我国城市住房价格持续上涨的原因及对策研究毕业论文

1、我国城市住房价格持续上涨的原因及对策研究浅谈我国城市房价学校： 班别： 2 地理 1姓名：内容摘要：本文分析了我国房价高涨的楼房背景以及原因，是什么原因推动了房价的上涨以及哪些因素导致房价的居高不下。并提 出了控制房价高涨的措施。关键词 :中国房价 高涨 原因措施引言近年来，我国房价的上涨已经成为了一种常见的现象，我国房地产市场也是处于持续高速发展的状态，尤其是中心城市的房价飞速上涨 ,加剧住房需求和供给的失衡。对于房价快速上涨的原因，主要有以下几类：一是需求：我国正处于城市化阶段，大量农村人口向城市转移，加上我国三十多年来经济快速发展，居民经济水平提高，对城市住房的需求数量和质量相应提高，住

2、房价格随之上涨。大多数房地产开发商持这一观点。二是利益：房地产开发商与地方政府、商业银行的经济利益相关，操纵房地产价格上涨，从中获得最大经济利益。大多数消费者和部分专家持这一观点【1】。三是货币：人们手中有了闲置的金钱，为自身资产保值增值，增加了对房地产的投资。部分专家和购房者持这一观点。这两年国家说会坚持房价调控政策，房价也略呈现下跌趋势，但是根据相关的数据都显示，中国房价的总状况是呈上涨的，而实际不会出现大跌的现象。近年来，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题也渐渐暴露出来。房价的问题也绝对不仅仅是房地产的问题，它涉及到我国经济与社会发展的结构层面和制度层面，解决我国房价问题

3、，也就必须站在这两个层面上，需要有足够的勇气和智慧，通过系统的、深入的改革，转变经济发展模式，解决制度性问题等。下面，笔者从以下几方面进行谈谈我国房价以及 相关的一些对策。一、 我国房价上涨背景（1）最初温和上升期-1999 年至 2003 年。住房商品化前几年，百姓购房意识尚不浓厚。同时，条件好的企事业单位仍然在开福利分房 末班车，条件差的单位职工根本无力购买商品房。房价上升，以广州为例， 2003 年非典时 代，一平方米三四千的房子比比皆是，手中有了五万元，便可以买房。（2）加速上升期 2003 年至 2007 年2003 年开始，随着居民购房意识逐步浓厚，福利分房彻底结束，房价开始加速

4、上扬，2007 年初，广州均价由四千元上升到八千元。（3）飞速飙升期 2007 年至 2011 年到了 2007 年之后，房价就犹如坐上了直升机， 2007 年末，广州房价由年 初八千元涨到了 1.2 万元，涨幅是过去三年之和。在奥运热潮及通胀预期下，百 姓产生房价继续大幅飙升的心理预期，2008 年上半年房价像脱缰野马狂飙。奥 运结束后的 2008 年下半年楼市正常下调，遗憾的是中央政府在房地产商和既得 利益集团的游说下，于 2009 年 3 月出手救市，使本已按市场规律调整的楼市 再度上涨，失去一次自然调整的绝好机会，是执政当局被既得利益集团绑架的一 个典型事例，是又一次失信于民。至 20

5、11 年上半年，广州中心城区均价已突破 2 万元，实现三年再翻一翻，远超当年大跃进的增长速度。（4）拐点到来 2011 年下半年2011 年下半年，在限购令为核心的中央政府最强势政策调控下，中国房价 开始掉头向下。11 月全国 100 个城市住房均价比 10 月下跌 0.28%，虽然幅度不 大，但已经连续三个月环比下跌，确立楼市拐点的到来。(5)2014 年整体状况交易乏力、超高供应量。今年的楼市供应量是自 2011 年来的最高值，伟 98.0 万平方 千米。首先，因为，经过 2013 年的楼市疯狂后，市场对中央出手调控预期强烈，房地商考 虑先期抢市场。其次，土 地 市 场交 易价 格 全 线

6、 抬 高，囤 积土地 静 待 获利的 模 式破灭。二、 我国楼市房价高涨的原因分析（一）社会因素：1、房地产市场需求过度旺盛，导致房价快速上涨今年来，随着社会的经济快速增长，人民生活水平不断提高，居民对住房的要求和需求也巨益提高，推动了房价的快速上涨。从理论上讲，房价的快速上涨或下跌，起根本原因是供求关系所偶决定的。而目前，又主要表现为房地产市场需求过度旺盛。房地产属于一种特殊的商品，起空间位置具有相对固定性，并且房地产供给相对而言缺乏弹性。在需求与供给模型分析中，假设短期房地产供给曲线相对不变，因而房地产的价格主要由需求变动所决定。随着我国人口数量的快速增长，人口结构中适合购房年龄（20-5

