北京龙湖常营项目商业发展方向及策略性定位研究

1、 调研考察调研考察 自龙湖常营项目启动之日至今（2010年6月17日至今），SPACE项目工作组开展了大量 的工作，主要包括： 案头工作案头工作 覆盖区域主要商圈和项目，重点关 注区域大型商业项目；大量实景照片， 了解区域商业发展现状和趋势。 阶段性工作回顾阶段性工作回顾 配合报规进行建筑规划建议 一、二手资料分析、整理 专家团队头脑风暴 项目发展方向研究论证 区域商业市场调研 了解项目地块及周边交通组织 了解项目所处区域 区域及市场竞争格局分析 区域功能布局及人口分布研究 非核心商圈商业发展案例研究 SWOT分析 项目发展方向及定位分析 建筑规划建议 项目立地条件初判项目立地条件初判 非核心

2、商圈商业发展规律分析非核心商圈商业发展规律分析 项目开发背景分析项目开发背景分析 项目发展方向及定位论证分析项目发展方向及定位论证分析 项目立地条件初判项目立地条件初判 本案本案 西单、王府井西单、王府井 工体三里屯工体三里屯 CBD、前门前门 朝青区域朝青区域 双桥双桥 区域区域 通州区域通州区域 本案本案 下面我们将通过类比案例分析，总结此类非核心商圈商业运作的普遍性下面我们将通过类比案例分析，总结此类非核心商圈商业运作的普遍性 规律，以给本案以借鉴。规律，以给本案以借鉴。 非核心商圈！非核心商圈！ 非成熟地段！非成熟地段！ ？ 非核心商圈商业发展规律分析非核心商圈商业发展规律分析 上海大

3、拇指广场 联洋社区联洋社区 定位 体量 开业时间 区位 上海浦东区联洋社区内 2005年7月8日 占地近5.2万平方米 总建筑面积约为11万平方米 区域生活中心 案例一案例一 定位为以零售为主的社 区型购物中心 进行业态调整 扩大、丰富餐饮面积和种类 注重家庭消费 2005年7月开业 内需不足、外需不入 经营状况不佳 成为餐饮、休闲娱乐 为主的社区休闲中心 区域商业中心 商业领军项目 项目发展项目发展 区域发展区域发展 20072008200420052006 联洋社区入住率很低 外围居住成熟，但消费力一般 内部公交系统不完善 区域内无集中商业项目 多条内部公交线路开通 内外联通 联洋社区入住

4、率提高 白领和外籍人士居多 消费多元化 社区入住率成熟 l 小结小结 新泾镇新泾镇 北新泾北新泾 仙霞新村仙霞新村 程桥程桥 案例二案例二 新泾镇人口不足 主干道在项目附近未 设置出口 班车系统不完善 传统住宅区 无商业氛围 仙霞路扩展 中环线出口开放 周边中高消费力人群导入 高档住宅兴建 项目周边三公里人口达到30万 2004年12月开业 区域商业中心 社区文化与活动中心 20052006200720082009 北新泾镇新盘开发 大量人口入住 项目发展项目发展 区域发展区域发展 2004 经营状况改善 目标客群为中等收入家庭、社区居民 新泾镇居民消费力不 够 外部消费者导入困难 消费活跃度

5、不够 l 小结小结 区位 北京市昌平区天通苑社区南侧 开业时间 2007年8月家乐福开业 其他主力店2008年初相继开业 体量 24万平方米 定位 家庭生活购物中心 北京龙德广场 案例三案例三 2006年初动工 启动主力店招商 定位为中高端购物中心 计划引入家乐福、翠微百货、百 安居及时尚零售品牌 2007年8月家乐福开业， 人气十足 一个月后其他主力店相 继签约 时尚零售招商持续招商 200720092008 其他主力店开业 时尚零售品牌招商困难 北京最大的经济适用房区 居住人群结构复杂 商业配套零散、档次偏低 2006 项目发展项目发展 定定 位位 区域发展区域发展 2010 商业氛围日益

