基于房产测绘中的问题分析与探索

1、基于房产测绘中的问题分析与探索摘要： 房地产测绘是社会主义建设事业中发展起来的，为城镇房地产产权产籍管理服务的一门应用技术，是调查和测定房地产自然状况与权属状况的专业测量。本文首先论述了房产测绘的目的和内容，分析研究了房产测绘的定位与管理,就房产测绘的技术标准中的不足及不同标准中的不一致性进行了评述,并指出房产测绘中相关部门应予以的必要协作。本文是个人的一些见解，可供同行参考借鉴。关键词：房产； 测绘； 管理； 标准改革开放以来,国家对住房制度改革规定一系列方针政策，从而使住房制度得到有效启动，房地产市场日益活跃，呈现供求两旺态势，极大地提高了城乡居民的生活质量，取得了举世瞩目的成绩。房地产市

2、场的持续高速发展，有效地促进了房地产测绘业的发展。房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。其目的是为房地产产权、产籍管理和房地产交易等提供基础数据和图档资料。 一、房产测绘的定位与管理问题分析 测绘成果一旦被房产登记机构审核采用便作为登记机构的行政行为, 产生法律效力, 所以房产测绘不属中介经营行为,而是一种法定测绘。目前全国各地城市房产测绘管理工作大体分为：三类:一是行业垄断类: 在房产行政管理系统内, 权属管理、测绘管理单位、房产测绘单位为一体。在辖区的房产测绘工作由房产行政主管部门下属的测绘单位垄断

3、。二是行业半垄断类: 房产测绘市场在各地方各区县房管系统下属的测绘单位间放开, 系统外单位不得从事房产测绘工作。三是测绘市场化: 房产测绘市场完全市场化放开, 地方房产行政管理部门设立房产测绘管理机构, 上述情况在实际运行中各有利弊。行业垄断, 其弊端在于没有竞争, 容易导致服务意识淡化, 降低工作效率,缺少监管; 其有利的一面在于房产行政主管部门对测绘单位的管理上责权利清晰, 测绘单位不会受到开发企业的影响。市场放开时,测绘机构之间竞争激烈, 相互压价,成果质量降低, 管理上责权利不明确, 房产测绘行政管理权在地方测绘主管部门, 而相关责任由房产行政主管部门承担; 测绘机构受开发企业制约,

4、给后期的房产产权登记工作带来很大的风险, 因此“测管分离”势在必行。“测管分离”并非市场化的概念, 而是指操作与管理的分离,不能自测自管。行业半垄断体现了房产测绘为房地产管理服务的宗旨, 规范了房产测绘行为, 确立了房产测绘的权威性, 体现了“测管分离”的指导思想, 有利于提高房产测绘成果的质量, 又维护了房地产市场的正常秩序, 避免了测绘人员流动性大, 测绘机构恶意降价竞争,数据成果标准不一致的问题, 降低了交易权属登记部门使用不规范的测绘成果导致的行政风险。 二、房产测绘的依据标准分析 1.房产测量规范相关内容滞后。随着房地产市场的迅猛发展, 房屋的建筑结构和建筑形式日趋多样化、复杂化,

5、2000年颁布的国标房产测量规范中的大多条款已不再具有指导性和可操作性。虽然地方房管部门也制定了相关的办法或规范以求解决实际工作中遇到的一些新问题, 但是没有相关的上位法为依据而显得底气不足。比如新出现的“复式结构”“消防连廊”规范 中无从查找, 规范中一些条款模糊不清,会让不同的人出现不同的理解。比如 8. 2. 1 K)“ 有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算”。可以理解为只要有柱或有围护结构的门廊、门斗均按其柱或围护结构的外围水平投影计算全面积计算。但是 8. 2. 2 B)中“独立柱、单排柱的门廊属永久性建筑的, 按其上盖水平投影面积的一半计算” 。同样的

6、有柱门廊, 出现两种结果。规范中对共有共用面积的处理原则做了如下规定, 产权各方有合法权属分割文件或协议的, 按文件达成协议执行, 无产权分割文件或协议的, 可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。并没有对其内容给以详细解释, 执行起来很茫然。随着物权法的实施, 业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权力。业主所购买的套内建筑面积为其个人专有, 而楼梯间、设备用房等公共设施为业主共有,共有部位具有从属性和不可分割性。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利, 还享有共用管理的权利, 并对其共有部分的管理负有相应的义务。若对建筑物内共有的建筑面积进行分摊, 不符合物权法的精神。建议完

7、善规范,更有效的指导房产测绘工作。 2.房产测量规范和建筑工程建筑面积测算规范不一致。房产行政管理部门用于新建商品房预售、权属登记的房屋建筑面积测算执行的标准是 房产测量规范, 而规划部门和建筑设计单位计算房屋建筑面积执行的标准是建筑工程建筑面积计算规范, 这两个规范都是国家标准, 具有同等的效力, 但是在计算面积的标准上存在不同,虽然各自的侧重点不一样, 可计算结果导致同样的房屋因执行规范不同而出现两个不同的建筑面积。 三、房产测绘中相关部门的协作问题分析 1.建设工程规划许可。我国城镇规划实行“一书两证”的管理制度, 即选址意见书, 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设工程规划许可

8、证是经城乡规划主管部门依法审核,建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。建设单位持注明勘察设计证明的总平面图、建筑设计平面、立面、剖面图、基础图、地下室平面图、剖面图等施工图所提交城市规划部门进行审查, 经审查批准后核发建设工程规划许可证, 建设工程的具体内容和各项指标在建设工程规划许可证通知书及规划附图中体现。房地产开发企业必须按照建设工程规划许可证审批的内容开发建设, 所以建设工程规划许可证, 通知书及附图成为受理房产测绘的要件之一。建设工程规划许可具体内容应该体现审批项目中房屋的层数、用途、长宽尺寸、附属用房的位置和规模以及对建设单位报审的建筑施工图纸的确认, 这样房产测绘机构才能准确描述房

9、屋各种要素, 确定房屋的范围和数量, 为产权登记发证和房产管理提供有法可依的测绘成果资料。如需变更的, 也必须经规划部门批准方可实施, 规划和实施建设工程竣工验收之前, 规划主管部门要对建设工程是否按照建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容进行现场审核对符合规划许可内容要求的核发规划核实证明, 对经核实建设工程违反许可的,依法提出处理意见; 经规划核实不合格的或未经规划核实的建设工程, 不予出具竣工验收, 房产测绘部门看到建设单位提供的有效的竣工验收手续, 就可以认定该房屋符合建设工程规划审批要求。 2.司法鉴证。在受理司法查封、判决的面积鉴证业务时, 常常会遇到困难。因为房产测绘工作既有

10、技术性又有政策性, 所出具的测绘成果资料为产权登记服务, 必须符合 房产测量规范 及房产登记的相关要求, 而实际工作中会遇到各种不同情况, 使得房产测绘无法进行。如司法部门, 将公共部位直接裁判给某一方, 或将某一套房屋判决给多个产权人等, 造成测绘业务无法进行, 如果部门之间协作配合,共同确定分摊方案和权属界限, 就会避免司法判决后无法进行房产测绘的事情发生。 四、结语 随着房地产市场快速发展和不断规范, 市场对房产测绘的要求越来越高,房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，