7、9）人数在 2009 年的统计数据中已经占到总人口的 61.47%。同时由于我国城市化速度加快，山农村涌入城市人口大幅度上升。这些因素结合一起，导致了需求急速上涨， 从而房价的持续上涨。2、对居民住房的需求同时也受到消费者对未来房地产价格预期 的影响。目前在中国社会中存在这一个普遍的观念就是“只有在城市拥有一套房子才能真正算得上在城市稳了脚跟”，这种观念导致许多特别是年轻一代形成的对住房的盲目追求。同时，由于中国城市用地的政府管制，导致消费者形成的对中国房地产价格上涨的不合理预期。在这样一种价格预期作用下，消费者更倾向于攒钱或贷款买房，这必然会推动需求的非理性上升。除此之外，正是由于中国市场上

8、形成的房价上涨的预期，导致更多的投机商或个人将资金投入房地产市场，以寻求资金的保值、增值，这一方面的需求是导致中国房价上涨的重要原因。 3、城乡“二元结构”我国城乡发展差距悬殊，农村在医疗、教育、生活便利等多个方面都远低于城市水平。政府通过严格的户籍制度，造成了目前这样的城乡“二元结构”社会，把人们明显区分为“城里人”和“乡下人”。在严格的城市户籍制度下，人们生活的方方面面都与住房有着密切的联系，如工作聘任、子女上学、社会保险等，无不要求具有城市户口， 而获得户口的基本条件是要在改城市拥有城市住房。为此，人们为了获得更好的工作机会、给子女上学提供更好的便利，或者是争取更有利的社会保障条件，很多

9、刚刚进入城市的人群，都竭尽所能的购买城市住房，从而获得城市户籍，享受“城里人”的同等待遇。由于这样的社会客观实际情况，城市住房的刚性需求一直 支撑房价的持续上涨。二、经济因素:1、中国经济平稳快速发展，居民收入不断提高，导致房价上涨。改革开放以来，中国经济平稳快速发展， gdp 总量已经超过日本，位居全球第二。随着我国经济的快速发展，居民收入稳定增长。以城镇居民可支配收入为例，1990 年为 1510 元，2000 年为 6280 元，2009为 17175 元。我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭

10、结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨状态最明显而易见的原因。房价就在消费者需求、投机需求、投资需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房 的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。2、开发商哄抬炒作炒高了房价由于房地产开发商的资金滚动式运转模式，使预期售制成为开发融资的重要保障。到处散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂 盘惜售”的方式哄抬房价进行投机行为。3、我国金融市场的不完善，导致大量闲置资金涌入房地产市场，从 而促使房价上涨。股票和债权是分散社会闲置资金的重要途径，而由于我国金融市场不完善，股市交易制度不健全，导致股市存在着较多的暗箱交易并且风险较大

11、。由于这一市场原因，导致大量社会资金流入房地产市场，构 成了导致我国房价快速上涨的又一重要原因。4、建筑成本的提高，导致房价持续上涨 。（4.1）、2002 年后，我国实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的方法，这种方法促使开发商为获得土地，人为抬高土地竞拍价格，从而导致土地使用费用的上涨。土地使用费用作为房地产开发成本的一部分，其最终会以价格的形式转嫁给消费者，这就导致了房价上涨。（4.2）、“十一五”规划期间，我国水利工程的大量建设，导致大量建材如水泥、钢筋等价格由于需求的急速上涨而上升【8】，这直接增加了房地产开发商的建设成本，从而进一步推动房价上涨。（ 4.3）、劳动力成本上升，以及房地

12、开发所因上缴的税费等成本 的上涨，也导致了中国房价高涨。三、政治因素：1、土地资源稀缺，土地制度控制且价格上升，导致房价上涨 。我国人多地少，耕地面积占国土总面积的 12.68%，因此实行了最为严格的耕地保护制度，耕地保障红线为 18 亿亩。耕地保障制度限制了城乡建设用地的扩展，即土地资源约束了城市的膨胀，限制了城市的规模扩张，房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格 持续上升的直接原因。2、土地财政和房地产税收政策土地资源的有限性，土地占用的从严控制使得土地成本不断提高，土地成本的提高决定了住房的高起点，也是拉动土地价格不断

