垫江谛帅房地产项目可行性报告

1、重庆市垫江县房地产开发有限公司关于 “谛帅天香云锦”项目的可行性研究报告第一章 总说明一、公司简介重庆市垫江县谛帅房地产开发有限公司，成立于2012年11月6日，三级房地产企业，主要从事房地产开发及投资业务，注册资本金800万元，公司住所：重庆市垫江县桂溪镇新建路旭东大厦附楼3-1号，法定代表人：徐孟奎，男，48岁，中共重庆市委党校研究生学历，工程师。公司具有房地产开发叁级资质，现有员工20人，拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占职工总人数的80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力，是重庆市垫江县的一支具有强烈的社会责任感和引领房地产业科技创新的地产新军。目前我司开发

2、建设的垫江“谛帅天香云锦”房地产开发项目，工程计划从2012年12月开始施工建设，预计2014年12月全部竣工。二、项目名称：我司目前开发的“谛帅天香云锦”是一个独立的新项目。此项目总占地面积25,013平方米，建设规模75,039平方米，开发建筑总面积8.6万平方米(其中住宅面积67,233.80平方米，商业面积7,503.75平方米，车库面积9,750平方米，配套用房面积300平方米)。项目由4栋25层、1栋28住宅及地下车库、少量商业组成；住宅均为三梯七户。第二章 “谛帅天香云锦”开发优势评价一、地理优势：项目所在地位于重庆渝东经济区的中心城市垫江县城。1、区位：垫江县距主城区126公里

3、 ，垫江区位优势明显，交通便利，处于万州、涪陵等大中城市的结合部，是重庆主城区连接渝东片区的交通必经之地，是重庆东部近郊重要的陆上交通枢纽，是三峡旅游陆路环线上的一个重要结点。2、面积：垫江县幅员面积1518平方公里 ，辖25个乡镇，总人口95万人。县城建成区面积10平方公里，常驻人口16万。3、资源：垫江资源丰富，物产富饶，是天然气资源的富集区，是全国商品粮基地县、瘦肉型生猪基地县、种子建设示范县和重庆市优质出口猪肉项目县，素有“巴国粮仓”、“丹皮之乡”、“牡丹故里”等美称。4、规划：是经市政府批准的到2020年具有30万人口的都市东部近郊现代化工商业中等城市。二、发展优势：1、 区位优势：

4、垫江距主城区126公里，是重庆近郊县，属重庆一小时经济圈。半径120 公里范围内有重庆特大城市，涪陵、万州两个大城市，长寿、开县两个区域性中心城市，垫江位居中心，处于接受中心城市、大城市、特大城市辐射的最佳“焦距”位置，占发展“洼 地”之利。地处川东南与渝东北交界处，是渝东北“边城”，背靠川东南广大腹地，是川东 南东门“门户”。 2、 交通优势：垫江县城距重庆空港123公里，距梁平火车站56公里，距长寿深水港58 公里。渝宜高速和沪蓉高速公路在垫江境内交汇，渝宜高速公路直通长江沿岸重要港口长寿、万州，联系重庆湖北湖南，海陆联运便捷。沪蓉高速公路联系湖南重庆四川东部，为西南向东出海主通道。境内实

5、现“一小时垫江”目标 ，乡乡镇镇通水泥（或沥青）路、村村通公路，以渝巫路、垫涪路、川汉路、垫丰路等高质 量主骨架公路为主的全县交通网络和桂东大道、桂西大道、迎宾大道、桂南大道等城市道路 主骨架基本形成。渝万城际铁路通过垫江的方案已经获得市政府和铁道部认可，即将动工建设，垫江没有铁路的历史即将结束，全县人民多年的夙愿即将实现！3、 特色资源优势：一是优质特色农产品丰富。垫江是国家商品粮基地县、国家瘦肉型生猪基地县、全国种子建设示范县和重庆市优质出口猪肉项目县，素有“巴国粮仓”、“丹皮之乡”等美称；名优特产“垫江白柚”多次获全国金奖，饮誉海内外；绿色食品盐渍头、重庆特产酱瓜深受国内外用户青睐；重庆