6、成熟 时尚零售品牌招商情况逐渐 好转，服饰零售比例逐渐增大 品牌品质逐渐提升 l 小结小结 区位 成都市成华区建设路 开业时间 2010年11月20日试营业 2010年11月24日正式营业 体量 3.2万平方米 定位 社区生活百货 成都伊藤洋华堂建设路店 SM 2009年11月20日试营业 2009年11月24日正式营业 2009 项目发展项目发展 区域发展区域发展 周边大量中高端住宅 商业氛围成熟 休闲服饰零售 生活零售 业态组合多元化 亲子休闲娱乐 特色文化活动 购物环境舒适 休闲空间营造 缺乏优质消费环 境 传统大众化服饰零 售 业态间缺乏互动 l 小结小结 区域根本属性特征 区域发展特

7、征及成熟度 微观市场机会点 初判项目总体发展方向初判项目总体发展方向 制定项目具体发展策略制定项目具体发展策略 区域交通条件区域交通条件 整体市场竞争格局整体市场竞争格局 l 非核心商圈商业运作思路总结非核心商圈商业运作思路总结 项目开发背景分析项目开发背景分析 区域环境 商业市场竞争环境 用地性质用地性质公建混合住宅用地 总用地面积总用地面积175669.92175669.92平方米 规划建设用地面积规划建设用地面积131896.7131896.7平方米 项目容积率项目容积率 公建混合住宅用地3.5 3.5 ；公共交通用地0.30.3 住宅住宅13.8513.85万平米；商业金融、娱乐万平米

8、；商业金融、娱乐28.1628.16万平米万平米 另有另有4.154.15万平米是区政府计划建造的文化馆万平米是区政府计划建造的文化馆 建筑控制规模建筑控制规模462928.5462928.5平方米 建筑控制高度建筑控制高度 公建混合住宅用地8080米；公共交通用地9 9米 朝阳北路朝阳北路 建材院中路建材院中路 辛庄路辛庄路 常营中街常营中街 项目自身情况 商业市场竞争环境 定福庄传媒产业区定福庄传媒产业区 传统住宅区传统住宅区 东坝保障房东坝保障房+ +商品房商品房 商品房商品房 保障房保障房 金盏商务区金盏商务区 通州新兴居住区通州新兴居住区 通州新城通州新城 绿地绿地 待开发区域待开发

9、区域 待开发区域待开发区域 通州传统住宅区通州传统住宅区 朝青住宅区朝青住宅区 东坝商务区东坝商务区 绿地绿地 绿地、厂房、住宅绿地、厂房、住宅 四惠住宅区四惠住宅区 项目所处区域板块划分项目所处区域板块划分 商品房商品房 保障房保障房 商品房商品房 保障房保障房 朝青住宅区朝青住宅区 绿地、厂房、住宅绿地、厂房、住宅 四惠住宅区四惠住宅区 商品房商品房 保障房保障房 通州传统住宅区通州传统住宅区 成熟度高成熟度高 通州新兴居住区通州新兴居住区 成熟度高成熟度高 传统住宅区传统住宅区 东坝保障房东坝保障房+ +商品房商品房 注：以项目开业时间为节点统计注：以项目开业时间为节点统计 圈层圈层界定

10、界定 理论总人口理论总人口 （人）（人） 至2013年入住人口交房时间交房时间 第一商圈半径1.5公里161,000140,000 保障房2010年底前、商品房2011年底前 二手房2006年以前 第二商圈半径约3公里298,000272,000 新房基本为保障房，2011年底前 二手房2006年前 第三商圈半径约5公里470,000454,000 东坝和崇文安置保障房预计2012年前交 房，其他2010年底前交房 二手房2005年前 东坝保障房东坝保障房+ +商品房商品房 保障房保障房+ +商品房商品房 （均价（均价19321） 新兴商品住宅区新兴商品住宅区 （均价（均价1609216092