13、走高的原因。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使得双方 的价格都不断攀升。三、 控制房价高涨的对策上面我已经详细的分析了我国房价上涨的各种原因，我们也都知道我国房地产市场的发展，也带来了一系列问题，全国部分大中城市出现了房价快速上涨的局面，过快上涨的房价加大了部分城镇家庭购房的难度，过热投资的房地产行业以及快速上涨的房价已经严重影响了人们生活水平的提高和国家金融的安全，这种现象也同时引起了社会各界的关注和忧虑。为了抑制房价的过快上涨，同时对房地产市场进行规范，确保房地产行业的快速健康发展，2003 年以来，我国政府对房地产市场出台了大量的政策进行调控。然而，事实表明，现有的宏观调

14、控政策所取得的成效并不十分理想。纵观历年来采取的调控措施，大致可以归纳为从政治高度重视房价问题、调整和改善住房供应结构、引导居民消费预期和整顿市场秩序这几个方面。这些看起来无可厚非的措施却没能达到预期的效果，其原因只有一个，就是这些措施尚未触及到我国房价过快上涨问题的根源，而正确理解和认识我国住宅价格过快上涨的原因，就具有了相当重要的理论和现实意义。那 么，下面我来谈谈抑制房价高涨的一些对策。（一） 增加有效供给，有效调控需求，注重市场总量均衡从上面的原因分析中我们知道，增加土地供给量，可以从根本上解决房地产市场供求矛盾。因此要努力增加有效供给，从而抑制房价上涨过快。在这方面主要可以通过政策的

15、改变，如增加有效土地供给、严厉打击企业捂盘等行为、增加同期楼盘的上市量、平衡当前市场的供求总量，仅靠增加有效供给还不够的，还要合理控制需求的增长，实现供需双向调节。在这方面还需要政策进行适当调整优化来实现，比如提高住宅投资投机成本、强化房地 产金融政策实施效果、继续控制外资投资规模等。（二） 转变消费者心理预期，引导消费观念的转变，是房地产 成为正常商品如上文我因高房价的原因分析所示，由于居民对未来房地产价格必定上涨的不合理预期，导致房地产市场上形成了价格越高月购买的反正常商品的需求收入弹性现象，因此要使我国房价趋向合理化，就必须采取措施改变居民的住房购买预期，使其购买行为趋于合理化。目前在住

16、房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。对于这现象，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收入、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型 住房需求和消费。（三） 坚持正确发挥政府和市场的作用，健全我国房地产市场相关制度继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，政府应当发挥主导作用，解决低收入者的住房问题。在这方 面，当前需要解决的问题是科学合理地确定保障对象。（四） 完善我国金融市场，分流社会闲置资金金融市场是吸纳社会闲置资金的有效场所，但由于我国金融市场体

17、制的不完善、投资风险过大导致大量社会资金流入房地产市场，导致了房价上涨。因此，要解决我国房价过高的问题，可以通过完善金融市场的相关规章制度，降低金融风险的方法来吸纳社会 资金，从而有效抑制房价的上涨。（五） 逐步改善城乡“二元结构”逐步取消就业、户籍、教育、社保、医疗等城乡二元体制，使全国居民不论在何处都有平等的国民待遇，享受基本相同的公共服务。例如，从就业上说，城乡居民应同工同酬；从户籍上说，应该取消城乡户籍制，取消户籍附带的社会福利 差别；优化学校布局和教育资源配置，缩小城乡教育水平差距；完善社保和医保制度，建立全国统一的多档次基本保障制度，调整现行城乡居民身 份建立社会保障的做法。通过上述城乡“二元结构”的逐步优化，可以缩小城乡差距，降低人们对城市住房的倾向性需求，减少住房刚性需求和投资需 求，减缓房价上涨过快（六） 制定浮动性土地供应政策，增加紧缺时的土地供应量，减少丰裕时的土地供应量。（七） 调整我国收入分配制度，实现收入分配平均。 四、 参考文献：1、2、3、4、5、6、7、8、丁国光。城乡土地二元体制是城市房价快速上涨的根源【j】。 中国财政，2011，（16）：61-64郑少峰。房价趋势分析【j】。现代经济信息，2011，（16）： 288-301杨重光。房地产市场宏观调控的几个重要问题研究【