资产期末 总资产）/2 n该指标反映资产总额的周转速度，周 转越快，说明销售能力越强 n提高周转率的途径：提高产品质量和 功能的同时提高产品售价，扩大市场 销售量，从而提高销售收入；减少存 货、应收账款、固定资产等的资金占 用 1 n存货平均余额=（期初存货+期末存 货 ）/2 n反映存货管理水平，存货周转率越高， 存货的占用水平越低，流动性越强， 存货转换为现金或应收账款的速度越 快 2 45 13.64 28.16 11.82 16.77 12.89 17.33 36.77 18.35 25.23 0.10 32.63 0 0 0 0

46、 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 101010101010 10101010111111 1111111111111112 12121212121212 12121313131313131313 13131414141414 14141414141515 151515

47、15151515 1516161616161616 16161617171717 17171717171718 18181818181818 18181919191919 19191919192020 20202020202020 2021212121212121212121 22222222222222 22222223232323 23232323232324 24242424242424 24242525252525 25252525252626 26262626262626 26272727272727 27272727282828 2828282828282829292929 292

48、92929292930 30303030303030 30303131313131 31313131313232 32323232323232 32333333333333 3333333334343434 34343434343435 35353535353535 35353636363636 36363636363737373737 37373737373838 3838383838383838 39393939393939 39393940404040 4040 万科 招商地产 中国宝安 北京城建 金地集团 金融街 陆家嘴 保利地产 中国国贸 中华企业 某客户 A10均值：均值： 21.

49、4 2007年净利润率（年净利润率（%） 13.64 28.16 11.82 16.77 12.89 17.33 36.77 18.35 25.23 0.10 32.63 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 101010101010 10101010111

50、111 1111111111111112 12121212121212 12121313131313131313 13131414141414 14141414141515 15151515151515 1516161616161616 16161617171717 17171717171718 18181818181818 18181919191919 19191919192020 20202020202020 2021212121212121212121 22222222222222 22222223232323 23232323232324 24242424242424 24242525

51、252525 25252525252626 26262626262626 26272727272727 27272727282828 2828282828282829292929 29292929292930 30303030303030 30303131313131 31313131313232 32323232323232 32333333333333 3333333334343434 34343434343435 35353535353535 35353636363636 36363636363737373737 37373737373838 3838383838383838 39393

52、939393939 39393940404040 4040 万科 招商地产 中国宝安 北京城建 金地集团 金融街 陆家嘴 保利地产 中国国贸 中华企业 某客户 A10均值：均值： 21.4 2007年净利润率（年净利润率（%） %100 总资产平均值 净利润 总资产收益率%100 营业收入 净利润 销售利润率 C、财务分析、财务分析比率分析法比率分析法/盈利能力盈利能力 n该指标反映每一元销售收入带来的净 利润数额。表示销售收入的收益水平 n企业在增加销售收入的同时，必须要 相应获取更多的净利润才能使销售净 利率保持不变或有所提高 n一般行业的销售利润率在8%左右，房 地产上市公司的均值为20

53、% 1 n总资产平均值（期初总资产期末 总资产）/2 n该指标反映了企业资产利用的综合效 果。指标越高，表明资产的利用效率 越高，说明企业在增加收入和节约资 金使用等方面取得了良好的效果，否 则相反 2 46 %100 所有者权益平均值 净利润 净资产收益率 C、财务分析、财务分析比率分析法比率分析法/盈利能力盈利能力 n所有者权益平均值（期初所有者权益期末所有者权益）/2 n也叫权益报酬率，反映股东投入资金的盈利状况，是股东最为关心 的内容 n企业从事财务管理活动的最终目的就是实现所有者财富最大化，从 静态角度来讲，就是最大限度地提高净资产收益率。因此，该指标 是企业盈利能力指标的核心，也是

54、整个财务指标体系的核心 3 47 C、财务分析、财务分析比率分析法比率分析法/盈利能力盈利能力 杜邦分析法杜邦分析法概念概念 n杜邦分析法利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业 的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分 析法 n杜邦分析法是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从 财务角度评价企业绩效的一种经典方法 n杜邦分析法的基本思想是将净资产收益率逐级分解为多项财务比率 乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩 n采用杜邦分析法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理更突出， 为报表分析者全面仔细地了解企业的经营和盈利状况提供方便 48 C、财务分析、财务分析比率分析法比率分析法/盈利能力盈利能力 杜邦分析法杜邦分析法模型模型 49 内容提纲内容提纲 财务报表总述财务报表总述 （P3-P10） 财务报表介绍财务报表介绍 B1 资产负债表资产负债表 （P12-P18） B2 损益表损益表 （P19-P24） B3 现金流量表现金流量表 （P25-P27） 财务分析财务分析 （P29-P48） 财务分析实例（华润置地）财务分析实例（华润置地） （P50-P59） 50 D、财务分析实例（华润置地）、财务分