好学教育：物业经营管理

1、 好学教育：好学教育：物业经营管理建筑类资格考试报名信息,复习资料,历年真题，模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、教学视频解析应有尽有！请看： 目录 前言 本科目知识体系 1 重要命题知识点归纳 3 2011年、2012年物业经营管理考题分值统计 8 历年考试题型说明 10 备考复习方略 10 答题技巧 11 第一部分 模拟试卷 13 模拟试卷（一） 13 参考答案 22 模拟试卷（二） 23 参考答案 32 模拟试卷（三） 33 参考答案 42 模拟试卷（四） 43 参考答案 52 模拟试卷（五） 53 参考答案 62 模拟试卷（六） 63 参考答案 72 第二部分 典

2、型真题详解 73 第三部分 近两年真题试卷 102 2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷 102 2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷参考答案 111 2012年度全国物业管理师执业资格考试试卷 112 2012年度全国物业管理师执业资格考试试卷参考答案 121 本科目知识体系 物业经营管理的知识体系包括十二部分，分别为物业经营管理概述、房地产投资及其区位选择、房地产投资分析技术、收益性物业价值评估、房地产市场与市场分析、租赁管理、成本管理、合同与风险管理、财务管理与绩效评价、写字楼物业经营管理、零售商业物业经营管理、物业经营管理的未来发展。 物业经营管理概述 特点：本章为全书的第

3、一章，知识较为零散。重点是物业经营管理的层次与工作内容。物业经营管理服务的目标在历年考试中都会涉及 房地产投资及其区位选择 特点：本章容易出现考点，主要掌握房地产投资的特性和形式，房地产投资的风险及区位选择的内容 房地产投资分析技术 特点：本章在历年考试中，占较多分值，为必考内容。重点是房地产投资财务评价指标和现值与现值计算的有关内容，这部分出题几率很大。投资分析的概念、设备更新中的经济分析，这部分内容也要掌握 收益性物业价值评估 特点：本章是重点内容，很容易在此出题，主要掌握收益性物业价值和价格的种类、收益性物业股价的基本方法。这两部分内容容易涉及考点，要努力掌握 房地产市场与市场分析 特点

4、：本章的内容较多，重点是掌握房地产市场的特性和功能，房地产市场结构与市场指标的有关内容。在本章中房地产市场供求关系的内容也会在考试中出现，要努力掌握。房地产市场分析和物业经营管理计划作一般了解即可 租赁管理 特点：本章主要掌握租赁管理与租赁方案，这部分内容在历年考试中都会涉及 成本管理 特点：本章容易出现考点，主要掌握成本估算方法、成本预算、成本控制的内容，掌握了这些内容，本章的重点、难点便可迎刃而解 合同与风险管理 特点：本章的重点是物业管理中的主要合同类型、物业服务合同、保险与物业保险的有关内容，这部分出题几率很大。风险管理理论、物业服务合同也会有所涉及，这部分内容也要掌握和了解 财务管理

5、与绩效评价 特点：本章的内容较多，主要掌握财务报告分析、物业管理绩效评价。绩效评价的主要方法、物业管理报告也容易涉及考点，要努力掌握 写字楼物业经营管理 特点：本章的内容很有条理，重点掌握写字楼租赁管理、写字楼安全与风险管理的有关内容。在本章中写字楼物业管理企业的选择与评价的内容也会在考试中出现，要注意掌握 零售商业物业经营管理 特点：本章容易出现考点，主要掌握零售商业物业及其分类，零售商业物业的租赁管理，在考题中所占分值较多 物业经营管理的未来发展 特点：本章是全书的最后一章。重点了解设施管理、不良物业资产管理的有关内容。房地产组合投资管理、大型企业物业资产管理、可持续的物业管理作一般了解即

