完整版甲级写字楼标准分析报告

1、写字楼类别划分及甲级写字楼配置标准分析报告对于高层写字楼国家并没有颁布划分标准及相关规范，目前市场上普遍流行两种分类方法：其一是以市场上的租金水平为指导，将写字楼分为顶级、甲级、 乙级和丙级写字楼，这种分类并不系统，同一级别中的写字楼的硬件配置可能相 差很大，但对租售而言是较好的参考；其二是围绕写字楼自能化水平来划分， 如5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，而指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，只是划分写字楼等级的参考标准。 本文就写字楼 的分类及甲级写字楼的配置标准做一些简要介绍，并例举上海部分写字楼空调配 置情况，以供参考。下面就两种分类标准中的甲级写字楼及 5A写

2、字楼作简要介绍。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法 找到这个名词，仔细探讨会发现，它是外资发展商与内地发展商合作开发涉外写 字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。 从一般意义上讲，国际上判断甲级 写字楼有八大特征：管理国际化、属于 24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通 和商务化。每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。而高档物业又可细分为两

3、个部 分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符， 甲级是按照本地市 场现行标准划分的。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分级标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、 所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。智能化5A写字楼包括楼宇设备自动化系统（BA），安全防范系统（SA），通信 自动化系统（CA），办公自动化系统（OA），火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）。1.楼宇设备自动化系统（BA）可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、

4、自动扶梯进行监视及控制，且以状态监视为主，控制启停为辅。楼宇设备自 动化系统包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统、电梯监视系统 等。2.安全防范系统(SA)分为闭路监视系统和防盗报警系统。 前者分别可在地 下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄像机， 在楼内各层出入口，电梯轿 箱等处设置固定黑白定焦摄像机，在写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机， 在 地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。后者是指写字楼主要出入口设门磁开关, 电子门锁，读卡器等。3.通信自动化系统(CA)包括综合布线系统和无线通信转 发系统。前者是综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平 台。室内铺设

5、架空地板，地面线槽，网络地板。后者在提供以 5类线为基础的综合布线信息通道，在办公楼各层设有移动信号增强系统。4办公自动化系统(OA) 是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。预留电力负荷每平方米50伏安以上，办公室布线采用网络地板或地面线槽。5.火 灾自动报警和消防联动控制系统(FA)设有智能类比功能的火灾自动报警及自动 灭火和消防联动控制。除此之外，还有广播音响系统，火灾紧急广播系统与公共 广播合用一套广播系统。5A仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响,但是决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响 写字楼品质的因

6、素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等等，智 能化程度只是其中的一个方面而已。既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，下面例举两大国际测量师行仲量联行及第一 太平戴维斯对甲级写字楼的一些要求以供参考。仲量联行国际甲级及甲级写字楼衡量标准指标甲级写字楼国际甲级写字楼发展商背景有良好市场声誉的专业发展商有良好市场声誉的专业发展商，有丰富商业地产发展经验和在目标客户群的口碑位置核心商业区域，与公共交通系统直接连接核心商业区域，与公共交通及地铁系统直接连接物业管理国际化的物业管理公司国际化的物业管理公司丰富的甲级写字楼管理经 验丰富

7、的甲级写字楼管理经验丰富的服务于国际企业的经验，了 解跨国企业客户对物业管理的要 求表准体量30000平米以上50000平米以上产权单一产权，只租不售单一产权，只租不售楼层设计整层可出租使用面积超过1000平米使用率超过70%采用无柱形设计，单层平面 最好是长方形或方形整层可出租使用面积超过2000平 米使用率超过75%采用无柱形设计，单层平面最好是长方形或方形考虑可拆卸楼板的设置室内净高不低于2.6米不低于2.8米楼板承重不低于250公斤/平米不低于350公斤/平米局部可提升至750公斤/平米架高地板不低于70mm不低于150mm进深不低于8米不低于12米走廊宽度电梯前室：不低于3米公共走廊

8、：不低于1.5米电梯前室：不低于3米公共走廊：不低于1.5米卫生间男女各一，每个按照不低于 楼层使用面积的1:10配置男女各一或二，每个按照不低于楼层使用面积的1： 8配置拥有行政人员卫生间及残疾人卫 生间空调系统四管制风机盘管或VAV系 统新风量30m3/h.P（按照10m2人密度计算）四官制风机盘官或VAV系统夏季可达22C, 40% （相对湿度）， 新风量40m3/h.P（按照10m2/人密 度计算）24小时机房冷具备/、PA具备/、PA冻水/冷却水系统24小时热水供应具备/、PA具备/、PA电力系统双路供电应急发电机电力负荷达80VA/平米90VA/平米提供备用的发电机组，保证供应量在

9、250千伏安双路供电*应急发电机（公共使用） 应急发电机（租客使用）电力负荷达100VA/平米120 VA/平米提供备用的发电机组，保证供应量在500千伏安预留租客发电机位卫星天线安装位置预留具备/、PA具备/、PA电梯系统（客 梯）分区设置平均等候时间不超过40s 载重量：不低于1350公斤/ 部梯速：2.54.0米/秒配置比例：不低于5000平 米/部设置有电梯空调系统分区设置平均等候时间不超过30s 载重量：不低于1350公斤/部梯速：3.55.0米/秒配置比例：不低于4500平米/部 设置有电梯空调系统电梯系统（货梯 兼消防）载重量：不低于1350公斤/ 部梯速：2.5米/秒（视咼度而