11、） “CBDCBD雇员雇员”为主为主 消费能力相对较高消费能力相对较高 住宅均价明显高于本案区域住宅均价明显高于本案区域 保障房保障房+ +商品房商品房 （均价（均价15360） 普通住宅普通住宅 （均价（均价16204） 通州传统住宅区通州传统住宅区 （均价（均价15324） 通州老城原住民为主通州老城原住民为主 金盏商务区金盏商务区 10年年“一环两廊一环两廊”规划规划 通州新城通州新城CBD-定福庄传媒产业区定福庄传媒产业区 发展刚刚起步于发展刚刚起步于CBD区域区域 东坝北区高端东坝北区高端 商务、使馆区商务、使馆区 运河北京新商务区、商务园运河北京新商务区、商务园 金融服务后台、宋庄

12、文化创金融服务后台、宋庄文化创 意产业功能区意产业功能区 东五环东五环 机场第二高速机场第二高速 朝阳北路朝阳北路 朝阳路朝阳路 京通快速路京通快速路 双桥路双桥路 双桥东路双桥东路 京哈高速京哈高速 新华大街新华大街 京塘路京塘路 安顺路安顺路 管庄路管庄路 东高路东高路 项目周边区域被快速路及河流切割 但总体道路交通可达性较好 东坝及东南部区域至本案的交通压力较大 306364639 758 758 991 991 499 306 364 499 506 506 东部及东南部辐射区域公交可达性相对较弱 项目自身情况 区域环境 建外商圈 CBD商圈 亚奥商圈 前门 商圈 崇文门 商圈 王府井

13、 商圈 西单 商圈 金融街 商圈 公主坟 商圈 当代 商圈 中关村 商圈 望京商圈 燕莎商圈 工体三里屯 商圈 大峡谷 本案本案 城市整体商业格局对本案的影响城市整体商业格局对本案的影响 11 11 12 区域名称区域名称序号序号项目名称项目名称类型类型体量体量 （平方米）（平方米） 特征特征 朝青 区域 1朝阳大悦城购物中心23万 除朝阳大悦城外，除朝阳大悦城外， 其他区域项目体量与其他区域项目体量与 本案无法抗衡，商业本案无法抗衡，商业 形态传统，无法满足形态传统，无法满足 一站式消费需求。一站式消费需求。 双桥 区域 2京通苑商业 广场 百货N/A 3中百世贸小商品市场2万 4国泰百货百

14、货3.7万 通州传统 区域 5新华商场百货 约10万 6上科华联百货 7人民商场百货 8国泰百货百货 通州新兴 区域 9新生活广场超市+店中店4.6万 10 苏荷时代商 业广场 百货2万 11贵友大厦百货3.5万 12淘宝城小商品市场N/A 定福庄 区域 以街铺和底商为主，无大型集中商业项目出现 区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响 国泰百货中百世贸朝阳大悦城 人民商场新生活广场 贵友大厦苏荷时代 华联商厦 淘宝城 区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响 l 朝阳大悦城朝阳大悦城 坐拥高消费人群聚集的朝青板块；坐拥高消费人群聚集的朝青板块； 240000平

15、方米商业航母，中粮集团平方米商业航母，中粮集团 在北京市场的又一商业力作；在北京市场的又一商业力作； 2010年年6月开业；月开业； 时尚品质生活中心定位。时尚品质生活中心定位。 区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响 业态类业态类 型型 分类及店铺数量分类及店铺数量代表品牌代表品牌特征总结特征总结 餐饮 正餐：30家唐宫、金钱豹、熔宴 休闲简餐：24家DQ、胡椒厨房、满记甜品、鹿港小镇 快餐：6家Burger King 零售 时尚零售：130 家 GAP、 HUGO BOSS、JOOP! 生活零售：23家屈臣氏、疯果盒子、一伍一拾 休闲娱 乐 享受型：10家天使丽人、玛花纤

16、体、 贝黎诗 社交型：5家冠军冰场、金逸影院、金银岛电玩、歌友汇 KTV 家庭型：5家蓝天城、创意宝贝、悦然手工 生活配 套 5家名表手机维修、福奈特 区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响 l 朝阳大悦城朝阳大悦城 调整势在必行 根本原因 以收益为导向， 忽视非核心商圈 商业发展的客观 规律 次要原因 部分大面积 主力商户 的开业时间滞后 开业至今人流量一般 商户租约限制 难以进行大面积商户调整 零售品牌遴 选升级 适当降低 餐饮比例 增补小型休闲娱乐业态 增加生活服务类业态比例 区域名称零售餐饮休闲娱乐 定福庄区域以小型超市、专业卖场等 基础生活配套零售为主 以中式正餐为