6、可 重要命题知识点归纳重要命题知识点考试要点归纳物业经营管理概述物业经营管理的概念物业经营管理的内涵物业经营管理活动的管理对象物业经营管理服务的目标物业经营管理企业物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次物业经营管理不同层次之间的关系物业经营管理中的战略性工作物业经营管理的常规工作房地产投资及其区位选择房地产投资房地产投资的概念、形式及特性房地产投资的利弊房地产投资的风险房地产投资风险的基本概念系统风险、个别风险的内容风险对房地产投资决策的影响房地产投资区位的选择区位的含义不同类型房地产投资对区位的特殊要求房地产投资分析技术投资分析的基本概念现金流量及现金流量图房地产置业投资及其现金流量

7、现值与现值计算资金的时间价值、利息与利率单利计息与复利计息名义利率与实际利率复利计算公式、系数及应用设备更新中的经济分析设备更新的原因与特点设备经济寿命的确定物业管理中的设备更新问题房地产投资财务评价指数投资回收与投资回报财务评价指标体系盈利指标计算方法清偿能力指标计算方法财务评价指标计算实例某出租公寓项目投资分析案例规划设计和建造标准购买投资和运营费用分析及财务评价 （续）重要命题知识点考试要点归纳收益性物业价值评估收益性物业的概念影响收益性物业价值的因素收益性物业价格的概念和特征物业价格的概念和形成条件物业价格的形成条件及特征收益性物业价值和价格的种类使用价值和交换价值、投资价值和市场价值

8、成交价格、市场价格和理论价格总价格和单位价格、实际价格和名义价格现房价格和期房价格起价、标价、成交价和均价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价买卖价格、租赁价格市场调节价、政府指导价和政府定价原始价值、账面价值和市场价值影响收益性物业价格的因素物业价格的影响因素概述人口、居民收入、物价、利率及汇率因素物业税收、城市规划、交通管制及心理因素收益性物业估价的基本方法市场法、成本法及收益法的概述房地产市场与市场分析房地产市场概述房地产市场的概念及运行环境推动房地产市场转变的社会经济力量房地产市场的供求关系房地产市场的需求及供给房地产市场的机制房地产市场结构与市场指标房地产市场结构、细分与指标房地产市

9、场的特性与功能房地产市场的特性及功能房地产市场的政府干预房地产市场分析房地产市场分析的概念与作用房地产市场分析的内容物业经营管理计划物业经营管理计划的概念编制物业经营管理计划的基础工作构造物业管理方案物业管理计划中的预算技术租赁管理物业租赁概述物业租赁及其特征物业租赁的分类及管理模式房屋租赁的行政管理租赁管理与租赁方案租赁管理的概念与内容、租赁方案与策略租户选择、租金确定与调整租约谈判与签约管理、租赁管理中的市场营销 （续）重要命题知识点考试要点归纳租赁管理房屋租赁合同房屋租赁合同的概念和法律特征房屋租赁合同的基本条款租户关系管理租户关系管理理论简介租赁管理中的租户关系管理成本管理物业管理中的

10、成本及其分类物业管理中的成本物业管理成本的分类成本估算方法成本估算的目的主要成本项目的估算方法成本估算结果汇总成本预算成本预算的意义与要求成本预算的编制方法及编制程序成本控制成本控制的含义、分类、原则与程序成本控制的组织体系与成本的日常管理合同与风险管理物业管理中的主要合同类型合同的概念物业管理活动中主要的合同类型物业管理合同的构成要素物业服务合同物业服务合同的类型、特征及主要内容物业服务合同的签订要点招标投标阶段的合同管理物业管理招标投标概述物业管理招标投标的内容物业服务企业投标的关键事项风险管理理论风险理论与风险管理理论保险与物业保险保险的概念及保险合同概述物业保险的目的及主要险种物业管理

11、中的投保决策财务管理与绩效评价财务管理概述财务管理对象、目标、内容及手段财务报告分析财务报告的构成与内容财务报告分析的概念与形式财务报告分析的主要方法和一般过程物业管理绩效评价物业管理绩效评价的概念、意义、类型及基本要素物业管理绩效评价的指标体系、标准、结果与报告绩效评价的主要方法功效系数法综合分析判断法定量和定性相结合计分法物业管理报告物业管理报告及其类型物业管理报告的构成与内容编写物业管理报告的注意事项物业管理报告的公布或送达物业管理报告示例 （续）重要命题知识点考试要点归纳写字楼物业经营管理写字楼及写字楼物业管理写字楼物业的特点影响写字楼分类的因素写字楼物业管理的目标、工作模式、内容及策

