芜湖市0523号地块开发可行性研究报告

1、芜湖市0523号地块开发可行性研究报告一0523号地块土地价值分析1.1 宗地基本情况宗地编号为0523，地块位于安徽省芜湖市赤铸山西路北侧，长江路东侧，土地用途为住宅用地;土地面积为35817.6平方米，建筑容积率1.8；可建设总建筑面积为64472平方米,其中：住宅62621.7平方米（高层住宅75，低层住宅占25，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园2000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期50年，自2005年11月16日起到2055年11月16日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后，土地出让金分二次付清，总付款期限为12个月（自土地使用权出让合同签

2、定之日起计算）。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。成交价格中不包含契税，建设行政事业性收费须按芜湖市现行有关规定另行缴纳。1.2 地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在66247584万元人民币之间，其中市场正常价位点应在7200万元，扣除土地转让契税3，则得竞标报价范围应在64257356万元人民币之间，市场正常竞标价位点在6984万元人民币。对应市场价位点7200万元，则得相应楼面地价为1117元/平方米.1.3研究依据 芜湖0523号地块宗地规划指标 城市居住区规划

3、设计规范 城市居住区公共服务设施设置规定 安徽省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 中国人民银行121号文件 芜湖市建安工程定预、决算定额二0523号地块项目研究1.1项目概况1 ） 地块位置：该基地东起世纪联华超市兴芜店，南至赤铸山西路，西至长江路、北至芜湖市钢材市场围墙，围合区内土地面积约35817.6平方米，该地块属芜湖市二类地段。2 ）建设规模与目标：土地面积：53.8亩（35817.6平方米）容积率：1.8开发周期：2至3年土地价格：134万元/亩（芜湖市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建

4、筑面积：644723 ）周围环境与设施（1）交通十分便利，项目周边有1、3、9、12、14、24、25、26、43、夜班106路等多路公交直达本案，通达市区各地，距离市中心中山路步行街仅5分钟车程。（2）教育医疗，紧邻项目仅几步之遥分别有春晖幼儿园、三园小学、王家巷小学、田家炳实验中学、二十九中等，医院有长盛医院、长航医院，距芜湖市医疗条件最好的弋矶山医院仅三站路车程，是理想的人居场所。（3）配套设施完善，紧邻项目有大型超市世纪联华兴芜店，附近有福海家具世界、桃园农贸市场、大排挡一条街等，银行、邮局、通讯及相关生活设施一应俱全。（4）人文居住领地，早些年就在本项目周边开发有园丁一期、二期，枣园

5、、梅园、杏园三园小区，宇华长盛园等项目，近年来开发有三泰春江花园、泰华家园、香苑小区、滨江翠竹园等，该区域内居住条件非常不错，人口众多、配套完善，是传统意义上的人文栖息地。1.2项目SWOT分析优势及机会(1) 该项目地处芜湖市极具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是芜湖极佳的居住区域。(2) 芜湖近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间，特别是市政一号工程滨江大道的建设，将会在该区域掀起二次开发的浪潮（本项目紧邻滨江大道仅二百米，属沿江版块）。(3)项目周边三泰春江花园、景江东方、滨江翠竹园等的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4) 我公司与芜湖

6、市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。劣势及威胁(1)今年国家房产新政实施以来，对我市的房地产行业带来一定程度上的冲击，商品房销售不太理想，并未出现“金九银十”现象，整个楼市处于观望态度，预计明年将转好。(2)0523号地块在芜湖市相对位置较偏，土地出让价格较高达134万/亩，开发成本相对也较高利润率降低，且本地块已挂牌拍卖多次均无人接手，不被同行看好。(3)0523号地块周边众多的居民小区，因年代久远、比较陈旧，正在开发的大多也是安置小区，如扬子红旗园、重型机床厂地块，这些都不利于整体提升楼盘形象。(4)0523号地块在产品规划上存在一定的难度，并无突出特点