6、10个百万吨农业产业化工程中，垫江有8个，是重庆百万吨农业产业化建设基地县，极具发展优质特色农副产品深加工业优势。二是天然气资源得天独厚。工业基础雄厚，天然气资源得天独厚，发展天然气化工条件优越，卧龙河气田、大天池气田年输气20多亿m3。 三是旅游资源极富特色。有中国西部独有的牡丹花海，油菜花、白柚花和东印茶海“三花一海”田园风光，旅游资源极富特色，极具开发价值，旅游业发展前景广阔。、 物流优势：垫江是渝东北重要的地区性物流结点。商贸流通活跃，已建成的桂溪北门市、桂东批发市场辐射渝东北梁平、开县，渝东丰都、忠县，川东南大竹、垫江县等周边邻 县。随着渝东商业城、渝东建材市场和南内街商业中心的开发

7、建设，长万速公路、垫（江） 利（川）高速公路的建成，垫丰、垫涪、垫（江）大（竹）标准二级县际公路的改造完成， 垫江对渝东北、川东南地区的辐射将进一步增强，物流优势凸显，成为渝东北重要的物资集散地。二、地段优势：“谛帅天香云锦” 项目位于垫江县工业园区附近垫涪路与工业园区C1线道路之间，北面为垫江县消防指挥中心和廉租房小区，东北面为温州商贸城，东南及南端为垫江县工业园区，西面垫涪路对面为垫江县渝垫国有资产管理公司储备的待开发商住用地。配套设施也较为完善，交通便捷，适合住宅生活的理想小区，是城市总体规划中主要的商住发展区域。三、政策优势：垫江县县人民政府已将该地段规划确定为住宅区，同时把我公司作为

8、垫江县县的重点企业，对公司开发该区域可享受招商引资企业的一系列优惠政策，并制定了相关配套措施。地方政府的重视和政策的倾斜，无疑为开发商创造了一个良好的投资环境和更广阔的发展空间，使得该项目的投资可以获得较高的投资回报。四、规模及规划优势；“谛帅天香云锦”项目总占地面积25,013平方米，建设规模75,039平方米，开发建筑总面积8.6万平方米(其中住宅面积67,233.80平方米，商业面积7,503.75平方米，车库面积9,750平方米，配套用房面积300平方米)。容积率3.0，住宅套数885套，车库260个。项目由4栋25层、1栋28层住宅及少量商业组成和地下车库；高层住宅平面布局均为三梯七

9、户，品质优势彰显。建筑规划设计采用简欧风格，小区景观以欧式公园人工加自然景观绿化，绿化率达到36%，使“谛帅天香云锦”尽显规划优势，居住环境得以精致展现。第三章 “谛帅天香云锦”市场状况分析“谛帅天香云锦”地处于垫江县工业园区附近垫涪路与工业园区C2线道路之间，北面为垫江县消防指挥中心和廉租房小区，东北面为温州商贸城，东南及南端为垫江县工业园区，西面垫涪路对面为垫江县渝垫国有资产管理公司储备的待开发商住用地。是垫江县工业、交通和贸易中心，人口密度较大，最具发展潜力的区域。地域、地段的优势吸引了很多城镇居民、外出务工返乡进城的农村居民，甚至周边县、市的客户到该地段居住、经商和投资置业。一、近几年

10、由于城市建设的快速发展，涌向县城的人口大量增加，现已建成的居住已不能满足人们日益增长的居住消费需要，而新城区的形成势必对居民购房起到了拉动作用，其中封闭式、环境优美的住宅小区更是深受消费者的推崇和喜爱。另外，邻城原有的居住区不仅档次低，而且形象、环境相对较差，作为消费者现在在观念上发生了根本的变化，就是对居住环境有了更高的要求，他们追求的是一种舒适的居住环境，而新城区的居住环境，新城区所聚集的人气、商气、财气对他们形成了很大的吸引力。针对目前垫江县城还少有高档住宅这一现状，为满足广大消费者的需要，我公司投资开发的住宅小区是具有良好市场前景的。二、据资料统计，垫江县城人口已达16万人，每天的流动