12、略写字楼租赁管理写字楼的租户选择写字楼租金的确定与调整写字楼的租约制订写字楼安全与风险管理写字楼安全管理、风险管理与物业保险写字楼物业管理企业的选择与评价物业服务企业的选择标准物业管理工作的评价写字楼物业经营管理的绩效评价零售商业物业经营管理零售商业物业及其分类零售商业物业简介及发展简史零售商业物业经营管理的内容及类型零售商业物业经营管理中的经济学原理零售商业物业经营管理的选址与规划零售商业物业经营管理的经营与运作零售商业物业的租赁管理租户选择租金确定与调整租约制订零售商业物业的现场管理策略与计划管理范围与管理目标风险与安全管理零售商业物业管理的风险及其防护零售商业物业管理中的安全管理零售商业

13、物业管理案例零售商业物业管理的基本情况及案例点评零售商业物业管理的经验与教训物业经营管理的未来发展房地产组合投资管理房地产组合投资管理的概念组合投资管理的内容与步骤组合投资理论在房地产领域的应用大型企业物业资产管理企业物业资产及其管理大型企业物业资产管理企业物业资产管理信息系统设施管理设施管理的基本概念设施管理的主要内容设施管理在我国的发展现状设施管理的发展不良物业资产管理不良资产与不良物业资产不良物业资产形成的原因及过程不良物业资产处置的目标和原则不良物业资产管理及配套服务 （续）重要命题知识点考试要点归纳物业经营管理可持续的物业管理可持续发展的基本概念可持续发展与物业管理的未来发展新技术应

14、用带来的变革物业管理信息系统物业管理信息系统的建立与应用智能化小区管理 2011年、2012年物业经营管理考题分值统计知识点2012年2011年单项选择题多项选择题单项选择题多项选择题物业经营管理概述物业经营管理的概念1244物业经营管理的层次与工作内容122房地产投资及其区位选择房地产投资324房地产投资的风险12房地产投资区位的选择2房地产投资分析技术投资分析的基本概念223现值与现值计算1设备更新中的经济分析2房地产投资财务评价指数112某出租公寓项目投资分析案例收益性物业价值评估收益性物业的概念2收益性物业价格的概念和特征11收益性物业价值和价格的种类223影响收益性物业价格的因素收益

15、性物业估价的基本方法l2房地产市场与市场分析房地产市场概述1房地产市场的供求关系2房地产市场结构与市场指标222房地产市场的特性与功能房地产市场分析1物业经营管理计划22租赁管理成本管理物业租赁概述324租赁管理与租赁方案2242房屋租赁合同214租户关系管理11物业管理中的成本及其分类242成本估算方法14 （续）知识点2012年2011年单项选择题多项选择题单项选择题多项选择题成本管理成本预算132成本控制42合同与风险管理物业管理中的主要合同类型2物业服务合同13招标投标阶段的合同管理1风险管理理论12保险与物业保险423财务管理与绩效评价财务管理概述31财务报告分析物业管理绩效评价32

16、绩效评价的主要方法12物业管理报告12写字楼物业经营管理写字楼及写字楼物业管理442写字楼租赁管理1212写字楼安全与风险管理写字楼物业管理企业的选择与评价2零售商业物业经营管理零售商业物业及其分类112零售商业物业经营管理中的经济学原理3零售商业物业的租赁管理4零售商业物业的现场管理风险与安全管理12零售商业物业管理案例物业经营管理的未来发展房地产组合投资管理22大型企业物业资产管理设施管理21不良物业资产管理可持续的物业管理2新技术应用带来的改革合计60406040 历年考试题型说明 物业经营管理考试全部为客观题。题型包括单项选择题和多项选择题两种。其中，单项选择题每题1分；多项选择题每题