7、无法对其准确定位，规划要有新意更要为广大消费者接受；同时规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。三、芜湖市房地产市场分析3.1 芜湖市概况地理位置芜湖市地处安徽省东南部，南依黄山、九华山、太平湖风景区，北临江淮平原，居承东启西的交通枢纽位置。现辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区,全市面积3317平方公里。 交通条件芜湖是全国重要的交通、通讯枢纽。芜湖港为长江第五大深水良港，远洋航线直通海外，有3个5000吨级泊位、安徽最大的外贸码头朱家桥码头；裕溪口煤炭专业码头年通过能力1200万吨。芜湖是华东地区铁路交通枢纽，我国目前规模最大、科技含量最

8、高的特大型公铁两用大桥芜湖长江大桥的建成，使芜湖西接京九线、京广线，东接京沪线，北接陇海线，南接浙赣线，成为十字结点城市。南京禄口国际机场、芜湖骆岗机场距芜湖仅1个多小时车程。芜湖是华东公路网络中心，是长江经济带上重要的通讯枢纽。居住环境芜湖人居环境较好。城市绿化覆盖率32.5%，人均绿地面积8.2平方米。人口数量 2004年芜湖总人口达到224.56万人，比上年增长0.3%。其中市区人口80万左右，人口的增长为房地产提供了有力的保障。国民经济国民经济快速增长。初步统计，年全年实现地区生产总值345.07亿元，按可比价计算，比上年增长14.6%，增幅比上年提高0.5个百分点，为近六年来最好水平

9、。增长速度位居安徽省前列，2005年一季度芜湖GDP位居安徽省第四位。财政收支。全年实现财政收入59.48亿元，比上年增长38.7%，财政收入占地区生产总值的比例为17.2%，比上年提高2.3个百分点。其中，地方财政收入21.38亿元，增长23.3%。居民收入2004年，芜湖城镇居民人均可支配收入8553元，比上年增长16.7%；人均消费支出6333元，增长12.2%；年末城市居民人均住房使用面积16.59平方米，增长3.8%。 农村居民人均纯收入3589元，比上年增长20.6，增幅首次超过城镇居民收入。在岗职工平均工资14165元，比上年增长24.3。城乡居民储蓄存款余额429.1亿元，比年

10、初增加69.3亿元。新增就业岗位万个，城镇登记失业率控制在4.4。3.2芜湖市房地产住宅市场分析芜湖市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，比较流行集资房，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城南马塘区“南瑞新城”开发为起点，到2005年相继开发有森海都市花园、高新水木年华、新湖长江长、新时代商业街等项目，正在开发有奥韵康城、江城国际、都宝花园等，掀起了城市建设新一轮高潮。进入2005年后，城市基础设施建设

11、步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。到目前为止，芜湖市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二OO五年，芜湖市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。110月份全市完成房地产开发投资40.93亿元，住宅建设投资29.29亿元，分别与去年同比增长了90.08%和114.74%。表现之二：市场供销两旺。仅市区竣工商品房面积 86万平方米，销售住宅面积为55.19万平方米，住宅销售额17.15亿元，同比分别增长2.07%和15.69%。表现之三：房价平稳

12、上升。在国家的宏观调控下，商品房价格较去年上涨7%，净增200元/左右，全市商品房均价为2732元/。表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易3.52万起。芜湖市城区共办理各类房产交易1.86万起，面积达89.62万平方米，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万平方米，成交金额8800万元。表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值19%，带动相关产业产值14.87亿元，带动社会商品销售8.16亿元；房地产业上缴国家税收4800万元。对今后市场的预测：从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2002年到2005

13、年，城镇居民可支配收入从7329元上升到8553元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。3.3芜湖市房地产住宅市场竞争特点特点一：市政政策继续带动楼市发展特点二：规模性

14、小区将领导潮流特点三：户型面积在变小、房间在变多特点四：小高层物业受消费者青睐特点五：成规模、重环境特点六：板状结构已成为高层住宅的主流特点七：精装修房需求不容忽视特点八：品牌营销引发楼市新卖点四宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于芜湖市新芜区第二棉纺厂地段、且建筑容积率1.8，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和先进性的配套设施来赢得市场。4.1 宗地总体规划方案设计 总基底面积 35817.6258954m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表41和表42。高层住宅总建筑面积 644720.8554801 m2住宅规划为12018