17、主 大众化档次 以传统休娱形式为主 品类相对单一 品牌乏善可陈 普遍缺乏品质 通州老城区高街品牌，大众化档次 品牌重合度高 以中式正餐为主 大众化档次，品牌传统 通州新兴区域 双桥区域高街品牌，大众化档次 多为街边小店，档次低较为匮乏 区域市场竞争现状对本案的影响区域市场竞争现状对本案的影响 l 其他板块其他板块 序号序号新开业项目名称新开业项目名称开业时间开业时间类型类型开发商开发商 1朗廷2010商业街北京东方旺盛房地产开发有限公司 2汇通时尚购物中心2011购物中心北京通建合美投资管理有限公司 3华联N/A购物中心华联集团 4万达N/A综合体 万达集团 5北京ONE2011 购物中心 北

18、京实地房地产开发有限公司 6绿城项目2012 购物中心 绿城集团 未来未来2-3年区域市场变化对本案的影响年区域市场变化对本案的影响 通州现核心通州现核心 区商圈区商圈 常营常营 商圈商圈 双桥商圈双桥商圈 朝青商圈朝青商圈 未来未来2-3年区域市场变化对本案的影响年区域市场变化对本案的影响 商圈商圈 名称名称 项目名称项目名称体量体量 （平方米）（平方米） 类型类型开业时间开业时间特征分析特征分析竞争威胁竞争威胁 朝青 商圈 朝阳大悦城23万购物中心2010年 入市时间早，有利于形成消费粘性； 实力商业运营商的丰富经验和资源； 体量与本案相当； 先行调整弥补现缺陷。 通州现 核心区 商圈 绿

19、城项目10万购物中心2012年开业 传统商圈升级改造，零售规模、业态复 合度、档次齐全全面提升； 传统商圈的消费粘性和影响力； 总体规模与本案商圈相当。 万达广场N/A购物中心2012年封顶 北京ONE （高端方向） 2.7万购物中心2012年前 人民商城、上科华 联、新华商场、国 泰百货 约15万 百货 80、90年代 常营 商圈 龙湖项目22万购物中心2013年10月 华联10万购物中心2012年 区位关系上有利与同本案形成规模效应； 先期开业对周边商业氛围聚集的正面作 用。 北辰福第6.6万 N/AN/A 体量上有可能运作集中商业，动态未知。 富力阳光美居2万 预计为底商或街铺。 保利嘉

20、园2.5万 金隅丽景苑2.5万 本案西侧A-006地 块 2.3万 双桥 商圈 朗廷商业街1万 商业街 （全部持有） 2010年 商圈规模扩张，业态复合度提升，但休 闲娱乐业态仍较为匮乏；餐饮与其他业态 互动性较为欠缺； 朗廷项目由于面临快速路阻隔，很难与 双桥其他项目形成合力。 国泰百货3.7万百货2008年 汇通时尚购物中心 （已签华联、金逸 影院） 7.5万 购物中心 2010年底 未来未来2-3年区域市场变化对本案的影响年区域市场变化对本案的影响 50余万平方米的余万平方米的 商业、文化娱乐用地商业、文化娱乐用地 250万平方米万平方米 商业用地商业用地 中长期区域市场变化对本案的影响

21、中长期区域市场变化对本案的影响 项目发展方向及定位论证分析项目发展方向及定位论证分析 l 项目项目SWOT分析分析 W7.通州区域与本案公交联系较弱 W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大 W5.短期内，地铁6号线对东向人流的导入作用有限 Strengths 优势优势 Weaknesses 劣势 S4. 除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好 S3.以项目开业时间为节点，5公里半径区域住宅成熟度高 S2. 临主路（主干道），项目展示性较好 S1. 体量大，有助于打造规模优势 W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域 以住宅功能为主的根本属性 W3. 区域人群结构复杂，整体消