17、2分。对于单项选择题来说，备选项有4个，选对得分，选错不得分也不倒扣分。而多项选择题的备选项有5个，其中有2个或2个以上的备选项符合题意，至少有1个错项（也就是说正确的选项应该是2个、3个或4个）；错选，本题不得分（也就是说所选择的正确选项中不能包含错误的答案，否则得0分）；少选，所选的每个选项得0.5分（如果所选的正确选项缺项，且没有错误的选项，那么，每选择1个正确的选项就可以得0.5分）。因此，建议考生对于单项选择题，宁可错选，不可不选；对于多项选择题，宁可少选，不可多选。 备考复习方略 一是依纲靠本。考试大纲将教材中的内容划分为掌握、熟悉、了解三个层次。大纲要求掌握的知识点一定要花时间多

18、看，大纲未要求的知识点不必花很多时间去了解，通读即可。根据考试大纲的要求，保证有足够多的时间去理解教材中的知识点，考试指定教材包含了命题范围和考试试题标准答案，必须按考试指定教材的内容、观点和要求去回答考试中提出的所有问题，否则考试很难过关。 二是循序渐进。要想取得好的成绩，比较有效的方法是把书看上三遍。第一遍最仔细地看，每一个要点、难点决不放过，这个过程时间应该比较长；第二遍看得较快，主要是对第一遍划出来的重要知识点进行复习；第三遍看得很快，主要是看第二遍没有看懂或者没有彻底掌握的知识点。为此，建议考生在复习前根据自身的情况，制订一个切合实际的学习计划，依此来安排自己的复习。尽量在安排工作的

19、时候把考试复习时间也统一有计划地安排进去。有些考生每次考试总是先松后紧，一开始并不在意，总认为时间还多，等到快考试了，突击复习，造成精神紧张，甚至失眠。每次临考之时总有一丝遗憾的抱怨，再给我一周时间复习，肯定能够过关！在这里，给参加考试的考生提个醒儿，与其考后后悔，不如笨鸟先飞，提前准备。 三是把握重点。考生在复习时常常可能会过于关注教材上的每个段落、每个细节，没有注意到有些知识点可能跨好几个页码，对这类知识点之间的内在联系缺乏理解和把握，就会导致在做多项选择题时往往难以将所有答案全部选出来，或者由于分辨不清选项之间的关系而将某些选项忽略掉，甚至将两个相互矛盾的选项同时选人。为避免出现此类错误

20、，建议考生在复习时，务必留意这些层级间的关系。每门课程都有其必须掌握的知识点，对于这些知识点，一定要深刻把握，举一反三，以不变应万变。在复习中若想提高效率，就必须把握重点，避免平均分配。把握重点能使我们以较小的投入获取较大的考试收益，在考试中立于不败之地。 四是善于总结。就是在仔细看完一遍教材的前提下，一边看书，一边做总结性的笔记，把教材中每一章的要点都列出来，从而让厚书变薄，并理解其精华所在；要突出全面理解和融会贯通，并不是要求把指定教材的全部内容逐字逐句地死记硬背下来。而要注意准确把握文字背后的复杂含义，还要注意把不同章节的内在内容联系起来，能够从整体上对考试科目进行全面掌握。众所周知，考

21、试涉及的各个科目均具有严谨性、务实性的特点，尽管很多问题从理论上讲可能会有不同的观点和看法，需要运用专业判断，但在考试时，考试试题的答案都具有“唯一性”，客观试题尤其如此。 五是精选资料。复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。从某种意义上讲，考试就是做题。所以，在备考学习过程中，适当地做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环节。多做练习固然有益，但千万不要舍本逐末，以题代学。练习只是针对所学知识的检验和巩固，千万不能搞什么题海大战。 在这里提醒考生在复习过程中应注意以下三点： 一是加深对基本概念的理解。对基本概念的理解和应用是考试的重点，考生在复习时要对基本概念