15、0 m2 /户，平均每套面积为150 m2 左右,规划户数370户。计划规划为46栋15层住宅，住宅总基底面积计5114m2 。联排别墅总建筑面积644720.159671 m2 别墅规划为250350 m2 /栋，平均每栋面积为300 m2 ，占地面积计120 m2，规划总栋数为32栋。总计占地面积为 32 120=3840 m2 公建配套幼儿园2000 m2 ，按两层考虑，其占地计1000 m2 ，社区管理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一层考虑，占地计350 m2 。停车位基于该地块未来将规划建设成芜湖的高档住宅区，故应至少考虑按总户数的一半设置车位，建议车库集中设置，规划

16、个车位，每个车位按35平方米考虑，车库规划面积位为 350 m2 。 园林、绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 35817.60.3512537m2道路规划占地面积为 35817.60.155373m2表41 用地平衡表项目用地面积（m2 ）所占比重(%)人均面积（m2 /人）备注规划总用地35817.62227一、居住用地895425高层住宅用地5114143低层住宅用地3840107公建用地135038道路用地537315公共绿地12537358.5二、其他用地7604表42 项目主要技术经济指标项目数量

17、单位总户数402户居住人口1608人总建筑面积64472M2 1.高层住宅建筑面积54801M22.低层住宅建筑面积9671M23.公建配套建筑面积2350M24.地下车库建筑面积5600M2车位数160个人口密度196人/公顷绿化率35容积率1.84.2 最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发联排别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为30个月，销售周期为24个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月，宗地竞买后18个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至42个月时完成全部

18、销售。五、项目财务分析5.1工程前期费用：1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费：64472*50元/=322.4万元4、人防基金：配套建地下室5、规划技术服务费：54801 *1.4+9671*2.2=9.81万元6、墙改：64472 *8=51.58万元7、散装水泥：64472 *2=12.9万元8、白蚁防治费：64472 *2=12.9万元9、质量监督费：64472 *2=12.9万元10、施工图审查：64472 *1=6.45万元11、防雷审查：64472 *1=6.45万元12、消防审查：13、文物：0.2万元14、规划设计：10万元15、建筑设计：64472 *25=16

19、1.18万元16、地质勘探：61460*2=12.9万元17、测量定位：10万元18、煤气增容：2500元/户19、供水管网配套费：20元/小计：629.67万元（18、19项代收代缴，未计）5.2工程建设费用：1、桩基：64472 *100元/=644.7万元2、地下室：5600*600元/=336万元3、主体：64472 *900+3000*500=5952.48万元4、电梯：6栋*50万元/栋=300万元5、室外水电气工程：64472 *50=322.4万元6、小区绿化、道路等室外工程：64472 *60=386.83万元7、监理费：6447.2 *1%=64.5万元小计：8006.9万

20、元总计：8636.6万元5.3项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：高层住宅3000元/ 别墅8000元/ 商铺6000元/ 地下车库800元/销售收入：住宅3000*54801=164403000别墅8000*9671=77368000商铺6000*4200=25200000地下室5600*800=4480000总计：271451000元营业税及附加271451000*5.5%=14929805各项费用271451000*4%=10858040总成本：土地出让金 +建安成本+税收+费用+土地成本=72000000+86366000+14929805+10858

21、040+X=184153800毛利润：销售收入总成本=271451000-184153800=87297200元六、可行性研究结论6.1、投资环境分析结论1芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离南京仅1小时车程， 受上海经济区的影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约72万人，包括外地在芜湖经商人员共约80万人。按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于芜湖市15%的中高收入消费群体。据调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万15%/315%=1.2万套（以户均3人计），以每套120

22、平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期。2.芜湖市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如镜湖广场、步行街、 美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户芜湖，2005年上半年可实现地区生产总值180.7亿元，同比增长10.1%，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