22、费能力一般 W2.项目周边商业氛围尚未聚集 W1.项目面宽过长及被市政道路分割 T7.个体项目间竞争向商圈间竞争转化 T6.项目周边出现同类型竞争项目，计划开业时间先于本案 T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大规模商业规划的实现将进一步弱化上 述板块消费外流的可能性 O5.双桥区域2-3年后仍无法真正满足一站式消费需求 O4.定福庄区域无大型集中商业出现，未来2-3年内仍无大型集中商业入市 O3.朝阳大悦城现业态规划上的不足点 O1.金盏及通州新城商务区功能规划从长期看有利于为区域人口结构升级 O2.现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现 Threats 威胁 Opportunities

23、机会 T4.通州现核心商区规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力 T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营 经验 T1.城市整体商业格局对本案辐射能力的制约 T2.整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业扎堆 l 项目项目SWOT分析分析 O6.零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重 O7.餐饮以中式正餐为主，口味单一，类型匮乏，品牌传统 O8.休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质 本案发展必须立足于城市东部区域（东四环外）本案发展必须立足于城市东部区域（东四环外） 西至朝青板块，东至通州新城，北至东坝金盏、南至双桥西至朝青板

24、块，东至通州新城，北至东坝金盏、南至双桥 1、初判项目发展方向、初判项目发展方向 本案应以区域根本属性为出发点，重点关注生活需求本案应以区域根本属性为出发点，重点关注生活需求 整体档次需与区域消费力相适应，以大众化档次为主整体档次需与区域消费力相适应，以大众化档次为主 1、初判项目发展方向、初判项目发展方向 本案应尽早入市本案应尽早入市 凭借体量优势，迅速树立起在区域中的影响力，在品牌资源争夺中占得先凭借体量优势，迅速树立起在区域中的影响力，在品牌资源争夺中占得先 机机 同时为后续发展赢得调整的时间和空间同时为后续发展赢得调整的时间和空间 2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对总体市场竞格

25、局变化应对总体市场竞格局变化 2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对总体市场竞格局变应对总体市场竞格局变 化化 本案发展初期需尊重非核心商圈商业发展规律本案发展初期需尊重非核心商圈商业发展规律 注重目的性商业模式的重要意义，待商业氛围成熟后再寻求调整注重目的性商业模式的重要意义，待商业氛围成熟后再寻求调整 2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略 与周边同类项目化竞争为协同合作，提升商圈整体竞争力与周边同类项目化竞争为协同合作，提升商圈整体竞争力 借助华联先期入市对区域商业氛围的预热，有利于本案招商借助华联先期入市对区域商业氛围的预热，有利于本案招

26、商 2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略 考虑到朝阳大悦城未来调整，本案应避免与其直接竞争，采取档次的差异化为应考虑到朝阳大悦城未来调整，本案应避免与其直接竞争，采取档次的差异化为应 对策略对策略 以朝阳大悦城运作经验教训为戒，合理进行业态规划，营造出浓郁的生活氛围以朝阳大悦城运作经验教训为戒，合理进行业态规划，营造出浓郁的生活氛围 2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略 本案必须注重产品设计及业态亮点的打造，同时尽可能与政府协调打通区域本案必须注重产品设计及业态亮点的打造，同时尽可能与政府协调打通区域

27、间交通脉络，以提升未来朝青、东坝、金盏和通州区域人群的到达可能性。间交通脉络，以提升未来朝青、东坝、金盏和通州区域人群的到达可能性。 2、项目具体发展策略、项目具体发展策略应对不同板块竞争的策略应对不同板块竞争的策略 充分利用大体量优势，真正满足周边居民的一站式消费需求引导消费模式升级充分利用大体量优势，真正满足周边居民的一站式消费需求引导消费模式升级 2、项目具体发展策略、项目具体发展策略业态方向业态方向 京东最具亲和力的生活港湾京东最具亲和力的生活港湾 金盏商务区金盏商务区 东坝板块东坝板块通州新城通州新城 通州新兴住宅通州新兴住宅 区区 常营、定福庄常营、定福庄 及双桥板块及双桥板块 朝