22、加强理解和掌握，对理论性的概念要掌握其要点。 二是把握一些细节性信息、共性信息。每年的考题中都有一些细节性的考题，考生在复习过程中看到这类信息时，一定要提醒自己给予足够的重视。 三是突出应用。考试侧重于对基本应用能力的考查，近年来这个特点有所扩大。 答题技巧 既然已经走进了考场，那就是“箭在弦上，不得不发”了。所以，此时紧张是没有意义的，只能给考生带来负面的影响。既然如此，倒不如洒脱一下，放下心理的负担，轻装上阵的好。精心准备的考前复习，都是为了一个最终的目的：取得良好的考试成绩。临场发挥是取得良好成绩的重要环节，结合多年来的培训经验，我们给考生提出以下几点要求： 第一个要求就是要做到稳步推进

23、。单项选择题掌握在每题1分钟的速度稳步推进，多项选择题按照每题1.5分钟的速度推进，这样下来，还可以有一定的时间作检查。单项选择题的难度较小，考生在答题时要稍快一点，但要注意准确率；多项选择题可以稍慢一点，但要求稳，以免被“地雷”炸伤。从提高准确率的角度考虑，强烈希望大家，一定要耐着性子把题目中的每一个字读完，常常有考生总感觉到时间不够，一眼就看中一个选项，结果就选错了。这类性急的考生大可不必“心急”，考试的时间是很合理的，也就是说，按照正常的答题速度，规定的考试时间应该有一定的富余，你有什么理由着急呢？ 第二个要求就是要预留检查时间。考试时间是绝对富余的，在这种情况下如何提高答题的准确度就显

24、得尤为重要了。提高答题准确度的一个重要方法就是预留检查时间，建议考生至少要预留1520分钟的时间来作最后的检查。从提高检查的效率来看，建议考生主要对难题和没有把握的题进行检查。在考场上，考生拿到的是一份试卷，一份答题卡，试卷可以涂写，答题卡不可以涂写，只能用铅笔去涂黑。建议大家在试卷上对一些拿不准的题目，在题号位置标记一个符号，这样在检查时就顺着符号去一个个找。 第三个要求就是要做到心平气和，把握好节奏。这点对考场心理素质不高的考生来讲十分重要。不少考生心理素质不高，考场有犯晕的现象，原本知道的题目却答错了，甚至心里想的是答案A，却涂成了C。怎么避免此类“自毁长城”的事情发生呢？我们这里给大家

25、两点建议：一是不要被前几道题蒙住。有时候你一看到前面几道题，就有点犯晕，拿不准，心里就发毛了，这时候你千万要告诫自己，这只是出题者惯用的手法，先给考生一个下马威，没有关系。二是一定要稳住阵脚。 具体到答题技巧，给大家推荐以下四种方法： 一是直接法。这是解常规的客观题所采用的方法，就是选择你认为一定正确的选项。 二是排除法。如果正确答案不能一眼看出，应首先排除明显是不全面、不完整或不正确的选项，正确的选项几乎是直接抄自于考试指定教材或法律法规，其余的干扰选项要靠命题者自己去设计，考生要尽可能多排除一些干扰选项，这样就可以提高你选择出正确答案的几率。 三是比较法。直接把各备选项加以比较，并分析它们

26、之间的不同点，集中考虑正确答案和错误答案的关键所在。仔细考虑各个备选项之间的关系。不要盲目选择那些看起来像、读起来很有吸引力的错误答案，中了命题者的圈套。 四是猜测法。如果你通过以上方法都无法选择出正确的答案，也不要放弃，要充分利用所学知识去猜测。一般来说，排除的项目越多，猜测正确答案的可能性就越大。 第一部分 模拟试卷 模拟试卷（一） 一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.物业经营管理活动的管理对象通常为( )物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 A.收益性 B.系统性 C.专业性 D.综合性 2.资产

