第35讲_应纳税额的计算、房企土增税的清算、税收优惠、征收管理

1、第三节 土地增值税法六、应纳税额的计算（一）增值额（ ）的确定1. 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入（ R）减除规定的扣除项目金额（ C）后的余额为增值额（ ）。2. 纳税人有下列情形之一的，按照 房地产评估价格 计算征收：（ 1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（ 2）提供扣除项目金额不实的；（ 3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【例题 多选题】下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（ ）。（ 2012年） A. 提供扣除项目金额不实的B. 隐瞒、虚报房地产成交价格的C. 房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的D. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格

2、，又无正当理由的【答案】 ABD（二）应纳税额的计算方法【总结】土地增值税的计算过程第一步：确认转让房地产项目不含税收入 R：计税方法土地增值税应税收入 R简易计税一般计税非房地产企业或房地产企业第二步：计算土地增值税允许扣除项目合计数 C：第8页 共8页（一手最快更新+VX：1005062021）【提示】上述 6项不是同时扣除，具体扣除哪些，按新建房、旧房，房企、非房企等情形确定。销售房地产项目类型可扣除项目未经开发的土地使用权不动产新建房地产企业非房地产企业旧房有评估价格没有评估价格第三步：计算土地增值税增值额 ：第四步：计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数：第五步：计算土地增值税应纳税

3、额：【例题 1计算题】某房地产开发公司是增值税一般纳税人， 2020年 5月，拟对其开发的位于市区的写字楼项目进行土地增值税清算。该项目资料如下：（ 1） 2016年 1月以 8000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。（ 2） 2016年 3月开始动工建设，发生房地产开发成本 15000万元，其中包括装修费用 4000 万元。（ 3）发生利息支出 3000万元，但不能提供金融机构贷款证明。（ 4） 2020年 3月，该项目全部销售完毕，共计取得含税销售收入 42000万元。（ 5）该项目已预缴土地增值税 450万元。（其他相关资料：契税税率为 5%，利息支出不能提供金融机构贷款证明，当地

4、省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为 10%，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计 240万元， 该公司对项目选择简易计税方法计缴增值税）要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（ 1）计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额。（ 2）计算该项目应缴纳的增值税额。（ 3）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。（ 4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（ 5）计算该房地产开发项目应补缴的土地增值税额。（ 2020年）【答案及解析】（ 1）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额 =8000（ 1+5%） =8400（万元）。（ 2）应缴纳的增值税 =

5、42000/（ 1+5%） 5%=2000（万元）。（ 3）允许扣除的房地产开发费用 =（ 8400+15000） 10%=2340（万元）。【提示】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，在计算土地增值税时准予扣除。（ 4）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额 =8400（万元） 允许扣除的房地产开发成本 =15000（万元）允许扣除的房地产开发费用 =2340（万元）允许扣除的税金及附加 =240（万元）加计扣除 =（ 8400+15000） 20%=4680（万元）允许扣除的项目合计金额 =8400+15000+2340+240+4680=30660（万元）。（

6、 5）不含税收入 =42000-2000=40000（万元）增值额 =40000-30660=9340（万元）增值率 =9340/30660100%=30.46%，适用税率 30%，速算扣除系数为 0。应缴纳的土地增值税 =934030%=2802（万元）应补缴的土地增值税 =2802-450=2352（万元）。【例题 2计算题】某药厂 2018年 7月 1日转让其位于市区的一栋办公大楼，取得不含增值税销售收入 24000万元。 2010年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额 6000万元，发生建造成本 8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为 16

7、000万元，成新度折旧率为 60%，允许扣除的有关税金及附加 1356万元。要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（ 1）计算土地增值税时该药厂办公楼的评估价格。（ 2）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（ 3）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。（ 2018年）【答案与解析】（ 1）该药厂办公楼的评估价格 =重置成本价 成新度折扣率 =1600060%=9600（万元）。（ 2）转让存量房的扣除项目包括： 取得土地使用权所支付的金额； 房屋及建筑物的评估价格； 转让环节缴纳的税金。计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数 =6000+9600+1356=16

8、956（万元）。（ 3）增值额 =24000-16956=7044（万元）增值率 =704416956100%=41.54% 50%，税率为 30%，速算扣除系数为 0。转让办公楼应缴纳的土地增值税 =704430%=2113.2（万元）。七、房地产开发企业土地增值税清算（一）清算单位1. 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目 为单位清算。2. 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应 分别计算 增值额。【例题 单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。（ 2010年）A. 规划申报项目 B. 审批备案项目

9、C. 商业推广项目 D. 设计建筑项目【答案】 B（二）清算条件 应进行土地增值税的清算 （主动清算） 1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的。2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的。3. 直接转让土地使用权的。 税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 （被动清算）1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。2. 取得销售（预售）许可证 满三年 仍未销售完毕的。3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4. 省税务机关规定的其他情况。【例题 多选题】下列

10、情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（ 2009年） A. 直接转让土地使用权的B. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的C. 房地产开发项目全部竣工并完成销售的D. 取得销售（预售）许可证 2年仍未销售完的【答案】 ABC（三）清算时间（调整）1. 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内 到主管税务机关办理清算手续。2. 凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内 ，到主管税务机关办理清算手续。（四）视同销售和自用房地产的收入确定1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给

11、股东或投资人、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。收入按下列方法和顺序确认：（ 1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格 确定；（ 2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的 市场价格或评估价值 确定。2. 将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（五）扣除项目规定1. 开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：（ 1）建成后产权属

12、于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（ 2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（ 3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。2. 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。3. 房地产开发企业的 预提费用 ，除另有规定外， 不得扣除 。4. 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款， 作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。5. 房地产开

13、发企业逾期开发缴纳的 土地闲置费不得扣除 。6. 土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目， 不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。7. 拆迁安置费的扣除（ 1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按有关规定确认收入（按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。（ 2）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（ 3

14、）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（六）土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1. 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2. 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3. 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4. 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5. 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。为了规范核定工作，

15、核定征收率原则上不得低于 5% ，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。（七）清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。（八）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的， 不 加收滞纳金。八、税收优惠1. 建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3

16、. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。4. 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。5. 对个人销售住房，暂免征收土地增值税。（新增）【例题 1单选题】下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是（ ）。（ 2013 年）A. 企业间互换办公用房B. 企业转让一栋房产给政府机关用于办公C. 房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店D. 居民因省政府批准的文化园项目建设需要而搬迁自行转让房地产【答案】 D【例题 2单选题】下列项目中，免征土地增值税的是

17、（ ）。（ 2012年） A. 个人继承的房产B. 国有土地使用权的出让C. 因国家建设需要被征用的房地产 D. 合作建房建成后转让的房地产【答案】 C【解析】选项 AB：不属于土地增值税的征税范围 ;选项 D：合作建房建成后转让房地产的行为，属于土地增值税的征税范围，应当缴纳土地增值税。九、征收管理（一）预征管理对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2% ，中部和东北地区省份不得低于 1.5% ，西部地区省份不得低于 1% 。（二）纳税地点纳税人应在合同签订后 7 日内 向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向

18、税务机关提供合同等有关资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。纳税人类型转让房产坐落地与纳税人所在地纳税地点法人一致办理税务登记的原管辖税务机关不一致房地产坐落地所管辖的税务机关自然人一致住所所在地税务机关不一致房地产坐落地的税务机关【例题 多选题】下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有（ ）。（ 2012年） A. 土地增值税的纳税人应该向其房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报B. 自然人纳税人转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致的，应在居住地的税务机关申报纳税C. 法人纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申