11、人口在1.5万人左右，随着城市化进程的不断深入，在近两三年内县城人口可增至30万人，流动人口将增至2.5万人左右，人口的大量增加，相应带动购房居住消费增强，购买群体增大。据我公司在本县进行的市场调查分析得出：在1000份调查问卷中30%的居民有愿望在一、二年内在县城新建区购置住房，在1000份乡镇针对外出务工返乡农民的调查问卷中有40%的人愿意在县城新开发区域购房居住。整个问卷调查中80%的人期望“谛帅天香云锦”的销售起到积极的推动作用。三、近几年政府、金融机构通过住房补贴、金融信贷等多种举措鼓励个人购买商品房。优惠的政策极大地刺激了消费。人们从过去把钱存在银行得利息转向主要投资房产。而正因为

12、“谛帅天香云锦”独特的建筑、优美的环境，增值潜力巨大，这些必然会激发众多消费者的购买欲望，从而对“谛帅天香云锦”的销售起到积极的推动作用。四、垫江县城所在地桂溪镇地势平坦，气候温和，物产丰富，是垫江县的政治、经济、文化中心，因此桂溪镇历来是垫江县人首选的居家工作之地，特别是公务人员，现在很大一部分需要提高居住条件，还有外出务工返乡的人员也不断地涌向垫江县县城居家、经商。随着垫江县县城市经济的健康发展，居民的收入也不断增加，购买住房对他们来说是具有一定的经济基础。五、“谛帅天香云锦”所地在段，属县二类地段，紧靠垫江县进城的枢纽牡丹大道和黄沙转盘，周围社区众多，有着巨大的商业需求和强劲的消费潜力，

13、小区建成能为这一区域增加一道新的城市亮点，加之区域周边的长途客运站、温州商贸城、五星级酒店项目和学校、医院、农贸市场及城市化设施已配套运行，这些都使消费者对“谛帅天香云锦”产生了浓厚的兴趣。我们在前期的调查宣传工作中，已使部分消费者形成了较强的购买欲望。第四章 建设方案和建设进度一、主要设计条件：1、“谛帅天香云锦”项目规划用地25013平方米，但附属的B地块作为保护性绿地归入小区范围，所以小区实际占地面积达到27272平方米。容积率3.0，绿化率：36%，实际绿地面积约11200平方米，建筑密度30%。规划泊车位：地面6个，地下车库260个。2、建筑材料标准：高层住宅采用钢筋混凝土薄壁框架剪

14、力墙结构，建筑抗震设防六度，执行重庆市建筑节能标准。每栋建筑一层设置面朝中庭的入户大堂，外墙采用高档外墙漆，商业裙房部分采用石材墙面。入户门为钢制防盗门，外窗采用双色共挤密闭性塑钢窗、中空玻璃。二、总体方案：本项目的用地范围为创造一个园林化、封闭管理的高尚居住小区提供了条件。为了使居住者出行方便，小区设置车行、人行各2个出入口，增设了更多的步行休闲用地，形成连接紧密，使用便捷的小区中庭步行体系，并通过设置休闲座椅、灯具、绿化等配套设施，营造出一个环境优美的公共流休息空间，配置丰富的绿化景观，为吸引购买者可起到很好的作用。三、基本数据的确定：平面布局为1单元，有2个出入口；住宅层高3米。四、建筑