27、管理公司通过( )，来聘用、解聘和调配物业服务企业。 A.调整物业的运行绩效 B.监控物业的实施过程 C.调整物业的运行计划 D.监控物业的运行绩效 3.在大宗房地产投资组合中，物业管理和设施管理定位在( )的管理。 A.策略性 B.现场操作层面 C.物业监控层面 D.战略计划 4.国外的研究表明，房地产的( )与其使用性质相关。 A.自然寿命 B.经济寿命 C.物理寿命 D.技术寿命 5.房地产投资中危害最大的一种风险是( )。 A.政治风险 B.周期风险 C.政策风险 D.市场供求风险 6.零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于( )。 A.居民人口和收入 B.与其他商业设施接近的程度

28、 C.公共交通便捷程度 D.零售商业物业辐射区域分析的结果 7.某人如果现在将10000元存入银行，一年后可得到本利和为10100元，这100元是10000元在一年中的( )。 A.时间价值 B.资金增值 C.利润 D.收益 8.名义利率为12%，一年计息12次的实际利率为( )。 A.12.68% B.3.33% C.12.55% D.3.24% 9.某投资者以4000元m2的价格，购买了一套建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转

29、售，则其在转售收人中需要偿还的贷款本金为( )万元。 A.192.16 B.249.47 C.189.45 D.246.35 10.设备的自然寿命主要取决于( )。 A.技术的进步速度 B.设备有形磨损的速度 C.设备无形磨损的速度 D.设备的使用情况 11.已知某投资项目的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值为( )万元。 （单位：万元）年份012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量-1000300300300300300 A.137.3 B.136.5 C.146.7 D.158.3 12.可以用来衡量客户在清算时保

30、护债权人利益程度的指标是( )。 A.资产负债率 B.偿债备付率 C.借款偿还期 D.投资回收期 13.有关交换价值与使用价值关系，叙述不正确的是( )。 A.没有交换价值一定没有使用价值 B.使用价值是交换价值的前提 C.没有使用价值肯定没有交换价值 D.作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值 14.在买方市场下，成交价格会( )。 A.偏向最低卖价 B.偏向最低买价 C.偏向最高卖价 D.偏向最高买价 15.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3600元m2，出租的年末净收益为350元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为( )元m

31、2。 A.3281.82 B.3353.82 C.3178 D.3209.82 16.在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是( )。 A.人口密度 B.人口增长率 C.人口规模 D.教育水平 17.某宗物业的正常成交价格为3650元m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格为( )元/m2。 A.3431 B.3562 C.3325 D.3250 18.某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的

32、报酬率为10%。则该宗物业的收益价格为( )万元。 A.288.52 B.315.12 C.300.86 D.336.58 19.我国目前的各类房地产价格指数，通常基于( )。 A.实价格 B.均衡价格 C.交易价格 D.平均价格 20.宏观调控房地产市场的手段中，解决住房问题的有效途径是( )。 A.政府干预 B.市场和非市场结合 C.建立市场经济体系 D.实施经济和社会发展规划 21.没有( )，房地产开发和商品房供给就无从谈起。 A.住房政策 B.城市规划 C.土地供应 D.地价政策 22.房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。下列属于需求预测分析内容的是( )。 A.人口和家庭分

33、析 B.市场占有率分析 C.地理分布分析 D.建设投资分析 23.物业管理中资本支出预算的目的是( )。 A.列出物业的主要收入来源和费用支出项目 B.在物业收支报告中列出有效毛租金收入的数量，并在每月间保持稳定 C.对每月应向准备金基金存人多少资金作出科学合理的估计 D.显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化 24.在长期租赁中，通常采用的租金形式是( )。 A.净租金 B.百分比租金 C.毛租金 D.超出性租金 25.租约执行中，租赁管理的主要工作内容不包括( )。 A.房屋空间交付 B.收取租金 C.租金调整 D.租金结算 26.预算是租赁管理中( )的核心，预算中包括详