28、青板朝青板 块块 三口之家 商务人群商务人群 未来未来5-10年年 如何体现生活感和亲和力？如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广 规划设计 生活的琐碎由我们为您整合生活的琐碎由我们为您整合 上海百联西郊购物中心上海百联西郊购物中心 台湾统一梦时代购物中心台湾统一梦时代购物中心 孩子是家庭的天使，这里是孩子成长的加油孩子是家庭的天使，这里是孩子成长的加油 站！站！ 北京金源燕莎购物中心北京金源燕莎购物中心 这里的生活处处充满欢笑声这里的生活处处充满欢笑声 正大广场 思泳杰思泳杰 麦吉柯魔术麦吉柯魔术 皇家摄影皇家摄影 汤姆熊汤姆熊 英孚教育英孚教育 汤尼英盖美发培训学校汤尼英盖

29、美发培训学校 好乐迪好乐迪 Salon GK美甲美甲 菠丹妮菠丹妮 贝印贝印 美蝶天堂美蝶天堂 纽悦伊人纽悦伊人史云逊护史云逊护发中发中 心心 俊奥形象设俊奥形象设 计计 汤尼英盖汤尼英盖 御美会御美会 紫颖美胸美体专业连锁机构紫颖美胸美体专业连锁机构 星美正大电影城星美正大电影城 大众书局大众书局 新都市舞工厂新都市舞工厂 威尔士健身中心威尔士健身中心 欢乐童趣馆欢乐童趣馆 健康瘦身馆健康瘦身馆 Salon Esprit DAIWO SUSHI 艾维庭 LAVINNE 如何体现生活感和亲和力？如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广规划设计 花朵的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来，花朵

30、的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来， 如同走进老友家般亲切如同走进老友家般亲切 挪威挪威 OSLOCITY 望京嘉茂一层望京嘉茂一层 美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙 香港新生活广场香港新生活广场Central World PlazaCentral World Plaza 如何体现生活感和亲和力？如何体现生活感和亲和力？ 业态组合 业态布局 运营推广 规划设计 一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间 建筑风格建议 新古典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质。 建议： 方案一的设计突出了高端品 质，但是与

31、项目的主题定位 不相符。建筑外立面设计应 围绕着“亲和力、温馨”体 现本项目的主题。 水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案的展示性强。 建议： 方案二的设计突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上会使建筑显得整 体性不强、零乱，应注意整体的节奏，保持项目的协调性。 建筑风格建议 垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。 建议： 方案三的设计在材质上采用了大 面积的玻璃幕墙，使建筑的亲和 力弱。“家庭、舒适”感差。应 着重注意色彩的处理，建议采用 暖色为主色调。材质上注意虚实 的结合，不建议采用大面积的玻 璃幕墙。 建筑风格建议 体现项目体现项目“家庭、温馨家庭、温馨”的主

32、题定位的主题定位 色彩以暖色为主，局部运用其他色调，色彩以暖色为主，局部运用其他色调， 注意和谐统一注意和谐统一 在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与 景观相结合的建筑空间景观相结合的建筑空间 参考案例 阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到 MallMall里，而是从客厅走到院子里里，而是从客厅走到院子里 挪威挪威 OSLO CITY 香港新生活广场香港新生活广场 香港香港APM 新加坡VIVO CITY 香港新生活广场香港新生活广场 妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样舒适方便妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样

33、舒适方便 挪威挪威 FIELDS 不同的装饰诠释了不同的生活侧面不同的装饰诠释了不同的生活侧面 香港圆方购物中心香港圆方购物中心 Valencia Town Center Mall 香港杏花村香港杏花村 美国国家公园附件购物中心中庭 日本某啤酒厂改造购物中心中庭 加拿大埃德蒙顿购物中加拿大埃德蒙顿购物中 心心 香港海港城香港海港城 香港香港 Mega box 如何体现生活感和亲和力？如何体现生活感和亲和力？ 运营推广规划设计 业态组合 业态布局 这里还是社区居民的精神交流平台这里还是社区居民的精神交流平台 上海百联西郊和大拇指广场上海百联西郊和大拇指广场 北京金源燕莎购物中北京金源燕莎购物中