15、方案本项目从2013年1月开始施工建设，预计2015年12月竣工。整个建设工程由 有限公司承建。五、建筑功能设计在功能设计上以全住宅设置，配有地下停车库。住宅布置于整个场地，紧邻护城河，配以绿化环境，营造了较好的小区氛围。在设计中提供了多种住宅户型，住宅的户型有8种，以二室一厅为主。住宅的居住空间相对独立，动静、干湿分区明确。住宅的户型面积共有8种，在63105平方米之间，共计392套，其中：三室两厅98套，面积9913平方米；两室两厅262套，面积20916平方米，一室一厅32套，面积2047平方米。六、消防设计本设计适用建筑设计防火规范的规定，为二级和三级耐火等级建筑，住宅的楼梯间可满足疏

16、散要求，有消防通道，能够满足消防要求。七、给水系统设计：1、水源：采用市政水源，由市政给水管接入两根DN75管，以满足片区生活消防给水。2、室外给水：为生活、消防合用。3、室内给水：采用二次供水。4、室内消防给水：片区内主要建筑设置室内消火栓系统，按常高压设计，利用市政水压直接供水。5、管材：采用塑钢复合管，丝扣或沟槽式连接。八、排水系统设计：1、室外排水：片区内建筑各区域污水汇集后，通过无害化污水处理装置达标排入市政污水管。2、室内排水：各建筑室内排水采用单立管伸项通气系统。3、管材：采用PVC-U塑料管。九、雨水系统设计：片区各区域雨水就近汇入雨水干管，再排入市政雨水干管。十、电气系统设计

17、：1、在小区公共场地设变配电室，内设变压器，配低压抽出式开关柜，供整个小区用电。十一、弱电系统设计：引入电信电缆、数据光缆及有线电视同轴电缆，在小区的公共场地设电信交换间，经室外电缆沟引至建筑。十二、建设进度安排：“谛帅天香云锦”2013年1月开工，2015年12月全面竣工。第五章 “谛帅天香云锦”营销计划要点一、项目概况：“谛帅天香云锦”项目绿地率高，是城中的绿色小区。二、项目定位：（一）业态定位：将“谛帅天香云锦”打造成城中的绿色景观小区，？层的高层，一览城市的全貌，坐拥城市中完善的配套环境，是垫江县人民理想的居住地。（二）形象定位：项目独特的景观，独特的建筑、色彩和功能以及33层的高层，

18、因而在形象上应建成垫江县的一个高品质的住宅。（三）客户定位：一是垫江县县城镇居民，二是外出务工返乡人员。三、营销策略构想：(一)着重前期宣传工作在项目场地搭建围墙、大门，作好开工建设的准备工作，引起过往行人注意，通过举办各类活动和广告宣传，加深大众对“谛帅天香云锦”的印象，提高他们对项目的关注。1、利用电视媒体的声音与图象有效结合的特点，给人在视觉和听觉上的有效冲击，传达项目的优势和卖点，营造本项目独特的建筑和优美的环境。在垫江县电视台进行新闻报道，企业形象、信誉的专题宣传以及采用专访的形式对项目从工程设计、工程质量、开发商的实力，开发理念和项目的特点进行宣传，建立起项目及开发商的良好口碑。2

19、、工地包装：采用围墙广告、彩旗、彩灯、布幅等方式营造施工现场火热的景象。3、户外广告，一是在高速路口的转盘中心树立大型户外展板，二是在售楼部门前布置现场展板，内容以广告语作为主标题，辅以相应的文字以及“谛帅天香云锦”的效果图及景观图片。4、专题活动，根据现实情况，适时组织进行活动策划、宣传。5、准备工作，印制DM单、海报、售楼说明书，组织营销人员进行针对性的散发并开展市场调查工作。（二）唤起购买者需求阶段该阶段运用广告媒体宣传，唤起目标客户的关切与需求，针对目标客户直接传递、寄出项目的有关信息。由销售接待中心负责项目的具体解说任务。1、广告，户外广告、电视形象广告。2、进行第一期DM单的散发。3、专题，利用过节开展策划。第六章 投资估算和资金筹措一、投资估算：1、土地成本：7,536.998万元。含土地费用、契税等。2、前期工程费：万元。含规划、设计、勘探费，土石方工程，堡坎工程、护坡工程费用等。3、基础设施费：万元，主