34、细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。 A.租赁合同 B.租赁条件 C.租赁方案 D.租赁对象 27.若承租人拖欠租金，出租人有权收取( )。 A.利息 B.保证金 C.滞纳金 D.押金 28.CRM对企业的作用不包括( )。 A.能够改善企业服务、追求最大盈利 B.能够提高企业的销售收入 C.能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程 D.能提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力 29.营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，其具体费用不包括( )。 A.直接人工费 B.期间费用 C.直接材料费 D.间接费用 30.物业管

35、理的财务费用中，( )是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。 A.利息净支出 B.汇兑净损失 C.金融机构手续费 D.固定资产净损失 31.物业管理成本的类型中，依据材料消耗定额确定材料成本、依据工时定额确定人工成本、依据费用标准确定生产成本，由此而得出( )。 A.目标成本 B.计划成本 C.实际成本 D.定额成本 32.在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的( )计算。 A.3% B.2% C.1.5% D.14% 33.概率预算的编制方法不包括( )。 A.确定预算编制所涉及的每一变量 B.对各种组合的

36、联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值 C.确定每一变量的变化范围及联合概率 D.计算各变量不同“组合”的联合概率 34.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要( )。 A.明确控制标准 B.执行控制标准 C.分析相关差异 D.纠正成本偏差 35.在前期物业管理阶段，( )拥有物业，是物业的第一业主。 A.设计单位 B.施工单位 C.业主 D.建设单位 36.物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程是物业管理( )。 A.投标 B.招标 C.中标 D.评标 37.

37、物业一旦建成，其使用寿命具有长期性，物业管理就是一项长期性的工作，物业管理的这种长期性决定了物业管理招标具有( )。 A.竞争性 B.阶段性 C.局限性 D.可测性 38.保险人能够经营保险的基础是风险的( )。 A.可测性 B.不确定性 C.负面性 D.确定性 39.由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险，属于( )风险。 A.经济 B.社会 C.政治 D.技术 40.在责任保险中，一般对被保险雇员的工作性质都有详细说明，体现了保险的( )原则。 A.诚信 B.可保利益 C.近因 D.比例分摊 41.保险合同中，适于民法等价交换原则的合同是( )。 A.交换合同 B.射幸

38、合同 C.有偿合同 D.要式合同 42.为了配合改革开放、引进外资、保障三资企业、外国驻华机构所雇佣人员的经济利益而举办的一种责任保险是( )保险。 A.人身 B.财产 C.公众责任 D.雇主责任 43.物业服务企业要进行科学的( )决策，合理选择筹资方式、筹资规模和筹资结构，并对筹资效益、筹资成本和相关风险进行综合分析，进行资本结构的优化选择。 A.筹资 B.投资 C.利润分配 D.回收 44.在现代企业制度下，( )财务报告分析是财务报告分析的重要或基本形式。 A.内部 B.外部 C.全面 D.专题 45.物业管理绩效评价的类型中，( )评价是指各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需

39、要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容。 A.社会 B.企业集团内部 C.企业自我诊断 D.物业资产管理项目 46.物业管理绩效评价的主要方法是( )，用于计量指标的评价计分。 A.功效系数法 B.综合分析判断法 C.定性评价法 D.定量评价法 47.衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志是( )。 A.资本累计率 B.利息保障倍数 C.主营业务利润率 D.营业增长率 48.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认( )比较好。 A.50% B.55% C.60% D.65%

40、49.某物业服务企业2009年利润总额为140万元，利息支出为80万元，平均资产总额为2000万元，则该物业服务企业的总资产报酬率为( )。 A.4% B.7% C.10% D.11% 50.写字楼交通流线的管理，可遵循的原则不包括( )原则。 A.分流 B.层次 C.一致 D.简捷 51.通过( )，可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来，是制定风险应对计划的依据。 A.风险识别 B.风险补偿 C.风险分析 D.风险转移 52.普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。 A.40%50% B.50%60% C.60%70% D.70%80% 53.写字楼良好形象的缩影是( )