34、心心 上海正大广场上海正大广场 阳光所至之处都有我们细心的服务阳光所至之处都有我们细心的服务 Fields OSLO CITY 生活的色彩同样需要不经意间的惊喜来点生活的色彩同样需要不经意间的惊喜来点 缀缀 Central World PlazaCentral World Plaza 下阶段工作安排下阶段工作安排 本阶段工作确定了项目的总体发展方向和定位，并配合贵方报本阶段工作确定了项目的总体发展方向和定位，并配合贵方报 规工作对规划设计方案提出专业意见。下阶段我方规工作对规划设计方案提出专业意见。下阶段我方将通过案例借鉴，将通过案例借鉴， 结合区域消费群体和影响规划的主力商户的研究，深化项目

35、业态组结合区域消费群体和影响规划的主力商户的研究，深化项目业态组 合及配比，确定主力目标客户，并给出初步业态布局建议。同时，合及配比，确定主力目标客户，并给出初步业态布局建议。同时， 基于对于产品使用需求的分析，继续配合规划及建筑设计给出专业基于对于产品使用需求的分析，继续配合规划及建筑设计给出专业 建议。建议。 附件：附件：5 5公里辐射半径区域公里辐射半径区域 内住宅调研数据内住宅调研数据 本案本案 二手房 新盘 福临家园福临家园 苹果派苹果派 2010 8300 经适房经适房 新天际SPACE+(万象新天) 金隅丽景苑 保利、富力、北辰、 住总、金隅、首开 中弘北京像素 8哩岛 首开东都

36、汇 CROSS朗廷 金隅康惠园远洋一方 住总住欣家园 远洋润园限价房东一时区 天时名苑 世纪星城 康城(暖山) 柏林爱乐(上线6号) 乐栋300 财富东方 翠福园(翠福星城) 龙湖项目龙湖项目 北京新天地 万象新天二区 苹果派 优点社区优点社区 万象新天一区 万象新天四区新天际SPACE 卡夫卡公社 定福家园 福怡苑 美然动力街区 (英郡) 叠彩园 定福景园 金福家园 万象街 绿岛苑 定福庄北里 18014 定福庄北里 定福庄南里 珠江绿里 珠江绿洲 水郡长安 天泰北双苑天泰 新房苑双桥铁路 小区 金隅可乐+ 双柳新居 雅舍香桥 朝阳旺角 三间房南里 北岸1292 尚东阁 万方家园 荟康苑 柏

37、林爱乐 管庄西里 京东丽景 京通苑 京通新城 双桥小区 北京新天地 东会新村 旺角.福邸 远洋一方 零点特区 东一时区 双桥六号 康城 世纪星城 杨庄小区 1 鑫苑小区 芳洲花园 天时名苑 八里桥南街 长桥园公寓 通典铭居 西马庄小区 华兴园 复兴南里 怡佳家园 天赐良园品德 至善家园 帅府小区 复兴里小区 万福家园 东阁雅舍 上东上品 16042 朝阳新城 15844 朝新嘉园 15500 金星小区 华龙美树 建东苑小区 艺水芳园 瑞祥里小区 ? 名称名称类型类型体量体量 （平方米）（平方米） 户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米） 苹果派商品房200000200

38、0 5000 2010.6 （半地下部分） 19700 柏林爱乐商品房 酒店公寓 6100001543 3857.5 2010.8 （上线6号） 18700 北京像素商住公寓2100004700117502011.521000 万象新天普通住宅8100008100202502011.1018000 龙湖常营项目商品房、公寓13850013503375待定待定 首开 东都汇商住公寓28000349872.52011.319800 金隅丽景苑经适房20000030007500已入住一部分4322 北京新天地商品房6100005000125002010.118700 首开畅心园经适房54000182