10、定）载重量：不低于1600公斤/部 梯速：3.5米/秒（视咼度而定）电梯系统（车库 至首层）载重量：不低于1000公斤/ 部梯速：1.75米/秒载重量：不低于1350公斤/部梯速：1.75米/秒停车位不低于0.9个/100平方不低于1.2个/100平方照明系统公共区域350IUX租赁区域500IUX公共区域350IUX租赁区域500IUX垃圾处理设置地下垃圾房各层设有垃圾收集房，分类回收，地下垃圾房干湿分离，湿式垃圾房装有空调无障碍设计可以给予考虑必须给予考虑环保要求IS014000 认证IS014000认证，国际LEEDS认证第一太平戴维斯国际甲级及甲级写字楼衡量标准指标甲级写字楼国际甲级写

11、字楼位置位于写字楼聚集区，交通便 禾1，基础建设包括公交线路 以及轨道交通设施位于中央商务区，交通便利、基础 建设包括公交线路以及轨道交通 设施物业管理丰富经验、有知名度的物业 管理公司丰富经验、国际知名物业管理公司产权对于连续几个楼层的销售 是可行的，但如果单层或部 分楼层销售于小业主或投 资客户，则会引起大厦的管 理以及维修事宜基本不出售楼层设计整层得房率至少为70%或 更咼如项目有一定规模的商场， 则需有单独的写字楼入口。整层得房率至少为75%分割单元得房率不低于为70% 空间少柱室内净高不低于2.7米不低于2.7米楼板承重不低于250公斤/平米不低于250公斤/平米架高地板架空地板架空

12、地板空调系统四管制空调系统四管制空调系统24小时机房冷 冻水/冷却水系 统具备/、PA具备/、PA24小时热水供 应具备具备电力系统双路供电 应有后备电源 充分的电源供应双路供电应有后备电源电力负荷不小于达90VA/平米电话线平均每20平方米有一根电 话线平均每12平方米有一根电话线并 提供ISDN, DDN T1等通讯电缆， 并可考虑提供光缆等多种服务设 施电梯系统分区设置平均等候时间不超过30s 配置比例：不低于40005000 平米 / 部每三层一部电梯平均等候时间不超过30s配置比例：不低于4000-5000平米 /部停车位至少每200平方米有一个 停车位，对于综合用途的项 目还需更多

13、停车位或者周至少每150平方米有一个停车位， 对于综合用途的项目还需更多停 车位或者周边必须有足够的车位边必须有足够的车位提供提供照明系统 500lux 500lux为了更进一步了解上海地区甲级写字楼空调系统的配置情况，以下例举上海地区已完成部分甲级写字楼的空调设置标准，以供参考。项目名称冷热源系统空调系统其他上海恒隆广 场1. 冷源：离心式冷水机 组2. 热源：空调箱、风机 盘管及VAVBO箱带电 加热3. 24小时空调要求特 殊用户专设用户冷却水 系统1. 裙房的走道采用定风量 低风速全空气系统2. 商场采用风机盘管+新风 系统3. 办公采用VAV外区VAVBO箱带电加热1.空调箱内 设表

14、冷段、 粗中效过滤 段上海国际航 运大厦1冷源：离心式冷水机 组+螺杆式冷水机组2.热源：燃油/汽热水 锅炉1. 大厅、餐厅、游泳池等 大空间公共区域采用定风 量低风速全空气空调系统2. 裙房内的零售商店、会 议、办公等小空间采用双风 机变风量空调系统3. 办公采用VAV外区 VAVBO箱采用并联型风机 动力箱带热水盘管1. 空调箱内 设粗、中效 过滤段2. 冬季蒸汽 加湿上海骏丰国 际财富广场1.冷热源：地下餐饮、 店铺采用VRV地上办 公采用风冷热泵1. 大厅采用定风量低风速 全空气空调系统2. 主楼办公米用风机盘管+ 新风1.空调箱内 设粗、中效 过滤段2 冬季湿膜 加湿综上所述，总结两

15、大国际测量师行多年的行业经验， 同时满足上海市公共建 筑节能设计标准，对甲级写字楼空调系统进行总结归纳，以供参考。具体如下:1 .系统参数及配置分项指标房间类别国际甲级甲级一般办公OP2空调室内设 计参数办公夏季干球温度24度，相对湿度50%;冬季干球温度22度，相对夏季干球温 度 24-26 度，相对湿 度W 60%冬 季干球温度20-22 度，夏季干球 温度26 度；冬季干球温度20度按照甲级办公 楼的高标准， 调整室内参 数，设计夏季 干球温度24 度，相对湿湿度40%相对湿度30%50%;冬季干球 温度22度，相对湿度40%室内设计新风量办公40m3/h. P30m3/h. P30m3

16、/h. P设计新风30m3/h. P,满足甲级要求空调形式办公四管制风机盘管系统或VAV系统四管制风机盘管系统或VAV系统两管制风机盘管或其它VAV系统卫生间提供空调提供空调不考虑提供空调24小时 办公UPS 间冷冻 水/冷却 水系统具备/、PA具备/、PA风体式空 调或与大 楼合用系 统具备/、PA其它配置空调水管系统四管制四管制两管制或其它四管制空气过滤等级达到中效过滤等级达到中效过滤等级初效过滤达到中效过滤等级冬季空 气加湿 装置具备/、PA具备/、PA不考虑具备/、PA2.设备监控系统智能设计分项指标房间类别国际甲级甲级一般办公OP2制冷系统启停控制和运行状态显示温度、压力、流量的测量、控制、记录运行时间、启动次数和故障情况的记录机组台数自动控制VV满足基本要求V制冷系统的控制器通过通信接口与 BA系VVXV热力系统统相接蒸汽、热水出口压