41、。 A.质量 B.品牌 C.商标 D.品质 54.租户组合的( )是为了最大程度地实现“聚集效益”。 A.同类化 B.系统化 C.多样化 D.复杂化 55.净租金的形式一般不包括( )。 A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C.所有的经营费用包括与物业有关的费用都由租户直接支付 D.业主不负责建筑物结构部分的维修费用 56.针对不同的零售商业物业，物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略不包括( )。 A.设置完善的机构 B.树立品牌形象，参与市场竞争 C.与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟 D.必要的经济回报 57.无论是

42、物业服务企业还是零售商业物业项目，都要成立消防安全组织，其最高管理机构是( )。 A.物业服务企业 B.安全委员会 C.业主委员会 D.环境与发展委员会 58.组合投资管理工作的步骤中，( )是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。 A.制订投资方针和政策 B.投资组合的调整 C.投资组合绩效评估 D.构建投资组合 59.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的( )以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。 A.4% B.6% C.8% D.1% 60.导致不良资产形成的重

43、要原因是( )。 A.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷 B.产业政策的调整 C.经济周期的变化 D.银行货币资金运作的中断 二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 61.由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由( )随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。 A.物业管理 B.客户关系管理 C.设施管理 D.房地产组合投资管理 E.房地产资产管理 62.居住物业的投资区位选择时，要考虑的主要因素包括( )。 A.环境因素 B.居民人口与收入 C.市

44、政公用和公建配套设施完备的程度 D.与其他商业设施接近的程度 E.周围土地利用情况和环境 63.房地产投资财务评价指标中，盈利动态指标包括( )。 A.财务净现值 B.财务内部收益率 C.动态投资回收期 D.现金回报率 E.投资回报率 64.房地产置业投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益包括( )。 A.收益 B.利润 C.增值 D.保值 E.消费 65.物业的商品租金与成本租金相比，成本租金的构成因素包括( )。 A.投资利息 B.地租 C.利润 D.房产税 E.保险费 66.物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失，物质折旧可进一步从( )等方面来认识和把握。 A

45、.自然经过的老化 B.延迟维修的损坏残存 C.正常使用的磨损 D.意外破坏的损毁 E.建筑物已有部件、设备等的标准低于正常标准 67.反映和描述房地产市场状况的需求指标包括( )。 A.人口数 B.销售量 C.房屋空间使用数量 D.房屋新开工面积 E.就业分布 68.在房地产市场宏观因素分析过程中，要收集和分析的数据包括( )。 A.人均国内生产总值 B.人口规模与结构 C.三资企业数量及结构 D.国内外投资的规模与比例 E.各行业投资回报率 69.申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括( )。 A.房屋所有权证 B.书面租赁合同 C.城市人民政府规定的其他文件 D.房地产权证 E.当事人

46、的合法证件 70.实际的客户关系管理的层次包括( )。 A.管理思想层 B.客户服务层 C.管理系统层 D.营销管理层 E.软件产品层 71.固定资产折旧费用是指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括( )。 A.交通工具 B.通信设备 C.办公设备 D.工程维修设备 E.消防设施设备 72.尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则包括( )。 A.可保利益原则 B.全面控制原则 C.讲求经济效益原则 D.责权利相结合原则 E.例外管理原则 73.招标书的主要内容有( )。 A.必备的物资装备计划 B.物业管理考核标

47、准与奖罚措施 C.拟招标的物业基本情况 D.物业管理的内容与要求 E.对招标的有关说明 74.财务情况说明书一般应包括( )。 A.企业生产经营的基本情况 B.利润实现和分配情况 C.资金增减和周转情况 D.对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项 E.资金增减和利用情况 75.属于偿债能力状况修正指标的包括( )。 A.速动比率 B.总资产增长率 C.流动比率 D.长期资产适合率 E.现金流动负债比率 76.写字楼物业管理的目标包括( )。 A.宏观目标 B.常规目标 C.微观目标 D.市场目标 E.经济目标 77.写字楼物业经营管理的绩效评价的指标有( )。 A.管理计划 B.专业服务水平 C.服务满意度 D.物业经济指标 E.物业品牌化 78.对一个新建成的零售商业物业而言，日常管理费包括( )。 A.