39、94572.5待定4322 北岸1292商住公寓10000080020002010年底10000 富力、北辰、保利限价房、廉租房10100008000200002010.65900 项目周边地块普通住宅30000030007500不详不详 l 1.5公里辐射半径内新盘 经适房、限价房、廉租房经适房、限价房、廉租房 商品房商品房 售价数据为当前市场房价售价数据为当前市场房价 名称名称类型类型体量体量 （平方米）（平方米） 户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米） 优点社区商品房8.8万7131782.5200618727 管庄西里商品房55万35508875199516

40、073 京通苑商品房50万512512812.5199916084 京通新城（一期）商品房17万465011625200016667 京通新城（二期）商品房50万980024500199916871 双桥小区商品房4.9万5001250200914600 l 1.5公里辐射半径内二手房 l1.5-3公里辐射半径内新盘 名称名称类型类型体量体量 （平方米）（平方米） 户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米） CROSS朗廷商住公寓4600041010252010.824000 福临家园经适房435000538513462.5不详未定 金隅康惠园经适房4350005789

41、144722010年底20000 远洋一方一期商品房170000220055002010年底7400 远洋润园限价房4500004500112502011年底17802 东一时区经适房225000290072502010.64322 住总住欣家园经适房225000290072502010.64322 l 1.5-3公里辐射半径内二手房 楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型 体量体量 （平方米）（平方米）户数户数 人数人数入住时间入住时间售价售价 美然动力街区 （英郡）普通住宅30万13483370200219000 福怡园普通住宅16万16004000199918000 定福家园 普通住宅、经 济

42、适用房30万25006250200617778 定福景园普通住宅10万290（一期）725200519000 三间房南里普通住宅不详38349585199513000 华龙美树普通住宅15万13003250200620538 建东苑小区经适房19万31007750200016428 尚东阁普通住宅6.2万5121280200917840 东会新村普通住宅13万13003250199816000 朝阳旺角普通住宅17.4万12003000200617700 雅舍香桥 普通住宅、经 济适用房50万670016750200313813 双柳新居普通住宅不详不详不详200016000 万芳家园普通住宅

43、17169320800200616830 旺角福邸普通住宅17万14003500200623000 零点特区公寓 不详15003750200910264 怡佳家园普通住宅22万11832957.5200016037 复兴南里普通住宅不详360900200315106 华兴园普通住宅28万11562890199814873 帅府小区普通住宅不详不详不详不详15876 复兴里小区普通住宅不详10002500200315806 l 3-5公里辐射半径内新盘 名称名称类型类型体量体量 （平方米）（平方米） 户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米） 乐栋300公寓2240040

44、010002011待定 世纪星城商品房8000008100202502009年底（一期）17200 天时名苑商品房320000202050502009.615500 康城别墅10000005781445三期2010年底入住35000 8哩岛别墅14600053413352010.120000 翠福园商品房28000090022502010.10（三期）12000左右 金泰丽富嘉园经适房30000030007500一期2010年底不详 北京崇文区安置 房 经适房 不详400010000不详不详 l 3-5公里辐射半径内二手房 楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型 体量体量 （平方米）（平方米）户数户

45、数人数人数入住时间入住时间售价售价 双桥六号井普通住宅8万8002000200014000 长桥园公寓公寓11万8002000200416000 万福家园普通住宅40万400010000200017447 东阁雅舍普通住宅4.2万4001000200314000 叠彩园普通住宅7万140350200420000 万象街普通住宅8万8002000200517567 金福家园普通住宅7.5万7501875200117000 金星小区普通住宅20万15463865198817570 绿岛苑普通住宅11万11002750200217700 定福庄北里普通住宅不详不详不详不详21000 天赐良缘品德普通住宅33万30007500200316588 至善家园公寓12万12003000200212400 朝阳新城经适房100万1670041750200415844 上东上品普通住宅15万10002500200416600 西马庄小区普通住宅42万420010500199913217 楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型 体量体量 （平方米）（平方米）户数户数人数人数入住时间入住时间售价售价 艺水芳园 普通住宅、酒 店式公寓14.6万